Решение от 2 апреля 2019 г. по делу № А46-2670/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2670/2018
03 апреля 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2019 года.

Решение в полном объёме изготовлено 03 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» (ИНН 5506057561, ОГРН 1045511019058) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Ареал-Сервис» об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:130127:783, встречному исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска о взыскании задолженности по договору аренды, в заседании суда приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» – ФИО1, по доверенности от 03.12.2018, личность удостоверена паспортом,

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2, по доверенности от 03.12.2018, личность удостоверена паспортом,

от третьего лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» (далее - ООО «Барс-Резерв») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым требованием к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:130127:783.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился со встречным требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» о взыскании задолженности по договору аренды, предметом которого является означенный земельный участок.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» поддержал ранее поступившее заявление об отказе от исковых требований полностью, ввиду чего, поскольку утрачена необходимость в проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, просил возвратить внесенные для оплаты экспертизы денежные средства.

Со стороны представителя Департамента возражений против прекращения производства по исковому требованию, со ссылкой на сведения о нарушении отказом прав и интересов участников процесса или иных лиц со стороны представителей сторон не последовало.

Поскольку отказ от требований не противоречит действующему законодательству, не нарушает права и законные интересы других лиц, арбитражный суд, руководствуясь частями 2, 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным принять отказ ООО «Барс-Резерв» от заявленных требований, прекратив производство по делу в указанной части.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска поддержал встречное исковое требование о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, принятое к производству в судебном заседании 19.03.2018.

Представители третьего лица в заседание суда не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело по существу в его отсутствие.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Барс-Резерв» на праве аренды принадлежит находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 55:36:130127:783, площадь: 12 075 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства офис-центра (2-я очередь), для строительства автоцентра, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - объект незавершенного строительства. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, бульвар Архитекторов, дом 20, корпус 1 (далее по тексту - «Земельный участок»), что подтверждается Договором аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов № Д-Кр-13-86 от 27.05.2016, зарегистрированным 29.06.2016, № регистрации: 55-55/001-55/101/002/2016-21649/1 (далее по тексту - «Договор аренды»).

По состоянию на дату подписания Договора аренды и акта приема-передачи земельного участка на земельном участке было расположено принадлежавшее истцу на праве собственности нежилое строение незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:130127:767, что отражено в пункте 1.7. Договора аренды.

При заключении Договора аренды расчет размера арендной платы за пользование Земельным участком был произведен Департаментом на основании Решения Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» (далее в том числе - ОГС от 25.07.2007 № 46).

В декабре 2017 года ООО «Барс-Резерв» получило от ответчика уведомление от 22.11.2017 № Исх-ДИО/19920 с приложением расчета арендной платы.

Расчет арендной платы за вышеуказанные периоды произведен в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее в том числе - Решение ОГС от 16.03.2016 № 432), вступившим в силу с 25.03.2016.

При этом определение размера арендной платы за период с 27.05.2016 года по 26.05.2017 года осуществлено согласно части 3 статьи 2 Решения ОГС от 16.03.2016 № 432, которая предусматривает, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в частях 1, 2 настоящей статьи, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Определение размера арендной платы с 27.05.2017 осуществлено согласно части 4 статьи 2 Решения ОГС от 16.03.2016 № 432, которая предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды за исключением случаев, предусмотренных частями 5, 6 настоящей статьи.

Таким образом, изначально при подготовке Договора аренды расчет арендной платы по нему был произведен ответчиком на основании нормативного правового акта, утратившего силу с 25.03.2016 (решение ОГС от 25.07.2007 № 46); впоследствии арендодатель осуществил перерасчет арендной платы, начиная с 27.05.2016 (с даты подписания Договора аренды и акта приема-передачи Земельного участка), в соответствии с Решением ОГС от 16.03.2016 № 432, о чем сообщил истцу в вышеуказанном уведомлении. При этом определение размера арендной платы было осуществлено ответчиком с применением рыночной стоимости Земельного участка в размере 35 711 000,00 рублей, определенной по состоянию на 27.05.2016 на основании Отчета об определении величины рыночной стоимости № 533 от 08.09.2017, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «АРЕАЛ-СЕРВИС».

ООО «Барс-Резерв» в письме исх. № 123/2017 от 29.12.2017 выразило несогласие с вышеуказанной величиной рыночной стоимости Земельного участка и, как следствие, с размером определенных ответчиком в одностороннем порядке арендных обязательств истца по Договору аренды. Также истец обеспечил проведение оценки рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 27.05.2016, по результатам которой ООО «ГЮЦН «Эталон» (ИНН <***>) был подготовлен Отчет об оценке № 65Э01/18 от 15.01.2018, согласно которому размер рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 27.05.2016 составляет 30 163 000,00 рублей.

Во исполнение положения пункта 6.1. Договора аренды, предусматривающего разрешение связанных с договором споров по соглашению сторон в первоочередном порядке, истцом в адрес Департамента имущественных отношений Администрации города Омска была направлена претензия исх. № 15/01/2018 от 22.01.2018, содержащая требование об осуществлении перерасчета арендной платы по Договору аренды с применением рыночной стоимости Земельного участка в размере 30 163 000,00 рублей с приложением Отчета об оценке № 65Э01/18 от 15.01.2018 и расчета арендной платы за периоды с 27.05.2016 по 26.05.2017 с 27.05.2017.

В соответствии с письмом от 29.01.2018 № Исх-ДИО/1207 Департамент сообщил об отказе в удовлетворении требования ООО «Барс-Резерв».

Означенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым требованием.

В процессе судебного разбирательства от Департамента последовали встречные требования о взыскании задолженности по договору аренды за период с 27.05.2016 по 31.10.2017 по арендной плате в размере 4 152 683, 32 руб., пени за просрочку платежей за период с 11.07.2016 по 31.12.207 в размере 89 578,98 руб.

Расчет размера стоимости арендной платы осуществлен в соответствии с положениями Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» и рыночной стоимости земельного участка.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд не находит требование Департамента подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Факт пользования ответчиком земельным участком, переданным по акту приёма-передачи земельного участка в аренду на основании договора аренды земельного участка, подтверждён материалами дела, и по существу не оспорен.

Вместе с тем, суд не согласен с заявленным порядком расчета задолженности по арендной плате ввиду следующего.

Материалы дела свидетельствуют, что в заявленный Департамент период, размер ежемесячной арендной платы рассчитан Департаментом на основании положений нормативного акта, регулирующего порядок определения суммы арендной платы за пользование земельным участком, признанного впоследствии недействующим.

В настоящее время сформирована судебная практика, в соответствии с которой поддерживается позиция пользователей земельных участков, возражающих против взыскания с них задолженности за пользование участками, рассчитанной с применением признанного впоследствии недействующим нормативного порядка, о том, что соответствующие нормативные акты не подлежат применению за весь период их действия, независимо от определения конкретного момента признания их недействующими судом, вынесшим решение о признании их недействующими. В частности, позиция о том, что признание таких нормативных положений недействующим в судебном порядке влечет упразднение их юридической силы за весь период их действия нашла свое отражение в принятых по делу № А46-5486/2018 постановлениях Восьмого арбитражного апелляционного суда (от 12.10.2018) и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа (от 20.12.2018).

В соответствии с Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.03.2005 № 25пв04 под единством судебной практики следует понимать правильное и единообразное применение судами на всей территории Российской Федерации федерального законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Учитывая практику рассмотрения аналогичных дел, сумма арендной платы подлежит расчёту в порядке, установленном Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» с учётом положений приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области».

Применяя порядок расчета стоимости арендной платы за пользование земельным участком, установленный с применением положений означенных нормативных актов, следует, что задолженность по договору отсутствует.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Департамента полностью.

В процессе рассмотрения дела, ООО «Барс-Резерв» заявлялось ходатайство о проведении экспертизы. На основании части 1 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Во исполнение указанной нормы, денежные средства в размере 35 000 руб. внесены на депозитный счет суда. Поскольку в настоящем судебном заседании общество с учетом сложившейся судебной практики не настаивало на удовлетворении ранее заявленного ходатайства, внесенная на депозитный счет суда сумма подлежит возврату.

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьёй 151, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказ общества с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» от заявленных к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска требований об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:130127:783, принять.

Производство по делу № А46-2670/2018 по исковому требованию общества с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей, уплаченную при подаче заявления платежным поручением № 162 от 14.02.2018.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 35 000 рублей, уплаченных в счет проведения экспертизы денежных средств, зачисленных на основании платежного поручения № 278 от 06.03.2018.

В удовлетворении встречного искового требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья С.В. Ярковой