Решение от 12 сентября 2019 г. по делу № А76-11960/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-11960/2018
12 сентября 2019 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2019 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города», г. Челябинск (ОГРН <***>, далее – истец, ООО «Строительные технологии города», Общество),

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН <***>, далее – ответчик, Комитет),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации города Челябинска (ОГРН <***>, далее – Администрация города),

об изменении условий договора,

при участии в заседании представителей истца – ФИО2 (доверенность от 12.06.2019 б/н), ФИО3 (доверенность от 19.07.2019 б/н),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Строительные технологии города» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету, в котором просит, с учетом уточнения просительной части требований (т.1 л.д.98-102, т.2 л.д.43-44), внести изменения в договор УЗ № 13421-К-20015 краткосрочной аренды земли города Челябинска (зарегистрирован в ЕГРН 27.04.2015 за № 74-74/036-74/001/194/2015-261/1), изложив пункт 2.1 договора аренды в следующей редакции: «Срок аренды устанавливается со дня заключения настоящего Договора и составляет десять лет».

Исковые требования основаны на положениях ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Полагает, что срок аренды в три года указан ошибочно, поскольку в соответствии с ч. 9 ст. 39.8 ЗК РФ в ред. от 08.03.2015, которая действовала на момент заключения договора, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. Сослался на приказ Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений» (в редакции от 27.02.2015, действующей на момент заключения договора) (далее – приказ Минстроя № 137/пр).

Определением от 26.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация города, а определением от 23.04.2018 был привлечен временный управляющий ООО «Строительные технологии города» Слав А.Л.

В последующем в связи с введением в отношении ООО «Строительные технологии города» процедуры конкурсного производства полномочия временного управляющего были прекращены, в связи с чем он исключен из состава третьих лиц.

Ответчик с требованиями истца не согласился, представил отзыв (т.1 л.д.68-69) ссылается на то, что извещение о проведении аукциона, в котором был указан трехлетний срок аренды, было опубликовано 26.02.2015, то есть аукцион был объявлен до принятия приказа Минстроя № 137/пр, в связи с чем полагает неподлежащим его применять к отношениям сторон.

Администрация представила мнение по делу, в котором полностью поддержало доводы и позицию ответчика.

Истцом были представлены письменные пояснения (т.1 л.д.98-102, т.2 л.д.69-71), мнение с учетом доводов третьего лица (т.2 л.д.2-3, 11-12).

В заседание, назначенное на 29.08.2019, ответчик и третье лицо явку представителей не обеспечили. О времени и месте проведения заседания все участники уведомлены путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в сети интернет (ч. 1,6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец на требованиях настаивал с учетом их уточнения.

В заседании был объявлен перерыв до 05.09.2019. Информация о перерыве в виде публичного объявления была размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва заседание продолжено при участии истца.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица по имеющимся в деле доказательствам по правилам ч. 3, 5 ст. 156, ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 из земель населенных пунктов площадью 16106 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, ул. Мамина, поставлен на кадастровый учет 10.02.2015 с разрешенным видом использования – для строительства 24-этажных жилых домов (стр.№№ 87,88) и двух подземных парковок, что подтверждается выпиской из ЕГРН, содержащей основные характеристики объекта недвижимости (т.1 л.д.65-67).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0204004:5 из земель населенных пунктов площадью 1636 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, ул. Мамина, поставлен на кадастровый учет 17.07.2000. Согласно выписке из ЕГРН содержащей основные характеристики объекта недвижимости от 26.06.2018 (т.1 л.д.63-64) земельный участок имеет разрешенный вид использования – для строительства 24-этажных жилых домов (стр.№№ 87,88) и двух подземных парковок.

26.02.2015 было опубликовано извещение о проведении торгов № 260215/0123135/01 (т.1 л.д.74, 104). Согласно извещению всего было выставлено 11 лотов на торги. Организатор торгов – Комитет. Дата и время начала приема заявок – 27.02.2015 (09:00), дата и время окончания приема заявок – 30.03.2015 (17:00). Дата и время проведения аукциона – 02.04.2105 (11:00).

Согласно лоту № 1 на торги выставлено право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0000000:53180 и 74:36:0204004:5, срок аренды – 3 года (т.1 л.д.75,105).

Основанием для выставления лота явилось распоряжение заместителя Главы Администрации города № 1530-е от 25.02.2015 «о продаже на аукционе права на заключение договора аренды двух земельных участков, расположенных по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, л. Мамина, для строительства 24-этажных жилых домов (стр.№№ 87,88) и двух подземных парковок (т.1 л.д.103). Организация проведения аукциона поручена Комитету.

Истец обратился с заявкой на участие в аукционе 27.03.2015 (т.1 л.д.73).

Согласно протоколу № 1259 от 02.04.2014 (т.1 л.д.25-27, 70-72) победителем аукциона сало ООО «Строительные технологии города».

Из аукционной документации следует, что рассматриваемые участки земельные предоставляются для строительства 24-этажных жилых домов (стр.№№ 87,88) и двух подземных парковок со следующими параметрами:

№ 1- 24-этажный жилой дом (стр.№87). Площадь застройки жилого дома – 447 кв.м., общая площадь жилого фонда – 8582 кв.м.;

№ 2- 24-этажный жилой дом (стр.№88). Площадь застройки жилого дома – 447 кв.м., общая площадь жилого фонда – 8582 кв.м.;

№ 3 – подземная парковка на 75 машино-мест;

№ 4 – подземная парковка на 50 машино-мест.

Срок проектирования и строительства объектов установлен в три года.

Цена продажи объекта – 14 567 000 руб.

На основании итогов аукциона между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был подписан договор аренды УЗ № 13421-К-2015 от 20.04.2015 (т.1 л.д.28-39) с соглашением о внесении изменений в п. 3.1 договора (т.1 л.д.40-43), которые были зарегистрированы Управлением Росреестра в установленном порядке, о чем свидетельствуют штампы на договоре и соглашении.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях оговора краткосрочной аренды земельный участок № 1 площадью 1636 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0204004:5 и земельный участок № 2 площадью 16 106 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0000000:53180, расположенные по адресу: <...> в Тракторозаводском районе, для строительства 24-этажных жилых домов (стр.№№ 87,88) и двух подземных парковок (п. 1.1 договора).

Срок аренды в соответствии с протоколом от 02.04.2015 № 1259 о результатах аукциона и аукционной документацией указан в п. 2.1 договора аренды как три года.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 20.04.2015.

Таким образом, действие договора определено до 20.04.2018.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенными и действовавшим в период действия договора.

В целях осуществления строительства истцом были получены разрешения на строительство:

-от 27.11.2015 № RU74315000-90-ж-2015 (т.1 л.д.106-107) для строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 24-этажного жилого дома стр.№ 87 (1 этап). Срок действия разрешения – до 20.11.2017 и был продлен до 30.07.2018;

-от 17.06.2016 № RU74315000-34-ж-2015 (т.1 л.д.108-109) для строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 24-этажного жилого дома стр.№ 87 (1 этап). Срок действия разрешения – до 20.11.2017 и был продлен до 30.07.2018;

В последующем в продлении срока действия указанных разрешений на строительство был отказано. Отказы выражены в письмах от 15.05.2018 № ЧО-7473/гасн и от 05.03.2018 № ЧО-3206/гасн (т.1 л.д.19-20, 119,120).

Истец письмом от 06.03.2018 (т.1 л.д.52-53) обратился в Комитет, в котором ссылаясь на положения ч. 9 ст. 39.8 ЗК РФ (в редакции от 08.03.2015) указал на то, что трехлетний срок аренды указан в договоре ошибочно. Полагает, что исходя из нормативных актов, действовавших в момент подписания договора срок аренды составляет 10 лет, в связи с чем просит исправить ошибку и внести изменения в п. 2.1 договора аренды, указав, что срок аренды составляет не менее семи лет.

Письмо было направлено почтой и получено Комитетом 12.03.2018, что подтверждается почтовым уведомлением (т.1 л.д.54,55).

Письмо арендатора о внесении изменений в пункт договора аренды послужило основанием для обращения истца за два дня до истечения срока действия договора (18.04.2018) в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Учитывая позицию ответчика и пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что в досудебном порядке настоящий спор не может быть урегулирован, в связи с чем рассматривает его по существу.

В силу ст. 12 ГК РФ обратившееся в суд лицо самостоятельно определяет способ защиты гражданских прав. При этом избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 ГК РФ регулируется изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Так существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Согласно п. 2 этой же статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.

Договор аренды заключается на срок определенный договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в п. 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В извещении о проведении торгов на получение арены в отношении рассматриваемых участков срок аренды был установлен как три года, а также определены объекты подлежащие возведению на нем.

Согласно п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей с 01.03.2015) в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

Согласно п. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Таким образом, положения ст. 39.8 ЗК РФ в редакции, вступившей в действие после публикации сообщения о проведении торгов, не применяются к отношениям сторон.

Пункт 34 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, согласно которому до установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в случае предоставления в аренду земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусматривается строительство зданий, сооружений, на аукционе (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии с п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) срок договора аренды такого земельного участка устанавливается органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, но не менее чем пять лет и не более чем сорок девять лет, также не применяется к отношениям сторон исходя из даты публикации извещения о проведении торгов.

Таким образом, порядок определения сроков предоставления земельных участков для строительства был определен на основании Закона № 171-ФЗ лишь с 01.03.2015.

Также уже после даты публикации извещения о проведении торгов в отношении спорных участков был утвержден Приказ №137/пр.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 №137/пр установлен срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Исходя из условий указанного Приказа и площади многоквартирных домов, подлежащих возведению на земельных участках (8582 + 8582 = 17 164,0 кв.м.) общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составит 19 месяцев. В двукратном размере срок составит 38 месяцев (19 * 2), а для двух зданий 76 месяцев (38 * 2) или 6,33 года. То есть срок аренды необходимо был определить не менее 6,5 лет.

Между тем, указанный приказ не был обязательным на момент публикации извещения о проведении торгов, в связи с чем документация о проведении торгов и установлении срока аренды не противоречила действующему на момент публикации законодательству.

Обращаясь с иском, истец не указал на то, какие обстоятельства, существовавшие на момент заключения договора, существенно изменились. Наоборот истец ссылался на то, что срок аренды как три года был ошибочно определен органами местного самоуправления.

Между тем, изменение действующего законодательства не является тем самым обстоятельством. Тем более сам нормативный акт определяет к каким отношениям он подлежит применению.

Доказательств того, что срок аренды был определен в нарушение какого-либо нормативного акта, устанавливающего такой срок не представлено.

Кроме этого, участники торгов исходили из своих возможностей и реалий, принимая решение об участии в торгах на право аренды в отношении земельных участков предоставленных для строительства двух 24-этажных домов с парковкой.

Изменение условий договора путем увеличения его срока в данном случае может нарушить права иных лиц, в том числе тех, которые отказались от участия в аукционе с предложением срока строительства 3 года, оценивая свои возможности по возведению двух многоквартирных домов 24 этажностью в этот срок.

При этом о том, что с 01.03.2015 изменится порядок предоставления земельных участков, а также определен порядок его действия, было известно арендатору задолго до публикации извещения о торгах, когда был опубликован Закон № 171-ФЗ (документ опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 24.06.2014, в Российской газете 27.06.2014 (№ 142), в Собрании законодательства РФ 30.06.2014 (№ 26 (часть I), ст. 3377)).

При этом за период действия договора, который на момент рассмотрения спора прекратил свое действие, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 был возведен, как указано в техническом плане (т.2 л.д.72-86) объект незавершенного строительства степенью готовности 10 %. В заключении кадастрового инженера указано, что учитывая проектную документацию, полученную от Комитета градостроительства и архитектуры города Челябинска, работы по возведению фундамента («0» нулевого цикла) завешены в полном объеме.

Также представлен акт от 07.08.2019 обследования рассматриваемых земельных участков, согласно которому помимо фундамента на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 иные строения на земельных участках отсутствуют.

Между тем, возведение фундамента одного из зданий не является существенным изменением обстоятельств, влекущих изменение договора.

Порядок предоставления земельных участков и срок для завершения строительства установлены ЗК РФ.

Также не является существенным изменением и наличие введенной в отношении истца процедуры конкурсного производства.

Доказательств того, что срок аренды был определен в нарушение какого-либо нормативного акта, устанавливающего такой срок не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для внесения изменений в п. 2.1 договора аренды, путем увеличения срока его действия, и удовлетворения требований истца.

Что касается доводов истца о том, что Комитет, будучи организатором торгов, не вправе был определять срок действия договора аренды, то он отклоняется. В том числе суд исходит из того, что торги не признаны недействительными, а Комитет согласно положению нем (т.1 л.д.133-140) выступает организатором торгов по продаже муниципального имущества и земельных участков и имущественных прав на них.

На основании ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина в размере 6000 руб., что подтверждается чеком-ордером № 8343042 от 18.05.2018 (т.1 л.д.18).

Поскольку в удовлетворении иска отказано расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Т.Н. Бесихина