Решение от 27 мая 2022 г. по делу № А34-8319/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-8319/2021
г. Курган
27 мая 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 20 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2022 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Антимонова П.Ф., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Никитиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 315450100023912, ИНН <***>) о взыскании 15 574 руб. 69 коп.,

третьи лица: 1. общество с ограниченной ответственностью «ЕТК»; 2.ФИО5; 3. ФИО2; 4. ФИО3,

при участии в заседании представителей (до и после перерыва):

от истца: явки нет, извещен;

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 24.09.2021, удостоверение адвоката;

от третьих лиц: 1. ФИО4 – представитель по доверенности от 20.04.2021, удостоверение адвоката; 2-4. явки нет, извещены,



установил:

Администрация города Кургана (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 15 от 05.02.2019 в сумме 15 574 руб. 69 коп., в том числе основной долг за период с 05.09.2019 по 31.03.2021 – 13 601 руб. 87 коп., неустойка за период с 01.02.2019 по 17.02.2021 – 1 972 руб. 82 коп.

Определением от 26.08.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ЕТК», ФИО5, ФИО2, ФИО3.

Поскольку в судебное заседание не явились представители истца, третьих лиц 2-4, надлежащим образом уведомленные о времени и месте его проведения, судебное заседание проведено в их отсутствие (статьи 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель ответчика и третьего лица-1 против удовлетворения требований возражала по доводом, изложенным в письменном отзыве (т.1 л.д.88-89). Наличие задолженности у предпринимателя в спорный период согласно представленному условному расчету не оспаривала (т.1 л.д.132-134).

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 08 час. 50 мин. 20.05.2022. Информация о перерыве размещена в Картотеке арбитражных дел.

Судебное заседание продолжено после перерыва в том же составе суда с участием представителя ответчика и третьего лица-1.

Позиция представителя ответчика и третьего лица-1 по существу заявленных требований не изменилась.

Заслушав представителя ответчика и третьего лица-1, изучив письменные материалы дела, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Кургана (арендодатель) и арендаторами, в число которых входит также ответчик – ИП ФИО1, заключен договор № 15 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 05.02.2019 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендаторы принимают земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в собственности муниципального образования города Кургана, (далее - участок) с кадастровым номером 45:25:030803:2842, площадью 18476 кв.м, адрес (описание местоположения) участка: Курганская область, городской округ горд Курган, ул. Химмашевская, № 8Г, с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта (пункты 1.1,1.2) (т.1 л.д.10-14).

Разделом 2 договора срок аренды установлен на 49 лет с даты подписания акта приема-передачи участка.

Размер арендной платы и порядок ее внесения определен сторонами в разделе 3 соглашения.

В соответствии с пунктом 3.4.3 для ФИО1 арендная плата по договору за период с 05.09.2019 по 31.12.2018 составляет 3 879,82 руб. и должна быть внесена до 01.02.2019.

Соглашением от 20.08.2019 указанный пункт договора дополнен абзацем, согласно которому годовой размер арендной платы за 2019 год для ФИО1 составляет: 2 134 000 : 4 010,6 х 98,8 х 2% : 100% = 1 051,41 руб. (т.1 л.д.18-19).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Ссылаясь на то, что ответчик использовал переданный в аренду участок не по назначению, истцом, начиная с 05.11.2019, был произведен перерасчет арендной платы с применением повышающего коэффициента, о чем он сообщил ответчику в письме от 25.11.2019 (т.1 л.д.21-22).

Поскольку ответчик с уплатой арендной платы в увеличенном размере не согласился, направленную в его адрес претензию от 17.04.2020 оставил без удовлетворения, истец обратился в суд, заявив указанные выше требования.

При их рассмотрении суд исходит из следующего.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора и закона, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Из статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности утвержден решением Курганской городской Думы от 26.04.2017 № 71.

В соответствии с пунктом 2, подпунктом 2.8 указанного Порядка годовой размер арендной платы за земельные участки определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процента в отношении прочих земельных участков, не указанных в пункте 2.

Согласно пункту 5-1 Порядка следует, что в случае неиспользования земельного участка или использование его не в соответствии с разрешенным использованием, годовой размер арендной платы за такой земельный участок рассчитывается в соответствии с пунктом 2 Положения с применением повышающего коэффициента 2.

Из выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка следует, что видами его разрешенного использования является «обслуживание автотранспорта; для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог» (т.1 л.д.28-32).

Из материалов дела следует, что до 05.11.2019 истцом рассчитывалась арендная плата исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с договором.

Спора в применении данного процента между сторонами не имеется.

В обоснование нецелевого использования земельного участка арендаторами, в том числе ответчиком, истцом представлен акт обследования земельного участка № 677 от 05.11.2019, в котором указано, что в результате проведения обследования спорного земельного участка специалистами ДАСиЗО Администрации города Кургана установлено, что земельный участок частично огорожен, на нем расположены опоры контактных сетей, здание, принадлежащее на праве собственности ФИО1 и ООО «ЕТК», часть которого используется как гипермаркет продовольственных товаров «Маяк», а также двухэтажное административное здание, на котором имеется вывеска с рекламой о сдаче в аренду помещений, одноэтажное здание с навесом и одноэтажное здание с баннером о сдаче его в аренду (т.1 л.д.20).

Ссылаясь на указанный акт, истец пришел к выводу, что предприниматель использует переданную ему часть земельного участка с нарушением разрешенного использования земельного участка.

Подпунктом 2.7 Порядка установлено значение коэффициента 9% при расчете размера арендной платы для земельного участка, занятого объектами торговли, общественного питания, объектами придорожного сервиса.

С учетом вышеуказанного истцом произведен расчет арендной платы за период с 05.11.2019 по 31.01.2021 исходя из 18 % кадастровой стоимости земельного участка.

Возражая в отношении заявленных требований, ответчик указывал, что земельный участок используется им по назначению.

Как следует из договора аренды №15 от 05.02.2019, на спорном земельном участке индивидуальному предпринимателю принадлежат помещения общей площадью 98,8 кв. м.

Представитель ответчика пояснила, что указанную площадь составляют два объекта - нежилое помещение с кадастровым номером 45:25:030803:2028 площадью 8,9 кв. м. и нежилое помещение с кадастровым номером 45:25:030803:2019 площадью 89,9 кв. м.

Данные пояснения соответствуют имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРП (т.1 л.д.33-36).

В отношении помещения площадью 8,9 кв.м. представитель ответчика пояснила, что указанное помещение представляет собой проходную, помещение площадью 89,9 кв. м. используется под автосервис.

В подтверждение представлен договор аренды от 01.02.2020 (т.1 л.д.116-119).

Что касается здания, в котором согласно акту №677 от 05.11.2019 находится гипермаркет продовольственных товаров «Маяк», представитель ответчика пояснила, что ИП ФИО1 не имеет никакого отношения к предоставлению помещений в аренду под размещение гипермаркета.

ИП ФИО1 действительно на основании договора купли-продажи от 07.08.2020 были приобретены помещения по адресу: <...> строение 8, с кадастровым номером 45:25:030803:2846 площадью 932,5 кв.м. в указанном здании, но это приобретение имело место уже после составления акта и на данных площадях гипермарекет не располагается, в настоящее время на указанных площадях проводится ремонт.

В подтверждение пояснений ответчиком представлен акт осмотра от 24.02.2022 с фотоматериалами (т.1 л.д.143-151).

Дата приобретения помещений подтверждается выпиской из ЕГРН (раздел 6.1).

Также в материалы дела был представлен договор аренды от 29.12.2018 по условиям которого ООО «ЕТК» (арендодатель) предоставляло ООО «Ритейлсервис 42» (арендатор) помещения площадью 3694,8 кв. м. по адресу: <...> для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами (т.1 л.д.108-113).

Таким образом пояснения представителя ответчика и третьего лица о том, что под размещение гипермаркета предоставляются площади принадлежащие ООО «ЕТК», а не ИП ФИО1 нашли свое подтверждение в материалах дела.

Судом неоднократно предлагалось представить истцу доказательства в опровержение указанных пояснений, а также произвести идентификацию объектов, указанных в акте обследования №677 от 05.11.2019 с объектами, принадлежащими ответчику, но истцом данные предложения суда были проигнорированы.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт использования ответчиком переданной ему части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030803:2842 с нарушением вида его разрешенного использования.

Размещение на объектах недвижимости баннеров о сдаче их в аренду, само по себе не может рассматриваться в качестве нарушения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку данное нарушение возможно установить только в процессе эксплуатации объекта недвижимости при ведении определенной деятельности.

Доказательств таких нарушений со стороны ответчика истцом в дело представлено не было.

Исходя из указанного, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказана обоснованность применения при расчете арендной платы ответчику 18% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем за спорный период в соответствии с условиями договора аренды №15 от 05.02.2019 необходимо применять 2 %.

Судом произведен перерасчет размера арендной платы, подлежащей взысканию за спорный период с учетом 2% кадастровой стоимости, а также с учетом коэффициентов инфляции равных 1,03 (на 2020 г.) и 1,037 (на 2021 г.).

Согласно перерасчету суда размер арендной платы за период с 05.09.2018 по 31.01.2021 составил 6 109 руб. 55 коп., из которой: 3 879 руб. 82 коп. – арендная плата за период с 05.09.2018 по 31.12.2018 (рассчитана в договоре), 1 051 руб. 41 коп. – за 2019 г., 1 082 руб. 95 коп. – за 2020 г., 95 руб. 37 коп. – за январь 2021 г.

Учитывая, что ответчиком были произведены частичные оплаты 17.10.2019, 18.09.2020, 24.01.2022 на общую сумму 5 982 руб. 64 коп. остаток задолженности по арендной плате составил 126 руб. 76 коп.

Доводы ответчика о том, что применение индексов инфляции возможно только после получения арендатором соответствующего уведомления, приняты быть не могут.

Пунктом 3.7 договора аренды №15 от 05.02.2019 установлено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Указанное условие договора полностью соответствует пункту 7 Порядка, утвержденного решением Курганской городской Думы от 26.04.2017 № 71.

Таким образом получение уведомления арендатором не является условием для индексирования арендной платы.

Применение индекса инфляции с начала календарного 2020 года пункту 3.7 договора соответствует (договор заключен в 2019 году).

Таким образом, исковые требования в части основного долга подлежат удовлетворению в указанном размере.

Неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы послужило основанием для предъявления истцом к взысканию с ответчика неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Из содержания названной нормы следует, что неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно пункту 3.6. договора арендная плата по договору перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца. Расчет размера ежемесячного платежа производится с учетом количества дней в текущем месяце.

Пунктом 3.4.3 договора установлено, что для ФИО1 арендная плата за период с 05.09.2019 по 31.12.2018 в размере 3 879,82 руб. должна быть внесена в срок до 01.02.2019.

Согласно пункту 3.8 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендаторы обязаны заплатить арендодателю неустойку в размере 0,04 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Судом также произведен перерасчет неустойки исходя из выше определенного годового размера арендной платы за 2019, 2020 годы и за январь 2021 года, пункта 3.6 договора и с учетом произведенных ответчиком оплат.

Согласно расчету суда размер неустойки за период с 02.02.2019 по 17.02.2021 составил 1 008 руб. 47 коп.

Расчет неустойки на задолженность за период с 05.09.2018 по 31.12.2018 суд производит с 02.02.2019, согласно условиям пункта 3.4.3 договора.

Довод ответчика о том, что неустойку за данный период следует начислять не ранее чем с 26.12.2019, не может быть принят.

Как следует из выписки из ЕГРН, ответчик приобрел расположенные на спорном земельном участке помещения общей площадью 98,8 кв.м. и соответственно начал его использование задолго до заключения договора аренды от 05.02.2019, в связи с чем определение 01 февраля 2019 года в качестве даты для внесения арендной платы, соответствовало волеизъявлению ответчика и обстоятельствам использования участка.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании неустойки в сумме 1 008 руб. 47 коп. подлежат удовлетворению.

Требования истца в остальной части удовлетворению не подлежат.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобождён, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 146 руб. (7,29%).

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



решил:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 315450100023912, ИНН <***>) в пользу Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) основной долг по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 15 от 05.02.2019 за период с 05.09.2018 по 31.01.2021 в сумме 126 руб. 76 коп., неустойку за период с 02.02.2019 по 17.02.2021 в сумме 1 008 руб. 47 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 315450100023912, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 146 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.


Судья

П.Ф. Антимонов