Постановление от 11 мая 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-48474/2025
12 мая 2026 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакир М.В.,

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.


при ведении протокола судебного заседания секретарем Гочяном С.С., при участии: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.01.2026 по делу № А56-48474/2025 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Инвестор» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 3-е лицо: 1. Санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества"; 2. Санкт-Петербургское Государственное Казенное Учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестор» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), в котором просило:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт- Петербург, Измайловский проспект, дом 22, литера М, помещение 2-Н», кадастровый номер 78:32:0001718:3725, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1. договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Объекта составляет 27.300.000,00 рублей (двадцать семь миллионов триста тысяч рублей, НДС не облагается)»;

2. Взыскать с Комитета в пользу Общества расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000,00 руб.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2025 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены:


- Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Казенное учреждение);

- Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – Бюджетное учреждение).

В ходе судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции представитель Общества ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы с постановкой перед экспертами следующего вопроса:

«Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда по адресу: Санкт- Петербург, Измайловский проспект, дом 22, литера М, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:32:0001718:3725, общей площадью 171 кв.м. в ценах по состоянию на 21 января 2025 года».

Определением арбитражного суда первой инстанции от 25.08.2025 производство по делу приостановлено, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Стройэкспертсервис».

После представления ООО «Стройэкспертсервис» заключения эксперта от 25.09.2025 № 1 производство по делу было возобновлено.

Заявленные требования были уточнены Обществом, в соответствии с уточнениями исковых требований Общество просило:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт- Петербург, Измайловский проспект, дом 22, литера М, помещение 2-Н», кадастровый номер 78:32:0001718:3725, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1. договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Объекта составляет 26.900.000,00 (двадцать шесть миллионов девятьсот тысяч рублей, НДС не облагается)».

2. Взыскать с Комитета в пользу Общества расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000,00 руб.

Уточнения заявленных требований приняты арбитражным судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.01.2026 (резолютивная часть от 12.01.2026) иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет подал апелляционную жалобу на решение, указав на нарушение норм материального и процессуального права, поскольку, по мнению Комитета, арбитражный суд первой инстанции необоснованно отклонил внесудебное заключение эксперта и ходатайство Комитета о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

В настоящее судебное заседание явился представитель Общества согласно протоколу судебного заседания, который против удовлетворения апелляционной жалобы Комитета возражал, дал объяснения по делу. Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" гласит, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее -


федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В силу части 3 статьи 2 настоящего Федерального закона приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

Часть 5 статьи 3 указанного Федерального закона устанавливает, что если иное не определено настоящим Федеральным законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

К отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства (часть 4).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии


с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению органами публичной власти субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости этого имущества, определенной независимым оценщиком, при этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии с абзацем первым статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 указанного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует


учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков – юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), – направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В связи с этим судам следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.


Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предписано, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 настоящей статьи Кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом и Обществом 27.03.2020 заключен договор аренды № 11-А300245 помещения, расположенного по адресу: Измайловский проспект, дом 22, литера М, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:32:0001718:3725.

Общество 21.01.2025 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Распоряжением Комитета от 20.03.2025 № 708-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Измайловский проспект, дом 22, литера М, помещение 2-Н» принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 39 300 000,00 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.03.2025 № КО133/0047/2025, выполненным Бюджетным учреждением.

Казенное учреждение 24.03.2025 направило Обществу проект договора купли-продажи спорного помещения.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Казенному учреждению и Комитету сопроводительным письмом от 22.04.2025.


Поскольку договоры с учетом протокола разногласий не были подписаны, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Разрешая спор, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями части 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 2 статьи 445, статьи 446 ГК РФ, пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», исходил из нижеследующего.

При заключении договоров купли-продажи нежилых помещений между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения, в связи с чем указанный спор рассмотрен в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 ГК РФ.

В целях определения рыночной стоимости выкупаемых помещений по ходатайству сторон определением арбитражного суда первой инстанции от 25.08.2025 была назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «СтройЭкспертСервис» ФИО1.

Как следует из заключения эксперта ООО «СтройЭкспертСервис» ФИО1 от 25.09.2025 № 1, по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорных помещений, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, рыночная стоимость нежилого помещения адресу: Санкт-Петербург, Измайловский проспект, дом 22, литера М, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:32:0001718:3725, составляет 26 900 000,00 руб. без учета НДС.

Комитет и Бюджетное учреждение не согласились с заключением эксперта ФИО1. и ходатайствовали о назначении в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторной экспертизы.

Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта ООО «СтройЭкспертСервис» ФИО1, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта достаточно мотивировано, содержит указанные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта не установлено; экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам, в связи с чем арбитражный суд первой инстанции правомерно указал, что основания для критической оценки судебной экспертизы отсутствуют, поскольку заключение получено по результатам назначенной судебной экспертизы, соответствует требованиям законодательства об


оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, мотивированно, дано экспертом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, а потому заключение судебной экспертизы является достоверным доказательством рыночной стоимости помещений и может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

Оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает их необоснованными по доводам, изложенным в оспариваемом решении.

Доводы апелляционной жалобы Комитета основаны на неверном понимании норм материального права, поскольку по смыслу действующего законодательства подлежит установлению именно рыночная стоимость спорного объекта, а не стоимость, установленная Бюджетным учреждением, несогласие Общества с указанной оценкой является основанием для назначения по делу судебной оценочной экспертизы, что и было сделано арбитражным судом первой инстанции.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы – доказательств обратного Комитетом, вопреки требованиям части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ, не представлено.

Апелляционный суд соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции и признает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора были исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Несогласие подателя апелляционной жалобы с выводами арбитражного суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений арбитражным судом первой инстанции норм права, влекущих отмену или изменение оспариваемого судебного акта, в связи с чем доводы подателя апелляционной жалобы признаются необоснованными.

Учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.01.2026 по делу № А56-48474/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир


Судьи С.В. Изотова

Н.Е. Целищева