Решение от 16 апреля 2018 г. по делу № А41-100083/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-100083/17
17 апреля 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес:  143009,  <...>; дата регистрации - 12.04.1996)  к

ООО "АНТД"  (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 143003, <...>; дата регистрации: 24.04.2012)

Третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области

- ФИО2 (<...>)


о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в суд с иском к ООО "АНТД" со следующими требованиями:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Террадомус» задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 года по 30.06.2017 года в сумме 5 272 240, 00 руб., а также пени за период с 01.10.2015 года по 30.06.2017 г. в сумме 1 498 402,66 руб., а всего в общей сумме 6 770 642,66 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и Управление Росреестра по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

22.11.2010г. между истцом (арендодатель) и ООО «Комплексные технологии» (арендатор) заключен договор №3674. По условиям договора, арендатору передан участок с кадастровым номером 50:20:0100709:122 для строительства производственно-складского комплекса с объектами дорожного сервиса.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

11.04.2013г. права и обязанности арендатора перешли ФИО2 по договору уступки.

22.11.2016г. права и обязанности арендатора перешли к ООО «АНТД» по договору уступки.

Договоры уступки зарегистрированы в установленном порядке.

В досудебном порядке арендодатель и арендатор не пришли к согласию в отношении размера арендной платы.

По информации истца, за ответчиком числится задолженность за период с 01.10.2015 года по 30.06.2017 года в размере 5 272 240, 00 руб., а также пени за период с 01.10.2015 года по 30.06.2017 г. в размере 1 498 402,66 руб.

Невозможность разрешения спора мирным путем послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности.

В отзыве ответчик указал на то, что обязанность по внесению арендной платы возникла у него с 14.04.2017г., то есть с даты регистрации договора уступки от 22.11.2016г.

Однако данное обстоятельство не является основанием для освобождения от внесения арендных платежей ввиду следующего.

Верховный Суд РФ в пункте 23 постановления Пленума от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" определил, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Статьей 323 ГК РФ установлено, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Таким образом, при обращении в суд с иском кредитор самостоятельно распоряжается принадлежащим ему процессуальным правом на предъявление иска и вправе предъявить иск как к одному из солидарных должников, так и ко всем должникам одновременно.

В рассматриваемом случае, истец воспользовался предоставленными ему АПК РФ и ГК РФ правами, а именно выбрал способ защиты права, как предъявление иска к одному из солидарных должников - ООО «Агентство недвижимости Террадомус».

Ответчик в отзыве также указал на то, что земельный участок передан в ненадлежащем состоянии, а именно на нем расположены ЛЭП, что препятствует его освоению.

Однако ответчиком не учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 2.1 договора аренды от 22.11.2010г. указано, что участок свободен от строений (л.д.8).

Участок передан ответчику по передаточному акту, каких-либо возражений и замечаний к состоянию участка ответчик не представил.

Более того, в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств невозможности проведения строительных работ на земельном участке, не представлено доказательств, подтверждающих невозможность выноса за периметр участка объектов электросетевого хозяйства в случае их наличия на спорном участке.

В ходе судебного разбирательства, ответчик пояснил, что за градостроительным планом земельного участка в уполномоченный орган не обращался, в выдаче ГПЗУ по указанному ответчиком основанию отказано не было.

Соответственно, ответчиком не доказана невозможность использования земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах у суда также не имелось оснований для удовлетворения ходатайства о проведении судебной экспертизы, заявленного ответчиком. Суд счел имеющиеся в деле доказательства достаточными для рассмотрения дела по существу.

Проверив представленный истцом расчет, суд признает его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком. Следовательно, требование о взыскании основного долга обоснованно и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты, приложен расчет с 01.10.2015 года по 30.06.2017 г. в сумме 1 498 402,66 руб.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется.

Суд счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы установлен судом, при таких обстоятельствах требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд 



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости Террадомус» задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 года по 30.06.2017 года в сумме 5 272 240, 00 руб., а также пени за период с 01.10.2015 года по 30.06.2017 г. в сумме 1 498 402,66 руб., а всего в общей сумме 6 770 642, 66 рублей.

2. Взыскать с ООО «Агентство недвижимости Террадомус» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 56 853 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья                                                                            Кузьмина О.А.