Решение от 11 июня 2019 г. по делу № А21-12692/2018

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело №А21-12692/2018

«11» июня 2019г.

Резолютивная часть решения оглашена 05 июня 2019г.

Решение в полном объёме изготовлено 11 июня 2019г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи МОЖЕГОВОЙ Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

к ООО «Фарм-Инвест»

о взыскании 4 953 551,54руб.

при участии:

от истца: ФИО2 - по доверенности от 16.07.2018г.

от ответчика: ФИО3 - по доверенности от 10.08.2018г., ФИО4 – по доверенности от 10.08.2018г.

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Фарм-Инвест» (ОГРН: <***>; место нахождения: <...>) задолженности по арендной плате в сумме 4 744 527,03руб. за период с 19.04.2016г. по 2 квартал 2018г. (включительно) и неустойки в сумме 209 024,51руб., начисленной на указанную задолженность (по состоянию на 31.07.2018г.

Общество представило отзыв на иск, в котором поставило под сомнение расчёт арендной платы на основании отчёта от 13.11.2017г. №ОН-17190/1 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:45 (по состоянию на 19.04.2016г.), подготовленного ИП ФИО5 Кроме того, ответчик считает, что с 12.08.2017г. расчёт арендной платы должен производиться в порядке, установленном пунктом 6 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. №582 (далее Правила) в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017г. №531.

Определением от 03.04.2019г. судом назначена экспертиза в целях установления размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:45 общей площадью 5 758 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Заключение эксперта поступило в суд 29.04.2019г.

28.05.2019г. Теруправление направило в суд уточненный иск, в котором просит взыскать с ответчика задолженность в размере 3 541 272,24руб. за период с 19.04.2016г. (дата начала действия договора) по 18.04.2019г. (дата окончания действия договора (с учётом платежа в размере 3 000 000руб., произведенного в период рассмотрения данного спора), а также пени в сумме 630 069,45руб., начисленные на спорную задолженность за период с 01.01.2018г. по 24.05.2019г.

Ответчик представил встречный расчёт задолженности, уточненный в судебном заседании 05.06.2019г., в соответствии с которым размер задолженности за весь период действия договора (с учётом платежа в размере 3 млн. руб.) составляет 971 854руб.

В судебном заседании истец поддержал уточненные требования от 28.05.2019г., возражает против определения размера арендной платы за период 12.08.2017г. по 18.04.2019г. по правилам пункта 6 Правил в измененной редакции.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил.

20 апреля 2016г. сторонами был заключен договор №ФС-2016/04-24 аренды находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:45 общей площадью 5 758 кв.м., расположенного по адресу: <...> (разрешенное использование – для строительства гостинично-оздоровительного комплекса).

Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен с 19.04.2016г. по 18.04.2019г.

Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по данному договору, Теруправление направило в его адрес претензию от 23.08.2018г. №4784 (том 1, лист дела 14) с требованием о погашении задолженности и об уплате неустойки.

Неисполнение названного требования послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд признал иск подлежащим удовлетворению в части.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор обязан ежеквартально равными частями вносить арендную плату за арендуемый земельный участок: за 1, 2, 3 кварталы - не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4 квартал – не позднее 25 ноября текущего года.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что размер арендной платы, подлежащей уплате в рамках данного договора, был определен арендодателем по правилам пункта 6 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. №582 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), на основании отчёта от 13.11.2017г. №ОН-17190/1 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:45 (по состоянию на 19.04.2016г.), подготовленного ИП ФИО5

Согласно указанному отчёту рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 19 405 656руб.

В ходе рассмотрения спора ответчик представил отчёт ООО «Балтэкспертиза» от 20.07.2018г. №Н-0826-2018, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 20.04.2016г. составляет 11 915 000руб.

По результатам судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:45 (по состоянию на 19.04.2016г.) составляет 11 844 000руб.

Результаты экспертизы сторонами под сомнение не поставлены, в связи с чем размер задолженности по арендным платежам за период с 19.04.2016г. по 11.08.2017г. следует определять с учетом рыночной стоимости земельного участка, равной 11 844 000руб.

Таким образом, размер задолженности за указанный период составляет 1 713 324руб.:

2016г. (с 19.04.2016г. по 31.12.2016г.): 11 844 000руб. х 11% : 365 х 257 =917 342руб.

2017г. (с 01.01.2017г. по 11.08.2017г.): 11 844 000руб. х 11% : 365 х 223 =795 982руб.

При заключении договора стороны согласовали (пункт 4.5), что арендная плата подлежит обязательному для сторон изменению в порядке, установленном действующими нормативно-правовыми актами Российской Федерации, а также в случае принятия нормативно-правовых актов Российской Федерации, изменяющих порядок платы за аренду земли (без подписания дополнительного соглашения к договору).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017г. №531 пункт 6 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» изложен в следующей редакции: «Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Изменения, внесенные указанным постановлением, вступили в силу 12.08.2017г.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73 изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

С учётом указанных разъяснений, а также положений пункта 4.5 договора аренды суд признал обоснованными доводы ответчика о том, что с 12.08.2017г. размер арендной платы должен определяться по правилам, установленным пунктом 6 Правил в редакции постановления №531.

Иной подход означал бы, что размер арендной платы за одинаковые земельные участки может существенно отличаться в зависимости от даты заключения договора, что противоречит Основным принципам определения арендной платы, утвержденным постановлением №582.

В обоснование встречного расчёта задолженности общество представило в материалы дела Отчет №Н-0985-2018, в соответствии с которым (том 2, лист дела 13) итоговая величина рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка составляет 4 032 302руб.

Данный отчет истцом не оспорен, ходатайство о назначении судебной экспертизы Теруправлением не заявлено.

Таким образом, годовой размер арендной платы правомерно определен ответчиком путем деления указанного показателя на срок аренды земельного участка (3 года), что составило 1 344 101руб.

Общая сумма арендной платы за период с 12.08.2017г. по 18.04.2019г. составила 2 261 037руб.:

2017г.: 1 344 101руб. : 365 х 142дня = 522 911руб.

2018г.: 1 344 101руб.

2019г.: 1 344 101руб. : 365 х 107 дней = 394 025руб.

Общая сумма долга по договору №ФС-2016/04-24 составляет 3 974 361руб.

Поскольку 25.04.2019г. общество перечислило в федеральный бюджет денежные средства в размере 3 000 000руб., иск Теруправления подлежит удовлетворению в сумме 974 361руб.

Договором №ФС-2016/04-24 установлена ответственность арендатора за просрочку внесения арендных платежей – в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Встречный расчёт неустойки на сумму 396 532,34руб. судом проверен и признан обоснованным, истцом он не оспорен

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

На основании определения от 03.04.2019г. общество перечислило на депозитный счет суда денежные средства в сумме 26 000руб. в счет оплаты стоимости экспертизы.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу пункта 22 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016г. №1 в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Вместе с тем уменьшение истцом размера исковых требований в результате частичного погашения ответчиком долга уже в ходе судебного разбирательства не должно, по мнению суда, влиять на размер пропорции.

С учётом размера окончательных требований истца и размера долга, подлежащего взысканию в рамках данного дела (без учета частичной оплаты в размере 3 млн. руб.), иск удовлетворен на 61%.

При таких обстоятельствах на Теруправление подлежат отнесению расходы ООО «Фарм-Инвест» на оплату экспертизы в сумме 10 140руб. (26 000руб. х 39%).

Согласно пункту 23 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016г. №1 суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных.

В результате такого зачёта сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика, уменьшена на 10 140руб.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фарм-Инвест» (ОГРН: <***>; место нахождения: <...>) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>) задолженность по арендной плате в сумме 974 361руб. и неустойку в сумме 386 392,34руб.

- в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 26 709руб.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья:Н.А. Можегова