Решение от 12 марта 2026 г. АС Пензенской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ФИО1 ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: <***>, факс: <***>, http://www.penza.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ


г. Пенза Дело № А49-8452/2023

«13» марта 2026 года

Резолютивная часть решения оглашена 26 февраля 2026 года

Полный текст решения изготовлен 13 марта 2026 года


Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Алексиной Г.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никиташиной Т.В. до и после перерыва, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «КАРЕЛИЯ НЕРУД», ФИО2 <...>, Пенза г., Пензенская область, 440031 (ИНН <***>,ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о расторжении договора купли-продажи земельного участка и о взыскании 3 300 000 руб. 00 коп.,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области, ФИО4 ул., д. 39А, Пенза г., Пензенская область, 440000 (ИНН <***>, ОГРН <***>), 2) Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области, Лодочный пр-д, д. 10, Пенза г., Пензенская область,440014 (ИНН <***>, ОГРН <***>), 3) общества с ограниченной ответственностью «Нерудник», Ленина ул., д. 108, Спасск г., Спасский район, Пензенская область, 442600 (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО5 (доверенность, удостоверение);


от ответчика: представитель ФИО6 (доверенность, диплом), до перерываонлайн;

от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к ИП ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 17 мая 2021 года, заключенного между ИП ФИО3 и ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД», возврате в собственность ИП ФИО3 земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 286 800 кв.м., адрес объекта местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1300 метрах, по направлению на


юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, район Спасский, Устьинский сельсовет, <...>, кадастровый номер 58:02:00802001:42 и о взыскании с ИП ФИО3 уплаченную по договору купли-продажи земельного участка от 17.05.2021 сумму в размере 3 300 000 рублей.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 451-453, 469, 475, 549 ГК РФ.


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 12.09.2023 г. привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области, Министерство лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области, общество с ограниченной ответственностью «Нерудник».

Ответчиком иск отклонен согласно доводам представленного отзыва и дополнений к нему. Ответчик указал, что истцом в материалы дела не представлены доказательства подачи в уполномоченный орган заявки (обращения) на включение участка недр в перечень участков недр местного значения с приложением необходимых документов. Письмо ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» от 13.09.2021 не соответствует требованиям, предъявляемым п.п. 5 и 6 Порядка к заявке (обращению) на включение участка недр в перечень участков недр местного значения, необходимые документы заявителем не приложены (топографическая карта с отображением границ участка недр, предлагаемого к включению в перечень участков недр местного значения (с указанием географических координат угловых точек и площади участка), границ месторождений и проявлений полезных ископаемых; пояснительная записка к топографической карте, содержащая описание и геологическое обоснование указанных границ участка недр в соответствии с Положением об установлении и изменении границ участков недр, предоставленных в пользование, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 3 мая 2012 г. № 429, сведения об участке недр, отражающие: местоположение участка недр; наименование и степень изученности месторождений и (или) проявлений полезных ископаемых, количество и категории запасов и прогнозных ресурсов полезных ископаемых; наличие других пользователей недр на данном участке недр. Ответным письмом от 06.10.2021 исх. № 16-2-6/6256 Министерство лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области сообщило истцу, что в отношении прогнозных ресурсов строительного песка и иных общераспространенных полезных ископаемых на участке «Ново-Спасский» в Министерстве сведений не имеется; указанный участок в перечень участков недр местного значения Пензенской области не включен; ранее в Министерство поступала заявка от ООО «Нерудник» о включении в перечень участков недр местного значения Пензенской области участка недр с названием «Ново-Спасский» с координатами, идентичными координатам земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42, однако в связи с отсутствием обоснования и предпосылок наличия на указанном участке строительного песка, в рассмотрении заявки было отказано. Отказ Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области не отвечает требованиям, установленным пунктом 10 Порядка. Согласно пункту 10 Порядка основаниями для отказа во включении участка недр в перечень участков недр местного значения являются: 1) получение информации о наличии земельных участков из состава земель обороны, безопасности в границах участка недр, предлагаемого к включению в перечень участков недр местного значения; 2) запрет и (или) ограничение пользования недрами в границах участка недр, предлагаемого к включению в перечень участков недр местного значения, в соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации «О недрах»; 3) предлагаемый к включению в перечень участков недр местного значения участок недр не относится к участкам недр местного значения, предусмотренным пунктом 1 части первой статьи 2.3 Закона Российской Федерации «О недрах»; 4) отказ пользователя недр в предоставлении согласия на включение участка недр в перечень участков недр местного значения (в случае, если участок недр, предлагаемый к включению


в проект перечня участков недр местного значения, расположен в границах участка недр, предоставленного в пользование). Указанный перечень оснований для отказа во включении участка недр в перечень участков недр местного значения закрытый и расширительному толкованию не подлежит. Ответчик считает, что в данном случае существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не произошло, и основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка от 17.05.2021 отсутствуют. Покупатель непосредственно осмотрел земельный участок перед подписанием договора купли-продажи. Существенных недостатков, влияющих на стоимость спорного земельного участка, выявлено не было. ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» приняло спорный земельный участок без каких-либо замечаний и в течение двух лет претензий по качеству земельных участков продавцу не предъявляло. Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка 17.05.2021 стороны между собой определили предмет договора, его существенные условия, а также права и обязанности сторон; данных о том, что земельный участок был передан ненадлежащего качества, а истцу при продаже предоставлялась заведомо ложная информация, повлиявшая на его решение о покупке земельного участка, не имеется. Ответчик полагает, что истец не был лишен возможности проверить качество товара - земельного участка на предмет наличия на нем общераспространенных полезных ископаемых (песка), перед заключением сделки. Ответчик, согласовывая существенные условия договора купли-продажи, основывался на имеющемся у него техническом отчете по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной и рабочей документации 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019, в соответствии с которым в геологическом строении участка до разведывательной глубины 15,00 м принимают участие верхнечетвертичные аллювиальные отложения, которые представлены глинами полутвердыми, тугими и мягкопластичными, песками тонкими и очень мелкими; в одной из трех скважин на глубине 6,10 м обнаружен песок. Доводы истца о том, что качество товара (земельного участка) не соответствует обусловленным договорам целям и воле сторон, из которых они исходили при заключении договора, вследствие чего покупатель имеет право на расторжение договора и возврат уплаченной по договору суммы, голословны и не подтверждены доказательствами. Нарушений требований статьи 37 ЗК РФ со стороны ответчика ФИО3 при заключении 17.05.2021 договора купли-продажи земельного участка допущено не было, продавцом была представлена полная и достоверная информация, которая могла повлиять на решение покупателя о покупке спорного земельного участка. Покупателю было известно о целевом назначении земельного участка, об отсутствии обременений земельного участка, об ограничениях в его использовании (охранная зона межпоселкового газопровода высокого давления), о качественных свойствах земли, которые могли повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, об отсутствии спорного земельного участка в составе участка недр и в перечне участков недр местного значения. На протяжении более 2 лет истец бездействует, заявку (обращение) на включение участка недр в перечень участков недр местного значения, с приложением необходимых документов, в Министерство лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области он не направил, мотивированное решение Министерства об отказе во включении участка недр в перечень участков недр местного значения не получил, его не обжаловал. В порядке, установленном Приказом Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области от 28.06.2013 № 73/1 «Об утверждении Порядка пользования участками недр местного значения, оформления, государственной регистрации и выдачи лицензий», ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» как соискатель лицензии в уполномоченный на выдачу лицензий с заявкой о выдаче лицензии на право пользования участком недр местного значения не обращалось, пакет необходимых для оформления лицензии документов, установленных приложением № 10 к поименованному Порядку, не сформировало и не представило.


В возражениях и письменных объяснениях истец возражал по доводам ответчика, указав, что истец не мог выполнить требования Приказа № 428 от 06.10.2020 г. «Об утверждении порядка подготовки, рассмотрения, согласования перечней участков недр местного значения, содержащих общераспространенные полезные ископаемые, или отказа в согласовании таких перечней». Истец не мог в силу подпункта 3 пункта 6 Порядка подготовки, рассмотрения, согласования перечней участков недр местного значения приобщить к заявке необходимый пакет документов. Как указано в данном пункте, в том числе прикладывается документ о «наименовании и степени изученности месторождений и (или) проявлений полезных ископаемых, количество и категории запасов и прогнозных ресурсов полезных ископаемых». Такой документ у ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» отсутствует и не может быть получен по причине отсутствия в Минлесхозе сведений о прогнозных ресурсах строительного песка и иных общераспространенных полезных ископаемых на данном участке, а также отсутствуют обоснование и предпосылки наличия на указанном участке строительного песка. Ответчица ИП ФИО3 с целью продажи своего земельного участка обращалась к посреднику между истцом и ответчиком - ФИО7, который встречался с представителями ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД», предлагал земельный участок, оговаривал условия сделки, показывал границы участка, показывал, где можно брать пробы на наличие песка, и всячески убеждал истца, что земельный участок пригоден для разработки песчаного карьера. До момента заключения спорного договора купли - продажи земельного участка ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» от представителя ответчика ФИО7 были получены образцы песка, необходимые для лабораторного анализа перед заключением договора. Образцы песка были направлены в ФУАД «Большая Волга» для его лабораторного анализа, так как в последующем истец намеревался продавать получаемый песок в ФУАД «Большая Волга». Уже после заключения спорного договора в июне - августе 2021 года сотрудниками ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» осуществлялся выезд на земельный участок с целью повторного забора образцов с нескольких точек земельного участка, однако при раскопке было обнаружено отсутствие песка. Сбор образцов песка осуществлялся в присутствии гражданина ФИО8, являвшегося представителем ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД». Впоследствии истец обратился в ООО «Строй-Тех» для инженерного изыскания и получения соответствующего заключения о состоянии недр на данном земельном участке. 16.07.2021 г. истцом был получен технический отчет по результатам инженерно - геологических изысканий для подготовки проектной и рабочей документации для получения лицензии на добычу недр. Согласно выводам технического отчета, во всех взятых путем бурения пробах отсутствует песок, а преобладают глинистые грунты и грунтовые воды. Таким образом, данный отчет подтвердил, что на данном участке разработка песчаного карьера невозможно. После переговоров с ФИО7 и получением от него отказа, истец обратился в Минлесхоз с заявлением от 13.09.2021 г. о предоставлении информации. Стало известно, что пробный песок был взят с территории природоохранной зоны и его добыча в этой зоне незаконна, то есть осуществлялась за пределами спорного земельного участка. Истец в момент заключения спорного договора никаким образом не мог знать о том, что добыча песка на данном земельном участке невозможна, так как до момента его заключения ответчик заверил истца о наличии песка в большом количестве, и указал, что при непосредственном участии ответчика производился забор песка для его анализа. В отзыве на иск Минлесхоз также указал, что на сегодняшний день в отношении прогнозных ресурсов строительного песка и иных общераспространенных полезных ископаемых на участке «Ново-Спасский» в Министерстве сведений не имеется, в связи с чем Министерство также просит исковое заявление удовлетворить. Также некорректными являются доводы ответчика о бездействии истца на протяжении длительного времени и что ответчик, в свою очередь, ждет от истца исполнения договора в части оплаты оставшейся суммы по договору купли - продажи. Как


было указано в исковом заявлении, в целях досудебного урегулирования данного спора в адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 12.05.2023 г., в котором были изложены все обстоятельства спора, но ответчик оставил претензию без удовлетворения, не связался с ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» и его уполномоченными представителями. Также ответчик указывает на бездействие истца в части надлежащего обращения истца в Минлесхоз в целях оформления лицензии на добычу недр на земельном участке, но сделать это истцу невозможно, так как на земельном участке песок отсутствует, а договором не была предусмотрена добыча глины, суглинка или любой другой породы. Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что земельный участок продавец продает покупателю с целью осуществления добычи песка; возведения сооружений, имеющих непосредственное отношение к разработке песчаного карьера. В исследовательских частях и выводах технического отчета № 09-190/1-2019-ИГИ и технического отчета № 07-118-2021-ИГИ, выполненных ООО «Строй-Tex» по результатам инженерно-геологических изысканий на территории земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42 но адресу: <...>, имеются несоответствия, что не позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов в технических отчетах на базе общепринятых научных и практических данных. ООО «Строй-Tex» инженерные изыскания на исследуемой территории ранее уже проводило, однако в техническом отчете 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 г. утверждается обратное. Также несоответствия и противоречия выражаются в следующем: технические отчеты шифр 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 г. и шифр 07- 118-2021-ИГИ от 13.07.2021 г. содержат недостоверные сведения, исходные данные для камеральных работ и расчетов глубины промерзания грунта приложениях Д; правильность отбора, упаковки и транспортировки, а также сохранность лабораторных образцов на момент лабораторных исследований, использованных при составлении технических отчетов по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной и рабочей документации, не указаны в заключении; слои грунта технических отчетов примерно в одинаковой толщине имеют различные инженерно-геологические элементы; в четвертом разделе технических отчетов различаются отметки грунтовых вод. В техническом отчете 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 г. указано, что грунтовые воды вскрыты всеми скважинами и уровень грунтовых вод составляет 4,20-5,20 м (154,70 - 160,00 м). В техническом отчете 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 г. указано, что грунтовые воды вскрыты скважинами № 5928-5943 и уровень грунтовых вод 2,20-3,20 м (137,50 - 138,80 м). В разделе 6 Заключение в техническом отчете 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 г. дважды приведены сведения об установившихся уровне грунтовых вод и отметках их нахождения, имеющие различные между собой значения; в шестом разделе в технических отчетах имеются различия в абсолютных отметках поверхности. В техническом отчете 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 г. абсолютные отметки поверхности по устьям скважин изменяются от 140,0 до 143,0 м. В техническом отчете 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 г. абсолютные отметки поверхности по устьям скважин изменяются от 141.0 до 165,0 м. В разделе 6 Заключение в техническом отчете 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10,2019 г. сведения об установившихся уровне грунтовых вод и отметках их нахождения не соответствуют указанным в разделе 6 технического отчета 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 г. Отсутствует информация об инженерных испытаний в двух отчетах, что ставит под сомнение правильность отбора, упаковки и транспортировки, а также сохранность лабораторных образцов на момент лабораторных исследований. Технические отчеты с шифром 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 г. и шифром 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 г. имеют многочисленные несоответствия и противоречия, нет должного обоснования полученных результатов изысканий, ссылок на пункты действующих обязательных к исполнению нормативных документов, по которым можно сделать вывод о достоверности, объективности и обоснованности сделанных выводов.


От третьего лица Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области в материалы дела поступил отзыв на иск, в котором Министерство указывает, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли - продажи земельного участка от 17 мая 2021 года, предметом которого являлся земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства общей площадью 286 800 кв. м., кадастровый номер: 58:02:0080201:42, расположенный по адресу: <...>. В адрес Министерства поступала заявка от ООО «Нерудник» о включении в перечень участков недр местного значения Пензенской области участка недр местного значения Пензенской области с названием «Ново-Спасский» с координатами, идентичными координатам земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42. В связи с отсутствием обоснования и предпосылок наличия на участке недр строительного песка, в рассмотрении заявки было отказано. На сегодняшний день в отношении прогнозных ресурсов строительного песка и иных общераспространенных полезных ископаемых на участке «Ново-Спасский» в Министерстве сведений не имеется. Министерство просит исковое заявление удовлетворить, рассмотреть дело в отсутствие представителя Министерства.

Представители второго третьего лица - Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области в судебном заседании 29.07.2025 пояснили, что согласно данным геологической изученности, на территории спорного земельного участка перспективы развития добычи песка не имеется, в связи с чем Министерством было отказано в формировании участка недр.

От третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области в материалы дела поступил отзыв на иск, в котором Управление указывает, что 18.06.2021 на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.05.2021, заключенного между ФИО3 и ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД», произведена государственная регистрация права собственности ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 286 800 кв.м., с кадастровым номером 58:02:0080201:42, расположенного по адресу: Пензенская область, р-н Спасский, Устьинский сельсовет, <...>. Одновременно на основании вышеуказанного договора купли-продажи в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении спорного объекта недвижимости внесена запись об ипотеке в силу закона в пользу ФИО3 По существу заявленных требований Управление отмечает следующее. В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума) при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Таким образом, исходя из вышеуказанных положений Постановления Пленума, последствием расторжения договора купли-продажи недвижимости является возврат недвижимого имущества продавцу. Однако в связи с тем, что в отношении спорного земельного участка в ЕГРН имеется запись об ипотеке в силу закона истцу необходимо одновременно разрешить вопрос относительно зарегистрированного обременения в отношении указанного объекта недвижимости.


Управление просит рассмотреть дело без участия представителя Управления, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Определением от 26.04.2024 по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза».

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:


- имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1300 метрах по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, район Спасский, Устьинский сельсовет, <...>, участок недр, содержащий запасы общераспространенных полезных ископаемых – песка, и каковы границы данного участка недр?

- пригоден ли земельный участок с кадастровым номером 58:02:0080201:42 для разработки на нем песчаного карьера?

К проведению изыскательских работ на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 с целью проведения экспертизы привлечено ООО «Берс Техпром».

Производство по делу было приостановлено до завершения экспертизы, назначенной по делу.

Определением суда от 20.09.2024 по ходатайству истца срок производства судебной экспертизы по делу продлен до 30.10.2024.

Суд указанным судебным актом обязал ООО «Берс Техпром» при выполнении изыскательских работ согласовывать порядок и методику их проведения с экспертом Автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза» ФИО9, а истцу осуществлять контроль за исполнением обществом с ограниченной ответственностью «Берс Техпром» условий дополнительного соглашения от 09.09.2024 к договору № 11 на выполнение изыскательских работ от 11.03.2024 в части согласования подрядной организацией порядка и методики проведения изыскательских работ с экспертом.

В связи с неисполнением ООО «Берс Техпром» определения суда, по ходатайству эксперта судом определением от 30.01.2025 к проведению изыскательских работ на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 с целью проведения экспертизы привлечено ООО «УлГеоПроект».

Суд указанным определением обязал ООО «УлГеоПроект» при выполнении изыскательских работ согласовывать порядок и методику проведения работ с экспертами автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза» (ФИО10 и ФИО9.

Срок производства судебной экспертизы по делу № А49-8452/2023 продлен до 10 рабочих дней после проведения всех необходимых исследований, осмотров и получения экспертной организаций отчета по изыскательским работам.

16.05.2025 г. в канцелярию арбитражного суда из экспертного учреждения

поступило заключение экспертов от 12.05.2025 г. № ЗКЭ/2025-32.


В связи с поступлением заключения экспертов суд возобновил производство по делу определением от 19.05.2025.

В судебном заседании 11.12.2025 был опрошен специалист Отдела региональных работ - Пенза АО «Центральное производственно-геологическое объединение» ФИО11 по представленной в материалы дела пояснительной записке о геологическом строении участка недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42.

Специалист пояснила, что при составлении пояснительной записки использовались материалы геологической съемки, топографические карты 1977-1978 г.г., кадастровой карты Пензенской области. Специалистом переносились координаты всех точек по кадастровым


сеткам на кадастровую карту. Погрешность составила не более 1-2 метров, что является незначительным для спорного земельного участка. Для работ заказчиком передавался технический отчет ООО «Строй-Тех» 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 г., однако, данный отчет не мог служить основой для пояснительной записки специалиста, является второстепенным документом для составления пояснительной записки, без использования которого специалист мог обойтись. Указанный отчет лишь подтвердил выводы, сделанные специалистом самостоятельно. Об оспаривании указанного отчета ответчиком специалисту не было известно. Технический отчет 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 г. специалисту не передавался. В геологических фондах подобные отчеты не содержатся. Согласно данным материалов геологической съемки, топографическим картам, на спорном земельном участке существуют месторождения глины, месторождения песка отсутствуют. Для того, чтобы точно определить месторождение недр, необходимо пробурить скважины. Изыскательские работы на данном участке не проводились. Также специалист указал, что технические отчеты 2019 года и 2021 года являются нелегитимными, поскольку ООО «Строй-Тех» не была соблюдена процедура получения лицензии на изучение участка. Для оценки запасов недр необходимо было получить лицензию на изучение участка на наличие недр, обратиться в организацию для составления проекта на изучение участка, проект должен был пройти экспертизу, а далее, после указанных мероприятий, необходимо было произвести бурение скважин и отбор проб. Факт отсутствия на спорном земельном участке песка для разработки карьера специалист в судебном заседании подтвердила.

В дополнении к отзыву ответчик указал, что по вине истца производство экспертизы не было завершено и исследование спорного земельного участке не проведено экспертами в необходимом объеме. Согласно выводам экспертов, проверить наличие участка недр, содержащего запасы общераспространенных полезных ископаемых – песка, и определить, каковы границы данного участка недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42, а также определить, пригоден ли земельный участок для разработки на нем песчаного карьера, не представляется возможным. В исследовательской части заключения эксперты подробно пояснили, почему пришли к подобным выводам. В частности, в заключении экспертов отмечено, что согласно карты рельефа и полезных ископаемых Пензенской области на данном участке разведанных недр, содержащих запасы общераспространенных полезных ископаемых, не отмечено. По результатам экспертного осмотра земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42, состоявшегося 24.07.2024, и проведения изыскательных работ (бурения скважин сторонней организацией, геодезическая съемка сторонним специалистом) и отбора проб специалистом ООО «Берс Техпром», экспертом ФИО9 указано представителю ООО «Берс Техпром» на несоответствие порядка и методик проведения изыскательных работ месторождений твердых полезных ископаемых (песка). Однако замечания эксперта ООО «Берс Техпром» не были учтены. Ответчик представил в материалы дела Акт выноса точек границ земельных участков с кадастровыми номерами 58:02:0080201:42 и 58:02:0080201:43 в натуру от 17.04.2024. 17.04.2024 ответчиком – ФИО3 (в лице представителя по доверенности ФИО6) с привлечением кадастрового инженера ФИО12 (квалификационный аттестат 58-14-350, уникальный реестровый номер в реестре саморегулируемой организации кадастровых инженеров Ассоциация саморегулируемой организации «Балтийское объединение кадастровых инженеров» № 2476 от 21.12.2021) произведен вынос точек границ земельных участков с кадастровыми номерами 58:02:0080201:42 и 58:02:0080201:43 в натуру. Характерные точки №№ 8-12 являются для земельных участков общими, расположены на смежной границе. Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42 площадью 286800 в. м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1300 метрах, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область,


р-н Спасский, Устьинский сельсовет, <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, является ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД», дата и номер государственной регистрации права: 18.06.2021, 58:02:0080201:42-58/071/2021-4. Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:43 площадью 95600 в. м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1400 метрах, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, р-н Спасский, Устьинский сельсовет, <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, является физическое лицо - ФИО13 (сын ФИО3), дата и номер государственной регистрации права: 23.08.2023 58:02:0080201:43-58/063/2023-2. Характерные точки № 8 (с координатами: Х 468764.70; Y 1312529.92), № 9 (с координатами: Х 468835.51; Y 1312512.22), № 10 (с координатами: Х 468872.38; Y 1312492.56), № 11 (с координатами: Х 469033.66; Y 1312486.66), № 12 (с координатами: Х 469226.40; Y 1312518.12), расположенные на смежной границе между земельными участками с кадастровыми номерами 58:02:0080201:42 и 58:02:0080201:43, закреплены на местности межевыми знаками. По результатам кадастровых работ по выносу точек в натуру составлен Акт выноса точек в натуру, подписанный кадастровым инженером ФИО12 и представителем ответчика ФИО3 В ходе кадастровых работ по выносу кадастровым инженером точек в натуру производилось фотографирование представителем ответчика ФИО3 – ФИО6 на сотовый телефон Apple iPhone 11, в период времени с 13:28 по 13:57 17.04.2024. Фотоснимки хода и результата работ приобщены к материалам дела № А49-8452/2023. Из содержания фотоснимков следует, что на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 по смежной границе рядом с точками №№ 8-12 имеются ямы глубиной до 2,0 м, выкопанные со слов ФИО3 в 2021 году после заключения договора купли-продажи земельного участка при помощи экскаватора, рядом с которыми расположена вскрытая порода, состоящая из суглинка и песка (по результатам визуального осмотра). ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» представило в арбитражный суд пояснительную записку, подготовленную по заданию истца АО «Центральное производственно-геологическое объединение» о геологическом строении участка недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 (автор ФИО11). Ответчик просил суд при оценке представленного истцом доказательства – пояснительной записки, учесть, что отображение и местоположение земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42 на графических рисунках и картах нанесено специалистом ФИО11 вручную, без использования координат характерных точек, определенных методом спутниковых геодезических измерений. При условии, что строение рельефа местности с 1978 года значительно изменилось, местоположение спорного земельного участка на топографических рисунках и картах является примерным; в тексте пояснительной записки в перечне фондовых источников геологической информации, хранящейся в Пензенском филиале ФБУ «ТФГИ по ПФО», указан Технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной и рабочей документации (ФИО14, 2021 год), что является недостоверным. Указанный Технический отчет, подготовленный ООО «Строй-Тех» по заказу ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» (и выводы которого оспариваются ответчиком ФИО3), не включен в территориальный геологический фонд (ТГФ), и был использован при составлении пояснительной записки специалистом ФИО11 по просьбе истца, что вызывает сомнения в объективности и обоснованности выводов пояснительной записки; на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 в 1978 г. и в 2009-2010 гг. изыскательные работы по поиску месторождений глин, равно как и песка не проводились.


Как следствие изложенного, на земельном участке до 2019 года со стороны ООО «Строй- Тех» вообще не проводилось никаких геологоразведочных либо изыскательных работ; использование материалов изысканий по ближайшему опоискованному участку кирпичных глин Липляйский для вывода об отсутствии месторождения песка на участке недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 является недопустимым, поскольку основано на предположениях. Для ответа на вопрос, имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 участок недр, содержащий запасы общераспространенных полезных ископаемых – песка, необходимо проведение геологоразведочных и изыскательских работ. Поскольку в рамках судебной экспертизы такие работы не были проведены по вине истца, и доказательств их проведения суду не представлено, выводы пояснительной записки в указанной части не должны приниматься судом во внимание. Ответчик считает, что выводы, изложенные в Пояснительной записке, не проверены (являются предположительными) и не соответствуют действительности.

Истец в письменных объяснениях указал, что ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» обратилось к ответчице, зная, что она имеет желание продать земельный участок, на котором, по ее утверждению, имелась перспектива устройства песчаного карьера. При встрече данная информация была ею подтверждена, в доказательство наличия на участке песка был представлен технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной и рабочей документации 09-190/1-2019-ИГИ, подготовленный ООО «Строй-Tex» в 2019 г. (далее - Технический отчет от 2019 г.). Утверждение ответчицы, что инициатива в приобретении земельного участка исходила целиком от истца, а ФИО3 не имела намерений продавать земельный участок, не соответствует действительности. Представители ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» не убеждали ответчицу продать участок, и в случае отсутствия с ее стороны желания заключить договор купли-продажи, договор просто не был бы заключен. У истца при заключении спорного договора не было оснований не доверять результатам инженерно-геологических изысканий, изложенных в Техническом отчете от 2019 г., составленном специализированной организацией и представленном ответчицей. Перепроверить данный отчет истец также не мог, не обладая возможностями для самостоятельного проведения таких изысканий. О письме Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области в адрес ООО «Нерудник» об отсутствии месторождений песка на земельном участке истцу также не было известно. В то же время ФИО3, как следует из дополнений к отзыву от 15.01.2026 г., знала об указанном выше письме. Таким образом, при заключении договора ответчица предоставила ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» не просто устную информацию, но и доказательства того, что на земельном участке имеются запасы песка, достаточные для устройства песчаного карьера. Впоследствии, когда истец, действуя добросовестно, начал заниматься подготовкой необходимой документации для получения лицензии на добычу песка, он обратился в ООО «Строй-Tex», которое подготовило Технический отчет от 2019 г. В данной организации ему пояснили, что отчет был подготовлен по просьбе ответчицы, которая заверила, что он будет носить «формальный характер» и будет использован исключительно для «внутренних целей», но ни в коем случае не для продажи участка. По просьбе ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» ООО «Строй-Tex» согласилось выполнить работы по подготовке нового технического отчета, который отражал бы реальную ситуацию с наличием/отсутствием пригодного для добычи песка на земельном участке. В результате был составлен Технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной и рабочей документации 07-118-2021-ИГИ от 2021 г. (далее - Технический отчет от 2021 г.). Таким образом, истец узнал, что при заключении договора ответчица предоставила ему недостоверную информацию и недостоверные доказательства наличия на земельном участке песка и его пригодности для устройства песчаного карьера. Из изложенного следует, что при заключении договора ответчица ввела истца в заблуждение относительно существенных характеристик объекта купли-продажи, хотя сама обладала достоверной информацией на


этот счет. В дополнениях к отзыву ответчика от 15.01.2026 г. указано, что истец не был лишен возможности проверить качество товара, в том числе обратиться в АО «Центральное производственно-геологическое объединение» за общедоступной информацией о геологическом строении недр на спорном земельном участке. Истец считает данный довод необоснованным, поскольку при заключении договора ответчица предоставила ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» Технический отчет от 2019 г., подготовленный специализированной организацией. Истец не имел оснований не доверять данному документу, как и не имел возможности перепроверить изложенные в нем результаты исследований. Недостоверность данного отчета вскрылась позднее, когда в той же организации - ООО «Строй-Tex» - истцу разъяснили обстоятельства составления Технического отчета от 2019 г. и выполнили работы по подготовке нового отчета - от 2021 г. В материалы дела истцом представлена пояснительная записка о геологическом строении участка недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 по адресу: Пензенская область, Спасский район, Устьинский сельсовет, <...>, подготовленная специалистом АО «Центральное ИГО» ФИО11 (далее - Пояснительная записка). Данная Пояснительная записка действительно составлена по заказу ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД». Однако, вопреки утверждению ответчицы, информация, использованная специалистом при составлении записки, не является общедоступной, так как нигде публично не размещена. Истец не видел необходимости в поиске дополнительной информации, имея в наличии полученную от ответчика копию Технического отчета от 2019 г., содержавшего результаты инженерно-геологических изысканий. В дополнениях к отзыву от 15.01.2026 г. ответчица также указала, что истец не обращался в Минлесхоз Пензенской области для получения лицензии на добычу песка в строгом соответствии с нормами, регулирующими подачу такой заявки, в частности, с приложением полного пакета необходимых документов. Письмо, направленное Министерством в адрес ООО «Нерудник», также составлено с нарушениями действующего законодательства. При этом все нарушения, допущенные, по мнению ответчицы, истцом и Минлесхозом Пензенской области и перечисленные в дополнениях к отзыву, носят, по мнению истца, формальный, процедурный характер и не отменяют тот факт, что проданный ФИО3 истцу земельный участок не соответствует требованиям, установленным сторонами при заключении договора. Истец указывает на то, что ему по договору был передан товар, не имеющий тех характеристик, которые были согласованы сторонами в договоре (наличие на земельном участке песка, пригодного к разработке), а не о том, что такие характеристики были, но истец просто не смог ими воспользоваться в силу причин, за которые ФИО3 не отвечает (позиция Минлесхоза Пензенской области, сложности с добычей, неправильные действия самого истца и прочее). В дополнениях к отзыву от 15.01.2026 г. ответчица указывает, что представленная в материалы дела истцом Пояснительная записка содержит выводы, которые являются непроверенными (предположительными) и не соответствуют действительности. ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» указанный довод считает несостоятельным. Пояснительная записка составлена квалифицированным специалистом, чья организация (АО «Центральное ПГО») обладает всей необходимой информацией и материалами для подготовки соответствующих заключений. Специалистом ФИО11 сделан вывод, что участок недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 оценивается по степени перспективности для строительства карьера песка - не перспективным. Данный вывод является однозначным, а не предположительным, и не допускает двояких трактовок. Специалист ФИО11 была допрошена в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. В процессе допроса она ответила на все вопросы представителя ответчицы, подтвердив свой вывод и его однозначность. Претензии к Пояснительной записке, изложенные в дополнениях к отзыву от 15.01.2026 г., также высказывались представителем ФИО15 в процессе допроса специалиста, но по ним специалистом были даны все необходимые разъяснения. Истец отмечает, что выводы Пояснительной записки также подтверждаются другими


доказательствами, собранными по делу, в частности: - письмами Минлесхоза Пензенской области в адрес ООО «Нерудник» и ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД»; Техническим отчетом ООО «Строй-Тех» от 2021 г. При этом указание специалиста ФИО11 на нелегитимность Технических отчетов от 2019 г. и от 2021 г. касается только неоформления ООО «Строй- Tex» и его заказчиками разрешительной документации на проведение инженерно-геологических изысканий, выполненных при подготовке отчетов. Специалист ФИО11 не оспаривала сам факт проведения работ и указала, что результаты работ, отраженные в Техническом отчете от 2021 г., совпадают с имеющимися в АО «Центральное ПГО» данными о строении недр в этом районе. Таким образом, материалами дела подтверждается факт несоответствия земельного участка, переданного ответчицей истцу, требованиям, согласованным сторонами при заключении договора. При этом истец при заключении договора купли-продажи был введен в заблуждение ответчиком относительно характеристик товара.

Судебное заседание назначено на 12.02.2026.


Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 122, ст. 123 АПК РФ, в том числе публично путём размещения информации о движении дела на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://www.penza.arbitr.ru/.

Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Второе третье лицо ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

До заседания от истца поступили объяснения по делу с учетом дополнения ответчика к отзыву.

Представитель истца иск поддержал в полном объеме.


Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам представленного отзыва на иск и дополнений к нему.

На основании ст. 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв в судебном заседании до 26.02.2026.

После перерыва представители сторон поддержали ранее изложенные позиции по делу.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» и ФИО3 17.05.2021 был заключен договор купли - продажи земельного участка.

Предметом договора является земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 286 800 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1300 метрах, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, район Спасский, Устьинский сельсовет, <...>, кадастровый номер 58:02:0080201:42.

Согласно п. 1.3. договора, Продавец продает Покупателю земельный участок с целью осуществления добычи песка; возведения сооружений, имеющих непосредственное отношение к разработке карьера.


Согласно п. 1.4. Покупатель обязуется оформить на свое имя лицензию на виды деятельности, указанные в п. 1.3. договора, в соответствии с ФЗ-99 «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Продажная стоимость земельного участка в соответствии с п.2.1 договора составляет 11 000 000 (Одиннадцать миллионов) рублей.

При этом стороны установили следующий порядок оплаты стоимости земельного участка:

- 1 этап - аванс в размере 20%, а именно сумма в размере 2 200 000 рублей оплачивается в течение трех дней с момента сдачи договора купли - продажи в регистрирующий орган;

- 2 этап - 10%, а именно сумма в размере 1 100 000 рублей оплачивается в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок;

- 3 этап - 30%, а именно сумма в размере 3 300 000 рублей оплачивается в течение 10 дней с момента получения лицензии на право добычи песка;

- 4 этап - 40%, а именно 4 400 000 рублей оплачивается в течение месяца с момента последнего платежа.

Истец (Покупатель) оплатил ответчику (Продавцу) сумму по договору в размере 3 300 000 рублей по 1 и 2 этапам, что подтверждается платежным поручением № 2 от 19.05.2021 г. на сумму 2 200 000 рублей и платежным поручением № 3 от 24.06.2021 г. на сумму 1 100 000 рублей.

Оставшаяся сумма по договору в размере 7 700 000 руб. оплачена истцом ответчику не была в связи с невозможностью оформления истцом лицензии на добычу песка и разработку карьера по причине несоответствия земельного участка целям, указанным в п.1.3 договора.

ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» была собрана документация о включении земельного участка общей площадью 286 800 кв.м с кадастровым номером 58:02:0080201:42 в перечень участков недр местного значения, содержащих общераспространенные полезные ископаемые.

Регламентированный перечень необходимых документов на момент заключения договора был установлен Приказом Федерального агентства по недропользованию № 428 от 06.10.2020 года «Об утверждении Порядка подготовки, рассмотрения, согласования перечней участков недр местного значения, содержащих общераспространенные полезные ископаемые, или отказа в согласовании таких перечней».

В том числе был разработан технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной и рабочей документации ООО «Строй-Тех» (07-118-2021-ИГИ) «<...>, кадастровый номер 58:02:0080201:42.

Истец не смог выполнить требования Приказа № 428 от 06.10.2020 г. «Об утверждении порядка подготовки, рассмотрения, согласования перечней участков недр местного значения, содержащих общераспространенные полезные ископаемые, или отказа в согласовании таких перечней» и в соответствии с подпунктом 3 пункта 6 Порядка приобщить к заявке необходимый пакет документов.

В соответствии с данным пунктом к заявке, в том числе, прикладывается документ о наименовании и степени изученности месторождений и (или) проявлений полезных ископаемых, количество и категории запасов и прогнозных ресурсов полезных ископаемых. Такой документ у ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» отсутствовал, и не мог быть получен по причине отсутствия в Минлесхозе прогнозных ресурсов строительного песка и иных общераспространенных полезных ископаемых на данном участке, а также отсутствовали обоснование и предпосылки наличия на указанном участке строительного песка.


Письмом от 08.10.2021 года № 16-2 6/6256 Министерство лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области сообщило истцу о том, что в отношении прогнозных ресурсов строительного песка и иных общераспространенных полезных ископаемых на участке «Ново-Спасский» в Министерстве сведений не имеется. То есть, участок общей площадью 286 800 кв.м, с кадастровым номером 58:02:0080201:42 не включен в перечень участков недр местного значения, содержащих общераспространенные полезные ископаемые, на основании которого можно было бы использовать землю и получить лицензию на использование недр.

Также Министерство в письме сообщило истцу, что ранее в адрес Министерства уже поступала заявка от ООО «Нерудник» о включении в перечень участков недр местного значения Пензенской области участка недр «Ново-Спасский» с координатами, идентичными координатам земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42. В связи с отсутствием обоснования и предпосылок наличия на указанном участке строительного песка, в рассмотрении заявки ООО «Нерудник» было отказано. Участок в перечень участков недр местного значения Пензенской области не был включен.

Ссылаясь на то, что ООО «КАРЕЛИЯ НЕРУД» при заключении с ИП ФИО3 договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42 не знало и не могло знать о том, что земельный участок не пригоден для использования недр, и о том, что невозможно будет получить соответствующую лицензию на добычу полезных ископаемых - строительного песка, а также учитывая, что в данном случае существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его расторжения, обратилось в арбитражный суд с иском к ИП ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 17.05.2021 и о взыскании суммы 3 300 000 руб., уплаченной истцом по договору.

Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования обоснованными, при этом исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с положениями статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и


т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 и п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», - в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие либо воздержаться от совершения определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду, что исчерпывающий перечень действий, совершение которых либо воздержание от совершения которых может быть предметом обязательства, статьей 307 ГК РФ не установлен.

В силу абз.2 п.2 ст. 468 ГК РФ, если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Пунктом 4 статьи 468 ГК РФ предусмотрено, что если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (п. 3).

Договором купли-продажи от 17.05.2021 г. предусмотрено, что продавец продает покупателю земельный участок с целью осуществления добычи песка; возведения сооружений, имеющих непосредственное отношение к разработке карьера (п. 1.3 договора).

При заключении договора для подтверждения наличия на земельном участке песка и возможности разработки песчаного карьера ответчиком истцу был представлен технический отчет ООО «Строй-Tex» № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019, подготовленный по результатам инженерно-геологических изысканий на земельном участке относительно ориентира по адресу: <...>, кадастровый номер 58:02:0080201:42.


Впоследствии, при проведении истцом мероприятий по получению лицензии на добычу недр, истец обратился в ООО «Строй-Tex», которым был подготовлен новый технический отчет № 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021.

В исследовательских частях и выводах технического отчета № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 и технического отчета № 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021, выполненных ООО «Строй-Tex» по результатам инженерно-геологических изысканий на территории земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42 относительно ориентира по адресу: <...>, имеются несоответствия, которые не позволяют проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов в технических отчетах на базе общепринятых научных и практических данных, которые выражаются в следующем:

- технический отчет № 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 не содержит сведений о проведении инженерных изысканий, отраженных в отчете № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019;

- технические отчеты № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019, № 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 содержат недостоверные сведения, исходные данные для камеральных работ и расчетов глубины промерзания грунта приложениях Д;

- правильность отбора, упаковки и транспортировки, а также сохранность лабораторных образцов на момент лабораторных исследований, использованных при составлении технических отчетов по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной и рабочей документации, не указаны в заключении;

- слои грунта технических отчетов примерно в одинаковой толщине имеют различные инженерно-геологические элементы;

- в четвертом разделе технических отчетов различаются отметки грунтовых вод. В техническом отчете № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 указано, что грунтовые воды вскрыты всеми скважинами и уровень грунтовых вод составляет 4,20-5,20 м (154,70 - 160,00 м). В техническом отчете № 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 указано, что грунтовые воды вскрыты скважинами № 5928-5943 и уровень грунтовых вод 2,20-3,20 м (137,50 - 138,80 м);

- в разделе 6 Заключение в техническом отчете № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 дважды приведены сведения об установившихся уровне грунтовых вод и отметках их нахождения, имеющие различные между собой значения;

- в шестом разделе в технических отчетах имеются различия в абсолютных отметках поверхности. В техническом отчете № 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 абсолютные отметки поверхности по устьям скважин изменяются от 140,0 до 143,0 м. В техническом отчете № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 абсолютные отметки поверхности по устьям скважин изменяются от 141,0 до 165,0 м;

- в разделе 6 Заключение в техническом отчете № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 сведения об установившихся уровне грунтовых вод и отметках их нахождения не соответствуют указанным в разделе 6 технического отчета № 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021.

Отсутствие информации об инженерных испытаний в двух отчетах ставит под сомнение правильность отбора, упаковки и транспортировки, а также сохранность лабораторных образцов на момент лабораторных исследований.

Таким образом, суд приходит к выводу, что технические отчеты № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 и № 07-118-2021-ИГИ от 13.07.2021 имеют многочисленные несоответствия и противоречия, в них отсутствует должное обоснование полученных результатов изысканий, отсутствуют ссылки на пункты действующих нормативных документов. Технический отчет № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019 не может служить доказательством наличия месторождения песка на территории спорного земельного участка.


Определением от 26.04.2024 по делу была назначена судебная экспертиза, ее проведение было поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза».

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:


- имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1300 метрах по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, район Спасский, Устьинский сельсовет, <...>, участок недр, содержащий запасы общераспространенных полезных ископаемых – песка, и каковы границы данного участка недр?

- пригоден ли земельный участок с кадастровым номером 58:02:0080201:42 для разработки на нем песчаного карьера?

К проведению изыскательских работ на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 с целью проведения экспертизы было привлечено ООО «Берс Техпром».

В связи с неисполнением ООО «Берс Техпром» указаний экспертов, определения суда, по ходатайству эксперта судом определением от 30.01.2025 к проведению изыскательских работ на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 с целью проведения экспертизы было привлечено ООО «УлГеоПроект».

Согласно заключению экспертов от 12.05.2025 № ЗКЭ/2025-32, исследование проводилось путем обследования объекта земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1300 метрах по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, район Спасский, Устьинский сельсовет, <...>.

Согласно карте рельефа и полезных ископаемых Пензенской области на данном участке разведанных недр, содержащих запасы общераспространенных полезных ископаемых - песка не отмечено.

Согласно нормативной базе по геологическому исследованию запасов полезных ископаемых плотность сетей разведочных выработок, применявшихся при разведке месторождений песка и песчано-гравийного материала должна составлять не менее 100-200 м, а при детальном изучении 50-100 м.

В ходе исследования по вопросу суда был проведен осмотр земельного участка, состоявшийся 24.07.2024 г. с участием представителей ООО «Берс Техпром», представителя ИП ФИО3

При осмотре представители ООО «Берс Техпром» привлекли для проведения изыскательных работ (бурения скважин и геодезической съемки) стороннюю организацию и стороннего геодезического специалиста.

В соответствии со своим планом ООО «Берс Техпром», несмотря на замечания экспертов о несоответствии нормам проведения изыскательных работ, провели бурение по точкам, идентифицированными геодезистом со своим оборудованием.

На точке 1: с глубины 2 м обнаружен песок, на глубине 5 м - водоносный горизонт, бурение прервано на глубине 6,5 м.

На точке 2: с глубины 3 м обнаружена глина, на глубине 5 м - водоносный горизонт, бурение прервано на глубине 6,5 м.

На точке 3: с глубины 4 м обнаружен песок, на глубине 4,5 м - водоносный горизонт, бурение прервано на глубине 4,5 м.

На точке 4: обнаружена глина, бурение прервано по инициативе ООО «Берс Техпром» на глубине 4 м.

На точке 5: обнаружена глина, на глубине 3,5 м - водоносный горизонт, бурение прервано на глубине 2,5 м.


На точке 6: обнаружена глина, бурение прервано по инициативе ООО «Берс Техпром» на глубине 4 м.

Из материалов дела известно, что до назначения судом и проведения судебной экспертизы два раза проводилось пробное бурение:

1. Всего на участке было - пробурено 2 ( № 5940-5941) скважины глубиной 6,0 м, 3 ( № 5942-5944) скважины глубиной 4;5 м, 2 ( № 5945-5946) скважины глубиной 3,0 м.

Общий объём бурения составил 31,5 метров. Бурение скважин осуществлялось колонковым способом, с наращиванием буровой колоны шнеками, самоходной буровой установкой ПБУ-2 диаметром до 135 мм без промывки, без обсадки стенок скважин трубами, рейсами до 0,5 м. Бурение скважин выполнено бригадой бурового мастера ФИО16 (Отчет 07-118-2021-ИГИ).

2. Всего на участке было пробурено 3 ( № 3910-3912) скважины глубиной 15,0 м.


Общий объём бурения составил 45,0 метров. Бурение скважин осуществлялось колонковым способом, с наращиванием буровой колоны шнеками, самоходной буровой установкой 4ПБУ-2 диаметром до 135 мм без промывки, без обсадки стенок скважин трубами, рейсами до 0,5 м. Бурение скважин выполнено бригадой бурового мастера ФИО17 (Отчет 09-190/1-2019-ИГИ). В одной из 3-х скважин на глубине 6,1 м обнаружен песок.

Во время осмотра, представителем ООО «Берс Техпром», в нарушение требований нормативов по отбору проб, о чем ему было указано экспертами, был произведен сбор грунта из общей массы (кучи) вынутого грунта в полиэтиленовые пакеты, без какой-либо фиксации глубины отбора, никаких актов отбора не составлялось.

В связи с тем, что отбор проб ООО «Берс Техпром» был осуществлен с нарушениями нормативных требований, полученный отчет ООО «Берс Техпром» о выполнении работ на объекте «Геологическое изучение в целях поисков и оценки месторождений общераспространённых полезных ископаемых - песков строительных на участке площадью 28,68 Га, расположенном в Пензенской области Спасском районе» с выводом о несоответствии обнаруженного песка требованиям ГОСТ 8736-2014 и его непригодности к использованию для нужд строительных работ принимать для выводов данного экспертного исследования невозможно.

Таким образом, на основании выполненного бурения с указанными глубинами бурения, меньше, чем глубина предварительного бурения, а также количества точек, меньшего чем минимально-допустимое их количество по требованиям нормативных документов на геологические изыскания (минимально по всему периметру земельного участка с расстоянием между ними 100-200 м), без определения глубины водоносного горизонта, без отбора проб и их исследований в соответствии с нормативными требованиями, проверить наличие участка недр, содержащего запасы общераспространенных полезных ископаемых - песка и определить каковы границы данного участка недр для экспертов не представилось возможным.

На основании закона РФ «О недрах» и согласно порядку, установленному Министерством лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области от 28.06.2013 г. № 73/1 «Об утверждении Порядка пользования участками недр местного значения, оформления, государственной регистрации и выдачи лицензий», для оценки пригодности земельного участка в целях разработки карьера требуется проведение работ по поиску и оценке месторождения полезных ископаемых на данном участке.

В связи с тем, что опередить наличие участка недр, содержащего запасы общераспространенных полезных ископаемых - песка и определить, каковы границы данного участка недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 в соответствии с первым вопросом суда невозможно, то дать ответ о его пригодности для разработки на нем песчаного карьера для экспертов также не представилось возможным.


Истцом в материалы дела представлена пояснительная записка, подготовленная по заданию истца АО «Центральное производственно-геологическое объединение» о геологическом строении участка недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 (автор ФИО11).

В заключении указанной пояснительной записки указано, что геологическое строение участка недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:00802016:42 является предварительной экспертной оценкой, базирующейся на материалах ранее проведенных геолого-съемочных, поисковых, разведочных и инженерно-геологических работ.

Все известные на территории района участка недр с кадастровым номером 58:02:00802016:42 месторождения и участки полезных ископаемых связаны с четвертичными образованиями и альбскими отложениями нижнего мела, которые представлены соответственно суглинками и глинами.

Ввиду отсутствия конкретных сведений непосредственно по участку недр с кадастровым номером 58:02:00802016:42 (в центральной и южной частях), использовались материалы ближайшего опоискованного участка кирпичных глин Липляйский.

На исследованную глубину до 18,5 м, геологический разрез представлен суглинком мощностью 7,0 м, глинами - 10,0 м и песками со вскрытой мощностью 1,5 м. Прослои песка изменчивы по мощности и простиранию. Максимальная мощность песка по геолого-съемочным данным до 5 м. Коренные отложения, подстилающие прослой песка, на площади участка недр представлены глинами альбского яруса нижнего мела. Общая мощность верхний пачки альбских отложений нижнего мела может достигать 50 - 60 м.

На территории участка недр на исследованную глубину возможны воды типа верховодки в покровных делювиальных суглинках, приуроченные к супесчаным линзам и прослоям.

Все вышеприведенные сведения, позволяют сделать вывод, что участок недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:00802016:42 оценивается по степени перспективности для строительства карьера песка - не перспективным.

Данные технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий до глубины 6,0 м подтверждают отсутствия песка в северной части участка недр.

Для полноты изучения геологических условий участка недр с кадастровым номером 58:02:00802016:42 рекомендуется провести разведочные работы с бурением скважин по всей площади участка и на большую глубину.

Допрошенная в судебном заседании 11.12.2025 специалист ФИО11, являющаяся заместителем начальника одела региональных работ (ОРР-Пенза) АО «Центральное производственно-геологическое объединение», составившая Пояснительную записку о геологическом строении участка недр на спорном земельном участке, подтвердила выводы подготовленной пояснительной записки, повторно указав, что участок недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:00802016:42 оценивается по степени перспективности для строительства карьера песка - не перспективным.

В соответствии со статьей 6 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» (далее – Закон о недрах) недра могут предоставляться в пользование одновременно для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых. При этом разведка и добыча полезных ископаемых, за исключением разведки и добычи полезных ископаемых на участке недр федерального значения юридическим лицом, находящимся под контролем иностранных инвесторов, или иностранным инвестором, могут осуществляться как в процессе геологического изучения недр, так и после его завершения.

Основаниями предоставления права пользования участками недр является, в том числе решение комиссии, которая создается федеральным органом управления государственным фондом недр или его территориальным органом и в состав которой включаются также представители исполнительного органа соответствующего субъекта


Российской Федерации для рассмотрения заявок о предоставлении права пользования участками недр:

для геологического изучения недр, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, на участке недр, включенном в перечень участков недр для геологического изучения недр, за исключением недр на участках недр федерального значения и участках недр местного значения;

для геологического изучения недр, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, на участке недр, не включенном в перечень участков недр для геологического изучения недр, за исключением недр на участках недр федерального значения и участках недр местного значения (п. 4 ст. 10.1 Закона о недрах).

Таким образом, установление факта открытия месторождения полезных ископаемых на участке недр пользователем недр, осуществлявшим геологическое изучение недр такого участка, является основанием предоставления данному лицу права пользования участком недр.

Согласно ст. 29 Закона о недрах запасы полезных ископаемых и подземных вод, геологическая информация о предоставляемых в пользование участках недр подлежат государственной экспертизе, за исключением запасов подземных вод на участках недр, предоставляемых для добычи подземных вод, которые используются для целей питьевого водоснабжения или технического водоснабжения и объем добычи которых составляет не более 100 кубических метров в сутки, а также трудноизвлекаемых полезных ископаемых, добываемых в процессе разработки технологий геологического изучения, разведки и добычи трудноизвлекаемых полезных ископаемых.

Добыча полезных ископаемых и подземных вод разрешается только после проведения государственной экспертизы их запасов, за исключением добычи подземных вод, которые используются для целей питьевого водоснабжения или технического водоснабжения и объем добычи которых составляет не более 100 кубических метров в сутки, а также за исключением добычи трудноизвлекаемых полезных ископаемых в процессе разработки технологий геологического изучения, разведки и добычи трудноизвлекаемых полезных ископаемых.

Результаты проведения государственной экспертизы запасов полезных ископаемых и подземных вод оформляются заключением государственной экспертизы запасов полезных ископаемых и подземных вод, которое является основанием для их постановки на государственный баланс в порядке, предусмотренном статьей 31 настоящего Закона.

Государственная экспертиза запасов полезных ископаемых и подземных вод может проводиться в течение всего срока геологического изучения недр, предусмотренного пунктом 1 части второй статьи 10 настоящего Закона, при условии представления на государственную экспертизу документов и материалов, позволяющих дать объективную оценку количества и качества запасов полезных ископаемых и подземных вод, их промышленного значения, горно-технических, гидрогеологических, экологических и других условий их добычи.

13.09.2021 года истец обратился в Министерство лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области с заявлением о предоставлении информации о наличии прогнозных ресурсов на участке недр «Ново-Спасский» на спорном земельном участке.

Письмом от 08.10.2021 года № 16-2 6/6256 Министерство лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области сообщило истцу о том, что в отношении прогнозных ресурсов строительного песка и иных общераспространенных полезных ископаемых на участке «Ново-Спасский» в Министерстве сведений не имеется. То есть участок общей площадью 286 800 кв.м, с кадастровым номером 58:02:0080201:42 не включен в перечень участков недр местного значения, содержащих общераспространенные


полезные ископаемые, на основании которого можно было бы использовать землю и получить лицензию на использование недр.

Также Министерство в письме сообщило, что ранее в Министерство уже поступала заявка от ООО «Нерудник» о включении в перечень участков недр местного значения Пензенской области участка недр «Ново-Спасский» с координатами, идентичными координатам земельного участка с кадастровым номером 58:02:0080201:42. В связи с отсутствием обоснования и предпосылок наличия на указанном участке строительного песка, в рассмотрении заявки ООО «Нерудник» было отказано.

Министерство указало, что участок в перечень участков недр местного значения Пензенской области не включен.

В представленном в материалы дела отзыве на иск Министерство лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области также указало, что в отношении прогнозных ресурсов строительного песка и иных общераспространенных полезных ископаемых на участке «Ново-Спасский» в Министерстве сведений не имеется.

Согласно ст. 11 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах», лицензия на пользование недрами удостоверяет право пользователя недр на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении пользователем недр предусмотренных данной лицензией условий.

Допускается предоставление лицензии на пользование недрами в отношении нескольких видов пользования недрами. Лицензия на пользование недрами для разведки месторождений полезных ископаемых отдельно не предоставляется. Разведка месторождений полезных ископаемых осуществляется на основании лицензии на пользование недрами для разведки и добычи полезных ископаемых или геологического изучения недр, разведки и добычи полезных ископаемых.

Пользование недрами осуществляется без получения лицензии на пользование недрами в следующих случаях:

1) осуществление регионального геологического изучения, государственного мониторинга состояния недр государственными (бюджетными или автономными) учреждениями, находящимися в ведении федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа, на основании государственного задания в соответствии с пунктом 11 части первой статьи 10.1 настоящего Закона;

2) осуществление контроля за режимом подземных вод без геологического изучения, разведки и добычи подземных вод.

Лицензия на пользование недрами не может быть передана пользователем недр третьим лицам, в том числе в пользование.

Представители второго третьего лица – Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области в судебном заседании 29.07.2025 пояснили, что согласно данным геологической изученности, на территории, касающейся спорного земельного участка, перспективы развития по имеющейся геологической изученности с целью добычи песка не имеется, в связи с чем Министерством было отказано истцу и ООО «Нерудник» в формировании участка недр.

В заключении экспертов АНО «Пензенская судебная экспертиза» от 12.05.2025 № ЗКЭ/2025-32 также отмечено, что согласно карте рельефа и полезных ископаемых Пензенской области, на спорном участке разведанных недр, содержащих запасы общераспространенных полезных ископаемых – песка, не отмечено.

Специалистом Отдела региональных работ - Пенза АО «Центральное производственно-геологическое объединение» ФИО11 в пояснительной записке также указано, что участок недр на земельном участке с кадастровым номером 58:02:00802016:42 оценивается по степени перспективности для строительства карьера песка - не перспективным.


Пояснительная записка, подготовленная специалистом Отдела региональных работ - Пенза АО «Центральное производственно-геологическое объединение» ФИО11 составлена на основании материалов Государственной геологической карты Российской Федерации, Отчета о геолого-гидрогеологической съемке масштаба 1:200 000 листа N-38-XX (Волжская гидрогеологическая партия)» «[ФИО18, ФИО19 и др. 1978 ф. инв. 585 Пензенский филиал ФБУ «ТФГИ по ПФО»], который принят за геологическую основу при составлении пояснительной записки, а также материалов ООО «ПОВОЛЖСТРОЙИЗЫСКАНИЯ» по результатам работ по поискам неметаллических полезных ископаемых в Нижнеломовском, Наровчатском и Спасском районах Пензенской области [ФИО20, 2010 ф. инв. 1083]. 2009 – 2010 гг.

Доказательств, опровергающих выводы специалиста, содержащиеся в пояснительной записки, ответчиком в материалы дела не представлено.

Ответчик представил в материалы дела Акт выноса точек границ земельных участков с кадастровыми номерами 58:02:0080201:42 и 58:02:0080201:43 в натуру от 17.04.2024. 17.04.2024 ответчиком ИП ФИО3 (в лице представителя по доверенности ФИО6) с привлечением кадастрового инженера ФИО12 был произведен вынос точек границ земельных участков с кадастровыми номерами 58:02:0080201:42 и 58:02:0080201:43 в натуру.

В ходе кадастровых работ по выносу кадастровым инженером точек в натуру производилось фотографирование представителем ответчика ФИО3 – ФИО6 на сотовый телефон Apple iPhone 11, в период времени с 13:28 по 13:57 17.04.2024.

Как указал ответчик, из содержания фотоснимков следует, что на земельном участке с кадастровым номером 58:02:0080201:42 по смежной границе рядом с точками №№ 8-12 имеются ямы глубиной до 2,0 м, выкопанные со слов ФИО3 в 2021 году после заключения договора купли-продажи земельного участка при помощи экскаватора, рядом с которыми расположена вскрытая порода, состоящая из суглинка и песка (по результатам визуального осмотра).

Вместе с тем, документального подтверждения указанного довода ответчиком в материалы дела не представлено. Доказательств наличия на земельном участке месторождения песка, возможности разработки песчаного карьера ответчиком в материалы дела не представлено.

В материалы дела также представлено письмо ООО «Нерудник», подписанное директором ООО «Нерудник» ФИО21, поступившее в Министерство лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области 17.02.2020 с просьбой ООО «Нерудник» включить в перечень участков недр местного значения, содержащих общераспространенные полезные ископаемые, участок недр «Ново-Спасский» с целевым назначением и видам работ геологическое изучение, участок площадью 28,68 га, расположен в 610 м на юг от крайнего дома № 40 по ул. Хохлова в с. Устье Спасского района Пензенской области. При этом заявитель ООО «Нерудник» указал, что земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО3, в письме также указано, что в границах земельного участка планируется проведение геологического изучения полезных ископаемых.

В ответе от 10.06.2020 № 16-3-3/3327 Министерство лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области указало ООО «Нерудник», что с учетом имеющихся данных о геологическом строении района работ геологические предпосылки для постановки работ на строительные пески на данном участке недр отсутствуют.

Таким образом, учитывая, что директором ООО «Нерудник» являлся ФИО21, состоящий в родственных связях с ИП ФИО3, что ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, суд приходит к выводу, что ФИО3 на момент заключения спорного договора купли-продажи не могла не знать о том, что земельный участок для разработки песчаного карьера является непригодным.


Между тем, для подтверждения наличия возможности добычи песка на территории земельного участка ИП ФИО3 предоставила истцу технический отчет ООО «Строй-Тех» № 09-190/1-2019-ИГИ от 02.10.2019, сведения в котором являлись недостоверными.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка, о виде или видах его разрешенного использования и об ограничениях прав на земельный участок, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Спорным договором предусмотрено, что продавец продает покупателю земельный участок с целью осуществления добычи песка; возведения сооружений, имеющих непосредственное отношение к разработке карьера (п. 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.


Таким образом, материалами дела подтверждается факт несоответствия земельного участка, переданного ответчиком истцу, требованиям, согласованным сторонами при заключении договора.

Продавцом при заключении договора купли-продажи не была представлена покупателю достоверная информация о качественных свойствах земли, которая могла повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка и могла оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Продавец предоставил покупателю отчет ООО «Строй-Тех», содержащий недостоверные сведения, и скрыл от покупателя информацию о том, что ранее ООО «Нерудник» уже обращался в Министерство лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области с заявлением о включении в перечень участков недр местного значения, содержащих общераспространенные полезные ископаемые, участок недр «Ново-Спасский» с целевым назначением и видам работ геологическое изучение, участок площадью 28,68 га, расположен в 610 м на юг от крайнего дома № 40 по ул. Хохлова в с. Устье Спасского района Пензенской области и ему было отказано, поскольку геологические предпосылки для постановки работ на строительные пески на данном участке недр отсутствуют.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что ответчиком нарушены условия договора, которое влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 12.05.2023 г. о возврате денежных средств, с приложенным соглашением о расторжении договора купли - продажи от 17 мая 2021 г., которая ответчиком оставлена без удовлетворения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив нарушение ответчиком условий договора и предоставление недостоверной информации истцу при заключении договора, суд признает подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора купли-продажи от 17.05.2021.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата


переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. Например, если покупатель оплатил пять партий товара, а получил только две, при расторжении договора он вправе требовать либо возврата сумм, уплаченных за три партии товара, либо возврата всей оплаты при условии возвращения им полученного товара. Указанное правомочие покупателя не ограничивает иные права, принадлежащие ему в связи с нарушением обязательства другой стороной, в частности право на возмещение убытков.

К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом ответчику в счет оплаты по спорному договору по 1 и 2 этапам перечислены денежные средства в общей сумме 3 300 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 2 от 19.05.2021 г. на сумму 2 200 000 руб. и платежным поручением № 3 от 24.06.2021 г. на сумму 1 100 000 руб.

Таким образом, на основании указанных положений, учитывая расторжение договора, ответчику подлежит возврату истцом земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 286 800 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1 300 метрах по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, район Спасский, Устьинский сельсовет, <...>, кадастровый номер 58:02:0080201:42, а истцу подлежит возврату ответчиком уплаченная по договору сумма 3 300 000 руб.

На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

По делу назначалась судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза».

Экспертами было представлено заключение эксперта от 12.05.2025 № ЗКЭ/2025-32.


Согласно счету № 25-050 от 12.05.2025 стоимость работ, фактически выполненных экспертами по делу № А49-8452/2023, составила 70 000 руб.

Оплата экспертизы была возложена на истца.


Определением от 08.08.2025 с депозитного счёта Арбитражного суда Пензенской области автономной некоммерческой организации «Пензенская судебная экспертиза» перечислены денежные средства в сумме 70 000 руб. в счет оплаты экспертизы.

Учитывая удовлетворение исковых требований, судебные расходы истца на оплату экспертизы в сумме 70 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате госпошлины в сумме 45 500 руб. подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» и может быть направлено на бумажном носителе по их заявлению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить полностью, судебные расходы истца отнести на ответчика.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 17.05.2021 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Карелия Неруд» (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ИНН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Карелия Неруд» (ИНН <***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>) земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 286 800 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1 300 метрах по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, район Спасский, Устьинский сельсовет, <...>, кадастровый номер 58:02:0080201:42.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Карелия Неруд» (ИНН <***>) 3 300 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Карелия Неруд» (ИНН <***>) расходы по оплате госпошлины в сумме 45 500 руб. и судебные издержки в сумме 70 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Г.В. Алексина