Решение от 5 сентября 2017 г. по делу № А50-14692/2017

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

06.09.2017 года Дело № А50-14692/17

Резолютивная часть решения объявлена 31.08.2017 года. Полный текст решения изготовлен 06.09.2017 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи И.Е.Ремянниковой,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Е.Г.Гричанниковой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района (614065, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Хорошая техника» (115088, <...>, комната 09Ж, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Дельта-М», Администрация Кондратовского сельского поселения

о взыскании денежных средств

в судебном заседании принимали участие:

от истца: ФИО1, дов. от 16.03.2017г.;

от ответчика: ФИО2, дов. от 10.01.2017г.

Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Хорошая техника» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 435 583,38 руб., неустойки в размере 962 289, 54 руб.(требования изложены с учетом уточнения – л.д.150, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Истец требования поддержал, указал, что расчет произведен с учетом уменьшения площади земельного участка с учетом выкупа.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 28.08.2017г. по 31.08.2017г., после перерыва судебное заседание продолжено.

Истец требования поддержал.

Ответчик требования не признал, указал, что плату за землю необходимо исчислять исходя из кадастровой стоимости 21 793 562,10 рублей, в связи с прекращением действия договора аренды участка от 10.03.2005 г., право требования оплаты пени (0,1 % в день) у истца отсутствует. Просит снизить размер взыскиваемой платы за использование земли до 1 584 964,68 рублей, которую уже оплатил, требования о взыскании штрафных санкций удовлетворить в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 147 484,95 рублей.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил.

10 марта 2005 года между Кондратовской сельской администрацией (Арендодатель) и ООО «Энергострой-М» заключен договор аренды земельного участка № б/н, сроком действия с 10.03.2005 года по 09.03.2015 года.

Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 24748 кв.м., расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовская сельская администрация, д. Берег Камы, с разрешенным использованием: под промышленные предприятия, категория земель: земли поселений.

17 октября 2013 года Общество с ограниченной ответственность «Хорошая техника» приобрело право собственности по договору купли-продажи на право аренды земельного участка сроком на 10 лет (с 10.03.2005 по 09.03.2015) с площадью функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости 24 748 кв.м., кадастровый номер 59:32:0640001:745, а также строения - 2 этажное кирпичное здание проходной с центральным тепловым пунктом (лит. А) общей площадью 205,4 кв.м.; часть 2-этажного панельного здания главного корпуса (лит.В), состоящая из помещения № 1-48, № 54-55 на 1 этаже и помещений № 1-60 на 2-этаже, общей площадью 5032,5 кв.м.; 1-этажное смешанного исполнения производственное здание «Болгарский модуль» (лит.Ж), общей площадью 2217,3 кв.м.

В соответствии с п.2.1 при подписании настоящего Договора за указанный в п. 1.1. Участок арендная плата устанавливается в сумме: 109568 руб. 89 коп. за 2004 год, 270367 руб. 28 коп. за 2005 год, а в дальнейшем -в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п.2.2. Договора.

В соответствии с п.4.2.4 договора, Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В связи с тем, что по мнению истца Ответчик не выполняет принятых на себя обязательств по оплате арендуемого земельного участка, 20 марта 2017 года Ответчику была направлена претензия с предложением о погашении возникшей задолженности по договору.

В ответ на данную претензию ООО «Хорошая техника» отказалось оплачивать задолженность, мотивировав свой отказ тем, что переход права по приобретенному имуществу на основании договора купли-продажи произошел только лишь 06.05.2015 года.

Не согласившись с доводами, изложенными в ответе на претензию, истец обратился в суд, считая, что сумма задолженности по арендной плате Ответчика за период с 15.11.2013 года по 15.03.2017 года составляет 2 020 54 рублей 06 копеек, сумма неустойки, начисленная на основании п. 2.3 договора аренды по состоянию на 18.05.2017 года - 962 289 рублей 54 копейки.

В связи с оплатой ответчиком 1 584 964,68 рублей, истец уточнил требования в порядке ст.49 АПК РФ.

Суд находит требования истца подлежащими удовлетворению частично на основании следующего.

В соответствии с исковым заявлением, а так же Расчетом арендной платы, представленной истцом (стр. 18 дела), арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 59:32:0640001:745 (далее «земельный участок») была начислена ответчику истцом с 17.10.2013 г.

17.10.2013 между ООО «Химико-технологическая компания» и ООО «Хорошая Техника» по результатам торгов по продаже заложенного имущества заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО «Хорошая Техника» приобрело в собственность следующее недвижимое имущество (далее «производственная -база), которое ранее принадлежало ООО «Энергострой-М»:

-2-х этажное кирпичное здание проходной с центральным тепловым пунктом (лит.А), общая площадь 205,4 кв.м., адрес: Пермский край, Пермский район, дер. Берег Камы, Кондратовская с/а, база производственного обслуживания;

-часть 2-этажного панельного здания главного корпуса (лит.В), состоящего из помещений №1-48, №54-55 на 1 этаже и помещений №1-60 на втором этаже, общей площадью 5032,5 кв.м, адрес: Пермский край, Пермский район, дер. Берег Камы, Кондратовская с/а, база производственного обслуживания;

-1-этажное здание смешенного исполнения, производственное здание «Болгарский Модуль» (лит.Ж), общей площадью 2217,3 кв.м, адрес: Пермский край, Пермский район, дер. Берег Камы, Кондратовская с/а, база производственного обслуживания;

-право аренды земельного участка с площадью функционально обеспечивающей находящиеся на ней объекты недвижимости, площадью 24 748 кв.м., категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под промышленные предприятия, адрес: Пермский край, Пермский район, Кондратовская сельская администрация, д. Берег Камы.

После заключения договора по результатам торгов ответчик обратился в службу по регистрации прав на недвижимое имущество, однако регистрация перехода к ответчику права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество не была осуществлена.

06.11.2013 г. Управлением Росреестра по Пермскому краю за № 14/072/2013-157-160 регистрация была приостановлена в связи с имеющимся запретом со стороны службы судебных приставов.

26.03.2014 г. в рамках дела №А50-194/2014 Арбитражный суд Пермского края вынес определение, в соответствии с которым Управлению Росреестра по Пермскому краю было запрещено производить регистрационные действия в отношении вышеуказанного недвижимого имущества. В рамках указанного дела о банкротстве Определением Арбитражного суда Пермского края от 05.02.2015, в ответ на заявление конкурсного управляющего ООО «Энергострой-М» отказано в удовлетворении требований о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества. Постановлением Семнадцатого Арбитражного апелляционного суд от 20.04.2015 г. указанное определение оставлено без изменения. Определением от 28.04.2015 г. Арбитражного суда Пермского края обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Пермскому краю производить регистрационные действия были отменены.

После отмены обеспечительных мер ответчику Управлением Росреестра по Пермскому краю были выданы свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимое имущество за ответчиком зарегистрирован 06.05.2015 г.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. На основании п. 3-5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании вышеизложенного, с учетом положений о платности использования земли (ст. 65 Земельного кодекса РФ) у ответчика возникла обязанность по внесению платы за использование земельным участком с 06.05.2015 г.

Ответчик обоснованно считает, что начисление платы за пользование земельным участком должно осуществляться с 06.05.2015 г., а не с даты подписания договора купли-продажи.

В соответствии с п.п. 9 п. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК «О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена...» арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 59:32:0640001:745 определена в размере 4 % от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость в 3 кв. 2015 г. составляла 22 280 624,40 рублей.

На земельном участке с кадастровым номером 59:32:0640001:745 (по состоянию на 06.05.2015 г.) располагалось сооружение - железнодорожный путь, которое не принадлежало ответчику, а с 06.10.2008 принадлежит ООО «Дельта-М». Соответственно, ответчик не полностью использовал участок с кадастровым номером 59:32:064 0 001:745.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке,. принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Собственнику железнодорожного пути (ООО «Дельта-М») по договору купли-продажи от 30.03.2016г. для эксплуатации железнодорожного пути был передан земельный участок площадью 541 кв. В соответствии с площадью занимаемого ж/д путем участка, ответчик обоснованно считает, что расчет арендной платы за земельный участок, следует производить за исключением площади земельного участка, переданного в собственность ООО «Дельта-М». Величина кадастровой стоимости, от которой следует исчислять 4% составит 21 793 562,10 рублей. (22 280 624,40 руб. / 24 748 кв.м. х (24 748 кв.м – 541 кв.м).

Таким образом, расчет платы за землепользование, произведенный ответчиком (л.д.88) за период с 06.05.2015 по 15.03.2017 в сумме 1 584 964,68 руб. является верным, судом принимается.

В соответствии с исковым заявлением, ответчик произвел начисление платы за использование земли, в том числе в части пени, на основании договора аренды земельного участка от 10.03.2005 г.

В соответствии с п. 1.4. договора аренды земельного участка договор заключен по «09» марта 2015 г.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Вместе с тем, согласно п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ:

граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе, в случаях, если земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов;

-для своевременной реализации своего права на заключение нового договора аренды земельного участка гражданину или юридическому лицу необходимо подать заявление о заключении нового договора аренды земельного участка до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

до «09» марта 2015 года действующим арендатором земельного участка (ООО «Энергострой-М») не подавалось заявление о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Действие договора аренды земельного участка с «10» марта 2015 года прекратилось.

В конце 2015 года Администрацией Кондратовского сельского поселения, представлявшей в этот период права собственника земельного участка, ООО «Дельта-М» предварительно было согласовано в соответствии со ст. 39.15 ЗК РФ предоставление в собственность земельного участка площадью 541 кв.м., который являлся в тот период частью земельного участка с кадастровым № 59:32:0640001:745. Впоследствии земельный участок площадью 541 кв.м. был продан администрацией ООО «Дельта-М».

В соответствии с п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Удовлетворяя ООО «Дельта-М» заявление о предварительном согласовании земельного участка площадью 541 кв., администрацией не было испрошено согласие ответчика, который, по мнению истца, на тот момент являлся арендатором земельного участка. После согласования выдела земельного участка ООО «Дельта-М» он был поставлен на учет и выкуплен.

Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии арендных отношений с ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:0640001:745.

В связи с прекращением действия договора аренды с 10.03.2015 у истца отсутствуют основания для начисления ответчику пени за неуплату арендных платежей, предусмотренных п. 2.3. договора.

Сумму неосновательного обогащения в виде неуплаченных арендных платежей за период с 06.05.2015 по 15.03.2017 в размере 1 584 964,68 руб. ответчик оплатил, оснований для оплаты в большем размере суд не усматривает.

В связи с изложенным, суд соглашается с мнением ответчика, что в связи с прекращением действия договора аренды участка от 10.03.2005 г., у истца отсутствует право требования оплаты пени (0,1 % в день). При отсутствии договора аренды плата за землю может быть взыскана в виде неосновательного обогащения в размере сбереженных платежей. Неуплата неосновательного обогащения влечет взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Сумма % за пользование чужими денежными средствами по расчету ответчика (л.д.89) по состоянию на 18.05.2017 составит 147 484,95 руб.

Независимо от того, как истец определил исковые требования, суд вправе самостоятельно переквалифицировать предъявленные требования, исходя из ч.1 ст.168 АПК РФ.

Сумма неосновательного обогащения в виде неуплаченных арендных платежей в размере 1 584 964,68 руб. в ходе рассмотрения спора ответчиком добровольно уплачена (л.д.140), следовательно, в этой части (плата за землепользование) суд отказывает в удовлетворении требований.

Проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 18.05.2017 в сумме 147 484,95 руб. подлежат взысканию с ответчика.

В силу изложенных обстоятельств доводы истца несостоятельны.

Государственная пошлина относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (в том числе с учетом добровольно удовлетворенных ответчиком).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 148, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хорошая техника» (115088, <...>, комната 09Ж, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района (614065, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 147 484 руб. 95 коп. по состоянию на 18.05.2017г.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Хорошая техника» (115088, <...>, комната 09Ж, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22 021 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья И.Е.Ремянникова