Решение от 5 ноября 2025 г. по делу № А45-25075/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск Дело № А45-25075/2025

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2025 года Полный текст решения изготовлен 6 ноября 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Регион», г. Новосибирск, ИНН <***>,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения города Новосибирска «Центр муниципального имущества», г. Новосибирск, ИНН: <***>,

о расторжении договора аренды № 029555-НП от 01.02.2025, об обязании восстановить нежилые помещения, о взыскании штрафа в размере 442 011 рублей 84 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО1, доверенность № 01/40/06703 от 20.11.2024, удостоверение,

ответчика – не явился, извещен, третьего лица – не явился, извещен, третьего лица – не явился, извещен,

установил:

мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Регион» о расторжении договора аренды № 029555-НП от 01.02.2025, об обязании восстановить нежилые помещения, о взыскании штрафа в размере 442 011 рублей 84 копеек.

Ответчик, в своем отзыве на иск, не согласен с заявленными истцом исковыми требованиями и просит суд отказать истцу в их удовлетворении, ссылаясь на отсутствие нарушений условий договора аренды.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства, не обеспечившего в судебное заседание явку своего представителя, суд в порядке положений статьи 158 АК РФ не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку с представленными истцом материалами в дело 13.10.2025 года истец имел возможность ознакомиться путем ознакомления с материалами дела, обязанности суда по сканированию предоставленных сторонами документов арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрена.

Дело рассматривается в отсутствие надлежаще извещенного ответчика и третьего лица по правилам статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов искового заявления следует, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды № 029555-НП от 01.02.2025, в соответствии с которым ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2025 года передано во временное владение и пользование за плату нежилые помещения в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 679, 60 кв.м. (подвал и первый этаж) под деятельность управляющей компании с целью управления многоквартирным домом.

Срок действия договора аренды с 01.02.2025 года по 01.01.2026 года.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно п. 2.2.6 договора аренды ответчику запрещено производить реконструкцию и перепланировку нежилых помещений без письменного согласия истца.

01.11.2024 в ходе обследования установлено, что планировка нежилых помещений не соответствует технической документации от 27.09.2007:

- в подвале: в комнатах 9,10 установлены перегородки с дверными проемами; в комнате 15 установлен санузел, перенесены раковина и унитаз; в комнате 17 установлены перегородка и перегородка с дверным проемом, разделившие ее на три комнаты;

- на первом этаже: в комнате 1 демонтирован шкаф 2; в комнате 3 демонтирован шкаф 4; в комнате 49 демонтированы шкафы 50, 51; в комнате 52 установлена перегородка, разделившая ее на две комнаты.

23.04.2025 и 27.05.2025 в ходе обследований установлено, что планировка нежилых помещений не соответствует технической документации от 27.09.2007:

- в подвале: в комнатах 9,10 установлены перегородки с дверными проемами; в комнате 15 выгорожен санузел, перенесены раковина и унитаз; в комнате 17 установлена перегородка и перегородка с дверным проемом, разделившие ее на три комнаты;

- на первом этаже: в комнате 1 демонтирован шкаф 2; в комнате 3 демонтирован шкаф 4; в комнате 49 демонтированы шкафы 50, 51; в комнате 52 установлена перегородка, разделившая ее на две комнаты, что подтверждается актами (контроля) обследования муниципального объекта.

На основании п. 4.3 договора аренды при осуществлении ответчиком реконструкции или перепланировки объекта недвижимости без предварительного разрешения истца, ответчик обязан оплатить штраф в размере 20% от размера годовой арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 303 ГК РФ штрафом признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Сумма штрафа составляет 442 011,84 рублей.

Истец направил ответчику уведомление от 07.03.2025 № 31/03-1176 с требованиями оплатить штраф и привести планировку нежилых помещений в соответствие с технической документацией от 27.09.2007 в срок до 25.04.2025, а также в случае отказа устранить нарушения и оплатить штраф, предложением расторгнуть договор аренды, передать нежилые помещения держателю имущества муниципальной казны МУП города Новосибирска «Центр муниципального имущества» по акту приема-передачи (ст. 619 Гражданского кодекса РФ, п. 5.3 договора аренды).

До настоящего времени штраф не оплачен, планировка нежилых помещений не восстановлена, нежилые помещения не освобождены, ключи не переданы, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

Рассмотрев доводы истца и возражения ответчика, сопоставив их с обстоятельствами спора и действующим законодательством, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450

настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом требование о направлении в досудебном порядке предложения о расторжении договора аренды соблюдены.

Рассмотрев основания для расторжения договора аренды, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Основания изменения и расторжения договора регулируются положениями статьи 450 ГК РФ. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору предусмотрен статьей 450.1 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 5.3. договора аренды по требованию арендодателя настоящий договор подлежит расторжению досрочно в судебном порядке в случае невыполнения условий, указанных в пунктах 2.2.3 и п. 2.2.6 настоящего договора.

Согласно п. 2.2.6 договора аренды арендатор обязуется не производить реконструкцию и перепланировку, капитальный ремонт нежилых помещений без письменного согласия арендодателя.

В исковом заявлении от 25.06.2025 истец указывает, что факт несоответствия фактической планировки нежилых помещений, технической документации от 27.09.2025 установлен 01.11.2024 в ходе проводимого обследования.

В ходе обследования установлено: «в подвале: в комнатах 9,10 установлены перегородки с дверными проемами», «в комнате 15 установлен санузел, перенесены раковина и унитаз», «в комнате 17 установлены перегородка и перегородка с дверным проемом», «на первом этаже: в комнате 1 демонтирован шкаф 2; в комнате 3 демонтирован шкаф 4; в комнате 49 демонтированы шкафы 50, 51; в комнате 52 установлена перегородка, разделившая её на две комнаты».

Однако такое обследование проводилось представителями арендодателя ежегодно, при прохождении процедуры перезаключения договора аренды на очередные 11 месяцев.

Ответчик ссылается на то, что в комнате № 9 действительно имеется перегородка, которая была установлена еще задолго до того, как было образовано ООО УК «Регион». В комнате № 10 перегородки никогда не было, и нет в настоящее время, а дверной проем существует только один, и он обозначен на плане при входе в это помещение, второй дверной проем также отмечен на плане 27.09.2007 - это вход в помещение № 9, другого входа в помещение № 9 нет.

Комната № 15 согласно технической документации от 27.09.2007 - это сан.узел, в котором установлена раковина и два унитаза. Еще в 2008 году ЖКУ № 1 Калининского района г. Новосибирска произвело замену старых унитазов (установленных на полу) на новые, современные унитазы, поставив между ними перегородку. ООО УК «Регион» никаких переустройств не производило. Во время выполнения работ по текущему ремонту арендуемых помещений стены в помещении сан.узла были облицованы кафелем.

ООО УК «Регион» не производило установку перегородок в помещении № 17, эти работы были выполнены также силами и за счет ЖКУ № 1 Калининского района г. Новосибирска.

В 2025 году в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу <...> производятся работы по капитальному ремонту общего имущества, в том числе и работы по капитальному ремонту подвальных

помещений. Работниками подрядной организации, выполняющей работы по капитальному ремонту, вышеуказанные перегородки приведены в полную негодность и демонтированы.

Еще до 2008 года при выполнении работ по текущему ремонту помещений ЖКУ № 1 Калининского района г. Новосибирска демонтировало старый пришедший в полную негодность встроенный шкаф, возведя на этом же месте такой же точно встроенный шкаф из новых материалов. В помещении № 3 со встроенного шкафа была снята старая, пришедшая в негодность дверь, полки были заменены на встроенные полки из современных материалов. При входе в комнату № 49 были демонтированы прогнившие шкафы, выполненные из старой фанеры, двери заменены на новые, а также выполнено оштукатуривание стен; стены оклеены обоями. В комнате № 52 перегородка была установлена также еще до передачи помещений в аренду ООО УК «Регион», о чем при заключении договора аренды 12.11.2012 была сделана оговорка в акте. Выполнение работ по текущему ремонту арендуемых помещений, является обязанностью арендатора по договору.

Рассмотрев представленные истцом и ответчиком доказательства, суд установил, что ООО УК «Регион» (ИНН <***>) создано 05.05.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц № ЮЭ9965-25- 119460680 от 08.08.2025.

12.11.2012 между МУП города Новосибирска «Центр муниципального имущества» и ООО УК «Регион» был заключен договор № 530-12 аренды объекта недвижимости.

Срок аренды - с 12.11.2012 до 12.10.2013 (пункт 8.1. договора).

В соответствии с условиями заключенного договора аренды Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 679,6 кв.м., расположенные в подвале и на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в том числе: 1 этаж - 320,50 кв.м., подвал - 359,10 кв.м.

Помимо этого, при подписании вышеуказанного договора аренды представителями сторон в 2012 году была проведена проверка объекта недвижимости, переданного в аренду ООО УК «Регион», по результатам которой сторонами был составлен акт проверки технического состояния и использования нежилого помещения. Из вышеуказанного акта следует, что состояние переданных Арендодателем Арендатору помещений требует ремонта. Также зафиксирован факт несоответствия передаваемых Арендатору помещений технической документации от 27.09.2007. Выявлено, что произведены следующие переустройства: в подвале в помещении 15 выгорожены две туалетные комнаты, установлена сантехника; в помещении 52 первого этажа установлена перегородка. Между тем, согласно Экспликации к поэтажному плату здания (строения), расположенного по

адресу <...>, являющейся неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, помещение № 15 в подвале, это не что иное как «санузел» и в этом помещении в соответствии с планом установлено два унитаза. На момент передачи Арендатору помещений в помещении № 52 первого этажа фактически была установлена перегородка, разделяющая это помещение на два отдельных кабинета. Таким образом, данные доказательства свидетельствуют о том, что изменения были выполнены еще задолго до заключения договора аренды с ООО УК «Регион» в 2025 году.

Данное обстоятельство также подтверждается и тем, что 01.01.2008 между мэрией города Новосибирска и ООО УК «Регион» (ИНН <***>, на момент рассмотрения спора исключено из ЕГРЮЛ) был заключен договор аренды объекта недвижимости № 029705-050, согласно которому в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 987,70 кв. м, расположенные в жилом доме по адресу: <...>.

01.04.2008 к указанному договору заключено дополнительное соглашение № 6243, согласно которому п. 1.1. договора излагается в новой редакции, а именно общая площадь объекта недвижимости изменена на 679,6 кв. м, в связи с отказом арендатора от части арендуемых нежилых помещений (308,1 кв. м).

26.08.2009 между мэрией города Новосибирска и ООО УК «Регион», ИНН <***>, был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 033262-050, согласно которому в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 679,6 кв. м, расположенные в жилом доме по адресу: <...>.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 12.11.2010 года к договору аренды от 26.08.2009 № 033262-050 полномочия арендодателя по указанному договору аренды осуществляются муниципальным унитарным предприятием города Новосибирска «Центр муниципального имущества».

Актом проверки технического состояния и использования нежилого помещения от 01.08.2012 установлено, что в соответствии с договором аренды от 26.08.2009 № 033262-050 нежилые помещения предоставлены в аренду ООО УК «Регион» (ИНН <***>), фактически помещения используются ООО УК «Регион» (ИНН <***>) то есть юридическим лицом, имеющим другие реквизиты.

При заключении договора аренды в 2012 году с другим ООО «УК Регион», ответчиком по делу, актом проверки технического состояния и использования нежилого помещения от 2012 г. зафиксировано, что в подвале в помещении 15 выгорожены две туалетные комнаты, установлена сантехника, в помещении 52 первого этажа установлена перегородка.

Актом проверки технического состояния и использования нежилого помещения от 13.09.2013 зафиксированы те же несоответствия, а также, что в комнате 9 и 17 установлены перегородки с дверными проемами, демонтирован встроенный шкаф № 4. Актом проверки технического состояния и использования нежилого помещения от 12.09.2013 установлены аналогичные несоответствия планировки нежилых помещений технической документации.

Актом проверки технического состояния и использования нежилого помещения от 2015 года в дополнение к ранее установленным несоответствиям указано, что на первом этаже в комнате 49 демонтирована перегородка с дверным проемом. Актами проверки технического состояния и использования нежилого помещения от 08.07.2016, от 15.06.2017, от 11.05.2018, от 29.04.2019 установлены аналогичные несоответствия планировки нежилых помещений технической документации.

Актом проверки технического состояния и использования нежилого помещения от 01.04.2020 установлено, что в дополнение к ранее выявленным несоответствиям в комнате 49 демонтированы шкафы 50, 51, между комнатами 13 и 14 выполнен оконный проем. Актами контроля (обследования) нежилого помещения от 01.03.2021, от 01.02.2022, от 01.01.2023, от 01.11.2024 установлены аналогичные несоответствия.

По мнению истца, указанные документы свидетельствуют о том, что работы по перепланировке нежилых помещений общей площадью 679,6 кв. м, расположенных в жилом доме по адресу: <...>, производились в период, когда данные нежилые помещения были сданы в аренду ООО УК «Регион», что служит основанием для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности и расторжению договора аренды.

Между тем, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что факт фиксации перепланировки имел место быть уже с 2012 года, что является длящимся правонарушением, и могло послужить основанием для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности и прекращению с ним арендных отношений.

Однако истец, заключив договор аренды в 2025 году с ответчиком, при наличии тех нарушений, которые имели место быть до заключения договора аренды на новый срок, о чем истец не мог не знать, утратил право ссылаться на данные нарушения договора аренды со стороны ответчика в 2024 и в 2025 гг., поскольку законодательством установлен запрет на противоречивое поведение (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В связи с тем, что указанные истцом в исковом заявлении нарушения имели место быть до заключения договора аренды от 01.02.2025 года, несмотря на их наличие, истец продолжил арендные отношения с ответчиком, суд пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств нарушения условий договора аренды от 01.02.2025 года, что

является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, и в части взыскания штрафа, и в части расторжения договора, и восстановления нежилых помещений в соответствии с технической документацией от 27.09.2007 года.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И. Айдарова