Решение от 12 июля 2017 г. по делу № А72-4424/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А72-4424/2017
13 июля 2017 года
г.Ульяновск


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи М.В. Страдымовой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Л.А.Присадковой,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 306732801200086, ИНН <***>)

к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа по предоставлению преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального недвижимого имущества по договору аренды №8988 от 30.08.2011, выраженного в письме УМС Администрации города Ульяновска №2595-04 от 27.02.2017,

обязании предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества по договору аренды №8988 от 30.08.2011 – нежилых помещений общей площадью 109,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>,

при участии:

от заявителя – ФИО2, паспорт, доверенность от 06.01.2016;

без участия иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Ульяновской области: http://ulyanovsk.arbitr.ru,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (далее – УМС) о признании незаконным отказа по предоставлению преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального недвижимого имущества по договору аренды №8988 от 30.08.2011, выраженного в письме УМС Администрации города Ульяновска №2595-04 от 27.02.2017, обязании предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества по договору аренды №8988 от 30.08.2011 – нежилых помещений общей площадью 109,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Определением от 07.04.2017 судом принято заявление к производству суда.

Определением от 29.06.2017 суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрацию города Ульяновска.

В судебном заседании представители заявителя настаивали на заявленных требованиях.

Спор в судебном заседании рассматривается в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения от 30.08.2011 №8988. Согласно данному договору Предприниматель арендовал нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с целевым назначением для использования под склад, общей площадью 98,17 кв. м. Срок указанного договора – с 30.08.2011 по 29.08.2021 (пункт 1.2 договора). Согласно акта приема-передачи помещения от 30.08.2011 указанное недвижимое имущество было передано (общая площадь помещения 98,17 кв.м.. помещения 81-86, часть помещения №79 площадью 14.,37 кв.м. в здании лит. А3).

Дополнительным соглашением от 17.11.2014 в указанный выше договор аренды стороны внесли изменения. Размер общей площадью указан 104,10 кв.м.: вместо слов "…Общая площадь помещения составляет 98,17 кв.м.", читать "…Общая площадь помещения составляет 104,1 кв.м., и состоит из:

-объекта недвижимости площадью 211 кв.м., арендуемая площадь 104,1 кв.м. (1 этаж, часть помещения №86)…"

Дополнительным соглашением от 05.10.2016, от 21.11.2016 в договор аренды от 30.08.2011 №8988 были внесены изменения в части арендуемой площади нежилого помещения. Площадь арендуемых помещений составила 109,6 кв.м.: вместо слов "…общая площадь помещения составляет 104,1 кв.м…." читать "…общая площадь помещения составляет 109,6 кв.м. и состоит из:

-помещение №91 площадью 78,28 кв.м., 1 этаж.

-помещение №92 площадью 16,13 кв.м., 1 этаж.

-помещение №93 площадью 10,66 кв.м., 1 этаж.

-помещение №94 площадью 4,48 кв.м., 1 этаж…"

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, договор аренды муниципального нежилого помещения (с дополнительным соглашением от 17.11.2014, с дополнительным соглашением от 05.10.2016, с дополнительным соглашением от 21.11.2016) от 30.08.2011 №8988 зарегистрирован в ЕГРП.

ИП ФИО1 обратился в УМС Администрации г.Ульяновска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 30.08.2011 №8988 муниципального имущества общей площадью 109,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, 01.02.2017.

УМС Администрации г.Ульяновска письмом от 27.02.2017 №2595-04 отказало в передаче в собственность арендуемого нежилого помещения. В качестве основания для отказа в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в данном письме указано, что в соответствии с договором аренды у заявителя имеется преимущественное право выкупа на помещения площадью 98,17 кв. м (находятся в аренде более двух лет на 01.07.2015), но в результате самовольной перепланировки объект аренды имеет большую площадь – 109,6 кв.м., которая на 11,43 кв.м. превышает площадь, на которую арендатор имеет право преимущественного приобретения.

Заявитель, полагая, что данный отказ ответчика противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) и нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Ответчик требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, мотивируя тем, что по договору аренды от 30.08.2011 №8988 заявитель арендовал помещения площадью 98,17 кв. м, изменения площади арендуемого помещения внесены дополнительными соглашениями от 17.11.2014, 05.10.2016 и 21.11.2016 к указанному договору аренды, соответственно, находятся в аренде менее двух лет по состоянию на 01.07.2015.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу приведенной нормы для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

Заявитель с учетом положений статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" является субъектом малого предпринимательства, что ответчиком не оспаривается.

Как усматривается из материалов дела, предприниматель с 30.08.2011 арендует нежилое помещение по адресу: <...>, с целевым назначением для использования под склад, общей площадью 98,17 кв. м..

Дополнительным соглашением от 17.11.2014 в указанный выше договор аренды стороны внесли изменения. Размер общей площадью указан 104,10 кв.м.: вместо слов "…Общая площадь помещения составляет 98,17 кв.м.", читать "…Общая площадь помещения составляет 104,1 кв.м., и состоит из:

-объекта недвижимости площадью 211 кв.м., арендуемая площадь 104,1 кв.м. (1 этаж, часть помещения №86)…"

Дополнительным соглашением от 05.10.2016, 21.11.2016 в договор аренды от 30.08.2011 №8988 были внесены изменения в части арендуемой площади нежилого помещения. Площадь арендуемых помещений составила 109,6 кв.м.: вместо слов "…общая площадь помещения составляет 104,1 кв.м…." читать "…общая площадь помещения составляет 109,6 кв.м.

При рассмотрении дела судом установлено, что на момент обращения Предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения все условия, установленные статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, им соблюдены. Сторонами не оспаривается, что в арендуемом нежилом помещении была проведена самовольная перепланировка.

Арендованное помещение находится в фактическом непрерывном владении в течение двух и более лет до 01.07.2015. Фактическое использование помещений сторонами не оспаривается. Доказательств тому, что имущество выбывало из фактического владения и пользования предпринимателя, в материалах дела не имеется. Сведений о наличии задолженности по арендной плате на момент обращения Предпринимателя в УМС Администрации г.Ульяновска по указанному договору сторонами не представлено.

Таким образом, судом установлено, что Предприниматель непрерывно владел в течение двух и более лет до 01.07.2015 нежилыми помещениями, находящимися по указанному адресу, согласно договора аренды помещения от 30.08.2011 №8988 и дополнительных соглашений от 17.11.2014, 05.10.2016 и 21.11.2016 к указанному договору аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости договор аренды муниципального нежилого помещения (с дополнительным соглашением от 17.11.2014, с дополнительным соглашением от 05.10.2016, с дополнительным соглашением от 21.11.2016) от 30.08.2011 №8988 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

Согласно правовой позиции Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенной в рамках дела N А56-9222/2012, Арбитражного суда Северо-Западного округа в рамках дела №А56-20775/2015 отказ уполномоченного органа в выкупе нежилого помещения арендатором на основании довода о наличии незаконной перепланировки является недействительным, поскольку данное основание для отказа противоречит требованиям Закона N 159-ФЗ.

Спорное помещение является собственностью муниципального образования "город Ульяновск". Изменение технических характеристик помещения, арендовавшегося Предпринимателем в результате перепланировки, проведенной в период аренды, не свидетельствует о несоблюдении условия о непрерывном в течение более двух лет владении и пользовании недвижимым имуществом и не может служить основанием для отказа в предоставлении арендатору преимущественного права на приобретение в собственность помещения с характеристиками, существующими на момент обращения в УМС Администрации г.Ульяновска.

С учетом вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что заявителю неправомерно отказано в предоставлении преимущественного права на выкуп помещения площадью 109,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в связи с чем заявленные Предпринимателем требования подлежат удовлетворению.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (уполномоченные органы) обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд обязывает Администрацию города Ульяновска совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества общей площадью 109,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, направить проект решения об условиях приватизации указанных нежилых помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи помещения с кадастровым номером 73:24:021001:10212 общей площадью 109,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Выводы суда соответствуют судебной практике (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 26.05.2015 N Ф06-23429/2015, ФАС Поволжского округа от 17.11.2011 по делу N А12-1089/2011).

Правомерность рассмотрения аналогичных споров в рамках главы 24 АПК РФ также подтверждена судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2016 N 305-ЭС16-5064 по делу N А41-19329/15).

Судебные расходы относятся на Администрацию города Ульяновска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска по предоставлению индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального недвижимого имущества по договору аренды №8988 от 30.08.2011, выраженного в письме Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска №2595-04 от 27.02.2017.

Обязать Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска совершить действия, предусмотренные п. 3 ч. 3 ст. 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008, а именно: предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества по договору аренды №8988 от 30.08.2011 – нежилых помещений общей площадью 109,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Взыскать с Администрации города Ульяновска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке, установленном статьей 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Судья М.В. Страдымова