Решение от 20 декабря 2019 г. по делу № А55-27976/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

20 декабря 2019 года

Дело №

А55-27976/2019

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2019 года. Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Самарской области в составе ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Грязновой Е.В.,

рассмотрев 11-13 декабря 2019 года в судебном заседании дело по заявлению Департамента градостроительства г.о. Самара

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

с участием третьих лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о. Самара, ООО «Дом №75», Министерства строительства по Самарской области

о признании незаконным уведомлений об отказе

при участии в заседании

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 16.01.2019 №Д05-01/80, ФИО3 по доверенности от 16.01.2019 №Д05-01/35

от заинтересованного лица – ФИО4 по доверенности №12-7162 от 29.12.2018

от третьих лиц: от 1-го - не явился, от 2-го - ФИО2 по доверенности от 10.01.2019 №Д05-01/13, ФИО3 по доверенности от 10.01.2019 №Д05-01/16, от 3-го – не явился

установил:

Департамент градостроительства г.о. Самара (далее по тексту – заявитель, департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными уведомлений Управления Росреестра по Самарской области от 27.05.2019 № 63/001/310/2019-817, №63/001/310/2019-818 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 и просит обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществитьгосударственную регистрацию соглашения от 23.01.2019 о расторжении договорааренды от 08.02.2017 №50а, государственную регистрацию прекращенияограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области возражает относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителя, которое судом удовлетворено на основании ст. 156 АПК РФ.

Администрация г.о. Самара поддерживает позицию департамента по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц ООО «Дом №75», Министерства строительства по Самарской области в судебное заседание не явились, третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

ООО «Дом №75» согласно представленному отзыву поддерживает позицию департамента.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 10 минут 13 декабря 2019 года в порядке ст. 163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом градостроительства городского округа Самара (далее - департамент) и ООО «Дом-75» 08.02.2017 был заключен договор аренды №50а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 площадью 4846 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, улица Подшипниковая, Ерошевского, Гая, ФИО5, на срок 12 лет, исчисляемый со дня передачи арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка. Земельный участок предоставлялся для строительства четвертого пускового комплекса второй этап жилой дом №3 секции №1,2,3 жилой застройки, расположенной в границах улиц Подшипниковая, Ерошевского, Гая, ФИО5 в Октябрьском районе города Самара.

В связи с вводом в эксплуатацию жилого дома, для строительства которого был предоставлен в аренду земельный участок, стороны заключили соглашение от 23.01.2019 о расторжении договора аренды. По соглашению сторон договор аренды считается расторгнутым с 23.11.2018. Данное соглашение является актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 площадью 4846 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, улица Подшипниковая, Ерошевского, Гая, ФИО5, от арендатора к арендодателю.

15.02.2019 вх. №№ 63/001/310/2019-817, 63/001/310/2019-818 департаментом были поданы заявления о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 площадью 4846 кв.м, находящегося по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, улица Подшипниковая, Ерошевского, Гая, ФИО5.

Оспариваемыми уведомлениями от 27.05.2019 №№ 63/001/310/2019-817, 63/001/310/2019-818 Управлением Росреестра по Самарской области было отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации (не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599).

В обоснование заявленных требований департамент считает то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений, ссылаясь при этом на судебную практику - Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017 по делу № 305-КГ17-11234, А41-25727/2016).

Департамент указывает на то, что в настоящее время объект долевого строительства - многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №63-301000-220-2017 от 23.11.2018), арендные обязательства прекращены, арендатор передал арендодателю земельный участок по соглашению.

Управление в обоснование возражений считает невозможным осуществление регистрационных действий без погашения записей о залоге либо представления согласия залогодержателей.

Доводы управления суд находит ошибочными по следующим основаниям.

В силу пункта 1.1. статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 8.1 договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, №50а от 08.02.2017 договор может быть изменен и расторгнут в любой срок по соглашению сторон.

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон. Обязательства сторон по договору аренды выполнены в полном объеме. Земельный участок передан арендодателю.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 данной статьи. Правила данной статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 указанного Федерального закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017 по делу № 305-КГ17-11234, А41-25727/2016, то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

В настоящее время объект долевого строительства - многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №63-301000-220-2017 от 23.11.2018) арендные обязательства прекращены. Арендатор передал арендодателю земельный участок по соглашению. Данные обстоятельства подтверждает и ООО «Дом-75».

Довод управления о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства основан на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и государственная регистрация соглашения о расторжении договора и прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (статья 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у управления отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599, и оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя.

В силу положений ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, заявленные требования следует удовлетворить.

В порядке ч. 4 ст. 201 АПК РФ следует обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию соглашения от 23.01.2019 о расторжении договора аренды от 08.02.2017 №50а, государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить. Признать незаконными уведомления Управления Росреестра по Самарской области от 27.05.2019 № 63/001/310/2019-817, №63/001/310/2019-818 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществитьгосударственную регистрацию соглашения от 23.01.2019 о расторжении договорааренды от 08.02.2017 №50а, государственную регистрацию прекращенияограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1