Решение от 21 октября 2025 г. по делу № А51-20223/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...> Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20223/2024
г. Владивосток
22 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 22 октября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Яфаевой Е.Р., при ведении протокола помощником судьи Кан А.Д., рассмотрев дело по иску администрации Хасанского муниципального округа Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ВладПортЛанд» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», общество с ограниченной ответственностью «Колхоз Русановский»

о расторжении договора, при участии:

от истца посредством веб-конференции: ФИО1, паспорт, доверенность, диплом, от ответчика: директор ФИО2, паспорт, свидетельство об удостоверении решения органа юридического лица,

установил:

уточнив исковые требования, истец – администрация Хасанского муниципального округа Приморского края (далее – администрация) обратилась в суд с иском к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «ВладПортЛанд» (далее – общество) о расторжении договора аренды № 9 от 06.03.2019 на земельный участок с кадастровым номером 25:20:020201:474, общей площадью 586850 кв.м, находящийся примерно в 2082 м по направлению на юг от ориентира – здания, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <...>; о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по основному долгу за период с 06.03.2019 по 08.09.2025 в размере 799233руб.38коп., по пени в размере 4820169руб.85коп., всего: 5619403руб.23коп.

Определением от 09.09.2025 суд выделил в отдельное производство требование Администрации Хасанского муниципального округа Приморского края о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ВладПортЛанд" задолженности по арендной плате по договору аренды № 9 от 06.03.2019 по основному долгу за период с 06.03.2019 по 08.09.2025 в размере 799233руб.38коп., по пени в размере 4820169руб.85коп., всего: 5619403руб.23коп. Делу по выделенным требованиям присвоен № А51-15675/2025.

Из материалов дела следует, что 06.03.2019 администрация Хасанского муниципального района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 9 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:20:020201:474, общей площадью Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-20223/2024 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА).

586850 кв.м, местоположение которого установлено примерно в 2082 м по направлению на юг от ориентира – здание, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <...> (далее – договор).

Земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования – водный транспорт (размещение искусственно созданных для судоходства внутренних водных путей, размещение объектов капитального строительства внутренних водных путей, размещение объектов капитального строительства морских портов, размещение объектов капитального строительства, в том числе морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, навигационного оборудования и других объектов, необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок.

Также, земельный участок относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории – водоохранная зона моря.

Срок аренды земельного участка установлен с 07.03.2019 по 06.03.2068 (пункт 2.1 договора).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.03.2019. Разделом 3 договора установлены размер и условия внесения арендной платы.

Так, арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.2).

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца.

В свою очередь, пунктам 4.4.2, 4.4.3 договора установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В соответствии с пунктом 6.2 договора договор может быть расторгнут в случаях невыполнения условий договора, указанных в пункте 4.1.1; по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Администрация Хасанского муниципального округа Приморского края является правопреемником администрации Хасанского муниципального района Приморского края в соответствии с частью 1 статьи 1 Закона Приморского края от 22.04.2022 № 80-КЗ «О Хасанском муниципальном округе Приморского края».

В связи с наличием задолженности, администрацией в адрес общества направлялась претензия с требованием об оплате задолженности.

Также письмом от 16.08.2024 администрация направляла предложение о расторжении договора в связи с наличием задолженности с приложением проекта соглашения о расторжении и акта приема-передачи.

Учитывая неподписание соглашения о расторжении договора и неоплату задолженности, истец обратился в суд с настоящим иском.

В представленных отзывах ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, полагал, что требование о расторжении договора несоразмерно допущенным нарушениям со стороны арендатора, указывал, что наличие задолженности вызвано недополучением финансирования, в том числе, в рамках реализации инвестиционного проекта.

ООО «Колхоз Русановский» также возражало против удовлетворения исковыз требований

Ответчик и ООО «Колхоз Русановский» также заявляли о зачете неотделимых улучшений земельного участка в счет погашения задолженности.

АО «КРДВ» представило письменные пояснения, согласно которым соглашение об осуществлении деятельности на территории СПВ, заключенное с ответчиком, расторгнуто в судебном порядке в связи с тем, что обществом в установленный срок не реализован инвестиционный проект, а инвестиции по проекту в заявленном размере не осуществлены.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), считает исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что между сторонами возникли правоотношения, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из положений статей 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз

подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Как следует из представленного в материалы дела акта сверки за период с 01.06.2023 по 26.08.2025, первый платеж обществом за указанный период внесен только 29.08.2025.

Помимо изложенного решением Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2023 по делу № А51-5118/2022 с общества в пользу администрации взыскана задолженность по спорному договору в размере 7812438руб.52коп., в том числе 6042442руб.11коп. – сумма основного долга и 1769996руб.41коп. – пени.

Указанная задолженность взыскана судом за период с 06.03.2019 по 31.05.2023.

Решение от 25.07.2023 оставлено без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2023, а также постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.02.2024.

Более того, в рамках дела № А51-5118/2022 определением от 08.07.2025, вступившим в законную силу, суд отказал обществу в приостановлении исполнительного производства, возбужденного судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного листа, выданного на основании решения от 25.07.2023.

Учитывая представленный акт сверки, а также судебный акт по делу № А51-5118/2022, суд приходит к выводу о том, что ответчиком допущено неоднократное невнесение арендной платы, более чем за 3 месяца (пункт 4.1.1 договора), что также свидетельствует о существенном нарушении условий договора.

Суд также отклоняет доводы ответчика о наличии тяжелого материального положения, вызванного пандемией COVID-19.

Согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, изложенных в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

При этом, общество не представило доказательств того, что сложившаяся эпидемиологическая обстановка в 2020 году оказала влияние на его деятельность, что в том числе послужило неуведомлением арендодателя о таком влиянии, также общество не представило в материалы дела доказательств существенного ухудшения своего финансового состояния.

Вместе с тем, ответчиком и третьим лицом – ООО «Колхоз Русановский» заявлялось о зачете неотделимых улучшений земельного участка в счет погашения задолженности.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения

положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – Постановление № 6) согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Пунктом 11 Постановления № 6 предусмотрено, что соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно статье 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В случаях, предусмотренных законом или договором, зачетом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям пункта 4 статьи 313 ГК РФ.

Суд установил, что 15.01.2024 общество (товарищ 1) и ООО «Колхоз Русановский» (товарищ 2) заключили договор № 1/2023 о сотрудничестве и совместной деятельности, по которому стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли. Объединение вкладов и инвестиций осуществляется применительно к реализации проекта «Создание рыбопромышленного комплекса «Нарва» в Хасанском районе Приморского края (СПВ) (соглашение об осуществлении деятельности резидента от 07.09.2018, заключенного между АО «КРДВ» и товарищем 1).

При этом по условиям указанного договора вкладом товарища 1 является право ограниченного использования земельного участка с кадастровым номером 25:20:020201:474 (прохода), право использования дорожной, коммунальной и иной инфраструктуры (пункт 1.3), тогда как вкладом товарища 2 является проведение проектно-изыскательских работ в рамках проекта, осуществление земельных работ (выравнивание, вертикальная планировка), а также строительство (реконструкция) прилегающей инфраструктуры на общую сумму 12000000руб., которые товарищ 2 обязуется произвести не позднее 31.12.2024.

Вместе с тем, письмом от 11.04.2025 администрация сообщила ответчику и третьему лицу об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений земельного участка в счет платежей по договору аренды.

Как установлено пунктами 2 и 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При этом в материалы дела не представлено доказательств получения согласия арендодателя на проведение работ, о которых заявляют ответчик и третье лицо.

Более того, соглашение об осуществлении деятельности на территории СПВ от 07.09.2018 № СПВ-876/18, заключенное АО «КРДВ» и обществом, не предусматривало мероприятия по восстановлению дорожной инфраструктуры земельного участка.

Как установлено условиями договора № 1/2023 работы ООО «Колхоз Русановский» должно было выполнить в срок до 31.12.2024.

Вместе с тем, в материалы дела не представлено доказательств, что такие работы товарищем 2 выполнены в полном объеме.

Представленные третьим лицом космоснимки спорного земельного участка таким доказательством не являются, равно как и представленная переписка между обществом и ООО «Колхоз Русановский».

Представленная проектная документация, в том числе акты о приемки выполненных работ, составленные обществом и ООО «Колхоз Русановский» также не принимается судом в отсутствие доказательств реального осуществления работ.

Так, актом обследования подъездной дороги (подъезда) к земельному участку с кадастровым номером 25:20:020201:474 от 23.04.2025, составленному специалистами администрации установлено, что обследуемый участок подъездной дороги не соответствует требованиям ГОСТ Р 50597-2017 «Национальный стандарт Российской Федерации. Дороги автомобильные и улицы. Требования к эксплуатационном состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения. Методы контроля», утвержденному Приказом Росстандарта от 26.09.2017 № 1245-ст.

Указанный вывод в том числе соответствует приложенной к акту фототаблице.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствуют основания для проведения зачета, указанные обществом и ООО «Колхоз Русановский» в заявлении о зачете суммы документально не подтверждены, равно как факт выполнения работ на такие суммы.

Суд отклоняет довод ответчика и ООО «Колхоз Русановский» о том, что согласие арендодателя предполагается, в связи с тем, что проведение работ было предусмотрено проектом освоения земельного участка, который послужил основанием для заключения спорного договора.

В данном случае наличие ответчику при наличии статуса резидента СПВ в соответствии с земельным законодательством реализовано именно право на заключение договора аренды спорного участка без проведения торгов, тогда как наличие соглашения об осуществлении деятельности резидента СПВ, заключенное с АО «КРДВ» не накладывает в связи с реализацией инвестиционного проекта каких-либо обязательств на администрацию, как на арендодателя земельного учатка.

При этом суд отмечает, что при реальном проведении ООО «Колхоз Русановский» работ в рамках договора от 15.01.2024 № 1/2023 на спорном земельном участке, при учете вышеизложенного, третье лицо не лишено права на обращение в суд с требованием о взыскании с общества убытков в рамках выполнения работ по такому договору.

Помимо изложенного, согласно постановлению администрации Хасанского муниципального района от 01.02.2019 № 41-па «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «ВладПортЛанд» спорный земельный участок с кадастровым номером 25:20:020201:474 предоставлялся в аренду обществу без проведения торгов как резиденту свободного порта Владивосток.

Однако, решением Арбитражного суда Приморского края от 15.10.2024 № А51-5337/2024, вступившим в законную силу, суд расторг соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток № СПВ-876/18 от 07.09.2018, заключенное между обществом и АО «КРДВ».

В указанном судебном акте суд пришел к выводу о том, что установлен факт ненадлежащего выполнения обществом обязательств резидента свободного порта Владивосток по соглашению, выразившийся в неосуществления инвестиций, в том числе капитальных вложений в объеме и сроки, предусмотренные соглашением.

Кроме того, суд указал, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о реальном ведении переговоров с организациями, на которые ссылается ответчик, и возможном финансировании инвестиционного проекта ответчика.

При этом аналогичные документы в материалы настоящего дела также не представлены.

Таким образом, материалами дела подтверждается неиспользование земельного участка по целевому назначению, учитывая, что участок предоставлен в рамках реализации инвестиционного проекта, тогда как вступившим в законную силу судебным актом установлен факт ненадлежащего выполнения обществом обязательств резидента, в связи с чем соглашение, заключенное с АО «КРДВ», расторгнуто.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение договора одной из сторон существенным по смыслу данной нормы (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 № 1958-О, от 27.03.2018 № 644-О).

Представленные истцом доказательства свидетельствует о неоднократном неисполнении обществом обязательства по внесению арендной платы, а также свидетельствуют о неиспользовании земельного участка по его целевому назначению, а равно о неисполнении определенных сторонами условий договора.

С учетом изложенного, суд считает заявленные истцом требования о расторжении договора аренды земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика и, учитывая, что истец в силу статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

расторгнуть договор № 9 от 06.03.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:20:020201:474, общей площадью 586850 кв.м, находящийся примерно в 2082 м по направлению на юг от ориентира – здания, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВладПортЛанд" в доход федерального бюджета 50000руб. государственной полшины.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Яфаева Е.Р.