Решение от 23 октября 2020 г. по делу № А62-6160/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

23.10.2020Дело № А62-6160/2020

Резолютивная часть решения оглашена 20 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2020 года

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Печориной В. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению по исковому заявлению

Акционерного общества "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании договоров аренды № 6010 от 30.06.2006, № 5409 от 16.05.2005 прекращенными, взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей по договору аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель (доверенность от 18.08.2020, диплом, паспорт);

от ответчика: ФИО3, представитель (доверенность от 26.12.2019, диплом, удостоверение),

установил:

Акционерное общества "ГРАЖДАНСТРОЙ" (далее по тексту – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Смоленска (далее по тексту – Администрация, ответчик) о признании договоров аренды № 6010 от 30.06.2006, № 5409 от 16.05.2005 прекращенными, взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей по договору аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка № 6010 от 30.06.2006 с учетом решения Смоленского городского совета от 20.02.2015 № 1323 Администрация являлась Арендодателем, а АО «ГРАЖДАНСТРОЙ» Арендатором земельного участка площадью 9 554 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030841:0015, расположенного по адресу: <...> категория земель- земли поселений, для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными на первом этаже помещениями административно-общественного назначения и гаражом-стоянкой.

В соответствии с договором аренды земельного участка № 5409 от 16.05.2005 с учетом соглашений от 06.08.2007 и от 08.12.2008 Администрация являлась Арендодателем, а АО «ГРАЖДАНСТРОЙ» Арендатором земельного участка общей площадью 8 846 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0000000:105, расположенного по адресу: <...> для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.

На земельном участке по адресу: <...> с кадастровым номером 67:27:0030841:0015 возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом с встроенными помещениями общественного назначения и гаражом стоянкой с присвоенным почтовым адресом: <...>:

-блок-секции №1,2 введены в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 67 302000-134 от 28.09.2007;

-блок-секции №3,4 введены в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 67 302000-18 от 09.03.2007.

На земельном участке по адресу: <...> с кадастровым номером 67:27:0000000:105 возведены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями общественного назначения с присвоенными почтовыми адресами: <...>:

-жилой дом по ул. Ново-Киевская д.9 введен в эксплуатацию на основании разрешения №209 от 21.12.2005 г;

-жилой дом по ул. Ново-Киевская д.9А введен в эксплуатацию на основании разрешения RU 67 30 2000-10 от 26.03.2010 (блок секция №4);

-жилой дом по ул. Ново-Киевская д.9А введен в эксплуатацию на основании разрешения RU 67 30 2000-11 от 26.03.2010 (блок секция №5).

По сведениям, предоставленным Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области государственная регистрация прав собственности первых лиц на жилые помещения в указанных жилых домах произведена в следующие даты:

- 04.05.2007 произведена регистрация права собственности первого лица на жилое помещение с кадастровым номером 67:27:0030841:157 в доме №17 по ул. Маршала Соколовского в г. Смоленске;

- 05.05.2010 произведена регистрация права первого лица на жилое помещение с кадастровым номером 67:27:0020863:414 в доме № 9А по ул. Ново-Киевская в г. Смоленске.

Таким образом, по мнению истца, с даты регистрации права собственности дольщиков на построенные в многоквартирных домах квартиры АО «ГРАЖДАНСТРОЙ» не является землепользователем земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030841:0015 расположенного по адресу: <...> земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:105, расположенного по адресу: <...>.

Письмом исх.№ 02/223 от 15.08.2019 АО «ГРАЖДАНСТРОЙ» обратилось в адрес Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации г. Смоленска с просьбой прекратить с 04.05.2007 договор аренды земельного участка № 6010 от 30.06.2006 с кадастровым номером 67:27:0030841:0015, площадью 9 554 кв.м., а также прекратить с 05.05.2010 договор аренды земельного участка № 5409 от 16.05.2005 с кадастровым номером 67:27:0000000:105 площадью 8 846 кв.м,

В связи с прекращением договоров аренды 08.04.2020 АО «ГРАЖДАНСТРОЙ» направило в адрес Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации г. Смоленска письмо-претензию (№ 02/99 от 08.04.2020 с требованием осуществить возврат суммы переплаты:

- по договору № 6010 от 30.06.2006 в размере 330 992,65 рубля, образовавшейся за период с 3-го квартала 2017 года по 1-й квартал 2019 года;

- по договору аренды № 5409 от 36.05.2005 в размере 285 979,32 рубля, образовавшейся за период с 3-го квартала 2017 года по 1-й квартал 2019 года.

Указанные требования оставлены Администрацией без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявлением о взыскании неосновательного обогащения.

Оценив в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные по делу доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»(далее по тексту - Вводный закон), в существующей застройке поселенийземельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иныевходящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являетсяобщейдолевойсобственностьюсобственниковпомещенийв

многоквартирном доме (часть1); земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11 следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Судом установлено, что многоквартирные дома, расположенные на предоставленных обществу в аренду земельных участках, закончены строительством и введены в эксплуатацию, права собственности на квартиры зарегистрированы: 04.05.2007 на жилое помещение с кадастровым номером 67:27:0030841:157 в доме № 7 по ул. Маршала Соколовского в г. Смоленске; 05.05.2010 на жилое помещение с кадастровым номером 67:27:0020863:414 в доме № 9А по ул. Ново-Киевская в г. Смоленске.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на квартиры в многоквартирном доме право собственности на земельные участки перешло к собственникам жилых помещений, с указанной даты Администрация утратила право на распоряжение этими земельными участками и получение арендной платы.

То обстоятельство, что указанные многоквартирные жилые дома, введенные в эксплуатацию, расположены на спорных земельных участках, предоставленных Обществу в аренду, подтверждено представленными истцом в судебное заседание заключениями кадастрового инженера.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу пункта 8.1 статьи 13 этого же закона с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке, залог земельного участка прекращается. При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ»).

Таким образом, ипотека земельных участков также окончена, что, в частности, подтверждается представленными истцом выписками из ЕГРН, в которых отсутствуют сведения о наличии обременений.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для внесения арендатором платы за указанные земельные участки с момента регистрации права собственности на объекты, на них находящиеся, в связи с отсутствием возможности фактического использования земельных участков, что является неотъемлемым условием договора аренды.

Учитывая изложенные обстоятельства, арендодатель вправе начислять Обществу арендную плату:

- по договору аренды № 6010 от 30.06.2006 только по 03.05.2007, то есть до даты регистрации права первого лица на жилое помещение (04.05.2007);

- по договору аренды № 5409 от 16.05.2005 по 04.05.2010, то есть до даты регистрации права первого лица на жилое помещение (05.05.2010).

По расчету Общества за указанный период с учетом поэтапного введения в эксплуатацию секций многоквартирных домов, исходя из даты регистрации прав собственности жильцов на квартиры в указанных секциях, излишне внесена арендная плата за период с 3-го квартала 2017 по 01-ый квартал 2019 года в размере 616 971,97 рубля (330 992,65 + 285 979,32).

По мнению, Общества указанная разница является переплатой, подлежащей взысканию с арендодателя по правилам о неосновательном обогащении.

В соответствии с частью 1 статьей 1102 Гражданского кодекса РФлицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами илисделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) засчет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнемунеосновательноприобретенноеилисбереженноеимущество

(неосновательное обогащение).

При названных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии настороне арендодателянеосновательного обогащения в размере суммы

арендных платежей, внесенных Обществом за период действия договора без учета обстоятельств возникновения прав иных лиц на предоставленные в аренду земельного участка.

Расчет неосновательного обогащения ответчиком не оспорен, судом проверен, признан обоснованным.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по делу распределяются судом в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В связи с тем обстоятельством, что требование истца о признании договоров аренды прекратившими действие самостоятельным не является, так как является основанием предъявленного истца, государственная пошлина в размере 6 000 рублей, уплаченная истцом за указанное требование при подаче искового заявления, подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Акционерного общества "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) неосновательное обогащение в связи с прекращением договоров аренды земельных участков от 30.06.2006 № 6010, от 16.05.2005 № 5409 в виде излишне уплаченной арендной платы за период с 3-го квартала 2017 по 01-ый квартал 2019 года в размере 616 971,97 рубля, судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины в размере 15 339 рублей.

Возвратить Акционерному обществу "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 6 000 рублей (платежное поручение от 21.07.2020 № 759), о чем выдать справку.

В соответствии с частью 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.А. Печорина