Постановление от 3 декабря 2024 г. по делу № А51-17788/2023

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-17788/2023
г. Владивосток
04 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2024 года.


Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Е.А. Грызыхиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-6079/2024,

на решение от 10.09.2024 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-17788/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1 (ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от ООО «Капитал»: представитель ФИО2 по доверенности от 22.08.2024;

от УМС г. Владивостока и третьих лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее – ООО «Капитал») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №389-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общедолевой собственности на земельный участок) составляет 5 621 204 (пять миллионов шестьсот двадцать одна тысяча двести четыре) рубля 17 копеек (без учета НДС)» (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений).

Определениями от 26.10.2023 и 05.12.2023 суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»), общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (далее – ООО «Айра Торрес») и ФИО1.

Решением от 10.09.2024 урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Капитал» и УМС при заключении договора №389-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общедолевой собственности на земельный участок) составляет 5 621 204 (пять миллионов шестьсот двадцать одна тысяча двести четыре) рубля 17 копеек (без учета НДС)», с УМС в пользу ООО «Капитал» взыскано 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 25000 рублей расходов на оплату услуг эксперта.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что предложенная УМС итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости была установлена отчетом ООО «Айра Торрес» от 17.04.2023 №291/03, который экспертным заключением от 25.04.2023 №72/190423/03 был признан соответствующим действующему законодательству. Полагает, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, в связи с чем пункт 3.1 договора в редакции, предлагаемой обществом, не может быть рассмотрен судом как законный.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 03.12.2024.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ООО «Капитал» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 03.12.2024 ответчик, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель ООО «Капитал» поддержал свои возражения на апелляционную жалобу.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ООО «Капитал», проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования г.Владивосток находится объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:000000:29456, площадью 108,5 кв.м, местоположение: Приморский край, город Владивосток, <...>.

Право собственности муниципального образования г. Владивосток на данный объект зарегистрировано 13.12.2012 (номер записи №25-25-01/215/2012-391).

Указанное нежилое помещение предоставлено во временное владение и пользование ООО «Капитал» на основании договора аренды недвижимого имущества от 04.10.2019 №05-16616-001-Н-АР-9247-00 (дата государственной регистрации 31.10.2019).

Пунктом 1.3 данного договора аренды предусмотрено, что арендодатель (УМС) предоставляет арендатору (ООО «Капитал») соответствующее нежилое помещение во временное пользование на срок 5 лет с даты подписания договора.

Решением Думы г. Владивостока от 27.07.2023 №215 утверждены условия приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:000000:29456 и общей долевой собственности на земельный участок (25:28:050002:1855), доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Энгельса (п. Трудовое), д. 3, площадью 2595 кв.м, пропорционально размеру площади нежилых помещений (25:28:000000:29456).

Согласно данным условиям приватизации рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 7 805 653,33 руб. (без учета НДС).

Истцу было предложено заключить договор купли-продажи муниципального имущества по указанной цене.

ООО «Капитал» представило в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к договору купли-продажи с условием о рассрочке №389-ППВ, в котором выразило несогласие с предложенной стоимостью данного имущества и содержанием пункта 3.1 договора (с учетом отчета об оценке №105/2023-1 от 28.08.2023, подготовленного независимым оценщиком ФИО1).

Учитывая непринятие ответчиком мер по подписанию договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке №389- ППВ в редакции представленного истцом протокола разногласий, ООО «Капитал» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с соответствующим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3 данного Закона).

Согласно пункту 5 статьи 3 данного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом, которым в настоящем случае является Закон №159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ).

В статье 4 Закона №159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 этого закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия такого решения, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8).

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами в материалы дела представлены два противоречащих друг другу отчета об оценке рыночной стоимости, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного имущества судом по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Дальневосточный центр оценки» ФИО3.

Согласно заключению эксперта ООО «Дальневосточный центр оценки» от 24.06.2024 № 24-14/2024, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 108,5 кв.м, этаж:1, кадастровый (условный) номер: 25:28:000000:29456 (в том числе с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2595 кв.м, с кадастровым номером 25:28:050002:1855, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Энгельса (п. Трудовое), 3, пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:000000:29456) по состоянию на 08.11.2022  составляет 6 745 445 рублей.

При этом, как указано в заключении эксперта ООО «Дальневосточный центр оценки» от 24.06.2024 №24-14/2024, данный размер рыночной стоимости имущества включает НДС (т.е. НДС подлежит вычислению из рыночной стоимости).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Повторно изучив заключение эксперта от 24.06.2024 №24-14/2024 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, судебная коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, сторонами в материалы дела не представлено, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, апелляционная коллегия признает экспертное заключение от 24.06.2024 №24-14/2024 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что выкупная цена спорного имущества, определенная в заключении эксперта от 24.06.2024 №24-14/2024 (6 745 445 рублей), является обоснованной и соответствующей положениям действующего законодательства, в связи с чем разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества подлежат урегулированию применительно к указанной стоимости.

Довод ответчика о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе коллегией не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.09.2024 по делу №А51-17788/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.


Председательствующий


С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев


Е.А. Грызыхина