Решение от 1 июля 2018 г. по делу № А67-6374/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е



г. Томск                                                                                            Дело № А67-6374/2017     

Резолютивная часть решения объявлена 27.06.2018

Полный текст решения изготовлен 02.07.2018


Арбитражный суд Томской области в составе судьи Ворониной С. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО "Сибирская Аграрная Группа" ИНН <***>  ОГРН <***>

к открытому акционерному обществу «Сибирская губерния» в лице конкурсного управляющего ФИО2 ИНН <***>, ОГРН <***>;

к публичному акционерному обществу «БИНБАНК» ИНН <***>, ОГРН <***>, ООО «Интехком»

о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка отсутствующим,

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области ИНН <***>, ОГРН <***>; Администрация Томского района ИНН 7014044522, ОГРН <***> 634570, VENTERIA SERVICES LIMITED,

при участии в заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 01.01.2018

от ответчика – ОАО «Сибирская губерния», публичному акционерному обществу «БИНБАНК» - без участия

ООО «Интехком» – ФИО4 по доверенности от 18.10.2017

Администрация Томского района – ФИО5 по доверенности от 10.01.2018 



УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Сибирская Аграрная Группа» обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу «Сибирская губерния» в лице конкурсного управляющего ФИО2, к публичному акционерному обществу «БИНБАНК» о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка общей площадью 191 593,2 кв.м, расположенного по адресу: Томская область, Томский район, п. Рассвет, с кадастровым номером 70:14:0207001:0005, отсутствующим; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка общей площадью 191 593,2 кв.м, расположенного по адресу: Томская область, Томский район, п. Рассвет, с кадастровым номером 70:14:0207001:0005, в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения арбитражного суда о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка отсутствующим.

Определением суда от 14.09.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области; Администрация Томского района.

Определением суда от 14.12.2017 в качестве третьего лица привлечено Вентериа Сервицес Лимитед (VENTERIA SERVICES LIMITED). При рассмотрении дела установлено, что данное лицо исключено из реестра (т.3 л.д.30-34).

Определением суда от 17.04.2018 в качестве третьего лица  на стороне ответчика привлечено ООО «Интехком».

Определением суда от 15.06.2018  ООО «Интехком» привлечено в качестве соответчика по делу.

Публичное акционерное общество «БИНБАНК» (текущее наименование ПАО "БИНБАНК", прежнее наименование ПАО "МДМ Банк", ОАО "МДМ Банк", ОАО "УРСА Банк" ОАО " Сибакадембанк", изменения наименований Банка закреплены в ст.1 Устава Банка) в отзыве на иск указало, что является ненадлежащим ответчиком по данному иску, так как 30.11.2010 между банком (цедент) и VENTERIA SERVICES LIMITED (цессионарий) был заключен договор уступки прав требования №1, в соответствии с условиями которого цедент уступил цессионарию права требования по кредитному договору <***> от 29.11.2006, обязательства по которому обеспечены в том числе залогом аренды спорного земельного участка в соответствии с условиями договора об ипотеке, дальнейшая реализация прав залогодержателя (в том числе дальнейшая передача третьим лицам, совершение регистрационных действий в отношении предмета залога, погашения регистрационной записи об ипотеке и др.) возможна только новым залогодержателем, банк не является залогодержателем спорного имущества, несмотря на техническое указание в качестве такового в ЕГРН, а соответственно, не вправе распоряжаться правами (залогодержателя), которыми уже не обладает.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в отзыве на иск указало, что совместного заявления от залогодателя и залогодержателя о погашении ипотеки в отношении в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:14:0207001:0005 не поступало, разрешение данного спора оставляет на усмотрение суда.

ООО «Интехком» в отзыве на иск указало, что денежные обязательства должника по кредитным договорам, по которым состоялась переуступка прав требования в пользу ООО «Интехком», не исполнены должником ОАО «Сибирская губерния», в этой связи необоснованными являются доводы истца, изложенные в исковом заявлении, о том, что обременение в виде ипотеки подлежит прекращению в связи с тем, что все обязательства, обеспеченные залогом права аренды земельного участка, залогодателем ОАО «Сибирская губерния» исполнены, истцом не представлено в дело документов, подтверждающих исполнение ответчиком ОАО «Сибирская губерния» своих обязательств, обеспеченных залогом права аренды указанного земельного участка, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Администрация Томского района в отзыве на иск указала, что сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды, поскольку документами подтверждается, что право аренды прекратилось, то в силу статьи 352 ГК РФ  основания для сохранения  в ЕГРН записи  об указанном залоге (обременении) отсутствуют, в связи с чем, исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объеме.

Представители ОАО «Сибирская губерния», ПАО «БИНБАНК», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о времени и месте судебного заседания извещены, в судебное заседание не явились.  Дело рассмотрено при имеющейся явке в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием «Томский район» и обществом с ограниченной ответственностью «Рацион СК» в соответствии с Постановлением Главы района от 21.06.2004 г. № 630-з заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2004 №161, на основании которого  по акту приемки-передачи земельного участка  от 21.06.2004 обществу с ограниченной ответственностью «Рацион СК»  Муниципальным образованием «Томский район» обществу с ограниченной ответственностью «Рацион СК» предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 191 593,2 кв.м, расположенный по адресу: Томская область, Томский район, п. Рассвет, с кадастровым номером 70:14:0207001:0005 (далее – земельный участок), сроком на 11 месяцев. На основании Постановления Муниципалитета Томского района от 09.07.2004 № 730-з заключено дополнительное соглашение от 12.07.2004, согласно которому срок договора аренды был продлен до 5 лет.

По соглашению от 06.09.2004  о перемене стороны в договоре аренды земельного участка № 161 от 21.06.2004 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 161 от 21.06.2004 перешли обществу с ограниченной ответственностью «Птицефабрика Томская».

Между ООО «Птицефабрика Томская» (залогодатель) и открытым акционерным обществом коммерческим банком научно-технического и социального развития «Сибакадембанк» (залогодержатель, банк) заключен договор об ипотеке № <***>-ЗН1 от 29.11.2006, по которому залогодатель передал в залог залогодержателю в числе прочих объектов право аренды земельного участка общей площадью 191 593,2 кв.м, расположенного по адресу: Томская область, Томский район, п. Рассвет, с кадастровым номером 70:14:0207001:0005 в обеспечение надлежащего исполнения обязательств залогодателю по кредитному договору <***> от 29.11.2006.

30.09.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.06.2004 № 161, которым в договор аренды от 21.06.2004 № 161 внесены изменения  в связи  с реорганизацией ООО «Птицефабрика Томская» путем преобразования в открытое акционерное общество «Сибирская губерния», в качестве арендатора в договоре указано открытое акционерное общество «Сибирская губерния».

Между банком (цедент) и VENTERIA SERVICES LIMITED (цессионарий) был подписан договор уступки прав требования №1 от 30.11.2010 (далее - договор цессии), в соответствии с условиями которого цедент уступает цессионарию права требования к ОАО «Сибирская губерния», являющемуся универсальным правопреемником ООО «Птицефабрика «Сибирская губерния» в связи с преобразованием последнего, которое, в свою очередь, является универсальным правопреемником ООО «Птицефабрика Томская» (должник) по нескольким кредитным договорам, в том числе по кредитному договору <***> от 29.11.2006, обязательства по которому обеспечены помимо прочего залогом аренды спорного земельного участка в соответствии с условиями договора об ипотеке <***>-ЗН1 от 29.11.2006. Согласно пункту 1.2 договора цедент уступает цессионарию все права требования по кредитным договорам в полном объеме.

По соглашению от 01.04.2011 о перемене лиц в обязательстве по договору цессии № 1 от 30.11.2011 цессионарий - VENTERIA SERVICES LIMITED -заменен на ООО «Прайд».

Между ООО «Прайд» (цедент) и ООО «КроТорг» (цессионарий) подписан договор уступки права требования № 2 от 10 июня 2011 года, согласно которому цедент передал цессионарию право требования к ОАО «Сибирская губерния» по кредитному договору № <***> от 29.11.2006. Согласно пункту 1.2 договора цедент уступает цессионарию все права требования по кредитным договорам в полном объеме.

Между ООО «КроТорг» (цедент) и ООО «Торговый дом «Спартак» (покупатель) подписан договор купли-продажи имущественных прав № 2 от 10 июня 2011 года, согласно пункту 1 которого продавец продал покупателю право требования по кредитному договору <***> от 29.11.2006. Согласно пункту 2 договора продавец продает покупателю все права требования по кредитному договору в полном объеме.

Между ООО «Торговый дом «Спартак» (цедент) и ООО «Интехком» (цессионарий) 12 июля 2011 года подписан договор уступки права требования № 11/2, согласно которому цедент уступил цессионарию права требования по кредитному договору  <***> от 29.11.2006.

Договор аренды от 21.06.2004 № 161 на основании Постановления Администрации Томского района от 25.12.2015  № 2114-з расторгнут, о прекращении договора арендатор уведомлен письмом от 20.03.2015 № 02-33/810. Обременение земельного участка в Едином государственного реестра недвижимости в виде аренды снято, в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.06.2017 № 70/029/005/2017-687 такое обременение отсутствует.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости от 13.06.2017 № 70/029/005/2017-687, обременение в виде ипотеки с земельного участка с кадастровым номером 70:14:0207001:0005 не снято.

АО "Сибирская Аграрная Группа" является собственником 35 объектов недвижимого имущества, в подтверждение чего представлены свидетельства о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 45-79), указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 70:14:0207001:0005.

Истец приобрел указанный земельный участок на основании договора купли-продажи от 30.08.2017г., однако наличие записи об обременении земельного участка в виде ипотеки является препятствием в государственной регистрации права собственности, по основаниям, предусмотренным пунктом 3 и пунктом 49 части 1 статьи 26, и статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Полагая, что наличие записи об ипотеке в отношении земельного участка 70:14:0207001:0005 является ошибкой, поскольку договор аренды, обремененный ипотекой, был расторгнут, и запись об аренде погашена, в данный момент не существует предмета залога (арендных отношений в отношении земельного участка 70:14:0207001:0005), запись об ипотеке носит формальный характер, не погашена лишь вследствие бездействия залогодателя, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд основывается на следующем.

Согласно статье 62 Закона об ипотеке по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.  Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (подпункт 1.1. пункта 1).

В случае прекращения заложенного права залог прекращается (п. 3 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии же с пунктом 2 статьи 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

4) иное имущество в случаях, установленных законом.

Указанная норма не предусматривает возникновение у залогодержателя прав аренды земельного участка права залога этого земельного участка в случае прекращения договора аренды.

Таким образом, залог права аренды земельного участка действует в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращается в связи с прекращением заложенного права, то есть права аренды.

В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 21.06.2004 № 161 расторгнут, обременение земельного участка в Едином государственного реестра недвижимости в виде аренды снято, в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.06.2017 № 70/029/005/2017-687 такое обременение отсутствует, а потому обязательства, вытекающие из договора аренды в силу статьи 413 ГК РФ прекратились, а следовательно, и прекратился залог права аренды земельного участка, однако в ЕГРН сохранилась запись об обременении земельного участка ипотекой.

Исходя из вышеназванных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (совместное заявление залогодателя и залогодержателя) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учетом подтвержденного факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

При этом суд отклоняет как не имеющий правового значения для разрешения рассматриваемого спора довод ООО «Интехком» о том, что денежные обязательства должника по кредитным договорам, по которым состоялась переуступка прав требования в пользу ООО «Интехком», не исполнены должником.

В связи с тем, что между залогодателем и залогодержателем не заключен договор залога земельного участка, а залог права аренды земельного участка в силу пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекратился в связи с прекращением договора аренды, то зарегистрированная в  Едином государственного реестра недвижимости ипотека земельного участка в виде залога права аренды не может считаться действительной.

В пункте 52 постановления N 22/10 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП; в частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом данного разъяснения истец в качестве способа защиты своего нарушенного права правомерно обратился в арбитражный суд с требованиями о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка общей площадью 191 593,2 кв.м., расположенного по адресу: Томская обл., Томский р-н, п. рассвет, с кадастровым номером 70:14:0207001:0005 и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области погасить запись об ипотеке в отношении указанного земельного участка.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве.

Руководствуясь  ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



РЕШИЛ:

Требования истца удовлетворить.

Признать обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка общей площадью 191 593,2 кв.м., расположенного по адресу: Томская обл., Томский р-н, п. рассвет, с кадастровым номером 70:14:0207001:0005, отсутствующим.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области погасить запись об ипотеке в отношении земельного участка общей площадью 191 593,2 кв.м., расположенного по адресу: Томская обл., Томский р-н, п. рассвет, с кадастровым номером 70:14:0207001:0005.

Взыскать с открытого акционерного общества «Сибирская губерния» в пользу АО "Сибирская Аграрная Группа" 2000 руб. расходы по уплате государственной пошлины.

Взыскать с публичного акционерного общества «БИНБАНК» в пользу АО "Сибирская Аграрная Группа" 2000 руб. расходы по уплате государственной пошлины

Взыскать с ООО «Интехком»  в пользу АО "Сибирская Аграрная Группа" 2000 руб. расходы по уплате государственной пошлины.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                                                                   Воронина С. В.