Решение от 10 февраля 2025 г. по делу № А05-7644/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-7644/2024
г. Архангельск
11 февраля 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2025 года 

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев 21 января, 04 февраля 2025 года в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Нефтяная топливная компания" (ОГРН <***>; ИНН <***>, адрес: Россия 162394, г.Великий Устюг, Вологодская область, ул.Транспортная, дом 6Б)

к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" (ОГРН <***>; ИНН <***>, адрес: Россия 165300, г.Котлас, Архангельская область, пл.Советов, дом 3)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмет спора, администрации городского округа Архангельской области "Котлас" (165300, <...>), филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (163069, <...>) и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (163069, <...>)

о расторжении договора аренды, о взыскании арендной платы и убытков,

при участии в судебном заседании представителей: не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Нефтяная топливная компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым  заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" (далее - ответчик) с требованиями:

- о расторжении договора аренды земельного участка  №4436 от 30.05.2019;

- о взыскании перечисленной арендной платы в размере 2 023 628 руб.;

- о взыскании убытков в размере 485 000 руб.

Определением от 15.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечены администрация городского округа Архангельской области "Котлас", филиал публично-правовой компании "Роскадастр" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Истец, ответчик и третьи лица, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направили.

Ответчик представил в суд отзыв на иск и дополнение, в которых заявил возражения относительно исковых требований.

В суд от истца поступили письменные возражения на отзыв ответчика.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 21.01.2025 судом объявлялся перерыв до 04.02.2025.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, ответчика и третьих лиц.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом от 20.05.2019 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, 30.05.2019 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Нефтяная топливная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №4436, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:2354, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Архангельская область, МО "Котлас", <...>, площадью 1632 кв.м, разрешенное использование - объекты придорожного сервиса, ограничения и обременения - санитарно-защитная зона промышленного предприятия, инженерные коммуникации, охранные зоны объектов электросетевого хозяйства.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 30.05.2019 сроком на 9 лет (пункт 2.1. договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.06.2019.

Факт передачи арендодателем арендатору земельного участка подтверждается актом от 30.05.2019.

Градостроительным планом № 29-303-28-2019 от 22.07.2019 определены границы земельного участка, в пределах которого разрешается строительство объекта капитального строительства, в виды разрешенного использования, в том числе входят пункт 2.2. подпункт 8 "объекты придорожного сервиса".

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, Приложение к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 №540, к объектам дорожного сервиса, в том числе относится размещение автозаправочных станций, пункт 4.9.1.1.

После проведения проектных, изыскательских работ арендатор обратился в администрацию городского округа "Котлас", с заявлением от 18.09.2020, о выдаче разрешения на строительства "АЗС № 7 в г.Котласе".

Решением от 25.09.2020 №01-19/3871-1 Администрация отказала Обществу в выдаче разрешения на строительство, мотивировав, в том числе несоответствием планируемого объекта капитального строительства ограничениям, установленным в соответствие с земельным и иным законодательством, а именно: -санитарно-защитная зона для АЗС согласно СанПиНу 2.2.1/2.1.1.1200-03 составляет 50 м (пункт 3).

Истцом установлено, что в 42 метрах от границ земельного участка с кадастровым номером 29:246040105:2354 расположен земельный участок с кадастровым номером 29:246040105:140 по адресу: <...>, с разрешенным использованием "Эксплуатация банно-оздоровительного комплекса", на котором расположен банно-оздоровительный комплекс.

Истец сообщает, что согласно пункту 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне не допускается размещать, в том числе и оздоровительные учреждения общего пользования.

Следовательно, в границы санитарно-защитной зоне будущей АЗС попадает земельный участок с кадастровым номером 29:246040105:140, что недопустимо в силу СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Как указывает истец, проводя аукцион в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:246040105:2354, конкурсная комиссия, имеющая в своем составе руководителей земельного, архитектурного отдела и Комитета, об этих ограничениях знала, но в аукционной документации не указала.

По мнению истца, использование вида разрешённого использования "объекты придорожного сервиса" на земельном участке, в том числе, размещение автозаправочных станций, согласно аукционной документации и протокола о результатах аукциона от 20.05.2019, невозможно.

На земельном участке с кадастровым номером 29:246040105:2354 находятся зеленые насаждения-деревья лиственных пород. Общество письмом от 05.02.2020 №4 обратилось в Администрацию за разрешением на вырубку деревьев на данном участке в целях строительства АЗС.

Письмом от 25.03.2020 №01-09/1440 Управление ЖКХ сообщило, что будет составлен акт по подсчёту зеленых насаждений, подлежащих вынужденному сносу, данный акт будет направлен в адрес Общества. Однако, указанный акт в адрес истца не поступил.

Истец повторно обратился с заявлением через сервис "Госуслуги". Ответ получен в декабре 2023 года, в котором Управление городского хозяйства администрации городского округа Архангельской области "Котлас", на обращение 189799046 Общества от 25.12.2023, поданное через сервис "Госуслуги" отказало в согласовании проведения работ по своду зеленых насаждений, расположенных по адресу: <...>.

В обоснование отказа Управление сослалось на пункт 4.4.7. договора аренды земельного участка от 30.05.2019 №4436 - "арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории, сохранять зеленые насаждения"; а также на правила благоустройства территории городского округа "Котлас", утвержденные решением Собрания депутатов городского округа "Котлас" от 19.10.2017 №237-н, охрана зеленых насаждений на территории городского округа осуществляется с соблюдением принципов:- биологически обоснованного формирования и содержания зеленых насаждений с учетом экологических и градостроительных норм,- неотвратимости ответственности за нарушение природоохранного законодательства. Граждане, должностные лица и юридические лица обязаны осуществлять меры по сохранению зеленых насаждений, не допускать действий или бездействия, способных привести к повреждению или уничтожению зеленых насаждений.

В данном случае истец полагает, что ответчик провел аукцион, и по результатам заключил договор аренды земельного участка, включив в договор пункт 4.4.7. запрещающий снос зеленых насаждений, с видом разрешенного использования "объекты придорожного строительства" с нарушением градостроительных норм, положений СанПина 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий", правил благоустройства территории городского округа "Котлас".

В последующем истец обратился с заявлением в Министерство строительства и архитектуры Архангельской области о разъяснении обстоятельств, связанных с невозможностью строить на данном земельном участке объекты придорожного сервиса.

Письмом от 26.12.2023 Министерство сообщило, что распоряжением Министерства от 23.12.2021 №378-р принято решение о подготовке генерального плана городского округа Архангельской области "Котлас". Распоряжением Министерства от 23.12.2021 №385-р принято решение о подготовке правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области "Котлас".

Генеральный план городского округа Архангельской области "Котлас" утвержден постановлением Министерства от 13.04.2023 №5-р, земельный участок с кадастровым номером 29:246040105:2354, включен в зону озелененных территорий общего пользования. В связи с чем, в границах спорного земельного участка не предусмотрено строительство объектов придорожного транспорта.

Также в данном письме сообщается, что администрация городского округа Архангельской области "Котлас" при согласовании проекта генерального плана, направляла замечание в части изменения функциональной зоны "коммунально-складская зона (планируемая)" на "зону природного ландшафта (существующего)". На основании этих замечаний в проекты генерального плана и ППЗ внесены изменения в части включения земельного участка в функциональную зону природного ландшафта (существующую) и территориальную зону озелененных территорий общего пользования (Р5) соответственно.

Следовательно, истец считает, что в 2021 году Администрация в одностороннем порядке изменила вид разрешенного использования земельного участка с функциональной зоны "коммунально-складская зона (существующая на момент аукциона)" на "зону природного ландшафта (заявленную в замечании на проект ПЗЗ)".

Таким образом, по мнению истца, указанные обстоятельства подтверждают факт невозможности строительства и дальнейшего использования объектов придорожного сервиса на земельном участке с кадастровым номером 29:24:040105:2354. Комитет своим бездействием причинил имущественный вред Обществу, выраженный в необоснованном получении арендной платы и расходах, которое истец понес при разработке проекта строительства.

Как сообщает истец, при исполнении условий заключенного договора аренды он понес следующие убытки:

На основании договора аренды земельного участка, Общество обратилось к проектной организации "Устюгстройпроект" для создания проектной документации по строительству АЗС №7 в г. Котлас Архангельской области, договор подряда №2019-71 от 31.07.2019. Стоимость проектных работ составила 200 000 руб., услуги оплачены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 02.07.2019 №747 и от 01.06.2020 №573, а также актом выполненных работ от 20.05.2020.

С ИП ФИО1 06.10.2023 заключен договор №2023/10-4 на оказание услуг по проведению инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий, стоимость 70 000 руб. Оказанные услуги приняты по акту №24 от 10.11.2023 и оплачены платежными поручениями от 09.10.2023 №1199 и от 14.11.2023 №1329.

С ООО "ПрофЭксперт" 14.08.2019 заключен договор №0044-П/Э-19 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации (без смет) и результатов инженерных изысканий. Стоимость услуг составила 160 000 руб. Услуги оказаны, что подтверждается универсальным передаточным документом от 15.04.2020 №29. Оплата услуг произведена платежными поручениями №944 от 15.08.2019 и №330 от 27.03.2020.

16.02.2021 между истцом и ООО "ПрофЭксперт" заключен договор №0044-П/Э-2021 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации (без смет) и результатов инженерных изысканий, стоимость 5000 руб. Услуги оказаны и оплачены, что подтверждается универсальным передаточным документом от 11.03.2021 №6 и платежным поручением №273 от 09.03.2021.

С ООО "Котласгеопроект" 19.08.2019 заключен договор №2019/08-4 на выполнение изыскательских работ, стоимостью 50 000 руб. Оказанные услуги приняты по акту №14 от 25.10.2019 и оплачены платежным поручением №1231 от 29.10.2019.

Общая сумма расходов (убытков) на проведение инженерно-изыскательских, инженерно-геодезических, проектных работ, экспертизы проекта составила 485 000 руб.

Учитывая указанные обстоятельства, арендатор в феврале и мае 2024 года обращался к арендодателю с заявлениями о расторжении договора аренды земельного участка и возврате незаконно полученной арендной платы и убытков.

В ходе рассмотрения заявления арендатора стороны к обоюдному согласию не пришли, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик с исковыми требованиями истца не согласился, сообщив, что 21.02.2024 в адрес истца направлено письмо №01-615 с предложением расторгнуть договор аренды №4436 от 30.05.2019 земельного участка с кадастровым номером 29:24:040105:2354, к которому приложен проект соглашения о расторжении договора. Общество не согласилось с предложением о расторжении договора, о чем указало в своем заявлении, направленном в адрес Комитета 02.05.2024. В данном заявлении Общество предложило расторгнуть договор на условиях возмещения арендных платежей за период с 01.06.2019 по настоящее время и возместить убытки на проектные и изыскательские работы в размере 485 000 руб. Комитет с предложенными условиями не согласился и повторно письмом №01-1548 от 13.05.2024 предложил Обществу расторгнуть договор аренды, подписав проект соглашения о расторжении договора, направленный в адрес истца письмом № 01-615 от 21.02.2024. В связи с чем, выражая согласие на расторжение договора аренды, ответчик не согласен с требованиями по возмещению истцу арендных платежей за период с 01.06.2019 по настоящее время в размере 2 023 628 руб. и возмещению убытков на проектные и изыскательские работы в размере 485 000 руб. Договор аренды был заключен в соответствии с законодательством, действующим на дату его заключения, претензий на дату передачи земельного участка с кадастровым номером 29:24:040105:2354 не было. Истец разработал проектную документацию, обращался в Администрацию о выдаче разрешения на строительство.

14.06.2023 постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области №28-п признаны утратившими силу правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области "Котлас", утвержденные постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25.06.2020 №57-п и утверждены прилагаемые Правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области "Котлас" (далее - ПЗЗ) в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:2354 был включен в территориальную зону - зону озелененных территорий общего пользования, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не предусматривает вид разрешенного использования -объекты придорожного сервиса. Таким образом, с 30.06.2023 земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:2354 включен в территориальную зону, градостроительный регламент которой не предусматривает размещение автозаправочных станций.

09.04.2024 Общество платежным поручением №505 внесло арендную плату за 1 квартал 2024 года, платежным поручением № 977 от 15.07.2024 - арендную плату за 2 квартал 2024 года, что говорит о непоследовательности в действиях истца, в его намерениях относительно дальнейшего использования земельного участка.

Так, для территориальной зоны, в которую включен земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:2354, в соответствии с действующими ПЗЗ перечень условно разрешенных видов разрешенного использования объектов строительства и земельных участков содержит вид разрешенного использования - общественное питание, предусматривающего размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары). Договор аренды в настоящее время является действующим.

Ответчик считает, что невозможность использования истцом земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство автозаправочной станции) возникла с 30.06.2023 - даты вступления в силу Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области "Котлас" постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области №28-п. Что согласуется и с позицией истца, который указывает в иске, что использование земельного участка в целях, установленных договором, исключено принятием решения о невозможности строительства - таким решением является постановление министерства строительства и архитектуры Архангельской области № 28-п. Таким образом, требование о взыскании перечисленной арендной платы в размере 2 023 628 руб. является неправомерным.

Исходя из иска истца инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания, проектные работы, независимая экспертиза были осуществлены в 2019-2020 годах. Акт выполненных работ проектной документации от 20.05.2020. Негосударственная экспертиза проведена в апреле 2020 года и марте 2021 года. Инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания приняты 25.10.2019. Общество после разработки проектной документации неоднократно обращалось с заявлениями о выдаче разрешения на строительство 18.09.2020, 26.05.2021, 31.05.2021, 11.06.2021. По всем заявлениям Обществу были даны отказы (по заявлению от 26.05.2021 направлено уведомление об отказе в приеме документов). По мнению ответчика, с сентября 2020 года истец не приступал к строительству по причине недостатков в необходимой для получения разрешения на строительство документации и это никак не связано с принятием Министерством решения №28-п, которым были утверждены новые ПЗЗ. Таким образом, ответчик считает, что отсутствуют основания для взыскания убытков в сумме 485 000 руб.

Истец утверждает, что Комитет провел аукцион в отношении земельного участка с кадастровым номером 29624;040105:2354 с нарушением положений СанПиН2.2.1/2.1.1.1200-03, введенными в действие Постановлением Главного государственногосанитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74, поскольку в границы санитарно-защитной зоныбудущей АЗС попадает земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:140,разрешенное использование "эксплуатация банно-оздоровительного комплекса".

Приказом Минздрава России от 06.08.2013 № 529н утверждена номенклатура медицинских организаций, в которой банно-оздоровительного комплекс не поименован. Следовательно, ответчик считает, что нарушения пункта 5.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 нет. При этом, согласно п.5.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 допускается размещать в границах санитарно-защитной зоны промышленного объекта или производства, среди прочего, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей. В связи с чем, аукцион в отношении земельного участка с кадастровым номером 29624;040105:2354 проведен без нарушения положений СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

В соответствии с генеральным планом городского округа "Котлас", утверждённым решением Собрания депутатов МО "Котлас" от 18.09.2014 №66-н часть территории, расположенной по улице ФИО3 смежно с Котласским ЭМЗ, в границах которой в настоящее время образован земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:2354 по адресу: <...>, имела функциональное назначение - озеленение санитарно-защитных зон. Постановлением администрации МО "Котлас" от 28.11.2017 №2617 принято решение о подготовке предложений о внесении изменений в Генеральный план городского округа "Котлас". Постановлением администрации МО "Котлас" от 27.03.2019 № 658, руководствуясь статьей 28 ГрК РФ, назначены публичные слушания по проекту внесения изменений в Генеральный план городского округа "Котлас" для жителей города Котласа и для жителей рабочего поселка Вычегодский, деревень Слуда и Свининская. В период размещения проекта с 28.03.2018 по 17.04.2018 поступили предложения и замечания в письменной форме в адрес организатора публичных слушаний. Одно из предложений было от заявителя ФИО2 (генерального директора ООО "НТК" от 11.04.2018 в части изменения зоны "озеленения санитарно-защитных зон" на зону производственного использования для размещения автозаправочной станции, в границах земельного участка площадью 2330 кв.м, расположенного по ул. ФИО3, в 80 метрах на северо-восток от жилого дома №2 по ул.28 ФИО4 дивизии (в районе КЭМЗ) г. Котласа с установлением санитарно-защитной зоны размером 50 м. Постановлением администрации МО "Котлас" от 26.04.2018 №887 "Об отклонении проекта "Внесение изменений в Генеральный план городского округа "Котлас" проект направлен на доработку с учетом предложений и замечаний. Распоряжением администрации МО "Котлас" от 26.04.2018 № 101-р вновь были назначены публичные слушания по проекту "Внесение изменений в Генеральный план городского округа "Котлас". Решением Собрания депутатов МО "Котлас" от 14.06.2018 №280-н внесены изменения в Генеральный план городского округа "Котлас". Функциональная зона части территории, расположенной по улице ФИО3 смежно с Котласским ЭМЗ, на которой располагаются зеленые насаждения, была переведена в зону производственного использования для размещения автозаправочной станции. Земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:2354, сформирован с разрешенным использованием - объекты придорожного сервиса, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 1632 кв.м, адрес - <...>. Дата присвоения кадастрового номера - 07.09.2018. 01.04.2019 №655 издано постановление администрации МО "Котлас" об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в <...>. 30.05.2019 между Комитетом и ООО "НТК" заключен договор аренды земельного участка № 4436.

Ответчик в отзыве на иск просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

На основании подпункта 3 статьи 1103 ГК РФ, правила о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 ГК РФ к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ, в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Аналогичный правовой подход отражен в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 №305-ЭС17-17952.

Указанное право арендатора отказаться от уплаты арендной платы или потребовать ее возврата в случае уплаты при невозможности использования переданного ему имущества по независящим от него причинам базируется на общих положениях регулирования, содержащегося в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, с учетом специального правила, оговоренного в пункте 4 статьи 614 ГК РФ.

Согласно статье 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав доказательства представленные сторонами, учитывая вышеизложенное, формирование и содержание зеленых насаждений с учетом экологических и градостроительных норм, а также принятие Министерством строительства и архитектуры Архангельской области постановления от 14.06.2023 №28-п о признании утратившим силу правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области "Котлас", утвержденных постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25.06.2020 №57-п и утверждением Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области "Котлас" в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:2354 был включен в территориальную зону - зону озелененных территорий общего пользования, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не предусматривает вид разрешенного использования -объекты придорожного сервиса, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается факт отсутствия реальной возможности арендатору использовать земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:2354 для целей строительства объектов придорожного сервиса и АЗС и их последующей эксплуатации.

Учитывая указанные обстоятельства, суд находит подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды земельного участка №4436 от 30.05.2019.

Пунктом 4.4.3. договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно пункту 3.1. договора, размер арендной платы в год, согласно протоколу о результатах аукциона, составляет 417 600 руб.

Из системного толкования статей 328, 611, 614 ГК РФ следует, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Факт внесения Обществом арендных платежей по договору №4436 от 30.05.2019 в общей сумме 2 023 628 руб. за период с 30.05.2019 по 1 квартал 2024 года подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и ответчиком не оспаривается.

Поскольку невозможность пользования арендованным земельным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, основания для удержания Комитетом внесенных платежей отсутствуют.

Пунктом 6.4. договора аренды стороны предусмотрели, что при досрочном прекращении договора по инициативе арендатора (либо арендодателя) в течении года с даты подписания договора аренды, арендная плата за первый год аренды, поступившая в бюджет МО "Котлас" по результатам аукциона арендатору не возвращается.

Как следует из пояснений ответчика, арендатором за первый год аренды земельного участка внесена арендная плата в размере 417 600 руб.

Таким образом, учитывая положения пункта 6.4. договора, требование арендатора о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения подлежит частичному удовлетворении в размере 1 606 028 руб.

В удовлетворении остальной части истцу надлежит отказать.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно статье 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных гражданским законодательством РФ, является возмещение убытков.

На основании статьи 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Убытки определяются по правилам статьи 15 ГК РФ.

Согласно статье 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности за причинение вреда необходимо наличие состава правонарушения, включающего: причинение вреда, противоправность поведения причинителя вреда, его вина и причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими последствиями, основанный на надлежащих доказательствах размер вреда.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление №25) разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Исходя из приведенной нормы гражданского законодательства и основываясь на общем принципе доказывания в арбитражном процессе, предусмотренном в статье 65 АПК РФ, лицо, требующее взыскания убытков, должно доказать факт нарушения его права, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками и размер требуемых убытков.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В силу пункта 12 Постановления №25, отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в данном случае совокупность представленных истцом доказательств позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков.

В пункте 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Предоставление ответчиком истцу в аренду земельного участка, использование которого невозможно в целях, предусмотренных договором аренды, подтверждается материалами дела.

Как указывалось выше, при исполнении условий заключенного договора аренды Общество понесло убытки в общем размере 485 000 руб., а именно:

- 200 000 руб. оплата работы проектной организации "Устюгстройпроект" по созданию проектной документации по строительству АЗС №7 в г. Котлас Архангельской области (договор подряда №2019-71 от 31.07.2019);

- 70 000 руб. оплата услуг ИП ФИО1 по проведению инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий (договор №2023/10-4 от 06.10.2023);

- 160 000 руб. оплата услуг ООО "ПрофЭксперт" на проведение негосударственной экспертизы проектной документации (без смет) и результатов инженерных изысканий (договор №0044-П/Э-19 от 14.08.2019);

- 5000 руб. оплата услуг ООО "ПрофЭксперт" на проведение негосударственной экспертизы проектной документации (без смет) и результатов инженерных изысканий (договор №0044-П/Э-2021 от 16.02.2021);

- 50 000 руб. оплата услуг ООО "Котласгеопроект" на выполнение изыскательских работ (договор №2019/08-4 от 19.08.2019).

Таким образом, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что расходы истца в общей сумме 485 000 руб. на проектирование и экспертизу проектной документации по строительству АЗС №7 в г. Котлас Архангельской области, запланированной на арендованном земельном участке, непосредственно связаны с целью предоставления земельного участка в аренду.

Оснований для признания этих расходов неразумными и чрезмерными у суда не имеется.

С учетом изложенного исковое требование о взыскании убытков подлежит удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика относится уплата государственной пошлины в размере, пропорциональном размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка №4436 от 30.05.2019, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" и обществом с ограниченной ответственностью "Нефтяная топливная компания".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" за счет казны городского округа "Котлас" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нефтяная топливная компания"         1 606 028 руб. неосновательного обогащения и 485 000 руб. убытков, а также 35 626 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Н. Тюпин