Решение от 4 сентября 2017 г. по делу № А20-3972/2016

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3972/2016
г. Нальчик
04 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 04.09.2017.

полный текст решения изготовлен 04.09.2017.

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе судьи Ф.А.Цыраевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А.Кульчаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к жилищно-строительному кооперативу «Эркин Езен» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 52 730 518 руб. 61 коп.,

встречное исковое заявление жилищно-строительного кооператива «Эркин Езен»

к муниципальному казенному учреждению «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик»

об изменении размера арендной платы,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 07.08.2017 № 1026,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 23.01.2017,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное казенное учреждение «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» (далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к жилищно-строительному кооперативу «Эркин Езен» (далее – кооператив) о взыскании 52 730 518 руб. 61 коп., из которых:

- 49 120 227 руб. 68 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.09.2015 № 3832-АЗ за период с 21.09.2015 по 25.11.2016;

- 3 610 290 руб. 93 коп. неустойка за просрочку платежа в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за период с 21.09.2015 по 25.11.2016.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы и основаны на статьях 614, 619, 615, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением арбитражного суда от 31.05.2017 приняты встречные исковые требования жилищно-строительного кооператива «Эркин Езен» к муниципальному казенному учреждению «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» об изменении путем уменьшения до 5 500 000 руб. размера арендной платы за земельный участок, путем внесения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 21.09.2015 № 3832-АЗ соответствующие изменения.

Встречные исковые требования обоснованы со ссылкой на состоявшееся решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07: 09: 0100000: 27070 определена в размере 42 145 944 руб. 40 коп. В связи с существенным изменением кадастровой стоимости земельного участка по заявлению кооператива независимым оценщиком определен размер арендной платы на спорный земельный участок. Согласно отчету оценщика от 15.05.2017 № ОЦ/54/05/2017 размер годовой арендной платы за земельный участок кадастровым номером 07: 09: 0100000: 27070 площадью 792 217 кв. м составляет 5 500 000 руб.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал первоначальные исковые требования и просил их удовлетворить. В удовлетворении встречных требований просил отказать, ссылаясь на то, что договор аренды заключен по итогам аукциона и ответчик согласился с размером арендной платы, определенной в договоре аренды.

Ответчик первоначальные исковые требования не признал. Одновременно поддержал встречные исковые требования и просил их удовлетворить.

В судебном заседании, начатом 30.08.2017, объявлялся перерыв до 04.09.2017. После перерыва 04.09.2017 судебное заседание продолжено.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей сторон, установлено следующее.

Как следует из материалов дела, постановлением местной администрации городского округа Нальчик от 05.08.2015 за № 1479 были объявлены торги по продаже права заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 общей площадью 792 217 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н.

Для участия в указанных торгах кооперативом 03.09.2015 подана заявка, в которой указана начальная цена 47 931 372 руб., задаток – 9 586 274 руб.

Протоколом комиссии по проведению аукциона от 07.09.2017 единственным участником аукциона признан кооператив. Протоколом от 08.09.2015 о результатах открытого аукциона по продаже права заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 общей площадью 792 217 кв.м, расположенный по адресу: <...> б/н победителем признан кооператив. В данном протоколе указано:

- категория земель – земли населенных пунктов;

- общая площадь - 792 217 кв.м;

- кадастровый номер 07:09:0100000:27070;

- месторасположение - <...> б/н.

- победитель аукциона – кооператив;

- стартовая цена – 47 931 372 руб.;

- окончательная цена – 47 931 372 руб.;

- задаток – 9 586 274 руб.

По итогам проведения аукциона, между муниципальным казенным учреждением «Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.09.2015 № 3832-АЗ.

Согласно пунктам 1.1 – 1.6 договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 07:09:0100000:27070, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 27.07.2015, прилагаемом к договору. Местонахождение участка: <...> б/н, общая площадь – 792 217 кв. м. Вид разрешенного использования участка – для индивидуального жилищного строительства.

Как указано в пункте 1.8 договора на участке строений нет. Согласно пункту 1.9 договора участок предоставлен на основании постановления местной администрации г.о. Нальчик от 05.08.2015 № 1479 «О проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка и протокола от 05.08.2015 «О результатах открытого аукциона по продаже прав на заключение договора аренды на земельный участок площадью 792 217 кв.м, с кадастровым номером 07:09:0100000:27070».

Согласно пункту 21. договора срок аренды установлен с 21.09.2015 по 20.09.2018.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы установлен на основании протокола от 08.09.2015 и составляет 47 931 372 руб.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы подлежит изменению в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы на землю, в также в связи с утверждением результатов новой государственной оценки земель г.о Нальчик или изменением вида разрешенного использования участка. Арендная плата вносится арендатором за 1 квартал с момента заключения настоящего договора, а остальная часть вносится 1 раз в квартал до 15 числа первого месяца квартала.

В пункте 3.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору в виде уплаты пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

К договору аренды подписан расчет арендной платы (приложение № 2 к договору), в котором размер ежеквартальной арендной платы указан в размере 11 982 843 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 передан кооперативу 21.09.2015 по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору).

К договору приложен протокол о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды на спорный земельный участок, в котором указано, что победителем признан единственный участник аукциона – кооператив – с которым будет заключен договор аренды.

Договор аренды от 21.09.2015 № 3832-А3 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.11.2015, что подтверждается отметкой на последней странице договора, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.12.2016 № 90-30615486 (т.1, л.д. 61).

Постановлением местной администрации городского округа Нальчик от 18.09.2015 № 1694 создано муниципальное казенное учреждение «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик». Согласно постановлению местной администрации городского округа Нальчик от 29.10.2015 и пункту 1.3 Устава муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» последнее является правопреемником муниципального казенного учреждения «Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (т.1, л.д. 11-18).

Согласно расчету учреждения за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 кооператив не уплатил арендную плату в размере 49 910 227 руб. 68 коп. (в иске спорный период указан по 26.11.2016, между тем задолженность по арендной плате истцом предъявлена по 31.12.2016).

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Ввиду нарушения арендатором срока внесения арендной платы на основании условий договора, учреждение начислило пени за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в сумме 3 610 518 руб. 61 коп.

Учреждение 19.10.2016 за исх. № 1285 направило в адрес кооператива претензию о необходимости погасить задолженность по арендной плате в сумме 49 910 227 руб. 68 коп., которая получена кооперативом 20.10.2016 (т.1, л.д. 50, 51, 62). Указанная претензия оставлена без удовлетворения.

Учреждение, ссылаясь на ненадлежащее исполнение кооперативом обязательств по внесению арендной платы на основании договора аренды от 21.09.2015 № 3832-А3 за период с 21.09.2015 по 25.11.2016, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Кооператив обратился к учреждению с встречным иском об изменении путем уменьшения до 5 500 000 руб. размера арендной платы за земельный участок, путем внесения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 21.09.2015 № 3832-АЗ соответствующие изменения. При этом он ссылается на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка им оспорена и решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, изменена. В связи с существенным изменением кадастровой стоимости земельного участка кооператив обратился к независимому оценщику для определения размера арендной платы на спорный земельный участок. Согласно отчету оценщика от 15.05.2017 № ОЦ/54/05/2017 размер годовой арендной платы за земельный участок кадастровым номером 07: 09: 0100000: 27070 площадью 792 217 кв. м составляет 5 500 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду, в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.12.2017 № 90-30615486, а также свидетельства о государственной регистрации права от 28.07.2015 следует, что земельный участок площадью 792 217 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:27070, расположенный по адресу: <...> б/н является муниципальной собственностью г.о. Нальчик, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.07.2015 сделана запись регистрации № 07-07/001-07/001/060/2015-508/1 (т.1, л.д. 60-61).

Полномочия муниципального казенного учреждения «Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» на право сдачи спорного участка в аренду подтверждается его уставом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Как следует из протокола об установлении шага аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> б/н площадью 792 217 кв.м кадастровый номер 07:09:0100000:27070 от 05.08.2015 начальный размер годовой арендной платы земельного участка установлен на основании отчета № 06/541 об оценке величины арендной платы на земельный участок ИП ФИО3 в размере 47 931 372 руб. (т.1, л.д. 135). В отчете оценщика № 06-541 об оценке величины арендной платы на земельный участок от 30.07.2015 размер арендной платы установлен в размере 6% от стоимости земельного участка - 798 856 103 руб. (т.1, л.д. 120).

Согласно абзацу 1 статьи 20.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

04.02.2016 кооператив обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12.02.2016 № 1, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 определена в размере 42 145 944 руб. 40 коп. (т.2, л.д. 138-141). В Единый государственный реестр недвижимости 20.01.2016 внесена запись о новой кадастровой стоимости объекта в размере 42 145 944 руб. 40 коп., что подтверждается выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.05.2017 № 07/501/17-152473 (т.2, л.д. 115). С учетом новой величины кадастровой стоимости земельного участка – 42 145 944 руб. 40 коп., по заказу кооператива, отчетом оценщика – общества с ограниченной ответственностью «Гео-Эксперт» от 15.05.2017 № ОЦ/54/05/2017 итоговая величина годовой размера арендной платы за спорный земельный участок определена в размере 5 500 000 руб.(т.2, л.д.32-114).

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу пункта 8 статьи 3 Закона № 225-ФЗ положения статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ (в новой редакции) подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости поданных после вступления в силу Закона № 225-ФЗ, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом на день вступления в силу Закона.

Согласно абз. 2 п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абз. 3 и 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Проверив представленный кооперативом расчет арендной платы в сумме 5 500 000 руб. за пользование земельным участком за период с 01.01.2015 по 18.03.2015, суд считает его арифметически верным, соответствующим порядку определения размера арендной платы, установленному земельным законодательством.

Данный расчет произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка от 12.02.2016, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07: 09: 0100000: 27070 определена в размере 42 145 944 руб. 40 коп. В связи с существенным изменением кадастровой стоимости земельного участка кооператив обратился к независимому оценщику для определения размера арендной платы на спорный земельный участок. Согласно отчету оценщика от 15.05.2017 № ОЦ/54/05/2017 размер годовой арендной платы за земельный участок кадастровым номером 07: 09: 0100000: 27070 площадью 792 217 кв. м составляет 5 500 000 руб.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования кооператива суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению частично - размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 07: 09: 0100000: 27070 с 01.01.2016 следует установить в размере 5 500 000 руб.

Учитывая, что доказательств внесения платы за пользование земельным участком за заявленный период ответчиком материалы дела не содержат, арбитражный суд считает, что первоначальные исковые требования истца подлежат удовлетворению частично, в сумме 18 814 270 руб. Поскольку ответчик с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обратился в соответствующую комиссию 04.02.2016, за период с 21.09.2015 по 31.12.2015 арендная плата подлежит взысканию в размере, который установлен первоначально в договоре, что за этот период составляет 13 314 270 руб. За 2016 год арендная плата подлежит взысканию в размере 5 500 000 руб.

На основании пункта 5.2 договора аренды истец предъявил к взысканию пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в сумме 3 610 518 руб. 61 коп.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Суд самостоятельно произвел расчет суммы пени с учетом подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате. В результате перерасчета за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 сумма пени составляет 2 277 042 руб. 38 коп. При этом, за период с 21.09.2015 по 31.12.2015 сумма пени рассчитана из суммы 13 314 270 руб.; за период с 01.01.2016 по 25.11.2016 – из расчета 5 500 000 руб. в год, а также условию пункта 3.2 договора, согласно которому арендная плата вносится арендатором за 1 квартал – с момента заключения договора, остальная часть – 1 раз в квартал до 15 числа первого месяца квартала.

Таким образом, по первоначальному иску с кооператива в пользу учреждения следует взыскать основной долг по арендной плате за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в сумме 18 814 270 руб., пени за просрочку платежа за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в сумме 2 277 042 руб. 38 коп. В остальной части иска истцу следует отказать.

По встречному иску исковые требования следует удовлетворить частично, установить арендную плату за аренду земельного участка по договору аренды от 21.09.2015 № 3832-А3 с 01.01.2016 в размере 5 500 000 руб. в год.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика пропорционально удовлетворенной суммы.

По встречному иску расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на истца. Вместе с тем, истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина взысканию с него не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

По первоначальному иску.

Исковые требования муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» удовлетворить частично.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Эркин Езен» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в сумме 18 814 270 (восемнадцать миллионов восемьсот четырнадцать тысяч двести семьдесят) руб. и пени за просрочку платежа за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в сумме 2 277 042 (два миллиона двести семьдесят семь тысяч сорок два) руб. 38 коп.

В остальной части иска истцу отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Эркин Езен» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 79 997 (семьдесят девять тысяч девятьсот девяносто семь) руб. государственной пошлины.

По встречному иску.

Встречные исковые требования жилищно-строительного кооператива «Эркин Езен» удовлетворить частично.

Установить размер арендной платы за аренду земельного участка по договору аренды от 21.09.2015 № 3832-А3 с 01.01.2016 в размере 5 500 000 руб. в год.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.


Судья Ф.А. Цыраева