Решение от 13 сентября 2018 г. по делу № А36-4212/2018

Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, 7, г. Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, е-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А36-4212/2018
г.Липецк
13 сентября 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11.09.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 13.09.2018.


Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Хорошилова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла, г.Орел

к Закрытому акционерному обществу «Паллада торг», г.Липецк

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 682 405 руб. 51 коп. и пени в размере 430 289 руб. 50 коп.,


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель (доверенность №7/500 от 26.01.2018),

от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность №12948751/2018 от 22.05.2018 г.),

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла (далее – истец, Управление, УМИЗ) 09.04.2018 обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «Паллада торг» (далее – ЗАО «Паллада торг», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 814 568 руб. 43 коп. и пени в размере 166 920 руб. 60 коп.

Определением от 16.04.2018 арбитражный суд принял исковое заявление и возбудил производство по делу №А36-4212/2018.

31.07.2018 Управление муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с требованием о взыскании с ЗАО «Паллада торг» задолженности по арендной плате в размере 867 837 руб. 08 коп. и пени в размере 263 368 руб. 90 коп.

Определением от 03.08.2018 арбитражный суд принял заявление, возбудил производство по делу №А36-9082/2018.

В судебном заседании 11.09.2018 суд с учетом мнения представителей лиц участвующих в деле, протокольным определением объединил дело №А36-4212/2018 и дело №А36-9082/2018 в одно производство для их совместного рассмотрения, присвоив объединенному делу №А36-4212/2018.

Представители, участвующие в судебном заседании 11.09.2018 заявили, что не намерены представлять дополнительные доказательства, и просили суд рассмотреть дело по существу в настоящем судебном заседании (см. протокол с/з от 11.09.2018).

Представитель истца поддержал исковые требования, сославшись на доводы изложенные в исковых заявлениях от 16.03.2018 и от 09.07.2018, а также в возражениях на отзыв.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление, и в отзыве на возражения на отзыв.

Изучив материалы дела, выслушав доводы и возражения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

01 января 2006 года между Управлением муниципального имущества города Орла (арендодатель) и ОАО «Магазин Москва» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения №02159, по условиям которого арендодатель на основании Постановления Мэра №4408 от 26.10.2015 сдаёт во временное пользование арендатору нежилое помещение №215, расположенное в лит. «А», продовольственный магазин, расположенное по адресу: <...>. Общая полезная площадь по литеру «А» - 1268,3 кв.м.: по первому этажу – 740,5 кв.м., по подвалу – 527,88 кв.м.

Нежилое помещение №215, расположенное по адресу: <...>, и принадлежащее муниципальному образованию «Город Орёл» на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.11.2017г. №57/001/50/2017-2509, передано арендатору по акту приёма-передачи (приложение №1 к договору).

Срок аренды устанавливается с 01.01.2006 по 31.12.2010.

16.03.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области произведена регистрация договора №02159 на аренду нежилого помещения от 01.01.2006.

Как следует из пункта 3.1 договора размер арендной платы при подписании договора составляет 1 031 925 руб. 88 коп. в год на указанные п. 1.1 помещения в соответствии с прилагаемым расчетом. Оплата производится помесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным, в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение 3). Днем оплаты считается день поступления средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Орловской области. Арендодатель вправе засчитывать поступающие от арендатора платежи в счёт арендной платы в порядке календарной очерёдности, независимо от периода аренды, который арендатор указывает в назначении платежа.

По соглашению от 12.11.20017 права и обязанности по договору аренды от 01.01.2006 №02159 нежилого помещения, расположенного по адресу : г.Орел, ул. Комсомольская, д. 53, переданы от ОАО «Магазин «Москва» к ЗАО «Паллада торг».

Размер арендной платы по настоящему соглашению устанавливается в сумме 2 528 025 руб. 48 коп. в год. Срок передачи прав устанавливается с 01.07.2007.

Согласно п. 12 Соглашения срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается до 31.12.2017.

В соответствии с п.п. 3.2, 3.3 Договора перерасчет арендной платы производится на основании Постановления Орловского городского Совета народных депутатов, после утверждения базовой ставки расчета арендной платы. Перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем, который письменно уведомляет арендатора. В случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

В соответствии с абз. 4 п. 4 дополнительного соглашения от 23.10.2012 о внесении изменений в договор аренды от 01.01.2006 №02159 арендная плата производится помесячно не позднее последнего числа расчетного месяца.

Согласно уведомлению от 09.12.2014 №7/5722 размер арендной платы с 01.01.2015 установлен в сумме 7 199 103 руб. 04 коп.

11.07.2017 ЗАО «Паллада торг» уведомило истца о расторжении договора аренды от 01.01.2006 №02159 с 10.08.2017, а также о необходимости направления арендодателем 10.08.2017 своего полномочного представителя для приемки арендуемого помещения и подписания акта возврата нежилого помещения.

Письмом №2726 от 17.07.2017 Управление сообщило арендатору о необходимости подготовки технической документации для осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости в связи с проведенной перепланировкой и изменением площади, поскольку в соответствии с п. 2.2.17 договора аренды помещение должно быть возращено арендодателю в том состоянии, в котором арендатор его получил.

Как следует из письма от 20.07.2017 ЗАО «Паллада торг» просило истца рассмотреть возможность расторжения действующего договора с 31.07.2017, и обязалось привести в полное соответствие техническую документацию по данному объекту, а также повести работы по демонтажу дебаркадера своими силами и за свой счет.

В письме № от 26.07.2017 Управление сообщило о невозможности расторжения договора с 31.07.2017, поскольку в соответствии с п. 5.1 договора - он считается прекращенным по истечении тридцати дней с момента направления одной из сторон другой стороне предупреждения об отказе от договора. Поскольку уведомление с отказом от продолжения арендных отношений поступило в УМИЗ 10.07.2017, следовательно, помещение по указанному адресу может быть принято по акту приема-передачи 10.08.2017.

09.08.2017 представители Управления провели обследование нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, арендуемого ЗАО «Паллада торг» по договору аренды от 01.01.2006 №02159. Во время осмотра выявлено, что помещение не до конца освобождено от имущества арендатора, имущества субарендатора – стоит банкомат ВТБ-24 (ПАО), захламлено, имеются повреждения подвесного потолка, облицовки колонн и стен, демонтированы двери, в том числе двери главного входа, имеется протечка коммуникаций, необходима дезинсекция подвального помещения (обработка от блох), демонтированы система видеонаблюдения, система кондиционирования и т.д.

На основании акта обследования помещения Управление письмом №7/5/51 от 11.08.2017 уведомило арендатора, что до устранения выявленных недостатков помещение не может быть принято, что процедура приема помещения в муниципальную казну будет осуществляться комиссией с учетом всех пунктов акта приема-передачи выполненных работ по капитальному ремонту помещения. Арендная плата по договору арены будет продолжать начисляться до подписания акта приема-передачи помещения.

Письмом от 10.08.2017, в связи с неявкой представителя Управления для подписания акта приема-передачи помещения, ЗАО «Паллада торг» направило в адрес истца акт приема-передачи к договору аренды №02159 от 01.01.2006, акт и комплект ключей от арендуемого помещения. Указанное письмо вручено УМИЗ 11.08.2017, что истцом не оспаривается.

Письмом от 15.08.2017 №5204 УМИЗ сообщило арендатору о том, что до устранения выявленных недостатков помещение не может быть принято арендодателем.

На основании заявления ЗАО «Паллада торг» 26.09.2017 в ЕГРН была внесена запись о прекращении аренды в отношении помещения №215 расположенного по адресу: <...>.

Истец полагает, что арендатор не возвратил нежилое помещение надлежащим образом, поскольку не освободил помещение от имущества ВТБ 24 (ПАО). Поэтому ЗАО «Паллада торг» нарушило условия договора аренды, в связи с чем обязательства ответчика по уплате арендных платежей по договору аренды нежилого помещения в размере 2 682 405 руб. 51 коп. за период с октября 2017 по февраль 2018, исполнены не были.

В связи с неуплатой арендной платы истец направил ответчику претензии, с требованием об оплате задолженности по арендной плате в общей сумме 2 682 405 руб. 51 коп. за период с октября 2017 по февраль 2018, пени в сумме 430 289 руб. 50 коп. за период с 01.11.2017 по 12.02.2018.

Уклонение ответчика от исполнения своей обязанности по оплате задолженности явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку между сторонами был заключен договор аренды, их взаимоотношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 3 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

На основании п.2 ст.655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абз.3 п.1 ст.655 ГК РФ).

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст.622 ГК РФ.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды №02159 от 01.01.2016 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, срок аренды по которому устанавливается до 31.12.2017. Настоящее соглашения является неотъемлемо частью договора аренды №02159 от 01.01.2006.

Согласно п.5.1 договора договор считается прекращенным по истечении тридцати дней с момента направления одной из сторон другой стороне предупреждения об отказе от договора. Предупреждение направляется в письменной форме заказным письмом по адресу стороны. Указанное условие устанавливает внесудебный порядок расторжения договора. Арендатор обязан освободить помещение.

10.07.2017 ЗАО «Паллада торг» письмом уведомило Истца о досрочном расторжении с 10.08.2017 договора (письмо было получено Управлением 10.07.2017).

10.08.2018 Общество направило в адрес Истца с сопроводительным письмом акт приема-передачи к договору аренды №02159 от 01.01.2006, акт и комплект ключей от арендуемого помещения (письмо получено Истцом 11.08.2017).

В соответствии с п. 2.2.17 договора арендатор обязуется вернуть балансодержателю арендуемое помещение по передаточному акту в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, нее позднее тридцати дней с момента предупреждения Арендодателем Арендатора о расторжении договора.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что 10.08.2017 истец в нарушение действующего законодательства уклонился от обязанности принять имущество от ответчика. Договор аренды расторгнут ЗАО «Паллада торг» с 10.08.2017 в одностороннем порядке в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании 5.1 Договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2006. Комплект ключей, акт о неявке арендодателя и акт приёма-передачи 11.08.2017 направлены истцу.

Судом установлено, что ответчик после направления письма о досрочном расторжении договора освободил арендуемые помещения, не пользовался ими, а также направил арендодателю подписанный акт приема-передачи (возврата) помещения .

Таким образом, договор аренды №02159 от 01.01.2006 расторгнут в одностороннем порядке, задолженность на момент расторжения договора у ответчика перед истцом отсутствовала, по состоянию на 10.08.2017 помещения были освобождены ответчиком и представлен истцу для подписания Акт сдачи-приемки помещения. Однако истец отказался от подписания данного Акта и от приемки помещений, ссылаясь на то, что у него имеются замечания к состоянию передаваемых помещений.

Довод истца о том, что непринятие арендованного помещения в августе 2017 года обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором взятых на себя обязательств, предложение о возврате помещения в ненадлежащем состоянии, а именно не соответствующего условиям договора, не принимается на основании следующего.

По смыслу ст.622 ГК РФ, наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества, несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочку возврата имущества (см. Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 №308-ЭС15-11360 по делу №А63-746/2014).

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. В связи с этим не имеется законных оснований для взыскания с ответчика арендной платы по договору за период после его прекращения, то есть когда ответчик уже не пользовался помещением.

При этом имущественные права собственника (арендодателя) могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, в том случае, если они возникли вследствие ненадлежащей эксплуатации арендатором арендованного имущества в период действия договора.

Таким образом, доказательств, свидетельствующих о наличие препятствий для принятия арендованных помещений после прекращения договора аренды, истцом в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с октября 2017 по февраль 2018 не имеется, а, соответственно не подлежат взысканию за период с 01.11.2017 по 12.02.2018 пени за просрочку внесения арендной платы.

В силу ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд освобождены государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно подп.2 п.2 ст.333.17 Налогового кодекса РФ плательщиками государственной пошлины признаются юридические лица в случае, если они выступают ответчиками в арбитражных судах, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой.

С учетом результата рассмотрения данного спора оснований для взыскания государственной пошлины в доход федерального бюджета в данном деле не имеется.

Руководствуясь статьями 105, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла к Закрытому акционерному обществу «Паллада торг» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 682 405 руб. 51 коп. и пени в размере 430 289 руб. 50 коп., отказать.


Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в указанный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, расположенный в г.Воронеже, через Арбитражный суд Липецкой области. Датой принятия решения суда считается дата изготовления решения суда в полном объеме.


Судья А.А. Хорошилов