Решение от 7 июля 2017 г. по делу № А32-3416/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-3416/2017

г. Краснодар «07» июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2017 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 07 июля 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-3416/2017

по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными договора от 29.03.2013 года №4900008770 аренды земельного участка, дополнительного соглашения к договору и о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя ЗАО «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания» - ФИО1 (по доверенности от 01.01.2017 года), представителя администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи - ФИО2 (по доверенностям от 20.12.2016 года, 14.12.2016),

Установил:

ЗАО «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи со следующими требованиями:

- признать недействительным договор аренды от 29.03.2013 №47900008770 в части приложения «расчет арендной платы за земельный участок» в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015,

- признать недействительным дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору аренды от 29.03.2013 №47900008770 в части пункта 1;

- внести изменения в договор аренды от 29.03.2013 №4900008770, изложив приложение к договору «расчет арендной платы за земельный участок» в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 кв. м, с видом разрешенного использования «здания и сооружения базы», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 89 с 01 января 2014 года составляет 829 530 рублей исходя из следующего расчета: 82 953 000 (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога);

- внести изменения в дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору аренды от 29.03.2013 №4900008770, изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 01.09.2015 к договору в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 кв. м, с видом разрешенного использования «здания и сооружения базы», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 89, с 01 января 2014 года составляет 829 530 рублей исходя из следующего расчета: 82 953 000 (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога)».

Исковые требования мотивированы необходимостью применения с 01.01.2014 кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением арбитражного суда от 01.10.2014 по делу №А32-22729/2014, которым кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости 82 953 000 рублей. Указание в приложении к договору аренды «Расчет арендной платы за земельный участок» на то, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 82 953 000 рублей подлежит применению с 04.08.2015 – незаконно. В пункте 1 дополнительного соглашения от 01.09.2015 применена ставка 2% от кадастровой стоимости для определения годовой арендной платы. Поскольку право аренды на земельный участок приобретено в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, применению подлежит ставка в двойном размере земельного налога, что составляет 1% от кадастровой стоимости. Размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога. Ставка земельного налога составляет для земельного участка данной категории и вида разрешенного использования 0,5%. С 01.01.2014 размер годовой арендной платы по договору аренды от 29.03.2013 №4900008770 должен составлять 829 530 рублей исходя из следующего расчета: 82 953 000 (кадастровая стоимость) х 1% (двукратная ставка земельного налога).

Общество обратилось с ходатайством от 22.05.2017 об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило:

- признать недействительным приложение «расчет арендной платы за земельный участок» к договору от 29.03.2013 года №4900008770 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 квадратных метров, видом разрешенного использования: «здания и сооружения базы», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи и ЗАО «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания», в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 года;

- признать недействительным пункт 1 дополнительного соглашения от 01.09.2015 года к договору от 29.03.2013 года №4900008770 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 квадратных метров, видом разрешенного использования: «здания и сооружения базы», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи и ЗАО «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания»;

- внести в договор от 29.03.2013 года №4900008770 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 квадратных метров, видом разрешенного использования: «здания и сооружения базы», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89 заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи и ЗАО «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания», изменения, изложив приложение «расчет арендной платы за земельный участок» к договору в следующей редакции:

«С 01.01.2014 года размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 квадратных метров, видом разрешенного использования: «здания и сооружения базы», расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, улица Горького 89 составляет 829 530 рублей исходя из следующего расчета: 82 953 000 (кадастровая стоимость земельного участка) х 1 % (двукратная ставка земельного налога)».

В остальной части истцом заявлен отказ от исковых требований.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не противоречащее закону и иным нормативным правовым актам, так и не нарушающее права и охраняемые законом интересы других лиц. Исковые требования приняты судом к рассмотрению в уточнённой редакции.

Отказ истца от требования о внесении изменений в дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору аренды от 29.03.2013 года №4900008770 принят судом, производство по настоящему делу в указанной части - прекращено.

Истец в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 24 по 31 мая 2017 года, настаивал на удовлетворении заявленных требований (уточнённых в порядке статьи 49 АПК РФ) в полном объёме. Представитель администрации, департамента имущественных отношений администрации возразил против удовлетворения исковых требований и просил отказать в заявленном иске.

Суд, заслушав в судебном заседании пояснения представителей истца и ответчиков, исследовав материалы дела, установил следующее.

На основании постановления администрации города Сочи от 30.11.1992 №762/3 года и государственного акта на право пользования землёй серии КК-2 №420000100 торгово-закупочной базе продтоваров ассоциации «Сочикурортторг» был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 9 000 квадратных метров, для размещения и эксплуатации зданий и сооружений базы, расположенный по адресу: <...>.

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0204001:20.

22.02.2013 года администрацией города Сочи издано постановление №338 «О переоформлении ЗАО «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания» право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка по улице Горького 89, в городе Сочи».

На основании указанного постановления прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 квадратных метров, и данный земельный участок предоставлен истцу в долгосрочную аренду.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ЗАО «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания» (арендатор) на основании постановления администрации от 22.02.2013 №338 «О переоформлении закрытому акционерному обществу «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания» права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка по улице Горького, 89 в Центральном районе города Сочи» 29 марта 2013 года заключён договор №4900008770 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 квадратных метров, с видом разрешенного использования: «здания и сооружения базы», расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 квадратных метров, видом разрешенного использования: «здания и сооружения базы», расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89.

В соответствии с пунктом 3.1. договора исчисление арендной платы устанавливается с 22 февраля 2013 года по 22 февраля 2062 года (сроком на 49 лет).

Расчет годового размера арендной платы за земельный участок согласно пункту 3.2. договора от 29 марта 2013 года №4900008770 изложен в приложении к договору.

В приложении к договору аренды изначально была приведена следующая методика расчета арендной платы за земельный участок:

146 241 900 (кадастровая стоимость земельного участка) х 2 % (ставка аренды) = 2 924 838 рублей (сумма арендной платы за год).

Таким образом, годовой размер арендной платы за земельный участок по договору от 29 марта 2013 года №4900008770 определён в 2 процента кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 года по делу №А32-227292014 (с учетом исправительного определения от 03.12.2014 года) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, установлена в размере 82 953 000 рублей. Суд обязал ФГБУ «ФКП Росреестра» в течение пяти дней со дня вступления в законную силу решения суда внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 в размере 82 953 000 рублей.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 года по делу №А32-227292014 не было обжаловано и вступило в законную силу 03.11.2014 года.

В связи с вступлением в законную силу решения арбитражного суда по делу №А32-22729/2014 между арендодателем и арендатором 01.09.2015 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.03.2013 №4900008770.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 по решению Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 по делу №А32-22729/2014, вступившему в законную силу 05.11.2014, приложение «расчет арендной платы за земельный участок» к договору от 29.03.2013 года №4900008770 изложено в новой редакции, согласно которой размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20 с 04.08.2015 года составляет 1 659 060 рублей, исходя из следующего расчета: 82 953 000 (кадастровая стоимость земельного участка) х 2 % (ставка аренды).

Истец полагает, что приложение «расчет арендной платы за земельный участок» к договору аренды от 29.03.2013 года №4900008770 в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 в части пункта 1 названного дополнительного соглашения является недействительным, поскольку расчёт арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда по делу №А32-22729/2014 в размере 82 953 000 рублей, должен производится не с 04.08.2015, а с 01.01.2014.

Кроме того, указанный в приложении «расчет арендной платы за земельный участок» к договору от 29.03.2013 года №4900008770 в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 размер арендной платы, исчисленный по формуле 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, превышает двукратный размер земельного налога (1 % от кадастровой стоимости) в отношении спорного земельного участка, что противоречит Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года №582, а также пункту 5.8 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 года №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи (в редакции постановления администрации города Сочи от 27.08.2012 года №1826).

Полагая недействительным условие о размере годовой арендной платы, отраженное в договоре аренды от 29.03.2013 года №4900008770 (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 года), истец 26.12.2016 года направил в адрес ответчиков для рассмотрения и подписания дополнительное соглашение к договору от 29.03.2013 года №4900008770, изложив приложение «расчет арендной платы за земельный участок» к договору в следующей редакции: «С 01.01.2014 года размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 квадратных метров, видом разрешенного использования: «здания и сооружения базы», расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького 89 составляет 829 530 рублей исходя из следующего расчета: 82 953 000 (кадастровая стоимость земельного участка) х 1 % (двукратная ставка земельного налога)».

Однако до настоящего времени вопрос об изменении условий договора аренды ответчиком не разрешен, что послужило для истца основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В данном случае, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, находящийся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (дата государственной регистрации 24.09.2012 года, номер государственной регистрации 23-23-50/278/2012-446), на основании постановления администрации города Сочи от 22.02.2013 года №338 передан истцу в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с частью 4 статьи 22 (в редакции, действующей до 01.03.2015 года), частью 1 статьи 39.7 (в редакции, действующей с 01.03.2015 года) Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации 16.07.2009 года издано постановление №582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 официально опубликовано в регулярном печатном издании (журнале): «Собрание законодательства Российской Федерации» 27.07.2009 №30, статья №3821.

Верховный суд Российской Федерации (определения от 24.12.2014 года №22-АПГ14-4, от 13.05.2015 года №306-ЭС14-6558) и Арбитражный суд Северо-Кавказского (постановление от 27.07.2015 года по делу №А53-8613/2014) разъяснили, что утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года №582 «Основные принципы определения арендной платы», подлежат применению в отношении земель всех категорий публичной собственности, в том числе, земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

При таких обстоятельствах, Основные принципы определения арендной платы, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года №582, подлежат применению при расчете размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20 по договору от 29.03.2013 года №4900008770.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки (находящиеся в публичной собственности) осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды.

В абзаце 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582, указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В пункте 5.8. постановления главы города Сочи от 30.06.2009 года №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (в редакции постановления администрации города Сочи от 27.08.2012 года №1826) также указано, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в пределах границ населенного пункта, размер арендной платы устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого участка.

Таким образом, годовой размер арендной платы в отношении земельного участка, предоставленного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может превышать двукратный размер земельного налога.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20 на основании постановления администрации города Сочи от 22.02.2013 года №338 предоставлен истцу в аренду именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, размер арендной платы за пользование данным земельным участком по договору от 29.03.2013 года №4900008770 не может превышать двукратный размер земельного налога.

Правомерность данной правовой позиции подтверждается судебной практикой Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановления от 16.02.2017 года по делу №А32-16655/2016; от 27.03.2017 года по делу №А32-36850/2015) и Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда (постановление от 26.05.2017 года по делу А32-30857/2015).

В материалы дела истцом представлены декларации по налогу на землю за 2011 и 2012 годы, в разделе 2 которых «расчет налоговой базы и суммы земельного налога» обществом при исчислении и уплате налога на землю по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0204001:20 применялась налоговая ставка 0,5 % от кадастровой стоимости.

При этом, не ограничиваясь формальными ссылками на наличие в материалах дела налоговых деклараций, арбитражный суд счел необходимым исследовать и дать правовую оценку с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкретным обстоятельствам спора и доказательствам, влияющим на размер налоговой ставки, подлежащей применению в расчете земельного налога по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0204001:20.

Верховный суд Российской Федерации (определение от 02.02.2016 года №301-КГ15-18846) разъяснил, что «в целях обложения земельным налогом применяется ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования, которому соответствует установленная для данного земельного участка кадастровая стоимость».

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (постановления от 11.07.2016 года по делу №А32-20752/2015; от 26.08.2016 года по делу №А32-45299/2015) разъяснил, что «ставка земельного налога и кадастровая стоимость в отношении одного и того же земельного участка должны применяться в зависимости от одного вида разрешенного использования».

Арбитражный суд при определении точной налоговой ставки, подлежащей применению в расчете земельного налога, руководствуется тем же видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, который применялся уполномоченным государственным органом (органом кадастрового учета) при расчете его кадастровой стоимости.

Как установлено судом, до уменьшения кадастровой стоимости земельного участка на основании решения арбитражного суда от 01.10.2014 года по делу №А32-22729/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 года в размере 146 241 900 рублей (приложение №1 к приказу, страница № 39558, строка № 1818618).

В сети Интернет на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастр и картографии по адресу: «rosreestr.ru» размещен (опубликован) в полном объеме отчет №7 от 28.09.2011 года «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Краснодарского края (в том числе и в отношении земельных участков расположенных на территории города-курорта Сочи») по состоянию на 01.01.2011 года.

В указанном отчете в части результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории города Сочи в строке №33830 отражен результат определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 в размере 146 241 900 рублей, где указано, что при расчете кадастровой стоимости по данному земельному участку применялся девятый вид разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков и их порядковая нумерация указаны в приложении №2, утвержденном приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011.

Так, для девятого вида разрешенного использования в приложении №2, утвержденном приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011, указаны земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Данный вид разрешенного использования (девятый), полностью соответствует подпункту 11 пункту 1 статьи 2 «налоговые ставки» решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 года №231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи», которым для земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных «для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» установлена ставка налога на землю в размере 0,5% кадастровой стоимости земельного участка.

При данных обстоятельствах, утверждение истца о законности применения им при расчете земельного налога ставки 0,5 % от кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20, подтверждается не только наличием указанной ставки в налоговых декларациях общества за 2011 и 2012 годы, но и конкретными нормативными основаниями, не опровергнутыми ответчиком при рассмотрении настоящего дела.

Двукратная ставка земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 составляет 1 % (0,5 % (налоговая ставка) х 2).

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20 по договору от 29.03.2013 года №4900008770 не может более чем в два раза превышать размер земельного налога, в связи с чем, расчет платы за пользование земельным участком должен производится по формуле: кадастровая стоимость земельного участка х 1 % (двукратная ставка земельного налога).

При применении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 арбитражный суд учитывает следующие обстоятельства.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 года №1756 в размере 146 241 900 рублей.

Данная кадастровая стоимость земельного участка в размере 146 241 900 рублей в силу пункта 6 приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 года №1756 для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для целей исчисления арендной платы), подлежит применению с 01.01.2012.

Вместе с тем, 01 июля 2014 года (входящий штамп канцелярии суда на исковом заявлении) истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 в размере рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01 октября 2014 года по делу №А32-22729/2014 (вступило в законную силу 03.11.2014 года) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 установлена в размере 82 953 000 рублей.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда (арбитражного суда) сведения о кадастровой стоимости, установленной решением такой комиссии или суда (арбитражного суда), применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу названной правовой нормы, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда (арбитражного суда) новые сведения о кадастровой стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Данная редакция статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" введена в действие Федеральным законом от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»».

Пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ установлено, что настоящий федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Указанный федеральный закон (которым внесены изменения в федеральный закон об оценочной деятельности) был впервые 22 июля 2014 года опубликован на официальном Интернет портале правовой информации по адресу: http://www.pravo.gov.ru, после этого, указанный закон 28 июля 2014 года был опубликован в официальном издании «Собрание законодательства», а 30 июля 2014 года в «Российской газете».

Таким образом, указанный закон вступил в силу с 22 июля 2014 года.

Факт вступления в силу указанного закона с 22 июля 2014 года (то есть с даты его первичного официального опубликования) подтверждается определением Верховного суда Российской Федерации №309-КГ14-7189 от 23 января 2015 года.

Пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ предусмотрено, что положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда (арбитражного суда), подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений (исковых заявлений) о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений (исковых заявлении) о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, новая редакции статьи статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ подлежит применению к сведениям о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда (арбитражного суда) в результате рассмотрения заявлений (исковых заявлений) о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня (22.07.2014 года) вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений (исковых заявлений), поданных, но не рассмотренных комиссией или судом (арбитражным судом) на день (22.07.2014 года) вступления в силу вышеуказанного федерального закона.

Именно такой правовой подход сформулирован в определении Верховного суда Российской Федерации №309-КГ14-7189 от 23.01.2015 года.

Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

По имеющимся в деле документам, судом установлено, что истец в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости обратился 01.07.2014 года, а решение по арбитражному делу №А32-22729/2014, которым рассмотрен данный иск общества и принято и вступило в законную силу уже после 22.07.2014 года, что с учётом нормативных предписаний статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ) свидетельствует о наличии правовых оснований для применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 в размере 82 953 000 рублей для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для целей исчисления арендной платы), начиная с 01 января 2014 года.

Установленная решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 года по делу №А32-22729/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 в размере 82 953 000 рублей подлежит применению при расчете размера арендной платы начиная с 01.01.2014.

Доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для иного вывода в отношении даты, с которой подлежит применению кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная в судебном порядке, по материалам дела не установлено и ответчиком не представлено.

При установленных обстоятельствах, размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20 по договору от 29.03.2013 года №4900008770 с 01.01.2014 года составляет 829 530 рублей исходя из следующего расчета: 82 953 000 (кадастровая стоимость земельного участка) х 1 % (двукратная ставка земельного налога).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части (статья 180 ГК РФ).

Поскольку включение в приложение к договору аренды земельного участка от 29 марта 2013 года №4900008770 «Расчет арендной платы за земельный участок» дополнительным соглашением от 01.09.2015 к указанному договору условия о величине годовой арендной платы, рассчитанной по ставке 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, не соответствовало условиям нормативных правовых актов (постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 года №582, постановлению главы города Сочи от 30.06.2009 года №210), а указание даты применения новой кадастровой стоимости – 04.08.2015 – не соответствовало упомянутым положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приложение к договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы за земельный участок» в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 к договору аренды от 29.03.2013 №4900008770 следует признать недействительным в части установления ставки арендной платы в 2% от кадастровой стоимости и даты применения кадастровой стоимости 82 953 000 рублей с 04.08.2015.

Суд считает необходимым не только изложить в правильной редакции приложение к договору аренды земельного участка, определяющее размер арендной платы, но и констатировать в данном решении недействительность указанного приложения в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 в части указания ставки арендной платы 2% от кадастровой стоимости и даты применения кадастровой стоимости земельного участка – 04.08.2015, в целях нивелировать возможные отрицательные имущественные последствия применения оспариваемых обществом сведений о ставке арендной платы и о дате начала действия измененной решением арбитражного суда кадастровой стоимости.

Внесение изменений в действующий договор аренды в данном случае обусловлено правомерным стремлением истца по установлению законного размера арендной платы, соответствующего нормативным правовым актам (постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 года №582, постановлению главы города Сочи от 30.06.2009 года №210), устанавливающим размер арендной платы за спорный земельный участок.

Следовательно, исполнение спорного договора без изменения его условий в данном конкретном случае, повлечет для истца ущерб в виде необходимости уплаты им арендных платежей в необоснованно завышенном размере.

Арбитражный суд считает необходимым отметить, что тот факт, что истец может защищать свои права по поводу действительного (законного) размера арендной платы в судебных спорах с ответчиком (по иску арендатора к арендодателю о взыскании задолженности по арендной платы) со ссылкой на нормативный характер изменения арендной платы, не является правовым препятствием для ограничения истца в реализации права на внесение (в судебном порядке) изменений в действующий договор аренды, обусловленных изменениями законодательства (правовая позиция по данному вопросу высказана Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлениях от 25.10.2016 года по делу №А53-15872/2016, от 26.12.2014 года по делу №А53-9218/2014).

Истец имеет самостоятельный, защищаемый законом интерес в стабилизации арендных правоотношений с ответчиком путем включения в договор следующего из закона, однако оспариваемого условия (правовая позиция по данному вопросу высказана Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 27.08.2015 по делу №А53-18657/2014).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указал, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Одновременное совмещение истцом в одном иске требований о признании недействительными тех условий договора, которые не соответствуют закону (иным нормативным правовым актам), и требований о внесении изменений в договор, не противоречит правовой природе рассматриваемых договорных правоотношений и направлено на приведение оспариваемых условий договора в соответствие с требованиями действующего законодательства, чем обеспечивается как соблюдение принципа нормативного изменения размера арендной платы, так и соблюдение принципа правовой определённости и стабильности арендных отношений между сторонами договора.

В результате уточнения иска обществом заявлены требования о признании недействительным установленного приложением к договору в редакции дополнительного соглашения порядка расчета размера арендной платы и о внесении изменений в приложение к договору аренды земельного участка в целях изложения его в редакции, соответствующей нормативному регулированию.

По сути, это единое требование, направленное на приведение договорного условия о порядке определения размера арендной платы в соответствие с нормативным регулированием.

Приложение к договору аренды «Расчет размера арендной платы» и дополнительное соглашение к договору аренды от 01.09.2015 являются частью одной сделки – договора аренды земельного участка.

Дополнительное соглашение от 01.09.2015 как направленное на изменение размера арендной платы не может существовать отдельно от договора аренды и рассматриваться как самостоятельная сделка, оно является изложением приложения к договору аренды о расчете размера арендной платы в новой редакции, в связи с чем, суд не находит необходимым констатировать в резолютивной части решения недействительность также пункта 1 дополнительного соглашения от 01.09.2015, поскольку оно является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, а пункт 1 дополнительного соглашения от 01.09.2015 – новой редакцией приложения к договору, определяющего размер годовой арендной платы.

Суд рассматривает первое и второе исковые требования (в соответствии с ходатайством от 22.05.2017 об уточнении исковых требований) как направленные в совокупности на признание недействительным приложения к договору аренды, определяющего размер арендной платы, в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015, при этом отдельного оспаривания также и дополнительного соглашения от 01.09.2015 как самостоятельной сделки не требуется.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению (с учетом отказа истца от части требований и уточнения оставшихся требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство об уточнении исковых требований от 22.05.2017 удовлетворить.

Принять отказ от требования о внесении изменений в дополнительное соглашение от 01.09.2015 года к договору от 29.03.2013 года №4900008770. Производство по настоящему делу в части данного требования прекратить.

Признать недействительным приложение «Расчет арендной платы за земельный участок» к договору от 29.03.2013 №4900008770 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 года в части установления ставки арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка и определения начальной даты (04.08.2015) применения кадастровой стоимости земельного участка в размере 82 953 000 рублей.

Изложить приложение «Расчет арендной платы за земельный участок» к договору от 29.03.2013 №4900008770 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:20 в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:20, площадью 9 000 квадратных метров, видом разрешенного использования: «здания и сооружения базы», расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, улица Горького 89, составляет с 01 января 2014 года 829 530 рублей исходя из следующего расчета: 82 953 000 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1 % (двукратная ставка земельного налога)».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить закрытому акционерному обществу «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 12 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.Л. Назыков