Решение от 8 февраля 2024 г. по делу № А17-6614/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А17-6614/2023
г. Иваново
08 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2024 года


Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Романовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания «РК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕМИУМ ТЕКС» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о взыскании задолженности в размере 322 434 рублей 19 копеек за период с 01.03.2023 по 07.07.2023,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 30.06.2023,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 21.07.2023, ФИО4 по доверенности от 21.07.2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компания «РК» (далее – истец, Компания) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕМИУМ ТЕКС» (далее – ответчик, Общество) задолженности по договору аренды от 01.08.2022 №РК-01/08/2022 за период с 01.04.2023 по 30.04.2023 в сумме 62 220 рублей.

Определением от 13.07.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 01.09.2023 судом в порядке части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Протокольным определением от 23.10.2023 суд окончил подготовку дела к судебному разбирательству и назначил дело к судебному разбирательству; в судебном заседании объявлялся перерыв до 05.02.2024.

В итоговое судебное заседание явились представители сторон. Истец поддержал заявленные требования с учетом уточнения иска (вх. от 14.08.2023), просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 01.08.2022 №РК-01/08/2022 за период с 01.03.2023 по 07.07.2023 в сумме 322 434 рублей 19 копеек.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, полагает, что оснований для внесения арендной платы не имеется, поскольку в спорный период Общество не могло использовать арендованное помещение.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы, суд установил следующие обстоятельства.

Между Компанией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2022 №РК-01/08/2022, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 366 кв.м., расположенное по адресу: <...>, литер «Б», помещение №3, 3А, в целях использования в качестве производственно-складского помещения (пункт 1.1 договора).

Состояние передаваемых в аренду помещений позволяет их нормальную эксплуатацию по назначению, указанному в пункте 1.1 (пункт 1.2 договора).

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 62 220 рублей без НДС, в которую входит водоснабжение и канализация. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее чем за 3 месяца (пункты 2.1, 2.2 договора).

Оплата производится на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца (пункт 2.3 договора).

Договор вступает в силу с 01.08.2022 и действует по 30.06.2023. По окончании срока действия договор может быть пролонгирован по обоюдному согласию сторон, о чём стороны составляют дополнительное соглашение (пункты 6.1, 6.2 договора).

По акту приема-передачи от 01.08.2022 помещение передано арендатору. В акте стороны зафиксировали, что техническое состояние передаваемого имущества удовлетворительное; имущество передается в технически исправном состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Согласно справке ГУ МЧС по Ивановской области 20.01.2023 в чердачном помещении здания по адресу <...> по причине аварийного режима работы электрооборудования произошёл пожар.

В протоколе осмотра места происшествия от 20.01.2023 зафиксировано, что при входе в производственное помещение ООО «Премиум Текс» установлено наличие следов протечки с чердачного помещения по периметру всего помещения. В данном помещении расположен производственный товар (текстиль).

По утверждению ответчика, в связи с невозможностью пользования помещением по назначению руководителем Общества издан приказ от 21.01.2023 о приостановке производственно-хозяйственной и торговой деятельности и переводе швейного оборудования, находящегося в помещении, на консервацию.

07.02.2023 сторонами подписано уведомление, в соответствии с которым с 07.05.2023 размер арендной платы по договору от 01.08.2022 №РК-01/08/2022 увеличится и составит 91 500 рублей в месяц.

07.07.2023 сторонами подписан акт возврата помещения, по которому помещение возвращено арендодателю.

По расчету Компании за период с 01.03.2023 по 07.07.2023 за Обществом образовалась задолженность по арендной плате в сумме 322 434 рублей 19 копеек (62 220 рублей за март 2023 года + 62 220 рублей за апрель 2023 года + 12 042 рубля 58 копеек за период с 01.05.2023 по 06.05.2023 + 73 790 рублей 32 копейки за период с 07.05.2023 по 31.05.2023 + 91 500 рублей за период с 01.06.2023 по 30.06.2023 + 20 661 рубль 29 копеек за период с 01.07.2023 по 07.07.2023).

Претензией от 25.04.2023 истец потребовал оплатить возникшую задолженность, однако требование было оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам статей 65 - 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В подтверждение наличия и размера задолженности ответчика по арендной плате Компанией представлен подписанный договор аренды и уведомление об изменении размера арендной платы.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылается на то, что с 20.01.2023 был лишён возможности использовать помещение по назначению, в подтверждение чего приводит следующие доводы:

– в связи с произошедшим 20.01.2023 пожаром на чердаке здания, его крыша была повреждена и после пожара фактически отсутствовала. Компания, будучи собственником здания, длительное время не предпринимала никаких мер по восстановлению крыши, в связи с чем арендуемое Обществом помещение, находящееся на 4-м этаже здания, после произошедшего пожара осталось практически без крыши, поскольку крыша самого здания и перекрытия между чердаком и помещением были повреждены пожаром. В связи с погодными условиями (снег, дождь) в январе-марте 2023 года в помещении Общества неоднократно случались протечки, стены и пол находились в воде. Фактически ответчик не мог использовать помещение по назначению с 21.01.2023, после пожара только устранял последствия протечек. Кроме того, находившиеся в момент пожара в помещении Общества ТМЦ (текстильные изделия) пропитались запахом гари, вследствие чего утратили свою потребительскую ценность.

– арендуемое помещение находится на 4 этаже 4-х этажного здания. Для прохода в помещение сотрудники ответчика использовали общий вход в здание, коридоры, лестницу и лифт. Однако с 06.04.2023 свободный доступ арендатора в арендуемое помещение был закрыт. В этот же день в адрес Общества от Компании поступило уведомление о необходимости использовать собственный вход в помещение, поскольку сотрудники Общества осуществляют вход в помещения, которые ответчику не сдавались. Поскольку арендодателем был заблокирован доступ в помещение из мест общего пользования, попасть в помещение из общего коридора где расположены лестницы и лифт было невозможно. Доступ в помещение имелся только через пожарную лестницу, предназначенную для прохода к помещению в случае чрезвычайных ситуаций.

Суд, проанализировав позиции сторон, исследовав представленные доказательства, полагает достаточно убедительной и правомерной позицию Общества об отсутствии оснований для внесения арендной платы по договору вследствие невозможности пользования помещением.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа положений взаимосвязанных положений статьей 328, 405, 406, 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция последовательно проводится в судебной практике (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021)).

В соответствии со статьёй 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Компания не оспаривает, что 20.01.2023 на чердаке принадлежащего истцу здания произошёл пожар, вследствие чего пострадало нижерасположенное помещение, арендуемое Обществом. Протоколом осмотра установлено наличие следов протечки по периметру всего помещения. Из представленных ответчиком фотографий видно, что следы протечки имеются на стенах и полу помещения, в помещении находятся текстильные изделия.

Доказательств того, что после пожара крыша над помещением Общества была восстановлена, Компанией не представлено, равно как и не представлено доказательств, которые бы опровергли доводы ответчика о невозможности пользования помещением в нормальном режиме по назначению, предусмотренному договором (производственно-складское помещение), вследствие регулярного попадания осадков в арендуемое помещение.

Довод ответчика о том, что с апреля 2023 он был лишен свободного доступа в арендуемое помещение вследствие действий арендодателя суд признает обоснованным, поскольку в материалы дела представлен скриншот электронной почты Общества, в котором Компания сообщает Обществу о необходимости с 06.04.2023 использовать собственный вход в помещение и фактически запрещает работникам арендатора доступ в помещение через места общего пользования. Кроме того, в дело представлены фотографии входной двери помещения, на которой установлен замок.

Утверждение Компании о том, что замок был установлен не арендодателем, который не препятствует свободному доступу арендатора в помещение, суд не может признать убедительным, поскольку оно с очевидностью противоречит материалам дела. Из пояснений сторон и материалов дела суд усматривает, что действия Компании по ограничению доступа в помещение были вызваны действиями Общества по определению размера ущерба движимому имуществу, причиненному пожаром (вызов эксперта, осмотр находящихся в помещении текстильных изделий).

Довод истца о том, что у Общества имеется отдельный вход в помещение, на что указано в уведомлении от 06.04.2023, суд отклоняет. Из материалов дела следует и не оспаривается истцом, что к данному входу ведет наружная лестница, предназначенная для эвакуации людей из здания при пожаре.

Суд не усматривает оснований для применения к отношениям сторон положений раздела 5 договора аренды о форс-мажоре, так как невозможность использования помещения вызвана действиями арендодателя, а не чрезвычайными и непредотвратимыми обстоятельствами. В рассматриваемом случае арендодатель нарушил условия договора, не предоставив помещение в состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации арендатором.

С учетом изложенного, оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что ответчик доказал наличие оснований для отказа от внесения арендной платы за период, в течение которого он не имел возможности использовать помещение, в связи с чем в удовлетворении иска Компании о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2022 №РК-01/08/2022 за период с 01.04.2023 по 07.07.2023 в сумме 322 434 рублей 19 копеек следует отказать в полном объеме.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 2 489 рублей в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в иске остаются на истце.

Государственная пошлина в сумме 6 960 рублей, приходящаяся на увеличенные исковые требования, которая уплачена не была, подлежит на основании разъяснений пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Компания «РК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕМИУМ ТЕКС» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о взыскании задолженности в размере 322 434 рублей 19 копеек за период с 01.03.2023 по 07.07.2023, - оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания «РК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 960 рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.


Судья Т.В. Романова