Решение от 13 марта 2019 г. по делу № А19-8895/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-8895/2017

13.03.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05.03.2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13.03.2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Дягилевой И.П. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куркутовой Е.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКЛАД-ЗАПАД" (ОГРН <***>, ИНН <***>; 664032, <...>, 4)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>)

третье лицо - КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>).

об обязании произвести перерасчет арендной платы,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – доверенность от 22.01.2018, паспорт,

от ответчика – ФИО2 – доверенность от 15.01.2019г., паспорт,

от третьего лица – ФИО3 № 505-70-3549/19 от 05.03.2019г., удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКЛАД-ЗАПАД" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА об обязании произвести перерасчет арендной платы за 2016 год и 2017 год, исходя из фактического назначения земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 и периодов его использования, а именно:

- за период с 01.01.2016 по 26.05.2016 произвести перерасчет арендной платы, исходя из назначения земель "Объекты торгового назначения з/у других объектов торговли";

- за период с 27.05.2016 по 31.12.2017 произвести перерасчет арендной платы, исходя из назначения земель "Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками".

В обоснование заявленного иска ООО «СКЛАД-ЗАПАД» указало на необходимость произведения перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка №5372 от 24.02.2015, в связи с изменением вида разрешенного использования арендованного земельного участка.

Определением от 18.09.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА.

Истец, неоднократно уточняя исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в окончательном варианте просил суд произвести перерасчет стоимости арендной платы за 2016 года и 2017 год, в связи с принятием решения Думой города Иркутска от 27.05.2016 путем изменения условий договора аренды от 24.02.2015 года №5372 и исходя из фактического назначения земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 и периодов его использования, а именно за период с 27.05.2016 года по 05.03.2017 произвести перерасчет арендной платы по расчетам, указанным в таблице №1 (расчет арендной платы на 2016 год) за период с 27.05.2016 по 31.12.2016 – 2 628 164 руб. 25 коп.; в таблице №2 (расчет арендной платы на 2017 год) за период с 01.01.2017 по 05.03.2017 - 813 248 руб.; в таблица №3 (расчет арендной платы на 2017 год) за период с 01.01.2016 по 26.05.2016 - 8 371 873 руб. 44 коп. Уточнение принято судом.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.02.2018, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018 года, в удовлетворении исковых требований отказано. С администрации города Иркутска в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Склад-Запад" взысканы расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.09.2018г. решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.02.2018, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018 по делу №А19-8895/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Отменяя решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.02.2018, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018 по делу №А19-8895/2017, суд кассационной инстанции указал на необходимость выяснения судом первой инстанции вопроса о наличии юридической возможности у ООО "Склад-Запад" использовать земельный участок с кадастровым номером 38:36:000008:6899 по назначению, указанному в договоре, после принятия решения Думы города Иркутска от 27.05.2016 N 006-20-220359/6. Кроме того, суд кассационной инстанции указал на необходимость оценки вопроса возможности размещения объектов торгового назначения на спорном земельном участке с учетом описания соответствующего вида разрешенного использования в Правилах землепользования и застройки части территории г. Иркутска, а также действий администрации и иных органов местного самоуправления, связанных с принятием решения Думы города Иркутска от 27.05.2016 N 006-20-220359/6 и внесением изменений в Правила землепользования и застройки г. Иркутска, на предмет исполнения ими требования, предусмотренного частью 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости».

При новом рассмотрении дела истец поддержал уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования, заявленные при первоначальном рассмотрении дела.

Администрация г.Иркутска в отзыве и дополнениях к нему исковые требования не признала, указав, что в ответ на обращения истца с заявлениями о необходимости произведения перерасчета арендной платы Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска 15.03.2017 были направлены дополнительные соглашения с приложением расчетов арендной платы за период с 01.01.2016 по 07.11.2016 (назначение земельного участка: объекты торгового назначения); на период с 08.11.2016 по 31.12.2016 (назначение земельного участка: леса, луга, заболоченные территории, благоустройство); на период с 01.01.2017 по 05.03.2017 (назначение земельного участка: леса, луга, заболоченные территории, благоустройство); на период с 06.03.2017 по 31.12.2017 (назначение земельного участка: обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками). Однако, как указал ответчик, подписан лишь расчет арендной платы на период с 06.03.2017 по 31.12.2017 (назначение земельного участка: обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками) на сумму арендной платы за указанный период – 3 392 089 руб. 06 коп, тогда как остальные дополнительные соглашения истцом не подписаны.

Третье лицо в письменных пояснениях и дополнительных пояснениях на заявленные требования поддержало правовую позицию администрации города Иркутска, указав на правильность расчетов арендной платы, произведенных в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, исходя из кадастровой стоимости земельного участка по видам разрешенного использования, установленными в соответствующие периоды. Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска полагает, что внесение изменений в Правила землепользования и застройки части территории города Иркутска, с учетом положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, не повлияло на возможность арендатора использовать земельный участок с кадастровым номером 38:36:000008:6899, арендуемый ООО «Склад-Запад» по договору аренды № 5372 под размещение объектов торгового назначения, а именно некапитальных торговых объектов. Кроме того, по мнению третьего лица, исполнение либо не исполнение администрацией требований, предусмотренных частью 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не имеет правового значения в данном случае, поскольку внесение изменений в кадастровый учет объекта недвижимости осуществляется при поступлении заявления заинтересованного лица на основании необходимых документов, которыми в частности, являются правила землепользования и застройки (часть 5 статьи 16 Федерального закона № 221-ФЗ).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, ссылаясь на несогласие с произведенными ответчиком расчетами арендной платы, за исключением расчета за период с 06.03.2017 по 31.12.2017, а также на изменение 27.05.2016 решением Думы города Иркутска «О внесении изменений в решение Думы города Иркутска от 29.04.2013 №005-20-460771/3 «Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска» территориальной зоны, в которой ранее находился земельный участок, переданный по договору аренды, на зону природных территорий РЗ-501, предусматривающую единственный вид разрешенного использования – «леса, луга, заболоченные территории», указал, что с момента вступления указанного нормативного правового акта в законную силу, а именно с 27.05.2016, арендная плата подлежит начислению исходя из вида разрешенного использования земельного участка - «леса, луга, заболоченные территории», в связи с чем, по мнению истца, за период с 27.05.2016 по 29.12.2016 подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 0,38 руб. за 1 кв.м., а также, что при расчете арендной платы за все спорные периоды подлежит применению коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельных участков (Ку), равный 0,5, ввиду невозможности использования земельного участка по причинам, не зависящим от арендатора, поскольку, как считает истец, с учетом расположения спорного земельного участка в рекреационной территориальной зоне, использование земельного участка по целевому назначению, определенному условиями договора аренды - объекты торгового назначения, является невозможным, так как договор аренды земельного участка №5372 от 24.02.2015г. был заключен с целью размещения объекта капитального строения.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что расчеты арендной платы произведены в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, исходя из кадастровой стоимости земельного участка по видам разрешенного использования, установленными в соответствующие периоды, сославшись на направленное в адрес истца дополнительное соглашение (С) от 19.02.2018г. №010-67-019/8 к договору аренды №5372 от 24.02.2015г., согласно которому истцу предлагалось определить следующие цели использования земельного участка: а) с 08.11.2016 по 29.12.2016 - леса, луга заболоченные территории и прочие природные территории; б) с 30.12.2016 по 05.03.2017 – отдых (рекреация); в) с 06.03.2017 – обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками, а также подписать соответствующие расчеты арендной платы за период с 01.01.2016 по 07.11.2016 (назначение земельного участка: объекты торгового назначения) в сумме 17 768 873 руб. 62 коп.; за период с 08.11.2016 по 29.12.2016 (назначение земельного участка: леса, луга, заболоченные территории и прочие природные территории) в сумме 1 249 014 руб. 42 коп.; за период с 30.12.2016 по 31.12.2016 (назначение земельного участка: отдых (рекреация)) в сумме 11 883 руб. 34 коп.; за период с 01.01.2017 по 05.03.2017 (назначение земельного участка: отдых (рекреация) в сумме 402 343 руб. 98 коп.; за период с 06.03.2017 по 31.12.2017 (назначение земельного участка: обустройства мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками, з/у детско-юношеских спортивных школ, теннисных кортов, катков, ледовых городков, тиров, школ служебного собаководства) в сумме 3 392 089 руб. 06 коп.; за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 (назначение земельного участка: обустройства мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками, з/у детско-юношеских спортивных школ, теннисных кортов, катков, ледовых городков, тиров, школ служебного собаководства) в сумме 4 277 181 руб. 11 коп.

Возражая в отношении доводов истца о невозможности использования земельного участка по назначению, определенному в договоре аренды, ссылаясь на положения статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Решение Думы г.Иркутска от 23.11.2012 №005-20-400654/2 «Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска», представитель ответчика указал, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют видам разрешенного использования, установленным настоящими Правилами, могут использоваться без установленного срока привидения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В связи с чем, считает ответчик, оснований для применения коэффициента к арендной плате, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку), равного 0,5, не имеется, ввиду отсутствия доказательств невозможности использования земельного участка арендатором в соответствии с целевым назначением, определенным в договоре аренды. Кроме того, как отметил представитель ответчика, целью предоставления земельного участка ответчику по договору аренды земельного участка №5372 от 24.02.2015г. являлось размещение объектов торгового назначения, а не строительство объектов, как утверждает истец, доказательством чего является факт заключения указанного договора без соблюдения процедуры торгов, которая требуются в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ в случаях предоставления земельного участка под строительство.

Представитель третьего лица в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал правовую позицию, изложенную ответчиком, суду пояснил, что поскольку договор аренды заключен 24.02.2015, в период действия Земельного кодекса РФ в редакции от 29.12.2014, то предоставление земельного участка под строительство возможно было только на торгах. Факт заключения договора без проведения торгов подтверждает то обстоятельство, что целью предоставления земельного участка было размещение объектов торгового назначения, как указано в договоре, без строительства указанных объектов, как утверждает истец. Пункт же 2.2.2 договора, по мнению представителя третьего лица, в случае толкования его с позиций истца, не соответствует требованиям закона в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, однако недействительность части сделки согласно статье 180 ГК РФ не влечет недействительности прочих ее частей.

Принимая во внимание указания Арбитражного суда Восточно - Сибирского округа, при новом рассмотрении дела Арбитражный суд Иркутской области Иркутской области, выслушав представителей сторон, с учетом всех представленных в дело доказательств, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 24.02.2015г. между администрацией города Иркутска (арендодателем) и ООО «СКЛАД-ЗАПАД» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №5372, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, г.Иркутск, кадастровый номер 38:36:000008:6899, площадью 135053 кв.м., из земель населенных пунктов.

Пунктом 1.6 договора определена цель использования земельного участка: объекты торгового назначения.

Согласно пункту 1.7 договора срок его действия установлен с 18.02.2015 по 26.07.2022.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 31.03.2015г. Управлением Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 18.02.2015г.

В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование объектом арендатор оплачивает арендную плату.

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение №1).

В подписанном сторонами расчете арендной платы на 2015 год, произведенном исходя из назначения земельного участка – объекты торгового назначения; кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка по видам функционального использования в размере 6541 руб. 25 коп., определенной в соответствии с результатом государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области, утвержденным Постановлением Правительства Иркутской области от 05.05.2014 №239-пп; процента к кадастровой стоимости земельного участка – 5 и коэффициента к базовому размеру арендной платы за 1 кв.м. – 1,0670 (Кк=1; Ку=1; Ка= 1.067), определенными в соответствии с Порядком определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденным постановлением мэра г.Иркутска от 09.02.2009 №031-06-340/9, постановлением администрации города Иркутска от 30.12.2014 №031-06-1600/14, а также площади земельного участка – 135053 кв.м., сторонами согласован размер арендной платы за период с 18.02.2015 по 31.12.2015 в сумме 40 932 267 руб. 63 коп.

Между тем, 27.05.2016 Решением Думы г.Иркутска «О внесении изменений в решение Думы г.Иркутска от 29.04.2013 №005-20-460771/3 «Об утверждении правил землепользования и застройки части территории г.Иркутска» в Правила землепользования и застройки г. Иркутска внесены изменения, в связи с чем, изменена территориальная зона, в которой находится земельный участок, переданный по договору аренды, на зону природных территорий РЗ-501. В связи с чем, 27.09.2016г. ООО «СКЛАД-ЗАПАД» обратилось в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области» с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 38:36:000008:6899, в связи с изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусмотренный зонированием территории, - зона рекреации.

На основании вышеуказанного заявления истца 08.11.2016 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 на «леса, луга, заболоченные территории, благоустройство».

Как следует из письма от 10.11.2016, в связи изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 – «леса, луга, заболоченные территории, благоустройство», истец обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска с просьбой произвести перерасчет арендной платы по договору №5372 от 24.02.2015 с 1 января 2016 года.

15.03.2017 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска в адрес истца были направлены дополнительные соглашения (А), (Б) к договору аренды №5372 от 24.02.2015, с приложением расчетов арендной платы за период с 01.01.2016 по 07.11.2016 (назначение земельного участка: объекты торгового назначения); на период с 08.11.2016 по 31.12.2016 (назначение земельного участка: леса, луга, заболоченные территории, благоустройство); на период с 01.01.2017 по 05.03.2017 (назначение земельного участка: леса, луга, заболоченные территории, благоустройство); на период с 06.03.2017 по 31.12.2017 (назначение земельного участка: обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками).

Вместе с тем, как следует из представленных в материалы дела документов, а также пояснений истца и не оспаривается ответчиком, 16.12.2016 распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска №504-02-1331/16 «О выборе основного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899» арендодателем был выбран основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 – «отдых (рекреация)». В связи с чем, 30.12.2016 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

28.02.2017 распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска № 504-02-163/17 «О внесении изменения в распоряжение заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска от 16.12.2016 №504-02-1331/16» были внесены дополнения в распоряжение «О выборе основного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899», а именно пункт 1 распоряжения после слов «Отдых (рекреация)» дополнен словами: «описание вида разрешенного использования земельного участка: обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками», в связи с чем, 06.03.2017 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками».

11.04.2017 истец вновь обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска с письмами о принятии мер к перерасчету стоимости арендной платы за 2016 год и 2017 год, исходя из фактического назначения земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899.

Не согласившись с полученными от ответчика расчетами арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая указания суда кассационной инстанции, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.

Как следует из уточненных исковых требований, предметом рассматриваемого иска является требование истца произвести перерасчет размера арендной платы за 2016 года и 2017 год в связи с принятием решения Думой города Иркутска от 27.05.2016 путем изменения условий договора аренды от 24.02.2015 года №5372 и исходя из фактического назначения земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 и периодов его использования.

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически истец просит изменить условия договора, касающиеся определения размера арендной платы путем произведения его перерасчета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При рассмотрении дела судом было установлено, что ответчиком направлено истцу соглашение об изменении условий договора и, более того, сторонами подписан расчет арендной платы к договору аренды №5372 от 24.02.2015г. за период с 06.03.2017 по 31.12.2017 в сумме 3 392 089 руб. 06 коп., исходя из назначения земельного участка – обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками; кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка по видам функционального использования в размере 5 055 руб. 13 коп., определенной в соответствии с результатом государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области, утвержденным Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 №517-пп; процента к кадастровой стоимости земельного участка – 0,5, коэффициента к базовому размеру арендной платы за 1 кв.м. – 1,2050 (Кк=1; Ку=1; Ка= 1.205), установленных в соответствии с Порядком определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденным постановлением администрации г.Иркутска от 21.07.2015 №031-06-697/5, постановлением администрации города Иркутска от 28.12.2016 №031-06-1183/6, а также площади земельного участка – 135053 кв.м. Кроме того, ответчиком в адрес истца направлено, а также представлено в материалы дела дополнительное соглашение (С) от 19.02.2018г. №010-67-019/8 к договору аренды №5372 от 24.02.2015г., согласно которому арендодатель предлагает арендатору изменить условия договора, изложенные в пункте 1.6 договора, определяющего цель использования земельного участка. Так, в частности ответчик предлагает истцу определить следующие цели использования земельного участка: а) с 08.11.2016 по 29.12.2016 - леса, луга заболоченные территории и прочие природные территории; б) с 30.12.2016 по 05.03.2017 – отдых (рекреация); в) с 06.03.2017 – обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками, приложив истцу для подписания произведенные расчеты арендной платы, с у четом вышеназванных периодов и соответствующих видов разрешенного использования земельного участка. Таким образом, применительно к требованиям вышеназванной нормы права ответчик согласен изменить условия договора в части размера арендной платы.

Между тем, истец, не соглашаясь с произведенными ответчиком к указанному дополнительному соглашению расчетами арендный платы, дополнительное соглашение не подписал, указав, что расчеты арендной платы произведены ответчиком в нарушение действующего законодательства, поскольку, по мнению истца, кадастровая стоимость, установленная исходя из вида разрешенного использования спорного земельного участка – леса, луга, заболоченные территории и прочие природные территории, подлежит применению с 27.05.2016г., а также, что в течении всех периодов, за которые ответчиком произведены расчеты арендной платы, подлежит применению коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельных участков (Ку) равный 0,5, ввиду невозможности использования земельного участка по причинам, не зависящим от арендатора.

Анализ представленных в материалы дела письменных обращений истца к ответчику и составленных ответчиком в ответ на указанные обращения дополнительных соглашений к договору аренды и расчетов арендной платы позволяет суду прийти к выводу о том, что в ответ на требование истца об изменении условий договора, касающихся расчета арендной платы путем произведения перерасчета платы, ответчиком составлены дополнительные соглашения о внесении изменений в договор аренды с приложением расчетов арендной платы, что свидетельствует об удовлетворении ответчиком требований истца как до обращения в суд с иском, так и после в части требования об обязании произвести перерасчет арендной платы.

Однако учитывая несогласие истца с произведенными ответчиком расчетами в части размера начисленных арендных платежей за период с 27.05.2016 по 05.03.2017г., судом проверены произведенные сторонами расчеты арендной платы за спорные периоды, в связи с чем суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не установлено этим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом местного самоуправления.

Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 11.03.2015 серии 38 АЕ №717054 следует и сторонами не оспаривается, что переданный в рамках спорного договора аренды земельный участок является собственностью муниципального образования г.Иркутск, в связи с чем арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указывалось выше, в подписанном сторонами расчете арендной платы на 2015 год, произведенном исходя из назначения земельного участка – объекты торгового назначения; кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка по видам функционального использования в размере 6541 руб. 25 коп., определенной в соответствии с результатом государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области, утвержденным Постановлением Правительства Иркутской области от 05.05.2014 №239-пп; процента к кадастровой стоимости земельного участка – 5, коэффициента к базовому размеру арендной платы за 1 кв.м. – 1,0670 (Кк=1; Ку=1; Ка= 1.067), определенными в соответствии с Порядком определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденным постановлением мэра г.Иркутска от 09.02.2009 №031-06-340/9, постановлением администрации города Иркутска от 30.12.2014 №031-06-1600/14, а также площади земельного участка – 135053 кв.м., сторонами согласован размер арендной платы за период с 18.02.2015 по 31.12.2015 в сумме 40 932 267 руб. 63 коп.

В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно. Арендная плата за использование земельного участка изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов местного самоуправления города Иркутска. Об изменении расчета арендной платы арендодатель также вправе уведомить арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу арендатора или его представителю). Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта в течение: 15 дней с момента получения расчета арендной платы под роспись уполномоченным лицом (арендатором или его представителем), или 30 дней с момента направления арендодателем расчета арендной платы заказным письмом с уведомлением. В случае если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора и возврате объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в договор с 01 января текущего года. В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

Постановлением администрации г.Иркутска от 21.07.2015 №031-06-697/5 утвержден порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска.

Согласно разделу II «Порядок определения размера арендной платы», арендная плата рассчитывается по следующей формуле:

Ап = S x Кс x Пк x Ка x Ку x Кк, где:

Ап - арендная плата, в рублях в год;

S - площадь земельного участка, кв.м;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по видам разрешенного использования, руб./кв.м (утверждается постановлением Правительства Иркутской области);

Пк - процент к кадастровой стоимости земельного участка (Приложение N 1 к настоящему Порядку);

Ка - коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год, утверждаемый ежегодно постановлением администрации города Иркутска, рассчитываемый как произведение коэффициента, учитывающего размер уровня инфляции в предшествующем календарном году и коэффициента, учитывающего изменение потребительских цен к предшествующему календарному году.

Коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции (Ка), на 2016 год рассчитывается как произведение коэффициента (Ка) к базовой ставке арендной платы на 2015 год и коэффициента, учитывающего изменение потребительских цен к предшествующему календарному году;

Ку - коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельного участка (Приложение N 2 к настоящему Порядку);

Кк - коэффициент, устанавливающий зависимость размера арендной платы за земельный участок от категории арендатора (Приложение N 3 к настоящему Порядку).

Таким образом, следует признать, что арендная плата рассчитывается исходя из площади земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка, по видам разрешенного использования, с применением соответствующих коэффициентов.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи (определения рыночной стоимости земельного участка).

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 4 Правил N 316).

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (п. 13 Правил N 316).

Порядок определения кадастровой стоимости в случае изменения вида разрешенного использования земельных участков регулируется Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 N 222.

В соответствии с п. 2.3.2 названных Методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

При этом кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (п. 2.6 Методических указаний).

Таким образом, исходя из положений указанных нормативных актов, определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешенного использования осуществляется непосредственно при проведении государственного учета изменения вида разрешенного использования.

Указанная правовая позиция соответствует выводам, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.06.2014 N 818/14, в котором указано, что учитывая принцип актуальности и непрерывности сведений государственного кадастра недвижимости, в случае изменения вида разрешенного использования во внесудебном порядке, кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования.

Так, в ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено и сторонами не оспаривается, что 08.11.2016, 30.12.2016 и 06.03.2017 в государственный кадастр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899, являющегося объектом договора аренды, заключенного сторонами, были внесены изменения в отношении вида разрешенного использования земельного участка, что, в свою очередь, повлекло изменение кадастровой стоимости земельного участка.

При этом изменение в отношении вида разрешенного использования земельного участка - «объекты торгового назначения» на вид разрешенного использования земельного участка - «леса, луга, заболоченные территории, благоустройство» произведено по заявлению истца, являющегося арендатором земельного участка, в связи с чем сведения в государственный кадастр недвижимости о новом виде разрешенного использования земельного участка внесены 08.11.2016г.

Далее изменение вида разрешенного использования земельного участка на «отдых (рекреация)» и на «обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками», а также внесение сведений о новом виде разрешенного использования земельного участка в государственный кадастр недвижимости осуществлено 30.12.2016 и 06.03.2017 по инициативе арендодателя в связи с принятием 16.12.2016 распоряжения заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска №504-02-1331/16 «О выборе основного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899», а также принятием 28.02.2017 распоряжения заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска № 504-02-163/17 «О внесении изменения в распоряжение заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска от 16.12.2016 №504-02-1331/16».

Учитывая изложенную выше правовую позицию о том, что в случае изменения вида разрешенного использования во внесудебном порядке, кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования, суд приходит к выводу о необоснованности доводов истца о необходимости применения при расчете арендной платы новой кадастровой стоимости земельного участка, исходя из вида разрешенного использования земельного участка – «леса, луга, заболоченные территории, благоустройство», ранее даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, а именно с момента вступления в законную силу Решением Думы г.Иркутска от 27.05.2016 «О внесении изменений в решение Думы г.Иркутска от 29.04.2013 №005-20-460771/3 «Об утверждении правил землепользования и застройки части территории г.Иркутска».

Исполняя указания кассационной инстанции о необходимости оценки действий администрации и иных органов местного самоуправления, связанных с принятием решения Думы города Иркутска от 27.05.2016 N 006-20-220359/6 и внесением изменений в Правила землепользования и застройки г. Иркутска, на предмет исполнения ими требования, предусмотренного частью 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" суд приходит к следующим выводам.

Так, согласно части 1 названной нормы права в случаях принятия решений об утверждении правил землепользования и застройки и об изменении вида разрешенного использования земельного участка органы государственной власти и органы местного самоуправления в порядке, установленном в соответствии с этой статьей, обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

На основании части 6 статьи 15 Закона N 221-ФЗ органы местного самоуправления направляют в орган кадастрового учета документы в соответствии с настоящей статьей в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решений, указанных в части 1 настоящей статьи, а в случае, если в соответствии с частью 5 настоящей статьи требуется карта (план) объекта землеустройства, в течение шести месяцев с даты принятия указанных в части 1 настоящей статьи решений. При этом карта (план) объекта землеустройства направляется в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью подготовившего ее лица.

Частью 5 статьи 15 Закона N 221-ФЗ установлено, что обязательным приложением к документам, направляемым в орган кадастрового учета в случае принятия органом местного самоуправления решения об утверждении правил землепользования и застройки, является карта (план) объекта землеустройства, подготовленная в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Как следует из пункта 4 Приложения № 1 к решению Думы г. Иркутска от 27.05.2016 № 006-20-220359/6, в решение Думы г. Иркутска от 29.04.2013 N 005-20-460771/3 "Об утверждении правил землепользования и застройки части территории г. Иркутска" внесены изменения в Карту градостроительного зонирования. Таким образом, для направления документов для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости требовалась карта (план) объекта землеустройства, в связи с чем, с учетом требований части 6 статьи 15 Закона N 221-ФЗ срок направления документов для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости администрацией составлял шесть месяцев с даты принятия Решения Думы г.Иркутска от 27.05.2016 «О внесении изменений в решение Думы г.Иркутска от 29.04.2013 №005-20-460771/3 «Об утверждении правил землепользования и застройки части территории г.Иркутска», а именно до 28.11.2016.

Однако, как следует из материалов дела, до истечения предусмотренного частью 6 статьи 15 Закона N 221-ФЗ срока направления администрацией документов для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости ООО "Склад-Запад" на основании части 7 данной статьи 27.09.2016 года самостоятельно обратилось в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области" с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 38:36:000008:6899, в связи с изменение вида разрешенного использования земельного участка, которые в ГКН были внесены 08.11.2016. Таким образом, сведения об изменении объекта недвижимости были внесены до истечения предусмотренного частью 6 статьи 15 Закона N 221-ФЗ срока направления администрацией документов для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости на основании заявления правообладателя – истца по настоящему делу, в связи с чем, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.06.2014 N 818/14, перерасчет размера арендной платы произведен обоснованно с 08.11.2016, то есть с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования.

Соответственно обстоятельства исполнения либо неисполнения администрацией обязанностей по направлению сведений в орган кадастрового учета не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку не являются основанием изменения размера арендной платы, которая определяется исходя из значений установленных порядком определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением администрации г. Иркутска от 21.07.2015 N 031-06-697/5, в том числе исходя из площади земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка, по видам разрешенного использования, с применением соответствующих коэффициентов, при этом кадастровая стоимость земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (п. 2.6 Методических указаний).

Из материалов дела следует, что после внесения изменения в ГКН в отношении земельного участка 10.11.2016 ООО "Склад-Запад" обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска с письмом, в котором просило внести изменения в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования и произвести перерасчет арендной платы в связи с изменением вида разрешенного использования с "Объекты торгового назначения" на "Леса, луга, заболоченные территории, благоустройство". К данному письму прилагалась кадастровая выписка о земельном участке от 08.11.2016 N 3800/601/16-585763.

Последующее изменение вида разрешенного использования земельного участка состоялось на основании распоряжений администрации г. Иркутска от 16.12.2016 N 504-02-1331/16 и от 28.02.2017 N 504-02-163/17 и направления администрацией г. Иркутска всех необходимых сведений в регистрирующий орган, который в свою очередь внес изменения в ГКН.

Таким образом, указанное свидетельствует о том, что ответчиком исполнена обязанность, предусмотренная статьей 15 Закона о кадастре.

Как следует из материалов дела, руководствуясь условиями договора (пункт 3.6), арендодатель направил в адрес истца расчеты арендной платы, согласным которым размер арендной платы был изменен. Проанализировав составленные ответчиком в ходе рассмотрения дела расчеты арендной платы, произведенные в соответствии с результатом кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области, утвержденных Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 №517-пп, Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденным постановлением администрации города Иркутска от 21.07.2015 №031-06-697/5, постановлением администрации города Иркутска от 11.12.2015 №031-06-1174/5, постановлением администрации города Иркутска от 28.12.2016 №031-06-1183/6, исходя из площади земельного участка, а также установленных в соответствующие периоды видов разрешенного использования спорного земельного участка, и коэффициентов применяемых к базовому размеру арендной платы, в соответствии с которыми арендная плата за период с 01.01.2016 по 07.11.2016 (назначение земельного участка: объекты торгового назначения) составляет сумму 17 768 873 руб. 62 коп.; за период с 08.11.2016 по 29.12.2016 (назначение земельного участка: леса, луга, заболоченные территории и прочие природные территории) – сумму 1 249 014 руб. 42 коп.; за период с 30.12.2016 по 31.12.2016 (назначение земельного участка: отдых (рекреация)) - сумму 11 883 руб. 34 коп.; за период с 01.01.2017 по 05.03.2017 (назначение земельного участка: отдых (рекреация) - сумму 402 343 руб. 98 коп., и приложенные к дополнительному соглашению (С) от 19.02.2018г. №010-67-019/8 к договору аренды №5372 от 24.02.2015, суд приходит к выводу о том, что указанные расчеты являются верными.

Довод истца о необходимости применения коэффициента к арендной плате, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку), равного 0,5, ввиду невозможности использования земельного участка по причинам, не зависящим от арендатора, суд считает необоснованным, поскольку доказательств невозможности использования спорного земельного участка в целях размещения объектов торгового назначения истцом в материалы дела в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. При этом действия ответчика по самостоятельному изменению вида разрешенного использования путем обращения в орган кадастрового учета, по подписанию расчета арендной платы за период с 06.03.2017 по 31.12.2017 с применением коэффициента к арендной плате, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку) равного 1, с видом разрешенного использования земельного участка – «обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками», не совпадающего с целевым назначением земельного участка – «размещение объектов торгового назначения», определенного условиями договора, по мнению суда, свидетельствуют о согласии арендатора как с изменениями вида разрешенного использования земельного участка, так и с применением коэффициента (Ку), равного 1, а соответственно подтверждают факт юридической возможности использования арендованного истцом земельного участка.

Исходя из положений гражданского законодательства, по договор у аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во владение и (или) пользование (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации, отнесенные к каждой из категорий, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечение устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора, ссылаясь на юридическую невозможность использовать земельный участок по назначению и в целях, согласованных сторонами при заключении этого договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года No 305-ЭС15-15053).

В данной ситуации, несмотря на изменение территориальной зоны, к которой относится переданный в аренду земельный участок, и вида его разрешенного использования, ООО «Склад-Запад» не обратилось к администрации с предложением о расторжении договора аренды и не заявило требование о его расторжении, а продолжило пользоваться земельным участком, предложив лишь осуществить перерасчет арендной платы в соответствии с изменившимся видом его разрешенного использования.

Более того, как следует из условий договора (пункт 3.6) арендатор вправе, в случае несогласия с размером арендной платы по причине ее изменения, как и в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае наличия недостатков сданного в аренду имущества, отказаться от договора, известив об этом арендодателя.

Однако, материалами дела подтверждено, а истцом не оспаривается, что арендатор не только не заявлял о невозможности использования земельного участка и не отказался от договора, но и активно принимал участие в изменении вида разрешенного использования земельного участка, а также в изменении условий договора, связанных с перерасчетом арендной платы в связи с изменением вида разрешенного использования на «обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками», тем самым подтверждая желание продолжать арендные отношения с ответчиком на условиях договора, в том числе с учетом нового вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, подписав указанный выше расчет арендной платы с применением коэффициента Ку-1 за один из периодов, и при этом, возражая в отношении применения указанного коэффициента при расчетах арендной платы за иные периоды при аналогичных обстоятельствах, касающихся вида разрешенного использования земельного участка и целевого назначения земельного участка, определенного договором аренды, истец противоречит своей правовой позиции, опровергая заявленные им доводы о невозможности использования земельного участка по причинам, не зависящим от арендатора.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции выясняя вопрос о возможности ООО "Склад-Запад" в период после 26.05.2016 использовать этот земельный участок по назначению, указанному в договоре, после принятия решения Думы города Иркутска от 27.05.2016 N 006-20-220359/6 и внесением изменений в Правила землепользования и застройки г. Иркутска территориальной зоны и градостроительный регламент арендованного земельного участка, судом также установлено следующее.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Права на земельные участки в силу части 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции от 22.01.2015, действовавшей на момент заключения договора, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

По общему правилу, предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 2 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ предусмотрен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

Таким образом, на момент заключения договора аренды земельного участка №5372 от 24.02.2015 установленный порядок заключения договора аренды земельного участка под строительство объектов недвижимости предполагал обязательное проведение торгов (конкурсов, аукционов) для его заключения.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 1.3 договора аренды земельного участка №5372 от 24.02.2015 предусмотрено, что основанием для заключения данного договора является постановление администрации города Иркутска от 26.07.2012 № 031-06-1558/12 «О предоставлении ООО «ГорСтрой» земельного участка в <...> для складирования», постановление администрации города Иркутска от 26.07.2012 №031-06-1559/12 «О предоставлении ООО «ГорСтрой» земельного участка в <...> для складирования», распоряжение заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 18.02.2015 № 504-02-184/15 «Об объединении земельных участков, расположенных в Ленинском районе г. Иркутска, с кадастровыми номерами 38:36:000008:5195, 38:36:000008:5196», договоры об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 19.06.2014 г.

Условиям договора стороны согласовали цель использования земельного участка: объекты торгового назначения. Приведенное описание целей использования объекта является окончательным. Изменение целей использования допускается исключительно с согласия арендодателя, в установленном порядке (пункт 1.6 договора).

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка №5372 от 24.02.2015 заключен без соблюдения процедуры торгов (конкурсов, аукционов), из условий договора не усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000008:6899 предоставлен истцу с целью использования для объектов капитального строительства, а основаниями заключение данного договора являлись постановления администрации города Иркутска по предоставлению ООО «ГорСтрой» земельных участков для складирования, суд приходит к выводу о заключении договора аренды земельного участка №5372 от 24.02.2015 с целью размещения объектов торгового назначения, не относящихся к объектам капитального строительства.

Довод истца, что условиями договора, а именно пунктами договора 2.2.2. и 2.2.15, подтверждается заключение данного договора под размещение объектов капитального строения, суд считает несостоятельным, поскольку из содержания пункта 2.2.2, согласно которому при предоставлении Объекта под строительство зданий, строение сооружений, приступить к строительству Объекта после государственной регистрации договора, и пункта 2.2.15, по условиям которого в течение одного года с момента заключения Договора предоставить арендодателю проект строительства объектов, согласованный в установленном законодательством РФ порядке, не усматривается прямое намеренье сторон на заключение договора с целью размещения объектов капитального строения. Доказательства исполнения данных условий договора аренды №5372 от 24.02.2015 сторонами в материалы дела не представлено.

В свою очередь администрация города Иркутска напротив указала, что договор аренды № 5372 облечен в типовую форму для договоров аренды, заключаемых администрацией города Иркутска с физическими и юридическими лицами. Из пункта 1 статьи 427 ГК РФ следует, что в договоре может быть предусмотрено, что его отдельные условия определяются примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати. В рассматриваемом случае, распоряжением заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 30.06.2015 N 504-02-1205/15 (в редакции на момент спорных правоотношений) утверждена примерная форма договоров аренды земельных участков, которая и была использована в правоотношениях с ООО «Склад-Запад». Как указано в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», для определения условий договоров стороны могут воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными, в том числе, саморегулируемыми и иными некоммерческими организациями участников рынка для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (статья 427 ГК РФ). При этом стороны могут своим соглашением предусмотреть применение таких примерных условий (стандартной документации) к их отношениям по договору, как в полном объеме, так и частично, в том числе по своему усмотрению изменить положения стандартной документации или договориться о неприменении отдельных ее положений.

Учитывая изложенное и принимая во внимание порядок заключения сторонами договора аренды, отсутствие доказательств исполнения условий договора, касающихся строительства объектов торгового назначения, суд приходит к выводу, что указанные условия договора не соответствуют требованиям статьи 30 Земельного кодекса РФ, действующей в период его заключения, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание в качестве доказательства цели использования земельного участка в том её толковании, на которую указывает истец.

Как указывалось выше, в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Тогда как, согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1) и вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора важное значение имеет установление обстоятельств, связанных с возможностью использования обществом земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается обстоятельство передачи администрацией земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 в пользование ООО «Склад-Запад» в полном соответствии с его целевым использованием - объекты торгового назначения.

Между тем, обязательство по оплате арендных платежей за земельный участок, возникшее на основании договора аренды, имеет самостоятельный характер и не может быть поставлено в зависимость от изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку данное изменение не свидетельствует об отсутствии у арендатора возможности использования земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендных платежей за фактическое пользование (потенциальную возможность использования) земельного участка, в частности путем размещения на нем объектов некапитального строения, сдачи его в субаренду либо перенайма, при этом возникшие у истца в данном случае дополнительные расходы, могут быть возмещены посредством зачета встречных однородных требований либо предъявлены в качестве убытков в случае наличия предусмотренных законом оснований для их возникновения.

Кроме того, на основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 решения Думы г. Иркутска от 23..11.2012 № 005-20-400654/2 «Об утверждении Правил землепользования и застройки части территории города Иркутска» земельные участки и объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют видам разрешенного использования, установленным настоящими Правилами, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его владелец вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13).

Довод истца, относительно невозможности использования земельного участка, с учетом письма Комитета по градостроительной политике от 06.07.2016 №94571-2205/16, не может быть принят судом во внимание, поскольку указанное письмо не имеет каких либо правовых последствий для истца и, более того, не содержит данных, однозначно свидетельствующих о создании особо охраняемой природной территории «Птичья гавань». Как пояснили ответчик и третье лицо в судебном заседании, до настоящего времени границы данной территории не определены. Доказательств, подтверждающих, что размещение объектов торгового назначения на земельном участке, предоставленном ООО «Склад-Запад», опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, истцом также не представлено.

Выполняя указания суда кассационной инстанции в отношении выводов судов о не установлении Правилами землепользования и застройки части территории г. Иркутска градостроительным регламентом для вида разрешенного использования земельного участка "отдых (рекреация)" (ранее обозначен как "леса, луга, заболоченные территории и прочие природные территории") запрета на размещение объектов торгового назначения, суд считает необходимым указать, что согласно описанию зоны природных территорий РЗ-501 в градостроительном регламенте Правил землепользования и застройки в столбце ограничений использования земельных участков соответствующего вида разрешенного использования (леса, луга, заболоченные территории и прочие природные территории) указано лишь на необходимость проведения перед началом реконструкции или иной хозяйственной деятельности противопаводковых мероприятий в случаях нахождения земельного участка в зоне периодического затопления.

Иных запретов и ограничений градостроительный регламент не содержит. Между тем, как сообщил представитель ответчика, и следует из градостроительного регламента (статья 56 Правил), утвержденного Правилами землепользования и застройки, действующими в настоящее время на территории города Иркутска, в отношении территориальной зоны (РЗ-501) - зона природного ландшафта, к которой отнесен спорный земельный участок, исходя из предусмотренного градостроительным регламентом вида разрешенного использования земельного участка запрета на размещение объектов торгового назначения также не установлено.

Объектом капитального строительства в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции действующей с 01.01.2016) является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Пунктом 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенным в действие Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", закреплено, что некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Нестационарный торговый объект представляет собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

Частью 2 статьи 24 Правил землепользования и застройки части территории города Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения город Иркутск, утвержденного решением Думы г. Иркутска от 28.10.2016 № 006-20-260430/6, статьи 24 Правил землепользования и застройки части территории города Иркутска, включающей территорию в границах исторического поселения город Иркутск, утвержденных решением Думы г. Иркутска от 28.10.2016 № 006-20-260428/6, установлены общие требования к установке и эксплуатации объектов, не являющихся объектами капитального строительства, которые распространяются на следующие объекты, не являющиеся объектами капитального строительства: 1)автостоянки (открытые и с навесами); 2) контейнерные автозаправочные станции; 3) гаражи-стоянки типа «ракушка», «мыльница», «улитка» и другие металлические тенты для хранения автомобилей; 4) объекты торговли и услуг (киоски, палатки, павильоны, ларьки и др.); 5) остановочные павильоны, телефонные кабины; 6) другие объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, за исключением рекламных конструкций и временных объектов на строительных площадках. Условиями для размещения объектов, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Иркутска являются: 1) наличие свободной территории; 2) согласование с заинтересованными лицами в случае, если объект, не являющийся объектом капитального строительства, непосредствено затрагивает их интересы; 3) согласование с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения на размещение (установку) на данном земельном участке объекта, не являющегося объектом капитального строительства.

Учитывая вышеизложенное, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899, арендуемый ООО «Склад-Запад» по договору аренды земельного участка № 5372 от 24.02.2015, и предполагающий использование земельного участка под объекты торгового назначения в силу части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, несмотря на внесение изменений в Правила землепользования и застройки города Иркутска, не утратил возможности его использования под некапитальные торговые объекты.

При этом, истцом не доказано, что у него отсутствует возможность использовать земельный участок. После изменений назначения земельного участка, которые были произведены на основании распоряжений Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска, ООО "Склад-Запад" не возражало против таких изменений, не обращалось с соответствующими заявлениями, претензиями и т.д., что также свидетельствует о согласии общества с произведенными изменениями.

Более того, суд считает необходимым отметить, что представителем истца в судебном заседании указано на то, истец имел потенциальную возможность использовать земельный участок, планировал изменить разрешенное использование земельного участка путем проведения экологической экспертизы и возведение торгово-развлекательного комплекса. Таким образом, оценивая действия арендатора, желающего в перспективе извлекать доходы от использования земельного участка, но в тоже время требуя применения коэффициента к арендной плате, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку), равного 0,5, ввиду невозможности использования земельного участка по причинам, не зависящим от арендатора, суд, учитывая, что ведение предпринимательской деятельности сопровождается в том числе и рисками, приходит к выводу об отсутствии оснований для применения указанного коэффициента в связи с отсутствием доказательств действительной невозможности истцом использования данного земельного участка.

Учитывая, вывод суда о правильности составленных ответчиком расчетов арендной платы за спорные периоды, суд считает, что правовые основания для изменения условий договора, касающихся размеров арендной платы, в редакции расчетов, представленных истцом, отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований.

Между тем, учитывая, что требования истца о произведении перерасчета арендной платы за период с 30.11.2016 по 05.03.2017 в соответствии с требованиями действующего законодательства, а именно с учетом всех изменений видов разрешенного использования земельного участка, выполнены ответчиком в ходе рассмотрения дела, после принятия искового заявления к рассмотрению, суд считает, что расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб., понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Выполняя указания суда кассационной инстанции суд, распределяя расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции, с учетом пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что расходы по уплате государственной пошлины при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы - ООО "Склад-Запад".

Руководствуясь статьями 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с администрации города Иркутска в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Склад-Запад" расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СудьяИ.ФИО4