Решение от 5 июля 2022 г. по делу № А40-54621/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-54621/22-176-416
5 июля 2022 года
г.Москва



Полный текст решения изготовлен 5 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 6 июня 2022 года


Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ответчику: АПП

о взыскании 6.743.621 рубля 31 копейки

с участием: от истца – неявка, уведомлен;

от ответчика – Михалева У.В. по дов. от 27.11.2021;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с АПП (далее по тексту также – ответчик) 6.743.621 рубля 31 копейки, из них 6.9567.936 рублей 63 копеек задолженности и 175.684 рублей 68 копеек неустойки.

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123 и 156 АПК РФ, в отсутствие истца, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Истец в исковом заявлении ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.02.2010 №М-06-510037 за период с 01.07.2020 по 28.04.2021.

В отзыве на иск ответчик возражал против удовлетворения исковых требования по доводам, изложенным в отзыве со ссылкой на невозможность использования арендованного земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя явившегося в судебное заседание ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, далее - арендодатель) и Ассоциацией поддержки предпринимательства «Центр Развития Предпринимательств Юго-Западного административного округа г.Москвы» (далее - арендатор) заключен договор от 12.02.2010 № М-06-510037 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0006004:82 общей площадью 6.995кв.м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10, предоставляемого под строительство здания многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства ЮЗАО города Москвы.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 12.08.2019 к договору аренды от 12.02.2010 № М-06-510037 арендатор обязан осуществить проектирование и получение разрешения на строительство (1 этап реализации инвестиционного проекта) многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства Юго-Западного административного округа города Москвы в порядке, установленном п. 3.1 Договора, в срок до 31.12.2019.

Арендатору поручено осуществить строительство и ввод объекта в эксплуатацию многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства Юго-Западного административного округа города Москвы (2 этап реализации инвестиционного проекта) в течение 30 месяцев со дня получения разрешения на строительство согласно ПОС в составе проектной документации, но не позднее 30.06.2022.

Согласно п. 3 Дополнительного соглашения от 12.08.2019 в приложение к договору «АРЕНДНАЯ ПЛАТА ФЛС № М-06-510037-001» изложено в редакции приложения 1 к настоящему дополнительному соглашению.

В соответствии с п. 1.4.4 приложения 1 «ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ» с 01.01.2020 и далее (применяется в случае нарушения сроков проектирования и получения разрешения на строительство объекта в соответствии с п. 4.4. договора) определяется арендатором самостоятельно в соответствии с актуальной кадастровой стоимостью земельного участка на 01.01.2020.

При этом в соответствии с п. 4.4 договора в случае нарушения установленных распорядительным документом правительства Москвы сроков проектирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи объекта в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.07.2007 № 793-ПП «О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве».

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

В силу п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В Разделе 5 договора предусмотрено, что размер, порядок расчета ежегодной арендной платы указаны в приложении 2, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Расчетным периодом по договору является квартал. Арендная плата вноситься арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 01.07.2020 по 28.04.2021, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 6.567.936 рублей 63 копеек.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 22.10.2021 №33-6-382701/21-(0)-2 оставлена последним без удовлетворения.

Ответчик, возражая в отношении исковых требований, ссылается на то, что арендодатель не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и пользования земельным участком, учитывая, что он обременён сервитутом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 77:06:0006004:82 обременен сервитутом, установленным согласно Распоряжению ДГИ от 09.07.2019 г. № 26311, вынесенного на основании Решения ГЗК г.Москвы от 19.04.2019, а также на основании РД ДГИ от 11.05.2021 № 19066, РД ДГИ от 11.05.2021 № 19065 который, в свою очередь, создает невозможность использовать земельный участок в целях, установленных договором аренды.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Как следует из возражений ответчика, фактически на земельном участке организована дорога, которая занимает 60 % арендуемого земельного участка.

Создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание наличие ограничений в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:06:0006004:82, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка в целях, установленных договором аренды от 12.02.2010 № М-06-510037, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности за заявленный истцом период.

Поскольку в удовлетворении требования о взыскании задолженности судом отказано, то и акцессорное требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 606, 614, 621 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья

Д.С. Рыбин