Решение от 24 марта 2026 г. АС Республики Крым

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ


295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А83-9838/2025
25 марта 2026 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2026 года. Решение в полном объёме изготовлено 25 марта 2026 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кургиняном Х.А., рассмотрел материалы искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (298600, <...>; ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/910301001)

к обществу с ограниченной ответственностью «Империал» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 298635, РЕСПУБЛИКА КРЫМ, Г. ЯЛТА, ПЕР. НОВЫЙ, Д. 2),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Администрации города Ялта Республики Крым

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Империал» - ФИО1

Евгеньевич по доверенности от 01.01.2026,

иные не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Империал» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:050801:712, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, пгт. Виноградное, район ул. Курчатова, заключенный 10.05.2018.

Заявленные требование истец мотивирует неисполнение ответчиком обязательств по освоению земельного участка.

От общества с ограниченной ответственностью «Империал» поступил отзыв, согласно которого ответчик возражал против исковых требований в полном обьёме, ссылаясь на документы, подтверждающие факт освоения ответчиком земельного участка.


В ходе предварительного судебного заседания суд в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ, вынес определение о завершении предварительного судебного заседания и перешёл на стадию судебного разбирательства.

Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание 12.03.2026 не обеспечили, о дате, времени и месте слушания дела уведомлены надлежащим образом и своевременно.

В соответствии с частью 1 статьи 123 АПК РФ, лица, участвующие в деле и иные участники судебного процесса считаются извещёнными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия, арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном АПК РФ, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьёй 122 АПК РФ, и её получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

В силу пункта 2 части 4 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, считаются извещёнными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чём организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Из материалов дела усматривается, что 17.05.2005 между Ливадийским поселковым советом и ООО «Империал» заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,4504 га, кадастровый номер 0111947900:08:001:01:0146, расположенного по


адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Виноградное, район ул. Курчатова, зарегистрированный в установленном порядке.

Согласно пункта 1, а также пункта 15 указанного договора земельный участок предоставляется для строительства и обслуживания жилого многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 29 указанного договора арендатор обязан использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью, определенной в п. 1 этого договора, придерживаясь при этом требований действующего земельного и экологического законодательства, государственных и местных стандартов, норм и правил по использованию земли.

Арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка в соответствии с целью, определенной в пункте 1 настоящего договора (пункта 28 договора).

Между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым и ООО «Империал» 10.05.2018 в порядке переоформления прав заключен договор аренды земельного участка общей площадью 4504 кв. м с кадастровым номером 90:25:050801:712, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Ливадия, пгт Виноградное, район ул. Курчатова, зарегистрированный в установленном порядке 18.10.2018 № 90:25:050801:712- 90/090/2018-2 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4504 кв. м с кадастровым номером 90:25:050801:712, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Ливадия, пгт Виноградное, район ул. Курчатова.

Вид разрешенного использования земельного участка «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6). Категория земель: Земли населенных пунктов (пункт 1.2 Договора).

Согласно пункта 4.1.3 Договора арендодатель вправе требовать от арендатора надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 4.4 Договора.

В соответствии с пунктом 4.4.3, 4.4.4 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, в случае предоставления земельного участка для строительства приступить к освоению земельного участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.

Согласно пункта 4.4.17. Договора арендатор обязан не осуществлять строительство на земельном участке в случае, если по условиям договора данный земельный участок не предоставлен для целей строительства. В случае если участок предоставлен для целей строительства, производить строительные и иные работы на участке при получении соответствующих разрешений (согласований) органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных служб.

Как указано истцом 11.03.2025 сотрудниками департамента муниципального контроля Администрации города Ялта проведено обследование земельного участка площадью 4504 кв. м с кадастровым номером 90:25:050801:712, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Ливадия, пгт Виноградное район ул. Курчатова.

В ходе осмотра установлено, что земельный участок не освоен, свободен от застройки. На территории произрастают зеленые насаждения. Через земельный участок не


проходят сквозные проезды и проходы, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено. На момент осмотра строительные работы не производились, строительная техника, рабочие и строительные материалы отсутствовали. Доступ на земельный участок неограничен (участок не огорожен).

Таким образом, как указано истцом по состоянию на 11.03.2025 арендатор не приступил к освоению земельного участка, не использует земельный участок по целевому назначению, тем самым существенно нарушая условия данного договора.

Ввиду вышеизложенного, Департамент обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предложение о расторжении договора, которые оставлены без ответа.

Ввиду вышеизложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.


Рассмотрев материалы настоящего дела, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объёме. При этом суд исходит из следующего.

Федеральным конституционным законом от 21.03.2014 № 6-ФКЗ Республика Крым была принята в Российскую Федерацию. В соответствии со статьёй 23 Федерального конституционного закона со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов па территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Статьёй 1 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что аренда земли - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

В соответствии со статьёй 13 указанного Закона договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

В соответствии с требованиями статей 525, 526, 629 Гражданского кодекса Украины и статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами, а обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных актов гражданского законодательства.

Указанные нормы украинского законодательства корреспондируются с аналогичными нормами в российском законодательстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой


стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;


3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи, основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 45 кодекса.

Как указано судом ранее, согласно пункта 1, а также пункта 15 договора от 17.05.2005 земельный участок предоставляется для строительства и обслуживания жилого многоквартирного дома.

Согласно пункта 1.2. договора от 10.05.2018 вид разрешенного использования земельного участка «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6). Категория земель: Земли населенных пунктов.

Согласно пункта 4.1.3 Договора арендодатель вправе требовать от арендатора надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 4.4 Договора. В соответствии с пунктом 4.4.3, 4.4.4 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, в случае предоставления земельного участка для строительства приступить к освоению земельного участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.

Пунктом 4.4.17. договора предусмотрено, что арендатор обязан не осуществлять строительство на земельном участке в случае, если по условиям договора данный земельный участок не предоставлен для целей строительства. В случае если участок предоставлен для целей строительства, производить строительные и иные работы на участке при получении соответствующих разрешений (согласований) органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных служб.


При этом исковое заявление мотивировано тем, что согласно проведённому Департаментом осмотру земельного участка, органом установлено, что земельный участок не освоен, свободен от застройки. На территории произрастают зеленые насаждения. Через земельный участок не проходят сквозные проезды и проходы, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено. На момент осмотра строительные работы не производились, строительная техника, рабочие и строительные материалы отсутствовали. Доступ на земельный участок неограничен (участок не огорожен).

Таким образом, согласно доводам истца до настоящего времени арендатор не исполнил обязанность, предусмотренную договором аренды по освоению земельного участка, не приступил к строительству объекта, что является существенным нарушением условий заключённого договора и основанием для его расторжения.

При этом, оценив такие доводы Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым суд отмечает следующее.

Согласно пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу, установленному пунктом 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ № 35 от 06.06.2014 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно части 1 статьи 615 и статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.


Установленное статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации основание расторжения договора аренды в виде неосвоения земельного участка, направлено на защиту публичных интересов при использовании в публичной собственности земель (обеспечение эффективной планировки).

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Договором предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по: требованию Арендодателя или Арендатора в судебном порядке на основании и в установленном гражданским законодательством; соглашению Сторон в порядке, предусмотренном законодательством; требованию Арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК РФ в одностороннем порядке в связи с неисполнением Арендатором пункта Договора.

В данном случае, не может согласиться с доводами истца в обосновании заявленных исковых требований, ввиду того, что данные доводы опровергаются материалами дела, а именно.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учёта недвижимости и государственной̆ регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым № 38-ЗРК.

В силу части 9 статьи 3 Закона Республики Крым N38-ЗРК право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Частью 14 статьи 3 Закона Республики Крым N38-ЗРК установлено, что в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключён соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.


Как указано ответчиком и усматривается из материалов дела общество с ограниченной ответственностью «Империал», несмотря на предпринимаемые добросовестные, разумные и осмотрительные действия, на протяжении длительного периода времени, а именно с 2018 года и по настоящее время сталкивается с многочисленными препятствиями при осуществлении планирования и организации строительных работ, по освоению и использованию упомянутого земельного участка с неукоснительным соблюдением установленного вида разрешенного использования арендуемого земельного участка - «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» код (2.6), в виде, как действий, так и бездействия со стороны Администрации города Ялта, что подтверждается следующим.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Как верно указано ответчиком, поскольку, земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с настоящим Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) земельного участка, а также раздела проектной документации "Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства" при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 настоящей статьи.

Само по себе не осуществление фактических строительных работ в настоящее время, при изложенных обстоятельствах не свидетельствует о нарушении пункта 9 ст. 22 ЗК РФ.


Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления N 11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Согласно пункта 4.4.4. договора арендатор обязан приступить к освоению земельного участка, т.е. выполнить ряд подготовительных действий (мероприятий) не позднее трех лет с момента государственной регистрации договора.

Как усматривается из материалов дела, арендатором (ответчиком), произведен ряд подготовительных мероприятий по освоению земельного участка:

 заказан и разработан эскизный проект «Строительство многоквартирного жилого дома на з/у с кадастровым номером 90:25:050801:712 по адресу: Республика Крым, пгт. Ливадия, пгт. Виноградное район ул. Курчатова»;

 осуществлялась охрана земельного участка с кадастровым номером 90:25:050801:712;

 заключен договор на обустройство (восстановление) временных дорог к земельному участку с кадастровым номером 90:25:050801:712;

 для исполнения обязанностей по договору аренды заключен договор поручения от 22.10.2022;

 заключен договор на инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические изыскания и инженерно-геофизические исследования;

 заключен договор на аренду спецтехники для расчистки земельного участка с кадастровым номером 90:25:050801:712.

Кроме того, ответчиком в доказательство освоения земельного участка представлены суду следующие документы:

 согласие Государственного казенного учреждения Республики Крым (ГКУ РК) «Служба автомобильных дорог Республики Крым» от 19.12.2022 № 18745/1;

 градостроительный план земельного участка № RU9121000020250768, подготовленный на основании заявления ООО «Империал» от 16.06.2025 № 01.1-18/214, который как и ГПЗУ № RU 91121000020220185 от 02.06.2022 устанавливает, что земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки ТЗ-02-165, что противоречит оспариваемому истцом договору аренды земельного участка, видом разрешённого использования которого предусмотрена «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), код 2.6.»;

 заказанную Ответчиком в 2020 голу у Общества с ограниченной ответственностью «КРЫМИНВЕСТПРОЕКТ» г. Ялта «Концепцию развития земельного участка с учётом размещения многоэтажной жилой застройки» по адресу: Республика


Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, пгт. Виноградное, район улицы Курчатова, из которого следовало, что предполагаемый жилой комплекс состоит из трёх объёмов (дом № 1 площадь застройки 5000 кв.м., дом № 2 площадь застройки 4500 кв.м. и дом № 3 площадь застройки 4500 кв.м., количество этажей - 9);

 уведомление ООО «КРЫМИНВЕСТПРОЕКТ». № 205 от 01.08.2022 ООО «Империал» о невозможности проведения проектно-изыскательских работ по изготовлению проектной документации строительства имущественного комплекса многоэтажной жилой застройки от 9-ти этажей на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050801:712, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, пгт. Виноградное, район улицы Курчатова, по причине отсутствия в ситуационном плане чертеже Градостроительного плана земельного участка № RU 91121000020220185 от 02.06.2022 границ допустимого размещения зданий, строений и сооружений, а также по причине отсутствия возможности размещения объектов многоэтажной жилой застройки от 9-ти этажей в местонахождении размещения объекта строительства по градостроительному зонированию муниципального образования городского округа Ялта Республики Крым согласно Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) № RU 91121000020220185 от 02.06.2022;

Кроме того, ответчиком представлены следующие документы;

 типовой договор № 460/015-3579-25ЛК между ГУП РК «Крымэнерго» и ООО «Империал»;

 инструкция по осуществлению заявителем фактического присоединения и приема напряжения и мощности энергопринимающего устройства;

 счет ГУП РК «КрыЭнерго» № 80715911 от 25.08.2025;

 технические условия к указанному типовому договору № 460/015-3579-25ЛК от 25.08.2025

 письмо ГУП РК «КРЫМЭНЕРГО» от 17.12.2025 № 464/53194 на вх. № 21867/10 от 12.12.2025г ООО «Империал» о рассмотрении обращения шифр 03/11-ЭС по титулу Внешнее электроснабжение электроустановки земельного участка с к.н. 90:25:050801:712 заказчик ООО «Империал» об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям;

 схема проектируемой ЛЭП-04кВ подключенная от резервного коммутационного аппарата РУ- 0,4 кВтТП-951 (150,0 кВт) согласно ТУ № 460/015-3579-25;

 рабочая документация 03/11-ЭС «Внешнее электроснабжение электроустановки земельного участка с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), в г. Ялта, пгт. Ливадия, пгт. Виноградное, район ул. Курчатова кадастровый номер 90:25:050801:712, заказчик ООО «Империал».

В данном случае, как верно указано судом факт отсутствия пятна застройки в ГПЗУ № RU 91121000020220185 от 02.06.2022, ГПЗУ № RU9121000020250768 от 2025 года, не указания их в данных ГПЗУ со стороны Истца, как и не указания в этих ГПЗУ кодов вида разрешённого использования земельного участка - 2.6 (п.1); 2.6 (п.2) и 2.6 (п.3), разрешающих многоэтажную (высотную) жилую застройку, явилось основанием для отказа ООО «КРЫМИНВЕСТПРОЕКТ» в проведении проектно-изыскательских работ по изготовлению проектной документации строительства имущественного комплекса


многоэтажной жилой застройки от 9-ти этажей на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050801:712, расположенным по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, пгт. Виноградное, район улицы Курчатова, что крайне затруднило и практически не позволяло ответчику, как арендатору законно, целенаправленно и планомерно осваивать арендуемый земельный участок с целью его застройки, поскольку возведение на земельном участке застройки, не отвечающей требованиям правил землепользования и застройки, установленным законом и иными правовыми актами.

В силу части 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка - это документ, в котором содержится информация для архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости в границах земельного участка. При этом градостроительный план земельного участка выдаётся в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Следовательно, выдача ГПЗУ является начальным этапом для проектирования будущего строительства и получения разрешения на выполнение строительных работ. Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи (часть 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 7 статьи 51, части 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации для разработки проектной документации и получения разрешения на строительство требуется градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

Исходя из изложенного, суд отмечает, что отсутствие согласованного ГПЗУ с установленным местом возведения объектов недвижимости на земельном участке делает невозможной застройку участка, т.е. его целевое использование.

В такой ситуации цель достижения аренды (строительство гостиничного комплекса) в соответствии с градостроительным планом была недоступна арендатору по независящим от него причинам.

В части 1 статьи 10 ГК РФ указано, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, указанная норма права закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенным (неправомерным) и признаются злоупотреблением правом.


При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Одновременно в части 3 статьи 10 ГК РФ законодатель закрепил презумпцию добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, это означает, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 24.03.2025 по делу № А83-24469/2022.

Суд также отмечает, что исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 51 ГрК РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях, а также в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

Как усматривается из материалов дела Правила землепользования и застройки города Ялта подлежали частому изменению, ввиду чего общество с ограниченной ответственностью «Империал» не имело объективной возможности получить разрешение на строительство «Многоэтажной жилой застройки, код (2.6), что свидетельствует, о том, что период освоения земельного участка в отношении ответчика еще не истёк.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (аналогичная правовая позиция отображена в определениях Верховного Суда Российской Федерации судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, 18.05.2021 по делу N 305-ЭС20-7170).

При этом как указывалось судом ранее, со ссылкой на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.


В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно определения Верховного Суда Российской федерации от 03.04.2001 № 18-В01-12, от 07.11.2011 № -В11-27 существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора, неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах сторон (определения).

При этом, суд соглашается с доводами ответчика, о том, что Администрацией не предоставлены доказательства, подтверждающие существенные нарушения договора аренды земельного участка со стороны ответчика при имеющемся поведении истца.

В данном случае, освоение земельного участника поставлено в зависимость от наступления факта переоформления и регистрации в установленном порядке договора аренды, надлежащим исполнение истцом обязательств по выдаче ГПЗУ с наличием мест для возведения объектов недвижимости.

Суд отмечает, что не освоение земельного участка в установленные сроки, может являться основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя лишь в тех случаях, когда основанием данного нарушения является неправомерное поведение (бездействие) самого арендатора, т.е. нарушение договорного обязательства поставлено в прямую зависимость от волеизъявления лица, арендующего земельный участок.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его не освоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Как следует из материалов дела, ответчиком предпринимаются все необходимые меры, направленные на освоение земельных участков и он заинтересован в сохранении арендных отношений, соответственно, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны Общества в части не освоения земельных участков.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. С учетом длительного срока


действия договора аренды, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Принимая во внимание, что только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не допущены существенные нарушения условий договора.

Доводы, изложенные истцом суд считает несостоятельными, и относится к ним критически.

Учитывая вышеизложенное, в отсутствии надлежащих доказательств по делу, при наличии доказательств, которые опровергают доводы истца, требование о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:050801:712, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, пгт. Виноградное, район ул. Курчатова, заключенный 10.05.2018 не подлежат удовлетворению

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом суд исходит из того, что согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобождён, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобождён от уплаты государственной пошлины.

В данном случае ввиду отказа в удовлетворении требований государственная пошлина судом не взыскивается.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Участвующим в деле лицам разъясняется, что решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной электронно-цифровой подписью. В связи с этим на основании части 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение будет направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья М.П. Авдеев