Решение от 14 апреля 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30672/2025
15 апреля 2026 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 31 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2026 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Новиковой Е.В.


при ведении протокола судебного заседания секретарем Сорокиной А.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРО-ТОН" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2012, ИНН: <***>, 197198, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧКАЛОВСКОЕ, УЛ КРАСНОГО КУРСАНТА, Д. 43, ЛИТЕРА Б, ПОМЕЩ. 1-Н);

ответчик: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (191144, <...>, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 784201001)

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

об урегулировании разногласий

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 31.03.2026

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Про-тон» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и обществом с ограниченной ответственностью «Протон» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, при реализации обществом с ограниченной ответственностью «Про-тон» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, литера Б, пом. 1-Н, этаж: цокольный, кадастровый номер 78:07:0003184:1040 в собственность, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 5238022 рублей, НДС не облагается.».

Определением суда от 21.04.2025 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Определением суда от 16.09.2025 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной оценочной экспертизы.

Результаты экспертизы в материалы дела поступили (исх. №16/10/25-4 от 16.10.2025).

Определением от 02.12.2025 возобновлено производство по делу.

Суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу.

В настоящем судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проводится при данной явке.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между городом федерального значения Санкт-Петербург, представленным Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующим в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 №98 «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившим силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга», в лице представителя Санкт-Петербургского государственного казённого учреждения «Имущество Санкт-Петербурга», осуществляющего материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 №281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казённого учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) и Устава Учреждения, утвержденного распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 18.05.2017 №96-р (Арендодатель) и ООО «Про-тон» (арендатор) был заключен договор аренды №15-A007381 от 29.07.2020 г. нежилого помещения общей площадью 40,1 (сорок целых одна десятая) кв.м., расположенного по адресу: <...>, литера Б, пом. 1-Н, этаж: цокольный, кадастровый номер 78:07:0003184:1040 (далее - Договор).

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), ООО «Про-тон» обратилось в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением о выкупе помещения.

05.07.2024 г. Комитетом вынесено распоряжение № 1529-РЗ (далее - распоряжение) "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера Б, пом. 1-Н, которым была установлена цена выкупа Помещения в размере 10000000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.06.2024 № КО49/00063/2024, выполненным Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

09.07.2024 г. Комитет направил Обществу письмо №04-15-15385/24-0-0 с проектом Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права приобретения арендуемого имущества в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литера Б, пом. 1-Н, цокольный этаж, площадью 40,1 (сорок целых одна десятая) кв. м., с кадастровым номером 78:07:0003184:1040, (далее - Объект).

Согласно пункту 2.1. Проекта договора, цена продажи Объекта составляет 10000000 руб.

Истец посчитал цену продажи Объекта завышенной.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества ООО «Про-тон» обратилось в ООО «Прока». В соответствии с отчетом № 444/2024 от 16.12.2024г., рыночная стоимость Объекта, в рамках сравнительного подхода, составляет 5193131 рубль 00 копеек., а в рамках доходного подхода 5238022 рубля.

Ввиду наличия разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества и, поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорного пункта договора, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Комитет, возражая по иску, указал, что доказательств несоответствия Отчета об оценке СПб ГУБ «ГУИОН» положениям нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, истцом не представлено. Таким образом, оснований для урегулирования спора по стоимости, предложенной истцом, не имеется.

Третье лицо – ГБУ «ГУИОН» считает заявленные истцом требования необоснованными, не соответствующими действующему законодательству.

Третье лицо - СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в отзыве указало, что предоставление иного отчета об оценке рыночной стоимости не может служить основанием для изменения условий о цене в договоре купли-продажи помещения, так как истец долен доказать несоответствие Отчета об оценке, выполненного специалистами СПб ГУБ «ГУИОН», соответствующим стандартам оценки. Учреждение в данных отношениях представляет интересы Комитета и не имеет возможности повлиять на изменение цены помещения.

Заслушав доводы представителя истца, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11. В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из материалов дела, Комитет предложил Обществу заключить договор купли-продажи по цене, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости от 11.06.2024 № КО49/00063/2024, выполненном Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», а именно: 10000000 руб. Общество не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, направило ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о цене и заявление о досудебном урегулировании с предложением согласовать рыночную цену помещения в размере 5238022 руб. 00 коп., определенную оценщиком ООО «Прока» отчет № 444/2024 от 16.12.2024г.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ввиду того, что заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда. В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Ввиду изложенного, судом определением от 16.09.2025 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО1 с постановкой перед экспертом следующего вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения 1-Н, кадастровый номер 78:07:0003184:1040, расположенного по адресу: <...>, литера Б, по состоянию и в ценах на 23.03.2024?

Согласно выводам поступившего в материалы дела экспертного заключения № 16/09/2025-2 от 16.10.2025, рыночная стоимость нежилого помещения 1-Н, кадастровый номер 78:07:0003184:1040, расположенного по адресу: <...>, литера Б, по состоянию и в ценах на 23.03.2024 округленно составляет: 9100000 руб.

Оценив данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ст. 82 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводу эксперта, поскольку он согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, размер рыночной стоимости помещения подлежит определению в соответствии с заключением эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО1 № 16/09/2025-2 от 16.10.2025.

Учитывая изложенное, требования истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспртизы.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что обращаясь с настоящим иском в суд, истец просил урегулировать разногласия, ссылаясь на завышенную цену продажи Объекта. Ходатайство о назначении экспертизы также вызвано наличием разногласий сторон относительно выкупной цены арендованного имущества, в частности несогласием истца с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.06.2024 № КО49/00063/2024, выполненным Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», которым была установлена цена выкупа Помещения в размере 10000000 руб.

Соответственно, фактически проведение судебной экспертизы по настоящему делу было обусловлено необходимостью установления фактической выкупной цены Объекта.

Таким образом, предмет рассмотрения спора не был обусловлен установлением фактов незаконности актов, действий (бездействия) Комитета, а равно установлением обстоятельств нарушения прав истца со стороны Комитета.

Учитывая изложенное, с учетом предмета исковых требований, результатов рассмотрения спора, а также процессуального поведения сторон, судебные издержки в виде расходов по оплате государственной пошлины и расходов на экспертизу подлежат оставлению на истце.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и обществом с ограниченной ответственностью «Протон» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, при реализации обществом с ограниченной ответственностью «Про-тон» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, литера Б, пом. 1-Н, этаж: цокольный, кадастровый номер 78:07:0003184:1040 в собственность, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 9100000 рублей, НДС не облагается.».


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Новикова Е.В.