Решение от 29 марта 2024 г. по делу № А07-20037/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-20037/2022
г. Уфа
29 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.03.2024.

Полный текст решения изготовлен 29.03.2024.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Западный +» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за жилые помещения в размере 584 520 руб. 73 коп.

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

– муниципальное автономное учреждение «Концертно-театральное объединение» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

– муниципальное бюджетное учреждение культуры «Централизованная библиотечная система» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

- публичное акционерное общество «Башинформсвязь» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 (посредством системы веб-конференции), паспорт, доверенность от 26.01.2024, диплом;

от ответчика – ФИО3 (посредством системы веб-конференции), паспорт, доверенность № 18/25 от 31.01.2024, диплом;


Общество с ограниченной ответственностью «Западный +» (далее – ООО «Западный +», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик) о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за жилые помещения в размере 408 261 руб. 27 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд УСТАНОВИЛ:

Согласно доводам искового заявления, по условиям договоров управления управляющая организация по поручению собственников в течение срока действия договоров за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в границах эксплуатационной ответственности, обеспечивать предоставление коммунальных услуг собственникам и пользующимся помещениями в доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирными домами.

В материалы дела представлены:

- договор от 27.06.2020 управления многоквартирным домом по адресу: <...> БАССР, дом 15,

- договор от 26.06.2020 управления многоквартирным домом по адресу: <...>,

- договор от 26.06.2020 управления многоквартирным домом по адресу: <...>,

- договор от 27.06.2020 управления многоквартирным домом по адресу: <...>,

- договор от 27.06.2020 управления многоквартирным домом по адресу: <...>.

Согласно п. 6.4 договоров управления, плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме начиная с первого месяца следующего отчетного периода может индексироваться на следующий год на базовый индекс потребительских цен (индекс инфляции) по Республике Башкортостан. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия дополнительного решения общего собрания собственников помещений.

Согласно п. 6.7. договоров управления, плата за содержание жилого помещения и коммунальные услуги (за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами) вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата, на основании платежных документов, представляемых собственникам и пользователям помещений не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата. Плата за жилое и нежилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, выставляемых Управляющей организацией в адрес администрации ГО г. Кумертау РБ.

Протоколом от 27.06.2020 общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> БАССР, дом 15 принято решение по вопросу 7: установить с момента включения МКД в реестр лицензий субъекта Российской Федерации плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме: за содержание общего имущества – 50 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику, текущий ремонт – 7 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Протоколом от 26.06.2020 общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> принято решение по вопросу 7: установить с момента включения МКД в реестр лицензий субъекта Российской Федерации плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме: за содержание общего имущества – 46 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику, текущий ремонт – 7 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Протоколом от 26.06.2020 общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> принято решение по вопросу 7: установить с момента включения МКД в реестр лицензий субъекта Российской Федерации плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме: за содержание общего имущества – 19 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику, текущий ремонт – 8 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Протоколом от 27.06.2020 общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> принято решение по вопросу 7: установить с момента включения МКД в реестр лицензий субъекта Российской Федерации плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме: за содержание общего имущества – 19 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику, текущий ремонт – 6 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Протоколом от 27.06.2020 общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> принято решение по вопросу 7: установить с момента включения МКД в реестр лицензий субъекта Российской Федерации плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме: за содержание общего имущества – 18 руб. 50 коп. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику, текущий ремонт – 3 руб. 50 коп. в месяц за 1 кв.м общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Согласно уточнённому исковому заявлению № 79 от 05.03.2024 истец определил размер задолженности ответчика, включающий в себя задолженность за содержание и текущий ремонт, а также коммунальные услуги, следующим образом:

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 23, площадью 12,2 кв.м: сумма задолженности 15 376 руб. 91 коп. за период август 2020 года – март 2022 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 49, площадью 12,3 кв.м: сумма задолженности 15 503 руб. 10 коп. за период август 2020 года – март 2022 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 66, площадью 11,9 кв.м: сумма задолженности 876 руб. 90 коп. за период март 2022 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 92, площадью 12,7 кв.м: сумма задолженности 16 007 руб. 36 коп. за период август 2020 года – март 2022 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 100, площадью 12 кв.м: сумма задолженности 3 357 руб. 93 коп. за период август – декабрь 2020 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 101, площадью 17,5 кв.м: сумма задолженности 4 896 руб. 93 коп. за период август – декабрь 2020 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 119, площадью 21,8 кв.м: сумма задолженности 6 759 руб. 69 коп. за период ноябрь 2021 года – март 2022 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 133, площадью 12,3 кв.м: сумма задолженности 15 503 руб. 10 коп. за период август 2020 года – март 2022 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 137, площадью 13,9 кв.м: сумма задолженности 17 519 руб. 85 коп. за период август 2020 года – март 2022 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 138, площадью 11,7 кв.м: сумма задолженности 3 274 руб. 03 коп. за период август – декабрь 2020 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 147, площадью 12,9 кв.м: сумма задолженности 16 259 руб. 34 коп. за период август 2020 года – март 2022 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. 60 лет БАССР, дом 15, кв. 156, площадью 13,2 кв.м: сумма задолженности 16 637 руб. 41 коп. за период август 2020 года – март 2022 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. Логовая, дом 70А, кв. 102, площадью 12,5 кв.м: сумма задолженности 6 720 руб. 62 коп. за период июль 2021 года (06.07.2021 – 31.07.2021) – март 2022 года,

- жилое помещение, расположенное по адресу: ул. Логовая, дом 70А, кв. 149, площадью 22,5 кв.м: сумма задолженности 24 768 руб. 20 коп. за период август 2020 года – март 2022 года,

- нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Вокзальная, дом 26, площадью 50,8 кв.м: сумма задолженности 28 762 руб. 12 коп. за период август 2020 года – март 2022 года,

- нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Дзержинского, дом 4, площадью 258,5 кв.м: сумма задолженности 33 673 руб. 45 коп. за период август – декабрь 2020 года,

- нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Дзержинского, дом 6, площадью 334,3 кв.м: сумма задолженности 151 652 руб. 74 коп. за период август 2020 года – март 2022 года,

- нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Дзержинского, дом 6, площадью 67,7 кв.м: сумма задолженности 30 711 руб. 59 коп. за период август 2020 года – март 2022 года.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), принятие решения о выборе управляющей организации (п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя из пунктов 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 Правил № 491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Данный вывод основан на правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 29.09.2010 № 6464/10.

Таким образом, обслуживание общедомового имущества входит в обязанности управляющей организации – в рассматриваемом деле ООО «Западный +», которая, как профессиональный участник правоотношений по управлению многоквартирными домами, обладающий, в силу осуществляемой им деятельности, возможностями и ресурсами для выполнения таких работ (трудовыми, профессиональными, финансовыми и так далее), на которого такие обязанности возложены действующим законодательством, может и должен соответствующее обслуживание выполнять.

Критерии указанной «обычной» степени заботливости и осмотрительности подробно раскрыты в Правилах № 170, которыми установлено, что техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

Как было указано выше, на основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования предполагает совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П).

Именно собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15222/11.

Исковые требования заявлены о взыскании задолженности с Администрации, что возможно только в случае, если Администрация является собственником данных помещений и, при этом, помещения не переданы ею на каком-либо праве, предполагающем несение расходов занимающим помещение лицом.

В материалы дела представлена выписка из реестра муниципального имущества городского округа город Кумертау Республики Башкортостан № 35/6712 от 03.08.2023, согласно которой Администрация подтверждает, что жилые помещения по адресам:

- ул. Логовая, д.70А, комн. 102, 149 являются муниципальным имуществом городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на основании акта № 53 приема-передачи жилых домов муниципального образования Машиностроитель г. Кумертау Республики Башкортостан в собственность Городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 30.12.2005;

- ул. 60 лет БАССР, д.15, комн. 23, 49, 66, 92, 100, 101, 119, 133, 137, 138, 147, 156 являются муниципальным имуществом городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на основании распоряжения Территориального Управления по Республике Башкортостан Федерального Агентства по управлению Федеральным имуществом № 192 от 24.05.2007 и акта приема-передачи имущества, находящегося в федеральной собственности от 19.10.2007 б/н.

Учитывая представленную выписку № 35/6712 от 03.08.2023, судом отклоняются ранее изложенные возражения Администрации о том, что право собственности на указанные жилые помещения за Администрацией не зарегистрированы / зарегистрированы в 2020 году.

Кроме того, суд также учитывает представленный истцом договор аренды жилых помещений № 4 от 30.03.2009, из которых следует, что Администрация, выступая в качестве арендодателя, распоряжалась частью спорных помещений, начиная с 2009 года.

В материалы дела представлены справки муниципального унитарного предприятия «Жилкомсервис», из которых следует, что в жилых помещениях по адресу: ул. 60 лет БАССР, д.15, комн. 23, 49, 66, 92, 100, 101, 133, 137, 138, 147, 156 с 01.08.2020 зарегистрированные граждане отсутствуют.

Согласно справке муниципального унитарного предприятия «Жилкомсервис» в жилом помещении по адресу: ул. 60 лет БАССР, д.15, комн. 119 ранее были прописаны ФИО4 (до 16.05.2021, умер), ФИО5 (до 09.11.2021).

Указанное обстоятельство учтено истцом в расчетах, так как задолженность Администрации, согласно уточненному исковому заявлению возникла за период с ноября 2021 года по март 2022 года.

Администрация в своих возражениях также указывает следующее:

- помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 382,8 кв.м, с 18.08.2016 передано в оперативное управление Муниципальному автономному учреждению Дом культуры «Рассвет» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.10.2022.

Указанное помещение исключено из итогового расчета истца.

- помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 194,5 кв.м, с 27.06.2006 передано в оперативное управление Муниципальному бюджетному учреждению культуры «Централизованная библиотечная система» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.10.2022.

Указанное помещение исключено из итогового расчета истца.

- помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 80,8 кв.м, с 02.06.2000 года продано Открытому акционерному обществу Фирма «Башинформсвязь».

- помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 258,5 кв.м, в собственности городского круга г. Кумертау РБ с 16.03.2020.

Расчет произведен истцом за период с августа 2020 года. Следовательно, пояснения ответчика подтверждают его статус как собственника помещения в спорный период.

- помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 402,0 кв.м, находится в аренде в истца.

Суд оценил довод ответчика, что помещение, расположенное по адресу: <...> с 02.06.2000 продано Открытому акционерному обществу Фирма «Башинформсвязь» и пришел к следующим выводам.

В материалы дела представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.06.2000, заключенный между МУП «Заказчик» и ОАО «Башинформсвязь».

Ответчик пояснил, что только 03.08.2023 осуществлена запись о переходе права собственности на нежилое помещение.

Согласно положениям Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договора от 02.06.2000, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержатся в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 3 – 5 ст. 1 указанного закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, регистрация спорного помещения за третьим лицом только в 2023 году в установленном законом прядке ответчиком не оспорена. Следовательно, истцом правомерно выставлена к оплате Администрацией задолженность, возникшая у собственника указанного нежилого помещения.

Применительно к доводу Администрации о том, что помещение, расположенное по адресу: ул. Дзержинского, д.6, помещение 1, общей площадью 402 кв.м, находится в аренде в истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несмотря на то, что положениями представленных в материалы дела договоров аренды № 106 от 16.09.2020, № 48 от 18.05.2023 предусмотрена обязанность арендатора заключить с обслуживающей организацией соответствующие договоры, это обязательство, в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 21.05.2013 № 13112/12, от 04.03.2014 № 17462/13, касается только сторон договоров аренды, а именно собственника и арендатора.

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Согласно ст.413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В названной норме права речь идет о совпадении должника и кредитора в одном лице в рамках одного обязательства.

В настоящем же деле предмет иска - задолженность за жилищно-коммунальные услуги и возмещение арендатором арендодателю расходов по содержанию в рамках договора аренды не отвечают принципу одного обязательства.

Возможное наличие у истца и ответчика встречных обязанностей и требований по разным обязательствам в отношении друг друга, вопреки выводам суда первой инстанции, само по себе не свидетельствует о прекращении соответствующих обязательств без совершения установленных законом действий.

В рассматриваемой ситуации речь идет о фактическом зачете задолженности за жилищно-коммунальные услуги в счет обязательств по возмещению расходов на содержание помещений.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств, а также принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 20.02.2017 № 303-ЭС16-14807, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 5), оснований для взыскания с арендатора задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не имеется, поскольку в отсутствие между истцом и арендаторами заключенного в соответствии с действующим законодательством договора на оказание соответствующих услуг обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома лежит на собственнике имущества, а не на арендаторе.

Таким образом, сопоставив сведения из выписки в отношении передачи имущества (жилых помещений) в собственность городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, дату такой передачи, а также расчет истца, приведенный в уточненном исковом заявлении, пояснения истца и ответчика, договоры аренды и выписки из ЕГРН, суд приходит к выводу, что Администрация, как собственник спорных помещений в МКД в заявленный истцом период несет обязанность по содержанию общедомового имущества, следовательно, расходы по оплате коммунальных услуг, услуг по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме возлагаются на ответчика.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Ссылки ответчика на невыставление платежных документов подлежат отклонению, поскольку данное обстоятельство не освобождает ответчика от оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Управляющая организация и собственники жилых и нежилых помещений в МКД (потребители) находятся в правоотношениях, построенных по принципу возмездности. Основанием для оплаты является факт оказания услуги, а не сами по себе акты либо счета, счета-фактуры и т.п. (статья 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 № 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения»).

Невыставление счетов-фактур не является препятствием для оплаты, поскольку, Администрации как собственнику помещений были известны данные для определения размера своего обязательства, следовательно, ответчик мог выполнить расчет самостоятельно путем произведения площади принадлежащего ему помещения и тарифа, действовавшего в соответствующий период. Действуя разумно и добросовестно, для исполнения своей обязанности по оплате ответчик имел возможность своевременно производить платежи (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик знал о возложенной законом обязанности по содержанию жилых и нежилых помещений и общего имущества в МКД, имел реквизиты, на которые следует перечислять платежи, а равно не лишен был права обратиться к истцу за получением счетов на оплату либо произвести расчет самостоятельно и исполнить обязанность собственника помещения в многоквартирном доме по несению соответствующих расходов, вместе с тем данную обязанность не исполнил.

Отсутствие платежного документа согласно действующему законодательству не освобождает ответчика от обязанности по содержанию принадлежащего собственнику имущества, а также общего имущества МКД.

Доказательств оплаты задолженности ответчик в материалы дела не представил.

При указанных обстоятельствах требование о взыскании задолженности по оплате за содержание жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах в размере 408 261 руб. 27 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Западный +» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования городской округ город Кумертау Республики Башкортостан в лице Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счёт средств муниципального бюджета в пользу общества с ограниченной ответственностью «Западный +» (ИНН <***>, ОГРН <***>) плату за содержание жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах в размере 408 261 руб. 27 коп.

Исполнительный лист выдать по заявлению истца после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.


Судья Л.В. Салиева