Решение от 30 апреля 2021 г. по делу № А63-18917/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-18917/2020
г. Ставрополь
30 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 30 апреля 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Стэйл КМВ», Ставропольский край, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (далее – истец, комитет) обратилсь в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СтэйлКМВ» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.12.2019 № 528-з за период с 25.11.2019 по 30.09.2020 в размере 68 701 рубля 55 копеек и пени за период с 17.03.2020 по 30.09.2020 в размере 8 069 рублей 04 копеек.

Определением суда от 17.12.2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 19.02.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В предварительное судебное заседание 12.04.2021 представители сторон, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, возможности завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного заседания в первой инстанции, не явились, возражений относительно завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного заседания не представили.

С учетом изложенного, положений части 4 статьи 137 АПК РФ и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению спора по существу в судебном заседании суда первой инстанции.

В судебное заседание от комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя в связи с невозможностью явки, а также запрашиваемые судом документы, которые приобщены к материалам дела. Рассмотрев указанное ходатайство, учитывая положение статей 123, 156 АПК РФ и ввиду надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд счел возможным его удовлетворить и рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей сторон по имеющимся в деле письменным доказательствам.

В связи с неявкой в судебное заседание представителей сторон, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.12.2019 № 528-з.

В представленном в материалы дела отзыве ответчик пояснил, что заявленная к взысканию задолженность подлежит удовлетворению в части, поскольку расчет должен быть осуществлен исходя из ставки арендной платы, равной 1,5%, а не 3%, как указано в расчете истца, поскольку спорный земельный участок расположен на территории особо охраняемого региона Кавказские Минеральные Воды и относится ко второй зоне горно-санитарной охраны, в силу чего не может быть предоставлен в собственность ответчика, является ограниченным в обороте. Также ответчик представил контррасчет задолженности, согласно которому сумма задолженности должна составлять 34 350 рублей 76 копеек, а пеня – 4 034 рубля 51 копейка.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) 12.12.2019 заключили договор аренды земельного участка № 528-з (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:100205:2297, площадью 904 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок 1 для использования под спортивно-оздоровительный комплекс и автостоянку (далее – земельный участок).

Договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 17.12.2019 за номером 26:30:100205:2297-26/018/2019-2.

Пунктом 2.1 договора аренды срок его действия установлен с 25.11.2019 по 14.12.2065.

В соответствии с пунктами 3.1-3.4 договора аренды размер арендной платы за участок в годовом исчислении 2019 года составляет 80 012 рублей 40 копеек. Арендная плата начисляется с момента фактического пользования земельным участком. Ввиду того, что действие договора наступило с момента фактического пользования земельным участком, стороны договорились акт приема-передачи не составлять. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года.

На основании пункта 3.6 договора размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Ставропольского края, решением Совета города. Отсутствие дополнительных соглашений об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства производить оплату по новым ставкам и коэффициентам со дня, указанного в соответствующем акте Ставропольского края, опубликованном в средствах массовой информации.

Согласно пунктам 4.4.1, 4.4.3 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, уплачивать арендую плату в размере и сроки, установленные договором.

В ходе исполнения договора обществом в период с 25.11.2019 по 30.09.2020 оплата арендных платежей не производилась, вследствие чего у него образовалась задолженность в размере 68 701 рубля 55 копеек. На сумму задолженности в соответствии с условиями договора начислена пеня за период с 17.03.2020 по 30.09.2019 в размере 8 069 рублей 04 копейки.

Комитетом в адрес арендатора была направлена претензия от 19.10.2020 № 20-6232/з с требованием о погашении задолженности по арендной плате и уплате пени. Названная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.

Поскольку общество в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасило, пеню не уплатило, комитет обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Расчет арендной платы за спорный период производился комитетом на основании решения Думы города Ессентуки от 27.02.2019 № 18 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки» путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (2 667 080 рублей 24 копейки в 2019 году и 2 697 834 рубля 32 копейки в 2020 году) на ставку арендной платы за землю (3%). Из представленного истцом расчета также усматривается, что им учтена согласованная сторонами в приложении к договору «Расчет ареной платы» арендная плата, подлежащая уплате за период с 25.11.2019 по 31.12.2019.

Судом проверен расчет истца и признан арифметически верным.

К доводу общества о необходимости применения к спорным правоотношениям положений постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), поскольку спорный земельный участок расположен на территории особо охраняемого региона Кавказские Минеральные Воды и относится ко второй зоне горно-санитарной охраны, в силу чего не может быть предоставлен в собственность ответчика, является ограниченным в обороте, суд отнесся критически ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, закрепленные в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Ставки, утвержденные непосредственно федеральным законом, являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015).

Постановлением № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, утвержденных постановлением № 582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих принцип № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Данный принцип введен постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в силу с 12.08.2017.

При этом постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 внесены изменения в подпункт «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением № 582, согласно которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

Пунктом 30 раздела 8 названных Методических рекомендаций в целях применения вышеуказанного принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Такой же запрет предусмотрен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Спорный участок находится на территории города-курорта Ессентуки и поступил в собственность муниципального образования в соответствии с частью 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшему в период заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Как видно из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка от 18.03.2021 № КУВИ-002/2021-24028610 данные о кадастровых номерах объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка, отсутствуют.

Из акта обследования земельного участка от 09.04.2021 и фототаблиц к нему следует, что на земельном участке с кадастровым номером 26:30100205:2297 установлено твердое покрытие, расположен навес, контрольно-пропускной пункт.

Учитывая вышеизложенное, при отсутствии на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, у общества не возникло право на выкуп земельного участка, и, следовательно, принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, введенный в постановление № 582 постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 и вступивший в силу 12.08.2017 принцип не подлежат применению в рассматриваемом случае.

С учетом изложенного судом не принят представленный ответчиком контррасчет суммы иска, произведенный исходя из ставки арендной платы равной 1,5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, а также что в силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, задолженность по арендной плате за период с 25.11.2019 по 30.09.2020 в размере 68 701 рубля 55 копеек подлежит взысканию с общества по решению суда.

Комитетом также заявлено требование о взыскании с общества пени за период с 17.03.2020 по 30.09.2020 за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Материалами дела установлено и ответчиком не отрицалось, что в спорный период кооперативом ответчиком обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом. Доказательств того, что просрочка исполнения обязательств происходила вследствие непреодолимой силы или по вине комитета ответчик в материалы дела не представил.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что начисление истцом ответчику пени является правомерным.

Согласно представленному истцом расчету, произведенному в соответствии с пунктом 5.2 договора, пеня за период с 17.03.2020 по 30.09.2020 составила 8 069 рублей 04 копеек. При расчете пени истец задолженность по арендной плате нарастающим итогом, ставкой пени, согласованной в договоре (0,1% в день) и положениями статьи 193 ГК РФ.

При проверке произведенного истцом расчета пени судом установлено, что он арифметически неверен, по следующим основаниям.

Условиями договора предусмотрено ежеквартальное внесение арендной платы, то есть для определения размера платы за один квартал, необходимо годовой размер арендной платы разделить на четыре (80 935,04 / 4 = 20 233,76).

Истец при расчете пени учитывал количество дней в соответствующем квартале, что противоречит условиям договора.

Произведя перерасчет неустойки за период с 17.03.2020 по 30.06.2020 по правилам начисления договорной неустойки, предусмотренной пунктом 5.2 договора, суд установил, что сумма неустойки за данный период превышает заявленную истцом сумму (8 080 рублей 75 копеек), вместе с тем, поскольку суд не может выйти за рамки исковых требований, с ответчика подлежит взысканию пеня в размере 8 069 рублей 04 копеек.

Ввиду того, что доказательств погашения задолженности по арендной плате и уплаты пени ответчиком не представлено, суд удовлетворил требования комитета на общую сумму 76 770 рублей 59 копеек.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования администрации удовлетворены в полном объеме, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, в доход федерльного бюджета с общества, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 071 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стэйл КМВ», Ставропольский край, г. Пятигорск, ОГРН <***>, в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, 76 770 (Семьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят) рублей 59 копеек, в том числе:

– арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.12.2019 № 528-з за период с 25.11.2019 по 30.09.2020 в размере 68 701 (Шестьдесят восемь тысяч семьсот один) рубля 55 копеек,

– пени за период с 17.03.2020 по 30.09.2020 в размере 8 069 (Восемь тысяч шестьдесят девять) рублей 04 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стэйл КМВ», Ставропольский край, г. Пятигорск, ОГРН <***>, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 071 (Три тысячи семьдесят один) рубля.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Минеев