Решение от 29 ноября 2018 г. по делу № А41-19053/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-19053/18
30 ноября 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН <***>; ОГРН <***>; юридический адрес: 143404, <...>; дата регистрации - 30.12.1996) к ООО "Азия Истейт" (ИНН <***>; ОГРН <***>; юридический адрес: 143409, <...>, оф. I;

Доп. адрес: 127422, <...>;

о расторжении договора аренды земельного участка

и по встречному иску

ООО "Азия Истейт" (ИНН <***>; ОГРН <***>; юридический адрес: 143409, <...>, оф. I;

Доп. адрес: 127422, <...>; к

Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН <***>; ОГРН <***>; юридический адрес: 143404, <...>; дата регистрации - 30.12.1996)

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании

третьи лица:

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, Московская область, г. Красногорск,

- Управление Росреестра по Московской области;

- Главное управление культурного наследия Московской области (123592, <...>,)

- Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (123592, <...>,))

- Министерство строительного комплекса Московской области (143407, <...>)

- Министерство экономики и финансов Московской области (143407, <...>)

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Азия Истейт" (далее – общество) со следующими требованиями:

1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка № 123 от 01 апреля 2014 года с кадастровым номером 50:11:0010301:244, находящийся по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Красногорск, <...> напротив ДК «Подмосковье», для использования в целях: «для размещения многофункционального культурно-делового и торгового центра с подземной автостоянкой», общей площадью 474+/-7 кв.м сроком на 49 лет.

2. Обязать ООО «Азия Истейт» вернуть Администрации городского округа Красногорск Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010301:244, находящийся по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Красногорск, <...> напротив ДК «Подмосковье», для использования в целях: «для размещения многофункционального культурно-делового и торгового центра с подземной автостоянкой», общей площадью 474+/-7 кв.м.

Определением от 21.05.2018г судом принято к производству встречное исковое заявление, в котором общество просит (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010301:244, по адресу: <...> для строительства и эксплуатации многофункционального культурно-делового и торгового центра, в связи с ограничением прав ООО «Азия Истейт».

2. Прекратить обязательства Сторон по Инвестиционному контракту №12 от 03.03.2005г.

3. Взыскать с Администрации городского округа Красногорск Московской области за счет соответственно казны Московской области в пользу ООО «Азия Истейт», в счет возмещения убытков 510 940 787,79 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Главное управление культурного наследия Московской области, Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области и Министерство экономики и финансов Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В ходе судебного разбирательства представитель общества ходатайствовал о назначении судебной экспертизы, представил следующий вопрос:

- Какой состав и размер затрат, понесенных ООО «Азия Истейт» в рамках реализации инвестиционного контракта №12 от 03.03.2005г., по земельному участку с кадастровым номером 50:11:0010301:244?

Исследовав материалы дела, заслушав мнение представителей участвующих в деле лиц, арбитражный не нашел оснований для назначения по настоящему делу экспертизы по указанному вопросу, поскольку имеющиеся в деле доказательства позволяют рассмотреть дела по существу спора.

Кроме того, суд принимает возражения администрации против назначения и проведения экспертизы.

С учетом изложенного, суд счел возможным рассмотреть дело по существу.

В судебном заседании представитель администрации поддержал требования по первоначальному иску, возражал в удовлетворении требований по встречному иску.

Представитель общества поддержал требования по встречному иску, возражал в удовлетворении требований по первоначальному иску.

Представитель Министерства экономики и финансов Московской области поддержал позицию администрации.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

01.04.2004г. между администрацией Красногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и обществом «Азия Истейт» заключен договор №123.

Предмет договора - земельный участок площадью 474 кв.м с кадастровым номером 50:11:0010301:244, категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Красногорск, <...> напротив ДК «Подмосковье, для размещения многофункционального культурно-делового и торгового центра с подземной стоянкой.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (п. 4.4.2. договора).

С целью проверки соблюдения указанных условий администрацией проведен осмотр участка, из которого усматривается неиспользование участка по целевому назначению.

В досудебном порядке администрация предложила расторгнуть договор в связи с изложенными обстоятельствами. Оставление предложения без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Обращаясь в суд со встречным иском, общество указало на следующие обстоятельства.

14.04.2003г. Главой Красногорского района Московской области принято Постановление №509/4 «Разрешении ООО Технополис-монолит К» проектирования многофункционального культурно-делового центра по адресу: <...>».

03.03.2005г. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Красногорского района Московской области и ООО «Технополис-монолит К» заключен инвестиционный контракт №13.

Предмет - реализация инвестиционного проекта по строительству многофункционального культурно-делового центра, предварительной полезной площадью 25 000 кв.м. на земельном участке площадью 0,7 га, расположенного по адресу: Московская область, <...> (п.2.1. Контракта).

12.05.2009г. на основании Дополнительного соглашения №1 к Инвестиционному контракту №12 от 03.03.2005 года права Заказчика-Застройщика-Инвестора перешли от ООО «Технополис-монолит К» к Новому Заказчику-Застройщику-Инвестору ООО «Азия Истейт».

С целью реализации данного инвестконтракта, как указало общество, заключен спорный договор аренды.

Однако, по мнению общества, администрация не могла не знать о том, что на земельном участке не представляется возможным вести строительство многофункционального культурно-делового и торгового центра в связи с его вхождения в границы охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба Знаменское-Губайлово».

В связи с изложенным, общество пришло к выводу о существенном нарушении условий договора аренды (в части передачи надлежащего имущества), в связи с чем обратилось в суд со встречным иском.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования как по первоначальному иску, так и по встречному иску - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок, предоставленный для строительства должен быть использован собственником по целевому назначению, за исключением времени необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, исходя из положений статей 4, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка по его целевому назначению.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и т.д.

В соответствии с договором аренды земельный участок, предоставленный для реализации инвестпроекта, должен использоваться в целях размещения многофункционального культурно-делового центра.

Ответчик указал на следующее:

1. По состоянию на 26.01.2017г., все вопросы урегулированы: получено разрешение (№ RU50-10-961-2015) на строительство; получены ТУ и иные согласования связанные с подключением объекта строительства к энергосетям (электричество, теплоснабжение, водоснабжение и т.п.), проект строительства многофункционального культурно-делового и торгового центра с подземной автостоянкой прошел госэкспертизу.

2. Проект реконструкции фасада здания Администрации разработан и утвержден. При этом, ООО «Азия Истейт» выразило готовность с началом строительства «Торгового центра» произвести строительно-монтажные работы по отделке фасада здания Администрации города Красногорска.

3. Отселение ветхого жилья осуществлено.

4. Объем инвестиций в проект достиг 510 940 787 (пятьсот десять миллионов девятьсот сорок тысяч семьсот восемьдесят семь) рублей 79 копеек.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что со стороны арендатора по спорному договору не допущено существенных нарушений условий договора в части неиспользования участка по целевому назначению.

На иные существенные нарушения администрация как арендодатель участка не ссылается.

В обоснование встречного иска, общество указало на нарушение со стороны администрации п. 1 ст. 611 ГК РФ – в аренду предоставлено имущество, не в том состоянии, которое предусмотрено договором.

Вместе с тем, обществом не учтено следующее.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Представитель общества пояснил, что застройщик заинтересован в реализации инвестиционного проекта.

То обстоятельство, что в ходе реализации инвестконтракта общество столкнулось с трудностями (осуществлены дополнительные мероприятия, связанные с организацией транспортного обслуживания территории в районе планируемого строительства, изменены условия застройки в сторону уменьшения высоты, площади, изменения координат и планировки, и т.д.), не может свидетельствовать о нарушении требований ст. 611 ГК РФ со стороны администрации и относится к предпринимательским риска общества.

Более того, как указано ранее, по состоянию на 26.01.2017г. общество фактически завершило подготовительные работы и готово к строительству объекта. Общество в ходе судебного разбирательство пояснило, что первоначальный проект строительства был полностью переработан и изменен.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что и арендатор, и арендодатель участка заинтересованы в сохранении договорных отношений. Существенных нарушений условий договора не установлено ни со стороны администрации, ни со стороны общества.

Таким образом, в удовлетворении требования администрации о расторжении договора и требований общества о расторжении договора и прекращении обязательств по инвестиционного контракта надлежит отказать.

В рамках встречного иска общество также просит взыскать убытки в размере 510 940 787,79 руб.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

Таким образом, в предмет доказывания требования о взыскании убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: 1) факта нарушения права истца; 2) вины ответчика в нарушении права истца; 3) факта причинения убытков и их размера; 4) причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками. При этом, причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия. Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда

Таким образом, по смыслу указанных выше норм права возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт правонарушения, и их размер, а также причинную связь между противоправным действием или бездействием причинителя вреда и возникшими убытками, наличие у лица реальной возможности для получения выгоды, принятие всех разумных мер к уменьшению размера убытков.

Как указало общество, заявленные ко взысканию расходы понесены в целях исполнения инвестконтракта. Инвестконтракт является действующим, общество намерено осуществить строительство объекта на участке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что общество не понесло какого-либо ущерба, поскольку договоры (на изыскательские работы, выполнение техусловий и др.) заключались в рамках освоения земельного участка и выполнения инвестконтракта. Общество несло расходы именно для выполнения инвестиционного договора и договора аренды.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии совокупности условий для удовлетворения встречного требования о взыскании убытков.

С учетом изложенного и первоначальный иск, и встречный иск не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

Отказать Администрации городского округа Красногорск Московской области в удовлетворении заявленных требований.

По встречному иску:

Отказать ООО "Азия Истейт" в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.