Решение от 5 марта 2026 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

06 марта 2026 года

Дело №

А55-6329/2025

Резолютивная часть решения оглашена 26 февраля 2026 года.

Решение в полном объеме изготовлено 06 марта 2026 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Нагайцевой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Светццовой Р.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Комитета по Управлению муниципальным имуществом муниципального района Шигонский к акционерному обществу "Берег-агро" о взыскании, о расторжении

третье лицо: ФИО1

при участии в заседании

от истца – не явился, извещен,

от ответчика - не явился, извещен,

Установил:

Комитет по Управлению муниципальным имуществом муниципального района Шигонский обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу "Берег-агро", в котором просил (с учетом уточнений, принятых определением от 24.12.2025):

1) взыскать с Акционерного общества «Берег-Агро» ИНН <***> в доход бюджета муниципального района Шигонский, сумму арендной платы сумме 1 463 887,99 рублей, за период с 29.12.2022 г. по 25.11.2024 г.;

2) взыскать с Акционерного общества «Берег-Агро» ИНН <***> в доход бюджета муниципального района Шигонский, пени за период с 11.07.2023 по 06.12.2024 в сумме 432 302,97 рублей;

3) расторгнуть договор аренды № 14 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 63:37:0903001:47, площадью 17643 кв.м., категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - животноводство, расположенный по адресу: Самарская область, Шигонский район, сельское поселение Бичевная, земельный участок 8, между муниципальным образованием - муниципальный район Шигонский Самарской области и Акционерным обществом «Берег-Агро».

Стороны и третье лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Ответчик представил отзыв на иск, возражал против заявленных требований, возражал против расторжения договора.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

25.09.2020 г. между муниципальным образованием – муниципальный район Шигонский Самарской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Перспектива «КС»» был заключен договор аренды № 14 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 63:37:0903001:47, площадью 17643 кв.м., категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – животноводство, расположенный по адресу: Самарская область, Шигонский район, сельское поселение Бичевная, земельный участок 8, срок аренды – 5 лет.

20.11.2020 г. Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива «КС»» заключает договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО1.

В январе 2023 г. в адрес истца поступает уведомление от Акционерного общества «Берег-Агро» о том, что в силу договора об уступе прав и обязанностей от 01.09.2022 г. права и обязанности по договору аренды № 14 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 25.09.2020 г. переданы от ФИО1 к Акционерному обществу «Берег-Агро».

Дополнительным соглашением от 17.01.2023 г. срок аренды был изменен на 8 лет, со дня передачи Арендатору земельного участка.

В соответствии с п. 2.3, пп. 4 п. 5.3 договора Арендатор обязуется своевременно уплачивать предусмотренную настоящим договором арендную плату путем перечисления денежных средств по реквизитам, в размере и на условиях, установленных договором.

Согласно п. 2.2. договора, Арендатор обязуется вносить арендную плату

ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который производилась оплата, в размере одной четвертой от указанной в пункте 2.1. договора, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Ответчик с 29.12.2022 не вносил арендную плату, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 1 939 816,41 рублей, за период с 29.12.2022г. по 25.11.2024 г.

Согласно п. 6.2.1. договора в случае неуплаты арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере 0,06 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

За просрочку оплаты арендной платы истцом были начислены пени за период с 11.07.2023 по 06.12.2024 в сумме 470 471 руб. 73 коп.

В адрес Арендатора была направлена претензия (исх. 1849 от 09.12.2024) о выплате в добровольном порядке задолженности по арендной плате, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, арендодателем по договору аренды является муниципальное образование — муниципальный район Шигонский Самарской области.

Согласно условиям договора перенайма и условиям договора аренды размер годовой арендной платы по договору аренды на момент заключения договора перенайма составлял 13693,79 руб.

Договор перенайма был зарегистрирован в ЕГРН 28.12.2022г. за номером государственной регистрации 63:37:0903001:47-63/099/2022-4.

09.01.2023г. АО «Берег-агро» уведомило Администрацию муниципального района Шигонский Самарской области (далее - Администрация) о состоявшейся уступке прав и обязанностей по договору аренды.

17.01.2023 года между АО «Берег-агро» и Арендодателем - муниципальным образованием муниципальный район Шигонский Самарской области, было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по которому был увеличен срок действия договора аренды до 8 лет.

Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в ЕГРН 30.01.2023г. за номером государственной регистрации 63:37:0903001:47-63/099/2023-5, и передано администрацией АО «Берег-агро» 30 января 2023 года.

Ответчик пояснил, что в полученной вместе с дополнительным соглашением выписке из ЕГРН была указана прежняя кадастровая стоимость земельного участка.

АО «Берег-агро» указало в отзыве, что истец в нарушение пункта 2.1 договора аренды не направлял Ответчику уведомления об изменении в 2023 году размера арендной платы.

Уведомление об изменении арендной платы по договору аренды было получено АО «Берег-агро» только в апреле 2024г.

Согласно этому уведомлению годовая арендная плата по договору аренды увеличилась более чем в 80-кратном размере и стала составлять 1110908,43 руб.

Доказательств направления Истцом в адрес Ответчика 30.12.2022г. именно уведомления об изменении в 2023 году арендной платы по спорному договору аренды Истец суду не представил.

АО «Берег-агро», посчитав размер арендной платы завышенным и экономически необоснованным, отказалось оплачивать ее в предложенном размере.

По мнению АО «Берег-агро» арендная плата является завышенной и не соответствует требованиям законодательства, поскольку: 1. установленная кадастровая стоимость арендуемого земельного участка была завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка; 2. применение к Арендатору Арендодателем при расчете размера арендной платы коэффициента вида разрешенного использования земельного участка Кв, установленного для земельных участков, предоставленных под объектами недвижимости сельскохозяйственного назначения и прилегающими территориями, установленный п. 15.4 Приложения №1 к Решению Собрания представителей муниципального района Шигонский Самарской области №279 от 14 августа 2009 года "Об утверждении коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы, за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории муниципального района Шигонский Самарской области» (далее — Решение №279), является необоснованным и неправомерным, поскольку основным видом разрешенного использования арендуемого земельного участка является «животноводство», и на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости;

В решении Собрания представителей муниципального района Шигонский Самарской области №279 от 14 августа 2009 года "Об утверждении коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы, за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории муниципального района Шигонский Самарской области» коэффициент Кв для земельных участков с видом разрешенного использования «животноводство» (в ред. от 24.04.2023г.) не установлен.

Сам по себе коэффициент Кв = 1, применяемый Администрацией Шигонского района при расчете размера взыскиваемой арендной платы, и установленный п.15.4 Приложения №1 Решения №279 является завышенным и экономически необоснованным, установленным произвольно, без какого-либо обоснования, и не может применяться, поскольку противоречит основным принципам определения размера арендной платы, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582, имеющим по отношению к указанному Решению №279 высшую юридическую силу.

В связи с этим, не согласившись с размером арендной платы, в целях защиты своих нарушенных прав, АО «Берег-агро» обратилось в сентябре 2024 года в ООО «Траст Консалтинг» для проведения оценки рыночной стоимости арендуемого земельного участка с целью последующего оспаривания кадастровой стоимости этого земельного участка.

Также АО «Берег-агро» заключило договор на подготовку и подачу административного искового заявления о признании недействующим п.15.4 приложения 1 Решения №279.

26.11.2024 года АО «Берег-агро» обратилось в Самарский областной суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка на основании подготовленного ООО «Траст Консалтинг» отчета.

Решением Самарского областного суда от 14.04.2025г. по делу №3а-224/2025 (3а-2818/2024) исковые требования АО «Берег-агро» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной были удовлетворены.

Также АО «Берег-агро», считая завышенным и экономически необоснованным коэффициент Кв =1 намеревалось для защиты своих прав обратиться с административным исковым заявлением о признании недействительным п.15.4 Приложения №1 Решения №279, однако при подготовке привлеченным юристом соответствующего искового заявления, АО «Берег-агро» стало известно об отмене Решением Собрания представителей муниципального района Шигонский Самарской области от 24.09.2024г. №181 указанного коэффициента в размере 1 и утверждении нового, а также о том, что Решением Самарского областного суда от 10.09.2024г. п.15.4 Приложения 1 Решения №279 (в редакции решения от 29 марта 2013 года N 182) уже был признан недействующим. В связи с этим АО «Берег-агро» в настоящее время не может защитить свои права, путем подачи в суд соответствующего административного искового заявления, поскольку имеется решения суда, вступившее в законную силу по тем же основаниям и по тому же предмету.

Вместе с тем, АО «Берег-агро» считает, что п.15.4 таблицы №2 Приложения №1 Решения Собрания представителей муниципального района Шигонский Самарской области №279 от 14 августа 2009 года "Об утверждении коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы, за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории муниципального района Шигонский Самарской области» ( в редакции решения от 29 марта 2013 года N 182) не может быть применен при расчете арендной платы по договору аренды за весь период аренды земельного участка, поскольку коэффициент Кв в размере 1, установленный пунктом 15.4 таблицы №2 Приложения №1 к Решению Собрания Представителей муниципального района Шигонский Самарской области от 14.08.2009г. №279, является экономически необоснованным, и положения п.15.4 указанного нормативно-правового акта противоречат Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009г. №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), имеющему большую юридическую силу.

Согласно п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы, обязательные при установлении в случаях предусмотренных законом уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582.

В соответствии с Постановлением №582 арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться исходя из принципов экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Данные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. N 15837/11).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в публичной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой его доходности, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Установленный пунктом 15.4 таблицы №2 Приложения №1 к Решению Собрания Представителей муниципального района Шигонский Самарской области от 14.08.2009г. №279 (в редакции решения от 29 марта 2013 года N 182) коэффициент Кв=1 таким требованиям не соответствует, и установлен произвольно.

В результате, определяемый на его основе размер арендной платы превышает стоимость самого земельного участка, и существенно, более чем в 80 раз превышает объективный рыночный размер арендной платы арендуемого АО «Берег-агро» земельного участка, что нарушает баланс интересов сторон и ведет к неосновательному обогащению Арендодателя за счет Арендатора.

Таким образом, положения пункта 15.4 Приложения №1 к Решению Собрания Представителей муниципального района Шигонский Самарской области от 14.08.2009г. №279 не могут применяться при регулировании правоотношений Истца и Ответчика, в связи с его противоречием (несоответствием) нормативно-правовому акту, имеющему большую юридическую силу, а именно Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582.

Данное обстоятельство также подтверждено Решением Самарского областного суда от 10.09.2024г. по делу №3а-1983/2024, имеющим преюдициальное значение.

В силу части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Указанное дискреционное полномочие арбитражного суда направлено на защиту интересов участников судебного разбирательства, в том числе в тех случаях, когда оспаривание нормативно-правового акта по правилам административного производства невозможно по причинам его отмены в судебном либо административном порядке либо истечения срока действия.

АО «Берег-агро» также поддерживает довод о том, что применение установленного п. 15.4 таблицы №2 Приложения №1 Решения Собрания представителей муниципального района Шигонский Самарской области №279 от 14 августа 2009 года коэффициента Кв при расчете арендной платы по договору аренды №14 от 25.09.2020г., является само по себе неправомерным, поскольку у земельного участка, являющегося предметом договора аренды, иной вид разрешенного использования - «животноводство», в то время как в п. 15.4 таблицы №2 Приложения №1 Решения №279 установлен коэффициент Кв вида использования земельных участков, не связанных со строительством - земли, предоставленные под объектами недвижимости сельскохозяйственного назначения и прилегающими территориями.

Из содержания указанной нормы следует, что коэффициент Кв, установленный п.15.4 Решения №279, применяется к участкам, предоставляемым в аренду под уже имеющимися объектами недвижимости.

На земельном участке с кадастровым номером 63:37:0903001:47, являющимся предметом договора аренды, и на момент предоставления земельного участка в аренду и в настоящий момент отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, поэтому он не может считаться предоставленным под объектами недвижимости.

Кроме того, в договоре аренды ни в одном из пунктов договора не указано, что земельный участок предоставляется арендатору для размещения и эксплуатации каких-либо зданий или сооружений, являющихся объектами недвижимости.

По мнению АО «Берег-агро» положения пункта 15.4 Приложения №1 к Решению Собрания Представителей муниципального района Шигонский Самарской области от 14.08.2009г. №279 не могут применяться при регулировании правоотношений Истца и Ответчика, в связи с его противоречием (несоответствием) нормативно-правовому акту, имеющему большую юридическую силу, а именно Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582, поскольку применяемый Истцом для расчета размера арендной платы коэффициент Кв и сам размер арендной платы являются экономически необоснованными и нарушают баланс интересов арендодателя и арендатора.

В результате, определяемый на основе применяемого Истцом коэффицента размер арендной платы превышает стоимость самого земельного участка, и существенно, более чем в 80 раз превышает объективный рыночный размер арендной платы арендуемого АО «Берег-агро» земельного участка.

Согласно принципу экономической обоснованности, предусмотренного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582 и являющегося обязательным к применению при определении размера арендной платы за земельный участок, находящейся в публичной собственности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в публичной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой его доходности, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Вместе с тем предъявляемая Истцом к взысканию арендная плата по договору явно экономически необоснованна, значительно превышающая рыночную стоимость аренды такого земельного участка.

Доводы АО «Берег-агро» о несоответствии применяемой истцом ставки Кв=1 принципу экономической обоснованности, установленного нормами Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582 подтверждаются заключением специалиста-оценщика от 27.01.2026г., выполненного по заявке АО «Берег-агро».

Таким образом, задолженность по арендной плате составляет 3 618 руб. 43 коп., в связи с чем в удовлетворении иска в части взыскания основного долга следует отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении спорного договора аренды земельного участка.

В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из представленных истцом материалов, истец направлял обществу такое предупреждение (претензия №584 от 12.02.2020, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате, а также уведомил о намерении расторгнуть договор.

Однако по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате и возможном намерении расторгнуть договор, однако предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.

Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск в части расторжения договора аренды земельного участка от 13.03.2018 №16/18, подлежит оставлению без рассмотрения.

Расходы по госпошлине в части имущественных требований, в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат распределению пропорционально и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в соответствии со ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты госпошлины и при подаче иска ее не уплачивал.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Требование о расторжении договора аренды земельного участка № 14 от 25.09.2020 оставить без рассмотрения.

Взыскать с акционерного общества "Берег-агро" в пользу Комитета по Управлению муниципальным имуществом муниципального района Шигонский к акционерному обществу "Берег-агро" 3 618 руб. 43 коп. задолженности по арендным платежам, 156 руб. госпошлины в федеральный бюджет.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
Е.А. Нагайцева