Решение от 7 июня 2018 г. по делу № А32-56159/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г. Краснодар

Дело № А32-56159/2017


Резолютивная часть решения оглашена 04.06.2018

Полный текст решения изготовлен 07.06.2018


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: ККБОФ «Альбатрос» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании приложения к договору аренды от 07.04.2005 № 400001015 ничтожным

о взыскании задолженности в размере 2 529 670 рублей


при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности, после перерыва не явились, извещены

от ответчика: ФИО2 – по доверенности.




УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось ККБОФ «Альбатрос» (далее – фонд) с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) о признании недействительными приложений к договору аренды № 400001015 от 07.04.2005, заключенных за период с 2014 по 2016 годы, а также о взыскании переплаты по арендной плате в размере 2 529 670 рублей.

В обоснование заявленный требований истец указал, что дополнительные соглашения к договору аренды не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем, являются незаключенными. Определение размера арендной платы должно быть произведено в соответствии с формулой, установленной договором.

В судебном заседании истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит признать недействительными приложения к договору аренды № 400001015 от 07.04.2005, заключенные в период с 2014 по 2016 годы, а также о взыскании переплаты по арендной плате в размере 2 529 670 рублей.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Ответчик относительно удовлетворения заявленных требований возражал, в отзыве на исковое заявление указал, что фактическое изменение размера арендной платы является результатом корректировки на процент индексации, в связи с чем, не является изменением договора аренды в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд в порядке статьи 163 АПК РФ объявил перерыв в судебном заседании до 11 часов04.06.2018.

После перерыва заседание продолжено.

Истец представил в материалы дела ходатайство о рассмотрении спора в его отсутствие. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Ответчик представил дополнительный отзыв на исковое заявление, в котором дополнительно указал на истечение срока исковой давности по требованиям о взыскании и о признании соглашений недействительными.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между администрацией (арендодатель) и фондом (арендатор) на основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 17.03.2005 № 286 «О предоставлении Краснодарскому краевому благотворительному общественному фонду «Альбатрос» в аренду земельного участка по ул. Революционной, № 93, в с. Кабардинка, г. Геленджика для эксплуатации детского оздоровительного комплекса «Альбатрос» 07.04.2005 заключен договор аренды № 4000001015 земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202002:0011, общей площадью 62 778 кв. м, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации детского оздоровительного комплекса «Альбатрос».

Пунктом 2.1 определен срок действия договора до 17.06.2054.

Разделом 3 договора стороны урегулировали расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком.

Вместе с тем, пунктом 3.3 стороны определили, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительными соглашениями к договору аренды и подписывается сторонами.

Пунктом 3.6 договора установлено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктом 3.7 внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.

Пунктом 4.1.1 установлено право арендатора на внесение изменений и дополнений в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство.

Арендатор обязан в случае перерасчета размера арендной платы в сторону увеличения, разницу между прежней и вновь пересчитанной суммами арендной платы вносить не позже, установленного пунктом 3.6 договора срока внесения арендной платы. Арендная плата исчисляется и вносится в лицевой счет договора с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого производится перерасчет размера арендной платы.

Пунктом 7 договора определено, что изменения и (или) дополнения к договору оформляются письменно сторонами путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды и подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2014 по делу № А32-12949/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202002:11 площадью 62 778 кв. м определена в размере его рыночной стоимости 37 479 093,78 рублей (рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2011).

В соответствии с условиями договора администрацией направлялись в адрес фонда приложения к договору аренды с указанием на основание и порядок расчета арендной платы за пользование спорным земельным участком с 01.01.2014, с 24.12.2014, с 01.01.2015, с 01.01.2016, с 01.01.2017 (далее – приложения к договору аренды).

26.10.2016 фонд обратился в управление имущественных отношений администрации (далее – управление) с заявлением о перерасчете и возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме 2 295 844,51 рубль за пользование спорным земельным участком.

10.11.2016 управление направило в адрес фонда письмо № 51-3156/16-01-38, в котором сообщило, что администрацией произведен перерасчет арендной платы по договору аренды с даты вступления в законную силу указанного решения. По состоянию на 10.11.2016 на стороне администрации образовалась переплата в размере 5 362,18 рублей, в связи с чем, оснований для возврата денежных средств в размере 2 295 844,51 рубль не имеется.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения фонда в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего дела суд руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения №1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Курортом, согласно пункту 5 статьи 31, пункту 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1, пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в действовавших на момент заключения договоров аренды редакциях), является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница- Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае" курорт Геленджик отнесен к группе курортов федерального значения.

Полномочия по распоряжению землями курортов федерального значения перешли к муниципальным образованиям, по общему правилу, с 20.12.2008 – даты вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях».

Администрация не представила доказательств, подтверждающих полномочия на распоряжение по предоставлению в аренду спорного земельного участка в 2004 году.

Таким образом, администрация была не правомочна распоряжаться земельными участками в пределах 2-ой зоны санитарной охраны курорта.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса ничтожная сделка является недействительной в силу закона независимо от признания ее недействительной судом, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, поскольку администрация распорядилась земельным участком, не имея на это полномочий, сделка (заключение договора аренды) является недействительной (ничтожной) в силу статьи 168 Гражданского кодекса.

Вместе с тем, суд учитывает следующее.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Статьей 65 Земельного кодекса определено, что спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В данном случае с арендатора должны быть взысканы денежные средства, за пользование спорным земельным участком в сумме равной обычной ставке за аренду аналогичного имущества в данной местности.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий договора об арендной плате необходимо производить исходя из положений нормативных правовых актов, принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления, и устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений» (далее – Постановление № 73).

Согласно пункту 19 указанного Постановления № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В обоснование заявленных требований истец указал, что порядок расчета арендной платы за пользование спорным земельным участком определен разделом 3 договора аренды, расчет необходимо производить исходя только лишь из условий указанного договора, в связи с чем, считает приложения к договору аренды недействительными по признаку оспоримости.

Суд критически оценивает указанный довод истца по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Администрацией с 2014 года направлялись в адрес фонда для подписания приложения к договору аренды, из содержания которых следует изменение размера арендной платы за спорный земельный участок, и три из которых подписаны истцом.

Фондом принималось исполнение договора администрацией, доказательств направления претензий о несогласии с расчетом арендной платы суду не представлено.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пунктах 12, 14 Постановления № 73 разъяснено, что положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Как указано выше, арендная плата за пользование земельными участками относится к категории регулируемых цен, стороны арендных правоотношений обязаны применять положения законодательства, регулирующие порядок расчета стоимости арендной платы.

В спорный период арендная плата за пользование спорным земельным участком должна определяться в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город – курорт Геленджик от 20.05.2011 № 1126 «Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город – курорт Геленджик» (далее – постановление № 1126)

Оспаривая заявленные требования, ответчик представил контррасчет арендной платы по договору аренды за период с 01.01.2014 по 31.12.2016, выполненный в соответствии с постановлением № 1126 (в применимой редакции). Пунктом 6.2 приложения к постановлению от 20.05.2011 № 1126 установлено, что к земельным участкам, предназначенным для размещения детских лагерей, применяется ставка 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Контррасчет, произведенный ответчиком, проверен судом и признан арифметически и методологически верным.

По состоянию на 31.12.2016 на стороне администрации образовались излишне уплаченные денежные средства в размере 5 455,97 по арендной плате, 5 на стороне администрации образовались излишне уплаченные денежные средства в размере 5 455,97 по арендной плате, 5 384,47 - по пене.

По настоящее время истец продолжает использовать спорный земельный участок, в связи с чем, суд считает нецелесообразным взыскивать с ответчика указанную переплату, так как она может быть зачислена в счет будущих платежей.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что расчет стоимости платы за пользование земельным участком соответствует требованиям законодательства. Вне зависимости от правовых оснований использования спорного земельного участка на истца возлагается обязанность оплаты такого использования, что соответствует принципам земельного законодательства, в связи с чем, требование истца не подлежит удовлетворению, так как нормативно не обосновано.

В судебном заседании, состоявшемся 04.06.2018, ответчик также заявил о применении сроков исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1 и 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Действующее гражданское законодательство связывает возможность применения судом срока исковой давности с обращением лица в суд с иском по истечении установленного законом срока, исчисляемого либо с момента, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но длительное время не предпринимало действий к его защите, либо с момента, когда лицо в силу осуществления им профессиональной деятельности или объективных обстоятельств, должно было узнать о таком нарушении права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 № 72-КГ15-2).

Истцом заявлены требования о признании приложений к договору аренды с 2014 по 2016 год недействительными.

Согласно оттиску штампа входящей корреспонденции канцелярии суда на иске следует, что исковое заявление поступило в суд 21.12.2017, соответственно, заявленные требования относительно обязательств, возникших ранее 22.11.2015, заявлены за пределами сроков исковой давности.

В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности по главному требованию влечет истечение срока исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство).

Кроме того, относительно заявленных требований суд считает необходимым указать, что изменение методики расчета арендной платы соответствующим нормативным актом не влечет недействительности расчета арендной платы согласованной сторонами в договоре аренды, а является основанием для начисления арендной платы и внесения арендных платежей по методике, которая установлена такими нормативным актом с даты вступления его в силу, в том числе, и без внесения соответствующих изменений в договор.

Поскольку условие о размере арендной платы в силу статьи 65 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса является существенным и должно быть согласовано сторонами договора аренды земельного участка, то применительно к данному договору от 07.04.2005 № 4000001015 признание недействительным оспариваемого условия исключает применение статьи 180 Гражданского кодекса, согласно которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, и влечет недействительность договора в целом. Между тем иск о недействительности сделки в целом истцом не заявлялся.

На основании изложенных норм земельного и гражданского законодательства суд приходит к выводу, что расчет арендной платы, указанный в разделе 3 договора аренды, не нарушает прав истца, поскольку не лишает его возможности вносить арендные платежи в соответствии с действующим законодательством.

Приложения к договору аренды в совокупности с условиями договора о порядке изменения арендной платы не противоречат действующему законодательству и были заключены в соответствии с постановлением № 1126.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса и не является исчерпывающим, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

По своему содержанию исковые требования направлены на изменение механизма определения размера арендной платы.

На основании изложенного, суд считает, что удовлетворение исковых требований непосредственно восстановления нарушенных или оспариваемых прав не повлечет, то есть истцом избран ненадлежащий способ защиты права.


Руководствуясь ст. ст. 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Р.Ю. Савин