Решение от 9 октября 2025 г. по делу № А66-15926/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

170100, <...>

https://kad.arbitr.ru/; http://tver.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А66-15926/2024
г.Тверь
24 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.10.2025

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи В.Ю. Янкиной, при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Е.В. Соколовой при участии:

от истца (с использованием системы веб-конференции) – представителя по доверенности от 08.02.2024 серия 69 АА № 3078179 Р.А. Мошовца (диплом от 11.06.2004 № 374),

от ответчика – представителя по доверенности от 31.12.2024 ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, ФИО4, ФИО5, акционерного общества «Газпром газораспределение Тверь», государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», Министерства Тверской области по обеспечению контрольных функций, общества с ограниченной ответственностью «Вышний Волочек – Спецстрой», общества с ограниченной ответственностью «Газпром газификация», общества с ограниченной ответственностью «Региональная сетевая организация», Управления земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации Вышневолоцкого городского округа, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, о признании права собственности на объект недвижимого имущества – многоквартирный жилой дом, кадастровый номер исходного объекта недвижимости 69:39:0260336:153, общей площадью 2607,1 м2, назначение: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 69:39:0260336:12,

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Истец) обратился в Вышневолоцкий межрайонный суд Тверской области с иском к Главному управлению архитектуры и

градостроительной деятельности Тверской области, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Вышневолоцкого городского округа, Министерства Тверской области по обеспечению контрольных функций, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, о признании права собственности на объект недвижимого имущества – многоквартирный жилой дом, кадастровый номер исходного объекта недвижимости 69:39:0260336:153, общей площадью 2607,1 м2, назначение: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 69:39:0260336:12.

Определением Вышневолоцкого межрайонного суда Тверской области от 19 июля 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации Вышневолоцкого городского округа, ФИО4, ФИО5, ФИО3.

Протокольным определением Вышневолоцкого межрайонного суда Тверской области от 13 августа 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», акционерное общество «Газпром газораспределение Тверь», общество с ограниченной ответственностью «Вышний Волочек – Спецстрой», общество с ограниченной ответственностью «Региональная сетевая организация», общества с ограниченной ответственностью «Газпром газификация».

Определением Вышневолоцким межрайонным судом Тверской области от 11 сентября 2024 года гражданское дело № 22-1133/2024 передано на рассмотрение Арбитражного суда Тверской области.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 25 декабря 2024 года по делу была назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли здание – жилой дом, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 69:39:0260336:12 – проектной документации и разрешению на строительство?

2. Соответствует ли здание – жилой дом, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 69:39:0260336:12 – строительным и градостроительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, экологическим, гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, действующий СНИПам, САНПАН, правилам планировки территории, правилам землепользования и застройки?

3. Нарушает ли здание – жилой дом, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер

69:39:0260336:12 – права и законные интересы других лиц; создает ли угрозу жизни и здоровья граждан?

Экспертное заключение ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 11.07.2025 № 6-3-16.1 поступило в Арбитражный суд Тверской области 25.07.2025.

Как следует из поступившего заключения, здание – жилой дом, расположенный по адресу: <...>, К № 69:39:0260336:12 соответствует: проектной документации и разрешению на строительство; техническим регламентам: строительным и градостроительным номам и правилам, правилам пожарной безопасности, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, действующий СНИПам, САНПиН, правилам планировки территории, правилам землепользования и застройки. Угрозу жизни и здоровью граждан здание не создает, права и интересы иных лиц не нарушает (т. 9, л. 90).

Определением от 30 июля 2025 года производство по делу № А66-15926/2024 возобновлено. Судебное разбирательство назначено на 10 сентября 2025 года.

Третьим лица, надлежащим образом извещенные о месте, дате и времени рассмотрения дела, явку полномочных представителей не обеспечили.

Согласно части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В материалы дела 08.09.2025 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований. В судебном заседании представитель истца указанное ходатайство отозвал.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, представитель ответчика не возражал.

Из материалов дела следует, что 30.12.2016 Отделом архитектуры и строительства Администрации города Вышний ФИО6 ФИО7 выдано разрешение RU 69-301000-64-2016 на строительство многоквартирного жилого дома общей площадью 2483 м², количество этажей 4, по адресу: <...>. со сроком действия настоящего разрешения до 14.05.2023 (т. 1, л. 26-35).

Приказом Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области (далее – Главархитектура Тверской области) от 14.10.2021 № 245 застройщик заменен на ФИО5 (т. 1, л.115-116); приказом Главархитектуры Тверской области от 29.04.2022 № 142 – на ФИО3 (т. 1, л. 117-118); приказом Главархитектуры Тверской области от 21.04.2023 № 109 на ФИО2 (т. 1, л. 40, 119).

На основании договора купли-продажи от 10.03.2022 ФИО5 продал, а ФИО3 приобрела объект незавершенного строительства кадастровый номер 69:39:0260336:153 (т. 5, л. 4-5).

04.04.2022 между Управлением земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации Вышневолоцкого городского округа

(Арендодатель) и ФИО8 был заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер 69:39:0260336:12.

16.02.2023 права и обязанности ФИО3 по указанному договору были переданы ФИО2 (т. 5, л.д. 18).

На основании договора дарения недвижимости от 09.02.2023 ФИО3 передала ФИО9 в дар объект незавершенного строительства кадастровый номер 69:39:0260336:153 (т. 1, л. 109-110).

Приказом Главархитектуры Тверской области от 24.11.2023 № 411 внесены изменения в разрешение на строительство: срок действия разрешения на строительство продлен до 31.12.2024 (т. 1, л. 41).

ФИО2 29.05.2024 в Главархитектуру Тверской области подано заявление № 143-РВ о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта – многоквартирного жилого дома, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 69:39:0260336:12 (т. 1, л. 41-45).

Письмом от 50.06.2024 № 5438-АБ Главархитектура Тверской области отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1, л. 46).

Невозможность регистрации права собственности на объект ввиду отсутствия акта ввода в эксплуатацию, выданного Главархитектура Тверской области, послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из указанной нормы права следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил) (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 308-ЭС15-15458 от 10.03.2016 по делу № А32-22681/2014).

В рассматриваемой ситуации здание возведено на земельном участке, предоставленном истцу в аренду в установленном порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 69:39:0260336:12 имеет категорию земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства жилого дома.

Однако у истца отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом случае единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом истец предпринимал меры к его получению.

Как установлено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-ОП, от 19.10.2010 №

1312-О-О, закрепленные в статьей 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.

Частью 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) установлено, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство.

Из содержания статьи 55 ГрК РФ следует, что выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию возможна только при установлении факта соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям, энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов и т.д.

Из заключения судебной экспертизы следует, что возведенный объект соответствует строительным, градостроительным, строительно-техническим, противопожарным, экологическим нормам и правилам, не создаст угрозы жизни, здоровью и безопасности граждан.

По результатам проведенной по правилам статьи 71 АПК РФ оценки доказательств, судебная экспертиза принимается судом, как надлежащее доказательство. Результаты экспертизы ответчиками не опровергнуты.

Суд пришел к выводу о том, что в заключении эксперта не имеется противоречий либо неясностей; выводы эксперта носят категоричный, а не вероятностный характер; исследование проведено квалифицированным специалистом, обладающим специальными знаниями, экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Таким образом, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества.

Вместе с тем, суд отмечает следующее: в просительной части искового заявления ИП ФИО2 просит признать право собственности на многоквартирный жилой дом общей площадью 2607,1 м2.

Однако, согласно разрешению на строительство от 28.12.2016 и заключению эксперта проектная и фактическая площадь здания 2483 м2.

Признание права собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Однако с учетом особенностей действующего законодательства (часть 5 статьи 40 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») такой судебный акт не является безусловным основанием для регистрации такого права в установленном законом порядке и внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Представителем истца заявлено ходатайство об оставлении всей совокупности судебных расходов на стороне ИП ФИО2.

Руководствуясь статьями 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП: <***>, дата регистрации 03.10.2022; ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения – гор. Худжанд Республика Таджикистан) право собственности на объект недвижимого имущества – многоквартирный жилой дом (кадастровый номер исходного объекта незавершенного строительства – 69:39:0260336:153), общей площадью 2483 м2, назначение: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: РФ, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 69:39:0260336:12.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке ст. 319 АПК РФ после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

Судья В.Ю. Янкина