Решение от 3 мая 2024 г. по делу № А59-3720/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е


Дело А59-3720/2023


3 мая 2024 года г. Южно-Сахалинск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 апреля 2024 года, решение в полном объеме изготовлено 3 мая 2024 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Качаловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эталон Трейдинг» (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693004, <...>) к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693020, <...>) о признании недействительным решения об отказе в предоставлении земельного участка, оформленного письмом от 31 марта 2023 года № 000373-014/07; возложении обязанности направить заявителю проект договора аренды земельного участка 65:01:0501004:927 в течении 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда,


при участии в судебном заседании:

представитель заявителя ФИО1, по доверенности от 7 июня 2023 года (сроком действия по 7 июня 2026 года),

представитель департамента землепользования ФИО2, по доверенности № 52-Д от 2 июня 2023 года (сроком действия по 2 июня 2024 года),

у с т а н о в и л :


общество с ограниченной ответственностью «Эталон Трейдинг» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным решения департамента землепользования города Южно-Сахалинска об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, оформленного письмом от 31 марта 2023 года № 000373-014/07; возложении обязанности направить заявителю проект договора аренды земельного участка 65:01:0501004:927 в течении 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.


В обоснование заявления указано, что заявитель является собственником Единого недвижимого комплекса «Комплексный центр автоуслуг», имеющего кадастровый номер 65:01:0501004:1664, расположенного в г. Южно-Сахалинске, восточнее здания по ул. Ленина, 551Д. В него входят объекты недвижимости, имеющие с ним неразрывную технологическую связь, с кадастровыми номерами 65:01:0501004:865, 65:01:0501004:867, 65:01:0501004:1030 и 65:01:0501004:1658. Объект недвижимости с кадастровым номером 65:01:0501004:1658 располагается на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0501004:927, который необходим для эксплуатации Комплексного центра автоуслуг, а именно для благоустройства территории к комплексному центру. Статья 287.1 Гражданского кодекса РФ предоставляет собственнику здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, право пользования данным земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.


Заявитель полагает отказ департамента незаконным, нарушающим приведенные нормы Гражданского кодекса РФ и положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.


В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении требований.


Представитель департамента землепользования города Южно-Сахалинска заявление не признала по доводам отзыва. Указала, что на испрашиваемом заявителем земельном участке отсутствуют принадлежащие обществу объекты недвижимости (том 1 л.д. 27-29).


Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.


Как установлено судом, 13 февраля 2015 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, арендодателем, и ООО «Эталон Трейдинг», арендатором, заключен договор аренды земельного участка № 12742, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 16 декабря 2014 года по 30 октября 2017 года земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0501004:927 площадью 1 849 кв. м, расположенный по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточнее здания по ул. Ленина, 551-Д. Участок предоставлен для /под благоустройство территории к комплексному центру автоуслуг. Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенное использование» (том 4 л.д. 96-98).


Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 16 декабря 2014 года с видом разрешенного использования «под благоустройство территории к комплексному центру автоуслуг». 11 марта 2015 года зарегистрировано обременение в виде договора аренды с ООО «Эталон-Трейдинг» (том 1 л.д. 97-103).


Срок договора аренды № 12742 от 13 февраля 2015 года истек 30 октября 2017 года, арендатор продолжает пользоваться земельным участком, что свидетельствует о продлении договора на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.


28 марта 2023 года ООО «Эталон Трейдинг» обратилось в администрацию города Южно-Сахалинска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0501004:927 в аренду сроком на 49 лет. Цель использования земельного участка указана «под единый недвижимый комплекс» (том 1 л.д. 42).


Решением департамента землепользования города Южно-Сахалинска, оформленного письмом от 31 марта 2023 года № 000373-014/07, обществу отказано в предоставлении в аренду земельного участка. Департамент указал, что земельный участок испрашивается заявителем «под единый недвижимый комплекс», при этом вид разрешенного использования установлен «под благоустройство территории к комплексному центру автоуслуг». Кроме того, подпункт 9 пункта 2 статьи39.6 Земельного кодекса РФ предусматривает передачу земельных участком без торгов собственникам зданий, сооружений, помещений, размещенных на земельных участках. По сведениям департамента на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0501004:927 отсутствуют объекты недвижимости (том 1 л.д. 11).


Не согласившись с данным отказом и посчитав его не соответствующим действующему законодательству, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.


В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.


Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.


Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.


В силу статьи 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 – 11 настоящего Кодекса.


Порядок и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определен главой V.I Земельного кодекса РФ.


Так, пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.


Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 30.20 Кодекса, на праве оперативного управления.


В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.


Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведен в статье 39.16 Земельного кодекса РФ.


По тексту оспариваемого решения, департамент сослался на положения пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, согласно которому уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.


Суд полагает оспариваемое решение департамента от 31 марта 2023 года № 000373-014/07 об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка не соответствующим действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам.


Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области 20 июня 2014 года издано распоряжение № 1219-р «О предоставлении земельного участка в аренду», в соответствии с которым ООО «Эталон Трейдинг» представлен из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 65:01:0501004:875, сроком на три года, для строительства объекта «Комплексный центр автоуслуг» (том 3 л.д. 26-27).


Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 28 мая 2014 года (том 3 л.д. 49-54).


Между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и ООО «Эталон Трейдинг» заключен договор аренды № 02916 от 25 июня 2014 года, по которому министерство, арендодатель, передало ООО «Сахалин-Трейдинг», арендатору, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0501004:875, площадью 2 780 кв. метров, сроком с 25 июня 2014 года по 24 июня 2017 года, с целевым использованием : для строительства объекта «Комплексный центр автоуслуг», что явилось разрешенным использованием земельного участка (том 3 л.д. 21-23).


На указанном земельном участке в соответствии с разрешением на строительство от 15 декабря 2015 года № 65-64701000-05813-2015 общество возвело объект капитального строительства Комплексный центр автоуслуг (склад автозапчастей с постом диагностики автомобилей), который был введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением № 65-64701000-05813-2015 от 2 сентября 2016 года (том 3 л.д.14-20).


Ранее, 25 июля 2012 года администрацией города Южно-Сахалинска ООО «Эталон Трейдинг» выдано разрешение на строительство № RU65302000-0000003051 объекта капитального строительства «Комплексный центр автоуслуг. 1-ая очередь – мастерская автомобилей с магазином автозапчастей». Указанный объект введен в эксплуатацию 20 декабря 2013 года в соответствии с Разрешением № RU65302000-1043 (том 3 л.д. 76-77, л.д. 78-81).


22 мая 2013 года администрацией города Южно-Сахалинска ООО «Эталон Трейдинг» выдано разрешение на строительство № RU65302000-0000003667 объекта капитального строительства «Комплексный центр автоуслуг. 2-ая очередь – неотапливаемый склад». Указанный объект введен в эксплуатацию 20 декабря 2013 года в соответствии с Разрешением № RU65302000-1031 (том 3 л.д. 98-101).


24 мая 2013 года администрацией города Южно-Сахалинска ООО «Эталон Трейдинг» выдано разрешение на строительство № RU65302000-0000003690 объекта капитального строительства «Комплексный центр автоуслуг. 3-ая очередь – неотапливаемый склад». Указанный объект введен в эксплуатацию 24 декабря 2013 года в соответствии с Разрешением № RU65302000-1044 (том 3 л.д. 102-105).


ООО «Эталон Трейдинг» зарегистрированы права на объекты недвижимости:

Комплексный центр автоуслуг, 1-ая очередь, мастерская автомобилей с магазином автозапчастей, общей площадью 1 497,3 кв. метра, кадастровый номер объекта недвижимости 65:01:0501004:867;

Неотапливаемый вклад, 3-я очередь, площадью 1 356,3 кв. м, кадастровый номер объекта недвижимости 65:01:0501004:865;

Комплексный центр автоуслуг (склад автозапчастей с постом диагностики автомобилей), площадью 1 450,9 кв.м, кадастровый номер объекта недвижимости 65:01:0501004:1030 (том 3 л.д. 139,140).


20 июля 2022 года ООО «Эталон Трейдинг» зарегистрировало право на объект недвижимости Единый недвижимый комплекс «Комплексный центр автоуслуг», с кадастровым номером 65:01:0501004:1664, в состав которого как имущественного комплекса вошли объекты недвижимости с кадастровыми номерами 65:01:0501004:865; 65:01:0501004:867; 65:01:0501004:1030; 65:01:0501004:1658 (том 1 л.д. 12-14).


Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 65:01:0501004:1658 имеет наименование РП-распределительный пункт и линия электропередачи, он расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0501004:927 (том 1 л.д. 15-16).


Таким образом, из представленных в дело документов следует, что ООО «Эталон Трейдинг» в установленном порядке осуществило строительство объекта недвижимости, который частично, а именно, его вспомогательный объект РП-распределительный пункт и линия электропередачи, имеющий учет как объект недвижимого имущества, располагается на спорном земельном участке.


Вопреки доводам департамента, выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости в отношении земельного участка 65:01:0501004:927 содержит сведения о расположении в пределах указанного земельного участка объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0501004:1658 (том 1 л.д.97-103).


Общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в статье 1 Земельного кодекса РФ. И поскольку материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке располагается часть единого неделимого объекта недвижимости, принадлежащего заявителю, последний имеет права требовать предоставление земельного участка в пользование по правилам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.


В этой связи отказ департамента от предоставления обществу земельного участка в аренду без проведения торгов нарушает положения приведенного закона, а также права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.


По делу установлено, что в настоящее время между сторонами действует договор аренды земельного участка № 12742, заключенный 13 февраля 2015 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, арендодателем, и ООО «Эталон Трейдинг», арендатором. Поскольку срок договора аренды истек и арендатор продолжает пользоваться земельным участком, договор считается продленным на неопределенный срок.


Наличие действующего договора, по мнению суда, не препятствует удовлетворению заявления общества, поскольку правовое регулирование расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и договора, имеющего срок, различны. При наличии срока договора аренды у арендодателя отсутствует право отказаться от договора без объяснения мотивов такого отказа применительно к положениям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.


Исследуя основания отказа, содержащиеся в письме департамента от 31 марта 2023 года № 000373-014/07 о том, что указанные обществом цели предоставления земельного участка «под единый недвижимый комплекс» не соответствуют виду разрешенного использования «под благоустройство территории к комплексному центру автоуслуг», суд находит их несостоятельными в силу следующего.


Прежде всего, суд не усматривает противоречий между испрашиваемым видом разрешенного использования и тем видом использования земельного участка, который указан в ЕГРН. Общество является владельцем Единого недвижимого комплекса «Комплексный центр автоуслуг», соответственно благоустройство территории указанного комплекса не противоречит запрашиваемому виду использования земельного участка.


Далее. Принадлежащий обществу объект недвижимости возведен на законных основаниях; право собственности общества зарегистрировано и никем не оспаривается. Объект не является самовольной постройкой, и общество обладает всеми полномочиями собственника указанного объекта. В этой связи неясно, какой может быть судьба спорного земельного участка, если не передача его в аренду заявителю; каким иным способом департамент от имени муниципального образования может распорядиться спорным земельным участком при условии нахождения на нем объекта заявителя. В судебном заседании представитель департамента на заданные судом вопросы относительно изложенных обстоятельств пояснения дать не смогла.


Судом также принимается во внимание, что заявитель просил предоставить спорный земельный участок на праве аренды, а не выкупа. И в этой связи отсутствует необходимость устанавливать площадь земельного участка, необходимую для обеспечения использования расположенного на земельном участке объекта недвижимости, как это закреплено в статье 39.20 Земельного кодекса РФ. Право аренды означает сохранение за муниципальным образованием всех полномочий собственника земельного участка, в том числе за его использованием по виду разрешенного использования.


В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.


По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.


Из взаимосвязанных положений статьи 4 АПК РФ и статьи 11 Гражданского кодекса РФ также следует, что судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и закону и должен быть направлен на его восстановление.


Выполняя названные процессуальные требования и учитывая характер спорных правоотношений, суд соглашается с предложенным обществом способом устранения его нарушенных прав и законных интересов путем возложения на департамент землепользования обязанности направить обществу с ограниченной ответственностью «Эталон Трейдинг» проект договора аренды земельного участка 65:01:0501004:927 в течении тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда.


При этом судом принимается во внимание, что иные мотивы отказа в принятии положительного решения по заявлению ООО «Эталон-Трейдинг» в письме от 31 марта 2023 года № 000373-014/07 не приведены.


В ходе рассмотрения дела доказательства наличия каких-либо иных обстоятельств, препятствующих предоставлению обществу испрашиваемого земельного участка в аренду, департамент в нарушение положений статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ не предоставил.


В соответствии с пунктом 17 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет.


В судебном заседании представитель общества дополнил требования о возложении обязанности направить обществу проект договора аренды земельного участка указанием на срок аренды 49 лет. В данной части суд с позицией общества согласиться не может, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ является отказ департамента как ненормативный правовой акт. Условия договора, проект которого суд обязал направить в адрес заявителя, находятся за рамками настоящего спора.


В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом процессуального результата рассмотрения дела суд относит на администрацию города Южно-Сахалинска понесенные заявителем расходы на оплату государственной пошлины.


Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :


заявленные общества с ограниченной ответственностью «Эталон Трейдинг» удовлетворить.


Признать недействительным решение департамента землепользования администрации города Южно-Сахалинска, оформленное письмом от 31 марта 2023 года № 00373-014/07, об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Эталон Трейдинг» земельного участка в аренду.


Обязать департамента землепользования администрации города Южно-Сахалинска направить обществу с ограниченной ответственностью «Эталон Трейдинг» проект договора аренды земельного участка 65:01:0501004:927 в течении тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда.


Взыскать с департамента землепользования администрации города Южно-Сахалинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эталон Трейдинг» возмещение понесенных судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей (триста рублей).


Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.


Судья О.Н. Боярская