Решение от 6 мая 2024 г. по делу № А37-532/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А37-532/2024
г. Магадан
06 мая 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25.04.2024.

Решение в полном объеме изготовлено 06.05.2024.

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Адаркиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Султановой Т.П., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению и.о. прокурора Магаданской области (прокуратура Магаданской области – ОГРН <***>, ИНН <***>) в защиту интересов публично-правового образования – муниципального образования «Тенькинский муниципальный округ» в лице администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к управлению имущественных и земельных отношений администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным абзац 1 пункта 4.1 договора аренды земельного участка от 24.05.2022 № 2015,

при участии в судебном заседании:

при участии представителей:

от истца – ФИО2, помощник прокурора, представитель, доверенность от 23.01.2024 № 8-19-2024/321, служебное удостоверение.

от ответчиков – не явились.

УСТАНОВИЛ:

Истец, и.о. прокурора Магаданской области (далее – истец, прокурор), обратился в Арбитражный суд Магаданской области в защиту интересов публично-правового образования – муниципального образования «Тенькинский муниципальный округ» в лице администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области, с исковым заявлением к ответчикам, управлению имущественных и земельных отношений администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1), о признании недействительным абзац 1 пункта 4.1 договора аренды земельного участка от 24.05.2022 № 2015 с кадастровым номером 49:06:000001:2256, расположенного по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, с. Кулу, общей площадью 792811 м2, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Согласно абзацу 1 пункта 4.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в порядке и по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В этой связи, по смыслу приведенных норм, досрочное расторжение договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

В нарушение вышеуказанных требований земельного законодательства в абзаце 1 пункта 4.1 договора аренды от 24.05.2022 закреплено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды земельного участка в случае нарушения арендатором условий договора при условии направления арендатору не менее чем за 30 дней уведомления о намерении расторжения договора аренды с указанием причин расторжения.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, также ссылался на сложившуюся судебную практику.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания ответчик извещен надлежащим образом. В материалы дела от ответчика поступил письменный отзыв, согласно которому исковые требования ответчиком не признаются в полном объеме. В обоснование своих доводов ответчик указал на то, что ссылка на расторжение договоров аренды земель заключенных на срок более пяти лет только по решению суда прямо описана в условиях абзаца 1 пункта 4.1 договора аренды земель, согласно которому арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в порядке и по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Статьей 619 ГК РФ, на которую ссылается данный пункт договора, прописано условие расторжения по требованию арендодателя, по которому договор аренды земель может быть досрочно расторгнут судом по указанным в норме основаниям.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Абзацем 3 статьи 619 ГК РФ закреплена обязанность арендодателя требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что также отражено в абзаце 1 пункта 4.1 договора аренды земель.

Также пунктом 6.1 договора аренды земель прописано, в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору, другая сторона направляет письменное уведомление, в котором будут изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения. В случае не устранения нарушения в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения уведомления о нем, соответствующая сторона имеет право на защиту нарушенных прав в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного ответчик полагает, что абзац 1 пункта 4.1 договора соответствует федеральному законодательству РФ и не дает права арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор без решения суда, в связи с чем в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Выслушав представителя истца, установив фактические обстоятельства, исследовав и оценив доказательства с учетом норм материального и процессуального права, суд приходит к следующему выводу.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов РФ, доля участия муниципальных образований (пункт 1 статьи 52 АПК РФ).

По смыслу приведенной нормы права требовать признания сделок недействительными, предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском в суд является защита публичных интересов и интересов муниципального образования, поскольку включение в текст договора оспариваемых условия не соответствует принципам добросовестности ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов.

Прокурор в данном случае действует в защиту законности и в интересах муниципального образования, поскольку договор был заключен именно при решении вопросов местного значения, то есть вопросов непосредственно обеспечения жизнедеятельности муниципального образования.

В связи с этим предъявление иска о признании недействительным части договора, не соответствующего нормам закона, направлено на защиту тех интересов муниципального образования, которые основаны на законе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, императивными нормами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из материалов дела, 24.05.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Тенькинского городского округа Магаданской области и ИП ФИО1 на основании распоряжения КУМИ от 24.05.2022 № 231 заключен договор аренды земель для сельскохозяйственных нужд № 2015, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с 15.05.2022 по 31.12.2070 земельный участок, площадью 792811 кв.м, категория земель –земли сельскохозяйственного использования, кадастровый номер: 49:06:000001:2256, местонахождение участка: Магаданская область, Тенькинский район, около с. Кулу (далее - договор аренды).

Согласно абзацу 1 пункта 4.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в порядке и по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По правилам статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно положениями статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. На основании пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правило, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет.

При этом указанная норма является императивной, в связи с чем договором аренды не могут быть установлены другие основания и порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ направлены на защиту от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно в судебном порядке (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном случае предметом спорного договора аренды от 24.05.2022 выступает земельный участок. При этом из пункта 1.1 договора следует, что он заключен на срок с 15.05.2022 по 31.12.2070, т.е. на срок более 5 лет.

Следовательно, к спорным отношениям подлежит применению правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в части невозможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения такого договора во внесудебном порядке только по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

В статье 619 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Исследовав и оценив условия договора на предоставление земельного участка в аренду от 24.05.2022 № 2015 по правилам статьи 431 ГК РФ, суд пришел к выводу, что условия договора, изложенные в абзаце 1 пункта 4.1 в их совокупности и взаимосвязи направлены на одностороннее прекращение договора аренды по основаниям, изложенным статьей 619 ГК РФ, что противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, что также недопустимо расширяет положения статьи 450 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 168 ГРФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Довод администрации о том, что в спорных пунктах договора установлены основания для принятия арендодателем решения о досрочном расторжении договора, которое в дальнейшем реализуется посредством направления соответствующего уведомления (письма) в адрес арендатора в целях досудебного урегулирования спора, судом не может быть принят во внимание, поскольку как указано было выше, исходя из буквального прочтения абзаца 1 пункта 4.1 спорного договора установлено право арендодателя на одностороннее прекращение договора по основаниям, изложенным статьей 619 ГК РФ, без учета пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Таким образом, положения абзаца 1 пункта 4.1 договора аренды земель для сельскохозяйственных нужд от 24.05.2022 № 2015 является недействительными в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

На основании изложенного, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180 - 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования и.о. прокурора Магаданской области Максимова И.Н. удовлетворить.

2. Признать недействительным абзац 1 пункта 4.1 договора аренды земель для сельскохозяйственных нужд от 24.05.2022 № 2015, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Тенькинского городского округа Магаданской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 – главой крестьянско-фермерского хозяйства (ИНН <***>).

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его изготовления в полном объёме в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд. В кассационном порядке может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок со дня вступления в силу настоящего решения при условии его обжалования в апелляционном порядке. Жалобы подаются через Арбитражный суд Магаданской области.

4. Решение выполнено в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены или вручены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд. Исполнительный лист выдаётся по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.


Судья Е.А. Адаркина