Постановление от 8 февраля 2018 г. по делу № А41-41038/2017

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-41038/17
09 февраля 2018 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2018 года


Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Денисовой Н.Д.

судей Дунаевой Н.Ю., Красновой С.В.

при участии в заседании:

от истца ООО «Телец» - ФИО1, дов. от 02.03.17

от ответчика Администрация Ступинского муниципального района Московской области – ФИО2, дов. от 27.12.17 № 202/2-35

от третьего лица Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области

от третьего лица МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Администрации Ступинского муниципального района Московской области

на решение от 18 августа 2017 года    

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Кулаковой И.А.,

на постановление от 17 ноября 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Марченковой Н.В., Диаковской Н.В., Панкратьевой Н.А.,

по иску ООО «Телец»

к Администрации Ступинского муниципального района Московской области

третьи лица: Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района

о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права выкупа и обязании совершить юридически значимые действия,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Телец» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее – ответчик, администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ Администрации Ступинского муниципального района Московской области, оформленный письмом от 27.03.2017 № ИЗ-21/1827, в реализации преимущественного права выкупа ООО «Телец» нежилого помещения общей площадью 51,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, помещение I, III, IV, V;

- обязать Администрацию Ступинского муниципального района Московской области не позднее 30 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ООО «Телец» на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 51,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, помещение I, III, IV, V;

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельных срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2017 по делу № А41-41038/17, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2017, суд признал незаконным отказ Администрации Ступинского муниципального района Московской области, оформленный письмом от 27.03.2017 № ИЗ-21/1827, в реализации преимущественного права выкупа ООО «Телец» нежилого помещения общей площадью 51,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, помещение I, III, IV, V.

Суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области не позднее 30 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ООО «Телец» на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 51,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, помещение I, III, IV, V.,

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик – Администрация Ступинского муниципального района Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика – Администрации Ступинского муниципального района Московской области опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав  представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из представленных доказательств, между МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района (арендодателем) и ООО «Телец» (арендатором) заключен договор аренды нежилого муниципального помещения от 30.12.2008 № 117/09, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, помещение I, III, IV, V, общей площадью 52,7 кв. м.

Дополнительным соглашением от 08.04.2009 № 1 к договору изменена площадь арендуемого помещения на 51,6 кв. м. Дополнительным соглашением от 03.02.2009 № 2 к договору продлен срок аренды помещения - до 31.12.2018. Дополнительным соглашением от 28.12.2013 № 4 к договору изменено целевое назначение помещения на торговлю непродовольственными товарами и оказание бытовых услуг.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 06.03.2017 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 27.03.2017 № ИЗ-21/1827 администрация отказала заявителю в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность, сославшись на то, что данное имущество принадлежит муниципальному учреждению на праве оперативного управления.

Полагая отказ администрации незаконным, общество обратилась в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленное требование, суды правомерно исходили из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

Единственным основанием для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения явилось то обстоятельство, что спорное имущество принадлежит муниципальному учреждению на праве оперативного управления.

Между тем, как верно установлено судами, материалами дела подтверждается, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Площадь арендуемого помещения (51,6 кв. м) соответствует предельным значениям площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Арендуемое помещение находится во временном владении (пользовании) заявителя непрерывно с 30.12.2008, непрерывное владение обществом спорным недвижимым имуществом в течение более двух лет на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении в собственность арендуемого помещения документально подтверждено.

Таким образом, обществом соблюдены все условия, установленные Законом № 159-ФЗ для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу, что исходя из толкования положений Закона № 159-ФЗ, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, по обращению общества о приобретении арендуемого имущества.

Оценивая обстоятельство, связанное с закреплением спорного имущества на праве оперативного управления за муниципальным учреждением, и, как следствие, установление возможности либо невозможности в реализации арендатором предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за МАУ «Единый сервисный центр» произведено постановлением Главы Ступинского муниципального района Московской области от 29.12.2008 № 7098-п (в редакции постановления от 24.04.2009 № 2207-п), то есть после опубликования (25.07.2008) и вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Действия администрации после вступления в силу Закона № 159-ФЗ по закреплению за созданным ею муниципальным учреждением спорного имущества, арендуемого заявителем, нарушают права и законные интересы общества, препятствуют в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного помещения и расцениваются судом как нарушающие требования пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу, что у администрации отсутствовали правовые основания для отказа обществу в реализации его преимущественного права на выкуп оспариваемого нежилого помещения, в связи с чем, признали заявленные требования обоснованными.

Доводы заявителя о том, что арендуемое помещение не выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости обоснованно отклонено.

Согласно рекомендаций содержащихся в п. 1 Информационного письма от 05.11.2009 г. № 134, при рассмотрении споров судами необходимо учитывать следующее, перечень условий при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение имущества определен в Законе полностью.

В соответствии с п. 8 указанного информационного письма по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно техническому паспорту, спорный объект является сформированным как обособленный объект, расположенный по адресу: <...>, этаж 1, имеет площадь 51, 6 кв. м.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 августа 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2017 года по делу № А41-41038/17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.


Председательствующий – судья                                            Н.Д. Денисова


Судьи:                                                                                             Н.Ю. Дунаева


С.В. Краснова