Решение от 26 декабря 2019 г. по делу № А66-11911/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

(вынесено с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ)

Дело № А66-11911/2018
г.Тверь
26 декабря 2019 года


(резолютивная часть

объявлена 13.11.2019г.)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Нофал Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ответчика - ФИО5, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Арко», г.Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 24.03.2014)

к Администрации города Твери, г.Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 19.07.2006),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, г.Тверь, Департамент архитектуры и градостроительства города Твери, г.Тверь

неимущественное требование,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Арко», г.Тверь обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Администрации города Твери, г.Тверь с требованием о признании права собственности на объект капитального строительства - инженерно-лабораторный корпус и здание перехода общей площадью 3131,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200100:10 общей площадью 7065 кв.м., находящийся по адресу: <...>.

Определением от 21 ноября 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (170100, <...>).

Определением от 25 апреля 2019 года суд назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение судебной оценочной экспертизы суд поручил Обществу с ограниченной ответственностью «Стройэксперт», эксперту ФИО6.

Общество с ограниченной ответственностью «Стройэксперт» представило экспертное заключение №173 от 28.05.2019 (исх. № 494 от 28.05.2019).

Определением от 04 сентября 2019 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент архитектуры и градостроительства города Твери (170100, <...>).

Несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела (в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), третьи лица явку полномочных представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц.

В материалы дела от истца поступили возражения на отзыв третьего лица (исх. №96 от 30.10.2019).

К судебному заседанию от ответчика поступили дополнительные пояснения по делу (исх. № б/н от 01.11.2019).

Представители истца поддержали исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика иск оспорил по доводам, изложенным в отзыве на иск.

С учетом обстоятельств дела в судебном заседании объявлен перерыв до 12 ноября 2019 года до 16 час. 30 мин. Суд о перерыве в судебном заседании сообщил представителям сторон, участвующим в деле, а также разместил информацию на информационных экранах в здании суда и на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области в сети Интернет, реквизиты АСТО в сети интернет: официальный сайт: http://tver.arbitr.ru. (Информационное письмо ВАС РФ от 19.09.2006г. №113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ»)».

По окончании перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей третьих лиц.

За время перерыва правовая позиция представителей сторон не изменилась.

С учетом обстоятельств дела в судебном заседании объявлен перерыв до 13 ноября 2019 года до 16 час. 30 мин. Суд о перерыве в судебном заседании сообщил представителям сторон, участвующим в деле, а также разместил информацию на информационных экранах в здании суда и на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области в сети Интернет, реквизиты АСТО в сети интернет: официальный сайт: http://tver.arbitr.ru. (Информационное письмо ВАС РФ от 19.09.2006г. №113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ»)».

По окончании перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей третьих лиц.

За время перерыва правовая позиция представителей сторон не изменилась.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество с ограниченной ответственностью «Арко», г.Твер создано в процессе реорганизации в виде преобразования Закрытого акционерного общества «ЦЕНТРАН», что подтверждается решением № 2/2013 от 03.12.2013 (т.1, л.д. 11-15).

Между ЗАО «ЦЕНТРАН» и истцом 24 марта 2014 года был подписан передаточный акт №1 (т.1, л.д. 16), в соответствии с которым истцом было принято следующее имущество: объект незавершенного строительства, степенью готовности 57%, расположенный по адресу: <...>.

Государственная регистрация права собственности на указанное имущество осуществлена 28 апреля 2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 69-АВ № 943910 (т. 1, л.д. 10).

В целях завершения строительства указанного объекта истцом (арендатор) 26 июня 2015 года с ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 92-1 (далее – договор), сроком действия с 26.06.2015 по 01.06.2018 (пункт 2.1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 69:40:0200100:10, площадью 7065 кв. м., расположенный по адресу (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (далее – участок) (пункт 1.1).

Участок предоставляется арендатору для завершения строительства инженерно-лабораторного корпуса и автостоянки (пункт 1.2).

Истцу был выдан градостроительный план земельного участка, была подготовлена проектная документация, заключен договор строительного подряда.

Истец 27 февраля 2018 года обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Твери (далее – Департамент) с заявлением о выдаче разрешения на строительство (т. 1, л.д. 106-110).

Письмом от 07 марта 2018 года № 29/709-и Департамент отказал истцу в выдаче разрешения на строительство, поскольку строительство инженерно-лабораторного корпуса и здания перехода уже выполнено (т. 1, л.д. 111).

Истец 30 мая 2018 года обратился в Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций с заявлением о выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации (т.1, л.д. 112).

Письмом от 20 июня 2018 года № 4712/09/1 истцу было отказано в выдаче заключения ввиду того, что заявленный объект на государственном строительном надзоре не состоял (т.1, л.д. 113).

Истец 25 июня 2018 года обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства – инженерно-лабораторного корпуса и здания перехода (т. 1, л.д. 114-118).

Письмом от 27 июня 2018 года № 29/1907-и Департамент отказал истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с тем, что разрешение на строительство истцу не выдавалось (т.1, л.д. 119).

Общество, ссылаясь на то, что строительство объекта капитального строительства – инженерно-лабораторного корпуса и здание перехода завершено, а разрешительная документация, необходимая для государственной регистрации права собственности у истца отсутствует, а также ссылаясь на то, что существующий объект недвижимости соответствует строительным и иным требованиям, и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Администрация, возражая против иска, в отзыве на иск указывает, что договор аренды земельного участка № 92-1 от 26.06.2015 прекратил действие в силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с истечением срока действия, а, следовательно, по мнению ответчика, истец занимает земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200100:10 без законных оснований, ссылается на то, что истцом в материалы дела не представлено надлежащих доказательств того, что спорная постройка соответствует установленным (в том числе противопожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, строительным, градостроительным) нормам и правилам.

Проанализировав материалы дела, исследовав собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. В подтверждение наличия у истца прав собственности должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие юридических оснований возникновения данного права.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

С учетом пункта 3 указанной статьи и разъяснений, изложенных в пункте 25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11 марта 1998 года № 8-П, определениях от 25 марта 2004 года № 85-О, от 13 октября 2009 года № 1276-О-О, от 03 июля 2007 года № 595-О-П, от 19 октября 2010 года № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности в судебном порядке.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу части 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком 26 июня 2015 года был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 92-1 (далее – договор), сроком действия с 26.06.2015 по 01.06.2018 (пункт 2.1), по условиям которого арендодатель (ответчик) передает, а арендатор (истец) принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 69:40:0200100:10, площадью 7065 кв. м., расположенный по адресу (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (далее – участок) (пункт 1.1).

Таким образом, в указанный период истец являлся законным пользователем земельного участка.

Участок предоставляется арендатору для завершения строительства инженерно-лабораторного корпуса и автостоянки (пункт 1.2).

Из материалов дела следует, что в период действия договора аренды земельного участка № 92-1 истцом своими силами и за счет собственных средств в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200100:10 было завершено строительство объекта недвижимости: инженерно-лабораторного корпуса и автостоянки, расположенного по адресу (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200100:10.

Строительство спорного объекта было завершено в апреле 2018 года, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Для выяснения имеющих значение для дела вопросов в ходе рассмотрения спора была назначены судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой суд поручил Обществу с ограниченной ответственностью «Стройэксперт».

Согласно экспертному заключению № 173 от 28 мая 2019 года (т. 5, л.д. 2-151), спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не имеет нарушений требований Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и Федерального закона № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11066/09 от 26 января 2010 года).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 ГК РФ» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Согласно статье 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности в судебном порядке.

Общество является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 69:40:02:00:100:0010:1/020284/37:10000/Ж, площадью 7595,7 кв.м., со степенью готовности 57%, расположенного по адресу: <...>.

Государственная регистрация права собственности на указанное имущество осуществлена 28 апреля 2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 69-АВ № 943910. Сведений о нахождении на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, не имеется.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200100:10 площадью 7065 кв.м. для завершения строительства находящегося на нем объекта другим лицам не предоставлялся.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что спорное имущество эксплуатируется истцом, принимавшим меры для легализации спорного объекта, соответствует обязательным для соблюдения при возведении сооружений аналогичного типа нормам и правилам, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, сохранение спорного имущества не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, признание права собственности на спорный объект будет способствовать установлению определенности в отношениях принадлежности, эксплуатации, ответственности и несения соответствующего бремени собственника в связи с созданием спорного объекта недвижимого имущества.

Истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду надлежащие и достоверные доказательства, подтверждающие обращение истца с соответствующим заявлением в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство, однако ему было отказано.

Суд приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствуют предусмотренные пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, при которых невозможно признание права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, поскольку представленными в материалы дела документами подтверждается, что самовольная постройка является объектом недвижимости, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, возведена истцом за его счет, суд считает исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Арко» подлежащими удовлетворению как заявленные обоснованно и правомерно.

В силу пункта 1 статьи 28 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4, 6, 7, 9, 10 - 14 пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Учитывая положения статьи 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Арко» на объект капитального строительства - инженерно-лабораторный корпус и здание перехода общей площадью 3131,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200100:10 общей площадью 7065 кв.м., находящийся по адресу: <...>.

Принимая во внимание то обстоятельство, что спор возник вследствие нарушения Обществом, действующего законодательства при строительстве спорного объекта недвижимости, суд пришел к выводу, что понесенные Обществом судебные расходы не подлежат возмещению за счет ответчика (по аналогии с частью 1 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 65, 156, 163, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности на объект капитального строительства - инженерно-лабораторный корпус и здание перехода общей площадью 3131,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200100:10 общей площадью 7065 кв.м., находящийся по адресу: <...>.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.


Судья Л.В. Нофал