Решение от 30 ноября 2024 г. по делу № А32-33300/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело № А32-33300/2024

г. Краснодар «30» ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2024 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 30 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-33300/2024

по заявлению Акционерного общества фирмы «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации Первомайского сельского поселения Кущевского района (ИНН <***> ОГРН <***>), Совету Первомайского сельского поселения Кущевского района (ИНН <***> ОГРН <***>)

о признании незаконными решения Администрации Первомайского сельского поселения Кущевского района об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:17:1102018:505, выраженного в письме от 17.04.2024 №01-20/24/225, и решения Совета Первомайского сельского поселения Кущевского района от 10.04.2024 №220 о проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:17:1102018:505,


при участии в судебном заседании 09 октября 2024 года представителя заявителя – ФИО1 (по доверенности от 19.08.2024), главы Первомайского сельского поселения Кущевского района – ФИО2 (лично), представителя Совета Первомайского сельского поселения Кущевского района – ФИО2 (по доверенности от 01.10.2024),

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (далее – общество, АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева) обратилось с заявлением со следующими требованиями:

- признать незаконным решение администрации Первомайского сельского поселения Кущевского района (ИНН <***>) об отказе АО фирме «Агрокомплекс» им. Н.И.Ткачева (ИНН <***>) в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:1102018:505, площадью 290502 кв.м., адрес: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Первомайский, в границах СПК, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, принадлежащего на праве собственности администрации Первомайского сельского поселения Кущевского района, выраженное в письме от 17.04.2024 №01-20/24/225;

- признать незаконным и отменить решение Совета Первомайского сельского поселения Кущевского района от 10.04.2024 №220 «О проведении аукциона о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1102018:505, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Первомайский, в границах СПК «Кущевский», находящегося в муниципальной собственности Первомайского сельского поселения Кущевского района, в электронной форме»;

- обязать администрацию Первомайского сельского поселения Кущевского района (ИНН <***>) в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:1102018:505, площадью 290502 кв.м., адрес: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Первомайский, в границах СПК, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, принадлежащего на праве собственности администрации Первомайского сельского поселения Кущевского района, по цене в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости на момент обращения с заявлением о выкупе от 01.04.2024, в трех экземплярах, обеспечить их подписание и направление указанного проекта договора купли-продажи в адрес АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И.Ткачева (ИНН <***>).

В судебном заседании, состоявшемся 09 октября 2024 года, представитель общества заявленные требования поддержал в полном объёме, приобщил письменные возражения на отзыв, глава администрации поселения возражал против заявленных требований, дополнительных пояснений не привёл.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин. в течение того же дня. После перерыва стороны в заседание не явились, заседание после перерыва было продолжено в отсутствие представителей сторон.

Суд, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, заслушав участвующих лиц, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.03.2024 администрацией Первомайского сельского поселения Кущевского района (далее – администрация) зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:17:1102018:505, площадью 290502 кв. м, адрес: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Первомайский, в границах СПК, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (далее – спорный участок), который образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 23:17:0000000:277 в счет земельных долей, принадлежащих на праве собственности Первомайскому сельскому поселению Кущевского района.

01.04.2024 АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (далее – общество), имея намерение выкупить спорный участок в порядке пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ) как сельскохозяйственная организация, длительное время фактически использующая как данный земельный участок, так и исходный земельный участок с кадастровым номером 23:17:0000000:277, обратилось в администрацию с соответствующим заявлением.

10.04.2024 Советом Первомайского сельского поселения Кущевского района (далее – совет) принято решение №220 «О проведении аукциона о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1102018:505, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Первомайский, в границах СПК «Кущевский», находящегося в муниципальной собственности Первомайского сельского поселения Кущевского района, в электронной форме». На электронной площадке http://utp.sberbank-ast.ru/ в сети «Интернет» размещена публикация соответствующего извещения.

17.04.2024 администрацией принято решение об отказе обществу в заключении договора купли-продажи спорного участка по правилам пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ, которое выраженно в письме от 17.04.2024 №01-20/24/225.

Отказ мотивирован отсутствием зарегистрированного права аренды в пользу общества.

Не согласившись с решениями администрации и совета, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом №101-ФЗ.

Согласно пункту 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5 (2017), утв. Президиумом Верховного суда РФ 27.12.2017, сформирован правовой подход, согласно которому при применении положений пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ учитывается фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка.

В данном пункте Обзора судебной практики разъяснено, что закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, также как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности. Поэтому при возникновении судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных гл. 7 АПК РФ.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены:

- договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством;

- в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Таким образом, в целях применения положений п. 5.1 ст. 10 Закона №101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При этом указанный порядок предоставления земли не должен позволять приобрести земельный участок недобросовестным лицам.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020, наличие условий для предоставления земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, на которые признано право муниципальной собственности, сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами.

Верховный Суд Российской Федерации также разъяснил, что из пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ следует, что условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном данным пунктом порядке являются:

- особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство);

- использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей;

- обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок);

- использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Таким образом, указанный субъект должен доказать факт использования земельного участка, на передачу в собственность которого он претендует, в соответствии с процессуальными правилами доказывания.

В числе таких доказательств использования земельного участка могут рассматриваться как договоры о предоставлении в пользование участка, находящегося в общей долевой собственности, так и любые относимые, допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие фактическое использование земельного участка в сельскохозяйственных целях, в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали участок без оформления правоотношений.

При этом толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

В случае, если земельный участок, из которого впоследствии образован участок в счет невостребованных земельных долей и зарегистрировано право муниципальной собственности, находился в пользовании нескольких сельскохозяйственных организаций или КФХ, данные лица вправе приобрести такой участок в общую долевую собственность.

Фактическое владение (использование) обществом, являющимся сельскохозяйственной организацией, спорного участка до даты регистрации права муниципальной собственности на него подтверждается:

- актами внесения/расхода семян и удобрений от 28.04.2022, 27.09.2022, 01.03.2023, 23.03.2023, 25.03.2023, 05.04.2023, 06.05.2023, 22.06.2023;

- путевыми листами грузового транспорта и учетными листами тракториста за 2023 год с приложением распечаток треков движения и потребления топлива сельскохозяйственной техники из системы Глонасс/GPS. Согласно указанных документов сельскохозяйственная техника, оборудованная системой Глонасс/GPS, в 2023 году обрабатывала поля по координатам, соответствующим спорному участку, выделенному из земельного участка с кадастровым номером 23:17:0000000:277;

- схемой посевных площадей внутреннего подразделения «предприятие Кущевское» АО фирмы «Агрокомплекс» им. Н.И.Ткачева, в состав которых входит площадь спорного участка.

Площадь спорного участка использовалась правопредшественниками общества (СПК «Кущевское», ЗАО «Кущевское», АО «Зерносовхоз «Кущевское») с момента передачи земель бывшего колхоза до формирования земельного участка с кадастровым номером 23:17:1102018:505.

Земельный участок с кадастровым номером 23:17:0000000:277, являющийся исходным для спорного участка, передан по передаточному акту к договору о присоединении АО «Зерносовхоз «Кущевский» к АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И.Ткачева от 21.02.2018.

Использование обществом и его правопредшественниками площади спорного земельного участка в составе исходного земельного участка являлось открытым, длительным и добросовестным.

Администрация и Совет поселения не отрицают, что площадь спорного участка расположена в границах землепользования бывшего совхоза «Кущевский», реорганизованного поэтапно в АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ИНН <***>). Общество является универсальным правопреемником прав и обязанностей бывшего совхоза «Кущевского» и обладает всеми правами, вытекающими из деятельности указанных организаций, в том числе в сфере земельных отношений.

Совхоз «Кущевский» предоставленными для сельскохозяйственного использования землями владел на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на право пользования землей А-I №248037 от 1980 года.

В последующем, совхоз «Кущевский» был преобразован в ТОО «Кущевское», а затем в СПК «Кущевское».

В силу статьи 5 Закона РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 «О земельной реформе», Указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и свидетельства о праве собственности на землю №209, выданного 29.12.1992 администрацией Кущевского района, правопреемнику совхоза «Кущевский» - коллективному сельскохозяйственному предприятию «Кущевское», в коллективную собственность на основании постановления и.о. главы Администрации Кущевского района от 07.08.1992 №699 было передано 12299 гектаров земель, из них: 12136 гектаров пашни. Указанные земли составляли пределы землепользования СПК «Кущевское», включая, в том числе, площадь спорного земельного участка.

Таким образом, с 80-х годов правопредшественники общества использовали площадь спорного земельного участка в составе общего земельного массива, переданного им в пользование на законных основаниях (государственного акта от 1980 года и свидетельства о праве собственности от 1992 года). Площадь спорного земельного участка из пользования СПК «Кущевское» и его последующих правопреемников не истребовалась.

С учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности, необходимости непрерывного проведения мероприятий по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, мелиоративных мероприятий по защите земельных угодий, неиспользование которых влечёт утрату их плодородных свойств, правопредшественники общества не прекращали пользование спорным земельным участком, используя его с соблюдением требований и правил севооборота, охраны земель и сохранения потенциала плодородия, первоначально в составе участка, переданного совхозу «Кущевский» в 1980 году на праве постоянного (бессрочного) пользования, а затем в составе земель, переданных в 1992 году в коллективно-долевую собственность СПК «Кущевское».

Доказательств распоряжения спорным земельным участком и его передачи третьим лицам администрацией не представлено, а потому её ссылки на неправомерность фактического длительного и открытого владения спорным участком обществом являются неподтвержденными.

Положения пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ направлены на предоставление земли на льготных условиях именно лицам, добросовестно обрабатывающим её длительное время и заинтересованным в ее дальнейшей обработке.

Таким образом, учитывая внутренние документы общества по проведению сельскохозяйственных работ на площади спорного земельного участка в 2022, 2023 годах, а также факты использования площади спорного участка обществом и его правопредшественниками с 1980 года, судом сделан вывод о том, что образованный на базе совхоза "Кущевский" СПК "Кущевское", реорганизованный в дальнейшем путем присоединения к АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И.Ткачева (в цепочке реорганизаций), а затем и само АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И.Ткачева, длительное время добросовестно, открыто использовало и продолжает использовать для выращивания сельскохозяйственной продукции земельный участок, находящийся в долевой собственности, из части которого в 2024 году в счёт невостребованных земельных долей граждан образован спорный земельный участок.

Фактов нарушения земельного законодательства при использовании спорного участка судом не установлено.

Добросовестность общества следует, в том числе, из переписки (март-апрель 2024 года) общества и администрации о заключении соглашения о фактическом пользовании исходного земельного участка с кадастровым номером 23:17:0000000:277, согласно которой общество просило об оформлении такого соглашения (для организованности и определенности в платежах и отношениях по пользованию), а администрация в таком соглашении отказала.

При таком положении отказ администрации в предоставлении спорного участка в собственность сельскохозяйственной организации – АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева, обратившегося с заявлением о выкупе в установленный пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ срок, мотивированный тем, что использование участка может быть подтверждено только договором аренды, является незаконным, не соответствующим приведённым нормам земельного законодательства в их толковании, данным Верховным Судом Российской Федерации.

Иных оснований для отказа в выкупе спорного участка не установлено.

Оспариваемое решение администрации нарушает интересы общества в сфере его коммерческой деятельности, лишая заявителя права на приобретение испрашиваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения на льготных условиях, как сельскохозяйственной организации, ранее использовавшей его в сельскохозяйственном производстве.

Назначение торгов по решению совета от 10.04.2024 и публикация на электронной площадке http://utp.sberbank-ast.ru/ в сети «Интернет» соответствующего извещения в условиях незаконно нереализованного права общества на выкуп спорного участка в льготном порядке (без торгов, по цене 15% от кадастровой стоимости) следует признать незаконным распоряжением спорным участком, поскольку при законном решении по заявлению общества о заключении договора купли-продажи от 01.04.2024 общество имело бы возможность воспользоваться своим гарантированным правом на выкуп, что в любом случае исключило бы принятие решения о проведении торгов.

В данном случае в целях восстановления нарушенного права надлежит обязать администрацию подготовить, подписать и направить АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева договор купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, установленные законодательством для данного вида договоров.

Таким образом, заявленные обществом требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

признать незаконным решение администрации Первомайского сельского поселения Кущевского района (ИНН <***>) об отказе АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ИНН <***>) в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:1102018:505, площадью 290502 кв. м., адрес: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Первомайский, в границах СПК, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, принадлежащего на праве собственности Первомайскому сельскому поселению Кущевского района Краснодарского края, выраженное в письме от 17.04.2024 № 01-20/24/225.

Признать незаконным решение Совета Первомайского сельского поселения Кущевского района от 10.04.2024 № 220 «О проведении аукциона по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1102018:505, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Первомайский, в границах СПК «Кущевский», находящегося в муниципальной собственности Первомайского сельского поселения Кущевского района, в электронной форме».

Обязать администрацию Первомайского сельского поселения Кущевского района (ИНН <***>) в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:1102018:505, площадью 290502 кв. м, адрес: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Первомайский, в границах СПК, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, принадлежащего на праве муниципальной собственности Первомайскому сельскому поселению Кущевского района, по цене в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости на момент обращения с заявлением о выкупе от 01.04.2024, в трех экземплярах, обеспечить их подписание и направление указанного проекта договора купли-продажи в адрес АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ИНН <***>).

Взыскать с администрации Первомайского сельского поселения Кущевского района (ИНН <***>) в пользу АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И.Ткачева (ИНН <***>, ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков