Решение от 21 июля 2023 г. по делу № А27-11869/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Дело № А27-11869/2022



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


21 июля 2023 г. г. Кемерово


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прима Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление публичного акционерного общества «Угольная компания «Южный Кузбасс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании частично недействительным уведомления №2119 от 1.07.2021

третьи лица без самостоятельных требований на предмет спора:

Администрация Мысковского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>);

Совет народных депутатов Мысковского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>);

Администрация Правительства Кузбасса (ОГРН <***>, ИНН <***>),

у с т а н о в и л :

публичное акционерное общество «Угольная компания «Южный Кузбасс» (далее – общество, истец) обратилось в суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее – Комитет, ответчик) о признании недействительным уведомления №2119 от 1.07.2021 об изменении арендной платы на 2021 год по договору аренды земельного участка №8-19 от 21.03.2019 в той части, в какой размер арендной платы с 1.01.2021 устанавливается в размере 108 352,67 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 65 011 600,36 руб.

Первоначально в обоснование иска указано следующее:

- оспариваемое уведомление сформировано в связи с тем, до 2019 года арендованный истцом публичный земельный участок находился в черте населенного пункта города Мыски и имел категорию «земли населенных пунктов», затем по решению совета народных депутатов Мысковского городского округа он был исключен из границ города Мыски; в этой связи администрацией Мысковского городского округа 24.06.2019 был принят, а затем в порядке самоконтроля 8.06.2021 отменен нормативный акт, устанавливающий новую категорию земель в отношении указанного земельного участка – «земли промышленности»; арендная плата была рассчитана и уплачивалась как на «земли промышленности», оспариваемым уведомлением в одностороннем порядке увеличена исходя из прежней категории земель «земли населенных пунктов»;

- уведомление распространяет свое действие на прошлое время, что противоречит принципу предсказуемости расчета арендной платы, изменение возможно только с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

- непредсказуемость соответствующих затрат препятствует свободе предпринимательской деятельности;

- нормативный правовой акт, устанавливающий новую кадастровую стоимость земельного участка и ухудшающий положение арендатора, не может применяться ретроспективно, соответствующий вывод должен быть сделан судом в порядке косвенного нормоконтроля;

- одностороннее увеличение Комитетом арендной платы нарушает положения пункта 5 статьи 166 и пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ); пересматривая арендную плату за прошлое время, Комитет действует недобросовестно, т.к. ранее согласованная величина не оспорена, не признана недействительной, договор исполнялся исходя из согласованного размера арендной платы, действия Комитета давали основание арендатору полагаться на действительность сделки;

- новая кадастровая стоимость может применяться не ранее внесения сведений о ней в ЕГРН;

- размер арендной платы за публичный земельный участок должен определяться с соблюдением принципа экономической обоснованности; при изменении категории земельного участка (земли населенных пунктов на земли промышленности) ни существо пользования (для недропользования), ни какие-либо экономические факторы не изменились, поэтому и арендная плата не должна изменяться.

Ответчик иск не признал, доводы истца отклонил по следующим основаниям:

- возможность изменения арендной платы прямо предусмотрена Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты» (далее – Порядок №47) при изменении кадастровой стоимости земельного участка, а также при изменении категории земель и вида разрешенного использования земельного участка (пункт 2.13);

- доводы о нарушении принципов предсказуемости, экономической обоснованности, о невозможности придания нормативному акту обратной силы и несоответствии его нормативному акту большей юридической силы были предметом оценки в рамках рассмотренного судом общей юрисдикции административного дела об оспаривании нормативного акта об отмене нормативного акта о включении соответствующего земельного участка в городскую черту г. Мыски; указано, что такое включение было произведено по ходатайству истца с нарушением закона, и он мог и должен был предвидеть соответствующие последствия;

- действия истца, а не ответчика, являются недобросовестными.

По ходатайству истца производство по делу приостанавливалось в связи с оспариванием истцом в суде общей юрисдикции нормативного правового акта, послужившего основанием для формирования оспариваемого уведомления. В удовлетворении административного иска отказано, решение вступило в законную силу.

После возобновления производства по делу истец дополнительно указал следующее:

- судебные акты судов общей юрисдикции по его административному иску не обладают свойством преюдициальности для настоящего дела, поскольку содержат выводы не о фактах, а применении норм права;

- нормативный акт не может быть ретроспективно отменен органом местного самоуправления, если на его основе уже сложились гражданско-правовые отношения; в случае признания нормативного правого акта недействующим в судебном порядке он может быть признан таковым только с момента вступления решения суда в законную силу; правовые последствия (момент прекращения действия нормативного правого акта отменяемого в порядке самоконтроля или признаваемого недействующим судом) не могут дифференцироваться в зависимости от избранного способа прекращения его действия); иными словами, если бы прокурор не потребовал отмены нормативного акта от органа местного самоуправления, а обратился за признанием его недействующим в суд, то никакой правовой неопределенности с датой прекращения его действия не возникло бы, ретроспективно оно не было бы прекращено;

- увеличение арендной платы по оспариваемому уведомлению превысило установленное пунктом 2.9.5 Порядка №47 ограничения (1,03 раза), поэтому не должно превысить указанную величину;

- истец оспаривает кадастровую стоимость земельного участка в административном порядке.

Определением от 23.11.2022 суд привлек к участию в деле органы власти и местного самоуправления, в компетенцию которых могло входить определение категории соответствующего земельного участка, предложил представить правовую позицию по вопросам, включенным в предмет доказывания:

- об органе, обладающем полномочиями по установлению новой категории земель земельных участков после исключения их из состава земель населенных пунктов;

- о процедуре и критериях определения указанной категории;

- о том, какая конкретно категория земель должна была быть присвоена спорному земельному участку с учетом указанных критериев при надлежащей и своевременной реализации компетентным органом своих полномочий;

- какая кадастровая стоимость соответствует определенной таким образом категории.

Истец дополнительно представил следующие пояснения:

- установленный земельным законодательством механизм перевода земель населенных пунктов в иную категорию реализуется путем изменения границ населенных пунктов;

- в связи с выводом земельного участка из черты населенного пункта – города Мыска решением СНД МГО от 30.04.2019 №21-н, данный участок утратил категорию «земли населенных пунктов». Без категории земель не бывает, поэтому она и была определена в соответствии с фактическим использованием как «земли промышленности» постановлением Администрации МГО от 24.06.2019 №815-п. Данное постановление хотя и называлось «О переводе земельных участков», но фактически, закрепляло не перевод (он уже состоялся решением о выводе участка из городской черты), а установление категории земель;

- такое установление законом отнесено к компетенции органа местного самоуправления; данный тезис дополнительно подтверждается тем, что истец уже в ходе рассмотрения спора 1.08.2022 обратился в Правительство Кузбасса с ходатайством о переводе земельного участка в иную категорию (из «земель населенных пунктов» как в ЕГРН в «земли промышленности») – письмом от 10.08.2022 ходатайство возвращено без рассмотрения с разъяснением о необходимости обращения в Администрацию МГО;

- по существу категория земельного участка установлена Администрацией МГО верно – в соответствии с территориальным зонированием и правилами землепользования и застройки МГО;

- при отсутствии в ЕГРН сведений о категории земли заинтересованное лицо вправе обратиться с заявлением о внесении соответствующих сведений, что и было сделано истцом на основании постановления Администрации МГО от 24.06.2019 №815-п.

Администрация Мысковского городского округа (далее – Администрация МГО) в отзыве поддержала процессуальную позицию ответчика. По ее мнению, и перевод земель неразграниченной государственной собственности из одной категории в другую, и установление категории земельного участка – все относится к компетенции Правительства Кузбасса. По остальным поставленным судом вопросам Администрация МГО не высказалась. Дополнительно указала на пропуск 3-месячного срока оспаривания ненормативного правового акта, предусмотренного пунктом 4 статьи 198 АПК РФ.

Совет народных депутатов Мысковского городского округа (далее – СНД МГО) в отзыве дал следующие пояснения:

- земельный участок был исключен из черты города Мыски решением СНД МГО в 2019 году и вновь включен в 2022 году; определение категории земельного участка в данный период (когда он находился за пределами населенного пункта) квалифицируется как перевод и соответственно относится к компетенции Правительства Кузбасса;

- установление границ населенного пункта относится к компетенции органа местного самоуправления, а решение сопутствующего вопроса о категории земель нет; компетенция имеется только по «переводу в одну сторону» - из земель различных категорий в земли населенных пунктов при включении их в черту населенного пункта; в обратном направлении – это компетенция Правительства Кузбасса;

- перевод считается состоявшимся с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Администрация Правительства Кузбасса в отзыве по существу поставленных судом вопросов не высказалась; указала, что решение суда не повлияет на ее права и обязанности.

Истец представил в материалы дела результат оспаривания им кадастровой стоимости земельного участка – решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу от 20.12.2022 №25-94 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости 9 710 000 руб. Истец полагает, что данная кадастровая стоимость подлежит применению со дня начала ее применения, т.е. с 1.03.2019.

Суд неоднократно откладывал судебное разбирательство для выяснения вопроса об оспаривании решения комиссии в суде общей юрисдикции, доказательств оспаривания не представлено. Согласно выписке из ЕГРН от 12.01.2023 соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Ответчик в дополнительных пояснениях указал следующее:

- перевод земельного участка из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения сведений в ЕГРН;

- сведения об изменении границ города Мыски (об исключении земельного участка из черты населенного пункта) не были внесены в ЕГРН, поэтому соответствующий нормативный акт не применяется, следовательно, участок как бы всегда оставался в черте города, оспариваемое уведомление правомерно отражает «городскую» кадастровую стоимость.

Истец в письменных пояснениях от 19.05.2023 заявил о необходимости применения наименьшей действовавшей кадастровой стоимости 9 444 627, 77 руб., определенной по категории «земли промышленности», сославшись на статью 24.20 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №8-19 от 21.03.2019 сроком действия до 31.12.2034, в целях недропользования.

По договору передан земельный участок с кадастровым номером 42:00:0000000:3879 (далее – земельный участок, спорный участок) площадью 40 219 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, Мысковский городской округ, город Мыски; участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена; вид разрешенного использования – недропользование; категория земель – земли населенных пунктов; кадастровая стоимость – 65 011 600,36 руб.; дата постановки на кадастровый учет – 1.03.2019 (сведения, представленные ФГБУ «ФКП Росреестра» при рассмотрении дела №2а-42/2022 и отраженные в решении Мысковского городского суда от 11.05.2022 по указанному делу).

Учитывая вид использования, регулируемая арендная плата установлена в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Решением совета народных депутатов Мысковского городского округа от 30.04.2019 № 21-н «О внесении изменений в Генеральный план муниципального образования «Мысковский городской округ»…» была установлена граница города Мыски. Координаты характерных точек границ определены нормативным актом. Спорный участок оказался за чертой населенного пункта, что не оспаривается участвующими в деле лицами и подтверждается письмом администрации МГО от 2.03.2020 №138. Указанное решение не оспаривалось, отменено не было.

После исключения земельного участка из черты населенного пункта отпали основания для сохранения за ним соответствующей категории земель, в связи с чем по инициативе общества были предприняты действия по установлению новой категории –постановлением Администрации Мысковского городского округа от 24.06.2019 №815-п «О переводе категории земель» земельному участку определена категория земель «земли промышленности…».

Изменение сведений о категории земель явилось основанием для перерасчета кадастровой стоимости земельного участка. Актом определения кадастровой стоимости земельного участка от 11.03.2020 последняя установлена в размере 9 444 627,77 руб. Соответствующие сведения внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 11.03.2020.

С учетом указанных изменений подписано дополнительное соглашение №1 от 12.03.2020 к договору аренды земельного участка (внесены актуальные сведения о категории земель).

Арендная плата исчислялась исходя из вновь определенной кадастровой стоимости и составила 188 829,56 руб. в год (протокол определения величины арендной платы на 2012 год).

Во исполнение протеста прокурора города Мыски Администрация Мысковского городского округа постановлением от 8.06.2021 №894-нп отменила собственное постановление от 24.06.2019 №815-п с момента его издания.

Данное постановление от 8.06.2021 №894-нп было оспорено истцом. Административный иск оставлен без удовлетворения решением Мысковского городского суда от 11.05.2022 по делу №2а-42/2022, решение вступило в законную силу.

Таким образом, в настоящее время отсутствует нормативный акт, определяющий категорию земель спорного земельного участка, в период после вывода его из городской черты города Мыски. Делая указанный вывод, суд основывается на положениях пункта 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ об обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений, а не на нормах о доказывании (преюдициальности).

Полагая, что отмена постановления Администрации МГО от 24.06.2019 №815-п «О переводе категории земель», является основанием для возвращения спорному участку категории «земли населенных пунктов», Росреестр внес соответствующие сведения о категории и кадастровой стоимости в ЕГРН, а Комитет направил истцу оспариваемое уведомление от 1.07.2021 №2119. В приложенном к нему протоколе арендная плата на 2021 год определена исходя из кадастровой стоимости по категории земель «земли населенных пунктов» 65 011 600,36 руб. в размере 1 300 232,01 руб. в год.

Вместе с тем в указанный период участок продолжал оставаться за пределами городской черты города Мыски.

Решением совета народных депутатов Мысковского городского округа от 23.06.2021 № 51-н «О внесении изменений в Генеральный план муниципального образования «Мысковский городской округ»…» была установлена граница города Мыски. Координаты характерных точек границ определены нормативным актом. Спорный участок вновь включен в границы населенного пункта город Мыски. Решение вступило в силу с момента его опубликования в газете «Мыски» 1.07.2021.

Впоследствии был принят еще один нормативный акт о границах населенного пункта город Мыски – решение совета народных депутатов Мысковского городского округа от 19.10.2022 № 77-н. В отношении спорного участка изменений не произошло, он остался в пределах городской черты. Исходя из отзыва СНД МГО только на основании указанного решения сведения о границе города Мыски впервые были внесены в ЕГРН.

После включения участка в границы города Мыски, в ходе рассмотрения дела, истец обратился в Правительство Кузбасса с ходатайством от 1.08.2022 о переводе земельного участка из состава земель населенных пунктов в земли промышленности.

Письмом от 10.08.2022 ходатайство возвращено без рассмотрения, разъяснено, что вопрос о переводе земель в категорию земель населенных пунктов решается путем изменения городской черты и находится в компетенции органа местного самоуправления.

1.12.2022 истец оспорил внесенную в ЕГРН кадастровую стоимость земельного участка в размере 65 011 600,36 руб., определенную исходя из категории «земли населенных пунктов».

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу от 20.12.2022 №25-94 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости 9 710 000 руб.

Решение комиссии вступило в силу, соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Предметом спора является законность уведомления об изменении размера арендной платы за земельный участок на 2021 год.

Суд квалифицирует данное требование как иск о признании сделки недействительной, в связи с чем отклоняет довод Администрации МГО о пропуске 3-месячного срока оспаривания ненормативного правового акта, предусмотренного пунктом 4 статьи 198 АПК РФ.

Полномочиями по распоряжению землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности в силу статей 3, 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» наделены соответствующие муниципальные образования.

Подпунктом 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства закреплено «деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства».

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон №172-ФЗ) отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным.

Земельное законодательство предусматривает два различных механизма, в результате которых устанавливается или изменяется категория земель для земельного участка:

- отнесение к определенной категории (когда таковая не еще не установлена);

- перевод из одной категории в другую (изменение имеющейся категории).

Порядок реализации и компетенция органов власти и местного самоуправления в отношении указанных процедур урегулированы статьей 8 ЗК РФ, Законом №172-ФЗ и Законом Кемеровской области от 04.07.2002 № 49-ОЗ «О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области - Кузбасса в сфере земельных отношений» (далее – Закон №49-ОЗ).

Согласно пункту 11 статьи 14 Закона №172-ФЗ в случае, если категория земель не указана в Едином государственном реестре недвижимости, правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок, принимается решение органа местного самоуправления городского округа или муниципального района об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся с учетом требований части 12 настоящей статьи.

Однако до разграничения государственной собственности на землю перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель урегулированы специальной нормой – статьей 15 Закона №172-ФЗ. Эта норма относит данные полномочия к компетенции органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (за исключением случаев, когда вопрос отнесен к компетенции Правительства РФ (пункт 1 данной статьи) и к компетенции органов местного самоуправления в отношении земель населенных пунктов (пункт 3 данной статьи)).

Т.е. до разграничения государственной собственности на землю по общему правилу в отношении земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и перевод, и отнесение земель к определенной категории осуществляет высший исполнительный орган Кемеровской области – Кузбасса (Правительство Кузбасса), что предусмотрено пунктом 2 статьи 15 Закона №172-ФЗ и пунктом 5 статьи 3 Закона №49-ОЗ.

Из данного общего правила предусмотрен ряд исключений, частности, в отношении перевода земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Частью 1 статьи 8 ЗК РФ определено, что перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 8 Закона №172-ФЗ установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Компетенцией по определению границ населенных пунктов на территории муниципальных образований наделены представительные органы указанных образований, что вытекает из следующих норм права.

Пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» утверждение генеральных планов муниципального, городского округа отнесено к вопросам местного значения муниципального, городского округа.

Согласно пункту 13 статьи 32 Устава Мысковского городского округа, утвержденного Решением Мысковского городского Совета народных депутатов от 18.11.2010 N 70-н, утверждение генерального плана городского округа, в том числе внесение в него изменений, отнесено к компетенции Совета народных депутатов МГО.

Генеральный план городского округа является документом территориального планирования муниципального образования (пункт 3 части 1 статьи 18 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ)).

Генеральный план содержит в т.ч. карту границ населенных пунктов, карту функциональных зон (часть 3 статьи 23 ГрК РФ).

Установление или изменение границ населенных пунктов, входящих в состав поселения, муниципального округа, городского округа, осуществляется в границах таких поселения, муниципального округа, городского округа (часть 5 статьи 18 ГрК РФ).

Обязательным приложением к генеральному плану являются сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов) (часть 5.1. статьи 23 ГрК РФ).

Таким образом, изменение границ города Мыски в пределах муниципального образования Мысковский городской округ, осуществлено решениями Совета народных депутатов МГО в соответствии с его компетенцией. Решения от 30.04.2019 № 21-н и от 23.06.2021 № 51-н не отменены, не признаны недействительными.

Суд отклоняет довод ответчика о невнесении сведений об изменении границ города Мыски в ЕГРН, как не влияющий на юридическую силу соответствующих нормативных актов.

По общему правилу перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков (пункт 3 статьи 5 Закона №172-ФЗ). Внесение соответствующих сведений в ЕГРН и уведомление об этом правообладателей этих земельных участков осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1 статьи 5 Закона №172-ФЗ).

В отношении изменения категории земель при выводе (включении) их из черты населенного пункта предусмотрено соответствующих сведений в ЕГРН (пункт 3 статьи 8 Закона №172-ФЗ), но такое правовое последствие как «перевод считается состоявшимся с даты внесения изменений в ЕГРН» в данном случае не предусмотрено. Это обусловлено спецификой такого перевода – он осуществляется нормативным правовым актом об изменении границ населенного пункта, следовательно, сведения о координатах границы доводятся до неограниченного круга лиц при опубликовании нормативного акта. Общий подход в данном случае фактически лишал бы юридической силы данный нормативный акт до внесения сведений об изменившейся категории земель в ЕГРН.

Также ответчик заявлял о неприменении границ города Мыски, установленных решением СНД МГО от 30.04.2019 № 21-н, поскольку данные границы не соответствовали требованиям части 5.1 статьи 23 ГрК РФ и Приказу Минэкономразвития России от 23.11.2018 №650, что сделало невозможным постановку их на кадастровый учет.

Суд анализирует указанный довод, оценивая решение СНД МГО от 30.04.2019 № 21-н в порядке косвенного нормоконтроля. Ответчиком не указано, в чем конкретно выразились нарушения при установлении границ, не доказано, что наличие данных нарушений послужило основанием для отказа во внесении данных о них в ЕГРН. Более того, общий довод о каких-то нарушениях в отношении границы в целом не имеет значения для рассмотрения настоящего дела в отношении конкретного земельного участка. При косвенном нормоконтроле суд анализирует вопросы, относящиеся к нормативному акту в целом (компетенция, опубликование – без нарушений), и конкретно к спорному земельному участку (были ли нарушения в части данного участка). В качестве такого нарушения ответчик указывает только на невключение спорного участка с категорией «земли населенных пунктов» в городскую черту. Однако, как уже указывалось, это не нарушение, а реализация муниципальным органом своей компетенции, влекущая изменение категории земельного участка.

Вопреки мнению общества, суд считает, что отказ Правительства Кузбасса в рассмотрении ходатайства о переводе земельного участка в земли промышленности из земель населенных пунктов, не влияет на определение его категории в период с момента исключения участка из городской черты решением совета народных депутатов Мысковского городского округа от 30.04.2019 № 21-н до его обратного включения решением от 23.06.2021 № 51-н, при отсутствии действующего нормативного акта об установлении категории земель. Решение Правительства Кузбасса (письмо от 10.08.2022) оформлено в период, когда участок вновь вошел в городскую черту, поэтому обоснованно указано, что единственным механизмом изменения категории в такой ситуации является изменение городской черты.

Согласно пункту 12 статьи 15 Закона №172-ФЗ земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов. Земельные участки, расположенные вне границ населенных пунктов, подлежат отнесению к определенной категории земель в зависимости от нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне, установленной правилами землепользования и застройки, а при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 14 статьи 15 Закона №172-ФЗ отнесение земельного участка к определенной категории земель в случаях, указанных в частях 11 и 12 настоящей статьи, осуществляется в порядке, установленном статьями 2, 3, 4, 5 и 15 настоящего Федерального закона, т.е. Правительством Кузбасса.

Т.о. после исключения земельного участка из черты населенного пункта он автоматически утрачивает категорию «земли населенных пунктов» и далее требует отнесения его к иной категории.

Спорный участок был исключен из городской черты города Мыски решением совета народных депутатов МГО от 30.04.2019 № 21-н и вновь включен в нее решением совета народных депутатов МГО от 23.06.2021 № 51-н (вступило в силу с 1.07.2021). Т.е. в спорном периоде с 1.01.2021 по 30.06.2021 относился к землям населенных пунктов, а с 1.07.2021 – к иной категории.

Иная категория (земли промышленности) была определена для спорного земельного участка постановлением Администрации МГО от 24.06.2019 №815-п, которое было отменено и суд общей юрисдикции признал такую отмену законной. Т.е. в настоящее время отсутствует действующий (или действовавший в спорном периоде) нормативный правовой акт компетентного органа об отнесении земельного участка к определенной категории земель.

Это не означает, что к участку «вернулась» прежняя категория «земли населенных пунктов», т.к. участок оставался за городской чертой на основании решения совета народных депутатов МГО от 30.04.2019 № 21-н вплоть до 30.06.2021 включительно.

С учетом принципов платности землепользования и экономической обоснованности при установлении арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, отсутствие надлежащим образом установленной категории не может быть поводом для произвольного определения размера арендной платы за соответствующий земельный участок.

Если компетентным органом в установленном порядке новая категория не определена, суд определяет ее по тем правилами, какими должен был бы руководствоваться данный орган.

Соответствующее правило закреплено в пункте 12 статьи 14 Закона №172-ФЗ. Земельные участки, расположенные вне границ населенных пунктов, подлежат отнесению к определенной категории земель в зависимости от нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне, установленной правилами землепользования и застройки, а при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Согласно письменным пояснениям ответчика от 20.07.2023 в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Мысковский городской округ», утвержденными решением Мысковского городского Совета народных депутатов от 24.11.2009 №88-н, земельный участок с кадастровым номером 42:00:0000000:3879 по состоянию на 30.04.2019 был расположен в территориальной зоне П 1 – производственная зона предприятий I-II класса опасности (исходя из приложенного фрагмента карты с наложением участка – большая часть), частично в территориальной зоне ПО2 – зона территорий перспективного освоения земель, а также частично располагался на территории с неустановленным градостроительным зонированием.

Далее решением Совета народных депутатов Мысковского городского округа от 28.04.2021 №28-н «О внесении изменений в решение Мысковского городского Совета народных депутатов от 24.11.2009 года №88-н «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Мысковский городской 2 округ» земельный участок с кадастровым номером 42:00:0000000:3879 включен в территориальную зону ПО2 – территорий перспективного освоения земель, частично в территориальную зону Л – зона лесов.

Иных изменений принадлежности вышеуказанного земельного участка к каким-либо территориальным зонам в спорный период времени не производилось.

Согласно письменным пояснениям истца от 20.07.2023 со ссылкой на те же Правила землепользования и размещенные на сайте отдела архитектуры и градостроительства Администрации МГО графические материалы (https://myskiadmin.ru/search/?q=%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B4%D0%BE%D1%81 %D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82% D0%B2%D0%BE) спорный земельный участок находится в территориальной зоне П-1 – Зона предприятий 1,2 класса опасности. Изменения и последующие дополнения в Правила землепользования и застройки Мысковского городского округа не коснулись спорного земельного участка.

Таким образом, стороны хотя и по-разному видят наложение спорного участка на карту градостроительного зонирования МГО, но едины в том, что большая часть участка по состоянию на 30.04.2019 и на начало спорного периода (2021 год) была расположена в территориальной зоне П 1 – производственная зона предприятий I-II класса опасности. Последующее изменение решением СНД МГО от 28.04.2021 №28-н, независимо от того коснулось ли оно функциональной зоны расположения спорного участка, на изменение его категории повлиять не могло в силу положений части 12 статьи 9 ГрК РФ. Согласно указанной норме утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.

Фактическое использование (породный отвал) соответствует категории земель «Земли промышленности».

Таким образом, в период нахождения участка за пределами городской черты города Мыски его следует относить к землям промышленности и применять соответствующую данной категории кадастровую стоимость.

Использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, пунктами 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата по договору является регулируемой. Ее размер определяется в соответствии с Порядком №47.

В соответствии с указанными нормативными актами размер арендной платы за земельный участок, предоставленный в целях недропользования, составляет 2% от его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (пункты 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Установленный законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов. Нарушение данного порядка свидетельствует о ничтожности сделки в соответствующей части в силу статьи 168 ГК РФ.

Поскольку в данном случае речь идет не об изменении арендной платы за землю, а о ее верном определении, которое должно было иметь место изначально (в части верного выбора категории) или ретроспективно (с учетом специальных норм об оспаривании кадастровой стоимости), суд отклоняет доводы истца об ограничении периодичности изменения, о невозможности ретроспективного изменения, о нарушении принципа экономической обоснованности определения размера регулируемой арендной платы за землю.

Суд отклоняет довод истца о ретроспективном применении кадастровой стоимости с 1.03.2019 в размере рыночной стоимости, исходя из следующего.

Как разъяснено в ответе на вопрос №2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)» от 30.06.2021, порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) и Федеральным законом от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №269-ФЗ).

Как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Закона №237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1.01.2017. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Законом № 135-ФЗ.

К спорным правоотношениям применим Закон №135-ФЗ.

Прежняя редакция части 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ устанавливала правило, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Законом № 269-ФЗ в Закон № 135-ФЗ внесены изменения, часть 5 статьи 24.20 изложена в новой редакции, согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Закон № 269-ФЗ введен в действие с 11.08.2020 и с этого момента, как указано в ответе на вопрос 6 Обзора № 2 (2021), утратила правовое значение дата подачи в суд общей юрисдикции заявления об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку новая величина кадастровой стоимости теперь подлежит учету со дня начала применения изменяемой величины, а не с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в отличие от налогообложения, как публично-правовой обязанности, следующей непосредственно из закона, при использовании кадастровой стоимости объекта недвижимости в иных целях (в частности, в арендных отношениях и приватизации) содержание взаимных прав и обязанностей сторон опосредуется, в том числе договором.

Общие правила действия закона во времени и его соотношения с договором определены пунктом 2 статьи 4 и пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, согласно которым по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 2978-О отмечено, что общим (основным) принципом действия закона во времени является распространение его на отношения, возникшие после его введения в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на отношения, которые возникли до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу. Закон № 269-ФЗ не содержит в себе прямого указания на то, что его действие в целом распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В Определении Конституционного Суда РФ от 31.03.2022 № 580-О разъяснено, что часть пятая статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ (в редакции Закона № 269-ФЗ) не содержит указания о распространении его на права и обязанности, возникшие из ранее заключенных и исполненных договоров, соответственно, подлежит применению с учетом общего принципа действия закона во времени, закрепленного, в частности, в статье 4 ГК РФ, то есть распространяется только на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие.

Следовательно, новая редакция части пятой статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ признается применимой к случаям заключения и исполнения договоров аренды, где размер арендной платы определен с учетом результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01.01.2017, лишь в отношении тех периодов пользования объектом аренды, которые следуют за введением в действие Закона № 269-ФЗ, то есть после 11.08.2020, а до этой даты расчеты по договору (как состоявшиеся, так и не состоявшиеся вследствие просрочки со стороны должника) должны осуществляться по первоначально установленной кадастровой стоимости, пересмотр которой возможен лишь в пределах 2020 года (по прежней редакции части пятой статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ), которые возникнут после 01.01.2020 (то есть исключительно к последующим периодам).

Суд отклоняет довод истца о применении наименьшей действовавшей в спорном периоде кадастровой стоимости исходя из следующего.

Согласно статье 24.20 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Данная норма неприменима к спорным правоотношениям, поскольку наличие различных мнений сторон не свидетельствует, о том в одном периоде существует одновременно несколько надлежащих кадастровый стоимостей спорного земельного участка. Суд в каждом временном периоде установил одну подлежащую применению кадастровую стоимость земельного участка, соответствующую его категории земель.

В спорном периоде (2021 год) земельный участок имеет следующие характеристики, определяющие размер арендной платы за него:

период, включительно

категория земель

кадастровая стоимость

2% от кадастровой стоимости

1.01.2021-30.06.2021

земли промышленности

9 444 627,77 руб.

188 892,56 руб.

1.07.2021-31.12.2021

земли населенных пунктов

9 710 000 руб.


194 200 руб.

Указанная в оспариваемом уведомлении кадастровая стоимость 65 011 600,36 руб. не подлежит применению в периоде с 1.01.2021 по 30.06.2021, поскольку не соответствует фактической категории земельного участка (земли промышленности).

В периоде с 1.07.2021 по 31.12.2021 подлежит применению кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости 9 710 000 руб., поскольку соответствует фактической категории земельного участка и положениям Закона №135-ФЗ.

Согласно пункту 2.9.5 Порядка №47 (в ред. постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2017 N 613, от 30.01.2019 N 46, постановлений Правительства Кемеровской области - Кузбасса от 30.12.2019 N 774, от 30.12.2020 N 814) размер арендной платы за земельные участки, рассчитанный на 2021 год с учетом положений подпунктов 2.9.1 - 2.9.4, не может превышать размер арендной платы за данные земельные участки, установленный на 2020 год, более чем в 1,037 раза. В случае если размер арендной платы за земельные участки, рассчитанный на 2021 год с учетом положений подпунктов 2.9.1 - 2.9.4, превышает более чем в 1,037 раза размер арендной платы, установленный в 2020 году, то размер арендной платы на 2021 год принимается равным размеру арендной платы в 2020 году, увеличенному в 1,037 раза.

Истец полагал, что применимо ограничение роста арендной паты – не более, чем в 1,03 раза. Суд отклоняет данный довод, поскольку он основан на неактуальной редакции пункта 2.9 Порядка №47 (без учета изменений, внесенных постановлением Правительства Кемеровской области - Кузбасса от 30.12.2019 N 774).

Вместе с тем на момент рассмотрения спора применение данного ограничения утратило свою актуальность, поскольку сравнению подлежит арендная плата на 2021 год (исходя из кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 9 444 627,77 руб.) и арендная плата на 2020 год (исходя из кадастровой стоимости 9 710 000 руб.). Увеличение составляет 1,028 раза, т.е. менее установленного предела.

Ответчиком заявлен довод о недобросовестности истца. По мнению ответчика, истец должен был знать, что Администрация МГО, устанавливая категорию спорного земельного участка, превысила свои полномочия.

Суд отклоняет данный довод. Как уже указывалось, первичным и определяющим для изменения категории спорного земельного участка с «земель населенных пунктов» на «земли промышленности» явилось решение совета народных депутатов Мысковского городского округа от 30.04.2019 № 21-н «О внесении изменений в Генеральный план муниципального образования «Мысковский городской округ»…» о выводе спорного участка из городской черты города Мыски. Доводов о незаконном влиянии истца на Совет народных депутатов в целях принятия данного решения не заявлено, доказательств не представлено. Последующее инициирование установления новой категории земель является правом истца как арендатора земельного участка, обусловлено законным интересом в достижении правовой определенности о новой категории земель, соответствующем размере кадастровой стоимости и арендной платы.

В оспариваемом уведомлении кадастровая стоимость земельного участка и соответственно арендная плата указана в размере, превышающем подлежащий применению. Следовательно, в соответствующей части уведомление является ничтожным.

Исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

иск удовлетворить.

Признать недействительным уведомление №2119 от 1.07.2021 об изменении арендной платы на 2021 год по договору аренды земельного участка №8-19 от 21.03.2019, заключенному между комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (ИНН <***>) и публичным акционерным обществом «Угольная компания «Южный Кузбасс» (ИНН <***>), в части установления размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:00:0000000:3879 за период:

- с 1.01.2021 по 30.06.2021 включительно в размере, превышающем 188 892,56 руб. в год;

- с 1.07.2021 по 31.12.2021 включительно в размере, превышающем 194 200 руб. в год.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (ИНН <***>) в пользу публичного акционерного общества «Угольная компания «Южный Кузбасс» (ИНН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья Е.В. Исаенко