Решение от 14 октября 2021 г. по делу № А45-20478/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-20478/2021
г. Новосибирск
14 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 14 октября 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Греальс», г. Новосибирск (ИНН <***>)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН <***>)

о регистрации перехода права собственности на нежилое здание,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 12.07.2021, диплом ВСА 0395444 от 10.07.2006, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Греальс» (далее – ООО ТПК «Греальс») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Управление Росреестра по НСО) о признании права собственности на нежилое здание «Очистные сооружения» с кадастровым номером 54:35:063155:1879, общей площадью 174,5 кв.м., местоположение: город Новосибирск, Ленинский район, улица Связистов, дом 12-а.

Управление Росреестра по НСО в своем отзыве возражает против удовлетворения исковых требований, считает себя ненадлежащим ответчиком по делу.

ООО ТПК «Греальс» исковые требования поддержало по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Рассмотрев материалы дела, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд пришел к выводу о наличии основания для удовлетворения предъявленных требований.

03.04.2001 истцом (покупатель) с АООТ «Рябина» (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого истец приобрел нежилое здание «Очистные сооружения», общей площадью 174,5 кв.м., местоположением: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Связистов, 12-а.

АООТ «Рябина» на момент совершения сделки являлось собственником указанного здания, что подтверждается свидетельством РФ-НСК № 950821-12, выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска, зарегистрированным в поземельной книге г. Новосибирска 21.08.1995, наличие которого подтверждается письмом мэрии города Новосибирска от 04.05.2021.

Стоимость указанного здания была уплачена истцом, что подтверждается актом сверки расчетов и проведения взаиморасчетов от 17.04.2001, подписанным АООТ «Рябина» и истцом.

На основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 17.04.2001 указанное здание было передано истцу.

В соответствии с бухгалтерской справкой ООО ТПК «Греальс» указанное здание находится на балансовом счете истца.

Сведения в ЕГРН о зарегистрированных правах на указанное здание отсутствуют.

Поскольку продавец - АООТ «Рябина» было ликвидировано в результате процедуры банкротства, что подтверждается справкой Новосибирской городской регистрационной палаты об исключении из городского реестра от 03.09.2001 № 0006963, истец не имеет возможности обратиться за государственной регистрацией права собственности на указанное здание в установленном законом порядке, в связи с чем, истец вынужден обратиться в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

В соответствии с абзацем десятым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации права может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Нормами статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что возникшие до его вступления в силу права на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт исполнения сторонами договора купли продажи недвижимого имущества подтверждается представленными доказательствами:

- договором купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2001.

- актом сверки расчетов и проведения взаиморасчетов между ООО ТПК «Греальс» и АООТ «Рябина» от 17.04.2001.

- актом сверки расчетов и проведения взаиморасчетов между ООО ТПК «Греальс» и АООТ «Рябина» от 17.04.2001.

- актом сверки расчетов и проведения взаиморасчетов между ООО ТПК «Греальс» и АООТ «Рябина» от 31.12.2000.

- мировым соглашением от 24.03.1999.

- соглашением от 10.06.1999.

- договором уступки прав требования от 21.12.1998.

- договором от 17.03.1999.

- актом приема-передачи имущества от 17.04.2001.

Сам договор купли-продажи никем не оспорен, не признан судом недействительным.

Правопритязания иных лиц в отношении спорного имущества не заявлены.

В соответствии с пунктами 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В п. 62 Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Факт передачи ответчиком спорного имущества истцу подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 17.04.2001, подписанный АООТ «Рябина» и ООО ТПК «Греальс».

Исходя из этого, государственная регистрация перехода права собственности является юридическим последствием передачи по договору продавцом имущества покупателю.

Техническим назначением спорного здания является использование данного здания как нежилого в производственных и складских целях, в частности в настоящее время данное здание используется как склад и подсобное помещение.

Данное здание по сведениям государственного кадастрового учета является ранее учтенным объектом недвижимости, сведения о котором внесены в единый государственный реестр недвижимость на основании технического паспорта от 27.06.2003, изготовленного ДФГУП Новосибирский центр технической инвентаризации.

Для актуализации технических характеристик указанного здания по поручению истца ООО «Изыскатель Плюс» подготовлен план объекта от 04.10.2021. Согласно сведениям плана объекта технические характеристики здания не изменились по сравнению с характеристиками, указанными в техническом паспорте.

Спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063155:26. Данный земельный участок находится в государственной неразграниченной собственности, распоряжение которой на территории г. Новосибирска осуществляется мэрия города Новосибирска. В настоящее время в отношении данного земельного участка заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Истец ранее являлся арендатором данного земельного участка как собственник зданий, расположенных на нем. Впоследствии указанные здания истцом были отчуждены в пользу третьих лиц, право аренды земельного участка соответственно было переоформлено на новых правообладателей зданий. В настоящее время у истца во владении и пользовании на данном земельном участке осталось только спорное нежилое здание, право собственности на которое за истцом не зарегистрировано, после государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание к истцу, истец получит возможность вступить в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендаторов в качестве арендатора.

Спорное здание согласно сведениям ЕГРН возведено в 1986 году.

Нежилые здания, возведенные до принятия в 1994 году Гражданского кодекса Российской Федерации, не являются самовольными постройками. Кроме того Правила землепользования и застройки г. Новосибирска приняты в 2009 году и соответственно не могут распространять свое действие на объекты недвижимости, возведенные до их принятия.

Вместе с тем, кадастровый инженер ФИО3 по поручению истца подготовила заключение кадастрового инженера на предмет установления соответствия спорного здания указанным правилам.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В ст. 12 ГК РФ установлено право истца на обращение в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии с указанной статьей защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права.

Правовые вопросы приобретения права собственности регулируются нормами, содержащимися в главе 14 ГК РФ.

В п. 2 ст. 218 ГК РФ установлено общее для всех вещей (движимых и недвижимых) правило, согласно которому право собственности на имущество, которое может иметь собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что недвижимое имущество приобретено по сделке купли-продажи, не признанной недействительной и никем не оспоренной; каких-либо споров о праве в отношении указанного имущества либо правопритязаниях на него иных лиц не имеется; оплата приобретенного имущества произведена покупателем в полном объеме, имущество передано по акту приема-передачи покупателю.

Поскольку реальность совершения договора купли-продажи подтверждается представленными доказательствами и в настоящее время у продавца отсутствует возможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание в связи с ликвидацией АООТ «Рябина», указанное обстоятельство является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности.

При имеющихся по делу обстоятельствах иск ООО ТПК «Греальс», предъявленный им в рамках настоящего дела, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Греальс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) права собственности на нежилое здание «Очистные сооружения» с кадастровым номером: 54:35:063155:1879, общей площадью 174,5 кв.м. с местоположением: город Новосибирск, Ленинский район, улица Связистов, дом 12-а.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на общество с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Греальс».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья И.В. Лузарева