Решение от 12 февраля 2026 г. АС Волгоградской области

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Волгоград

«13» февраля 2026 г.


Дело № А12-22262/2025

Резолютивная часть решения объявлена «10» февраля 2026 г.

Полный текст решения изготовлен «13» февраля 2026 г.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Невретдинова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Завалевской О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий,

при участии лиц в судебном заседании: от истца- ФИО2, доверенность от 08.04.2025,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилась в суд с иском к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка кад. 34:26:070102:40 (учетный 8-217-25) по адресу Волгоград ул. 40 лет ВЛКСМ 61а, площадью 5381 м.к., изложив:

«Пункт 2.1 Цена продаваемого земельного участка рассчитана в соответствии с, п.п. «в», п. 1 раздела 2 постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 № 142-п, ст.2.1 .в, статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЭ ”0 введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» и устанавливается равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка указанных в подпунктах «а» и «б», находящихся на праве аренды, в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01 июля 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды: образованных из земельных участков, указанных в абзаце втором настоящего подпункта.

Пункт 2.2. Кадастровая стоимость земельного участка которая согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, об объекте недвижимости от 11.01.2025 №КУВИ- 001/2025-231681329 (выдана филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Волгоградской области), составляет 3 103 814,61 рублей.

3 103 814,61 руб. х2,5% = 77 595 руб. 36 коп. (семьдесят семь тысяч пятьсот девяносто пять рублей рубля) 36 коп. и перечисляется на следующие реквизиты:

«ИНН» - <***> «КПП» - 344401001 «БИК» - 011806101

«Банк получателя» - ОТДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАД БАНКА РОССИИ//УФК по Волгоградской области г. Волгоград

«Счет банка» - 40102810445370000021

«Счет получателя» - 03100643000000012900

«КБК» - 76811406012040100430 - заполняется в поле «код доходов»

«ОКТМО» -18701000

Назначение платежа: доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, по договору купли-продажи № дата договора» (с учетом уточнений).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований, дал пояснения по существу спора.

Как следует из материалов дел, между Мингосимуществом Волгоградской области и ООО «Техуглеродремстрой» заключен договор аренды № 872-В от 27.06.2013 г. на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 34:26:070102:40 (учетный 8-217-25) по адресу Волгоград ул. 40 лет ВЛКСМ 61а площадью 5381 м.кв. Изменениями арендатора в договор аренды от 14.11.2023 г. действующий арендатор.

14.11.2023 в договор были внесены изменения, в соответствии с которыми ФИО1 стала арендатором по договору № 872-В от 27.06.2013

Истец как собственник находящихся на земельном участке здания в порядке статьи. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации обратился к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка.

Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка, согласно которому стоимость земельного участка составляет 3103814,61 руб. в соответствии с пунктом 1 постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 г. № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов».

Истец, не согласившись с определенной департаментом выкупной стоимостью земельного участка, направил в адрес ответчика протокол разногласий, предложив свою редакцию спорного пункта договора:

«Цена продаваемого земельного участка рассчитана в соответствии с, п.п. «в», п.1 раздела 2 постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 № 142-п, ст.2.1.в, статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ ”О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 № l42-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» и устанавливается равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка указанных в подпунктах «а» и «б», находящихся на праве аренды, в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01 июля 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; образованных из земельных участков, указанных в абзаце втором настоящего подпункта. Кадастровая стоимость земельного участка которая согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 11.01.2025 №КУВИ-001/2025-231681329 (выдана филиалом публично –правовой компании «Роскадастр» по Волгоградской области), составляет 3 103 814,61 рублей. 3 103 814,61 руб. х 2,5% = 77 595 руб. 36 коп. (семьдесят семь тысяч пятьсот девяносто пять рублей рубля) 36 коп.».

Предложенная предпринимателем редакция условий договора не была принята департаментом, что и послужило основанием для обращения истца в суд.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац второй пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно пункту 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 этого закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу данного закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем данного пункта.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Волгоградской области от 26.06.2012 N 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках, по цене, равной 2,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков находящихся на праве аренды, в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01 июля 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды

Из материалов дела следует, что постановлением от 22.08.2011 №2315, принятого по результатам заявления ООО «Техуглеродремстрой» (правопредшественник арендатора в договоре аренды № 872-В от 27.06.2013), администрация Волгограда постановила: прекратить у ООО «Техуглеродремстрой» право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок; предоставить обществу в аренду земельный участок; комитету земельных ресурсов администрации Волгограда заключить с обществом договор аренды.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что ООО «Техуглеродремстрой» в установленный пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ срок совершило действия по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

При этом при смене собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, к новому владельцу перешли все права и обязанности арендатора, включая льготную ставку аренды, а также право на выкуп участка по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости.

Ссылки ответчика на то, что заключённый между сторонами договор аренды датирован 27.06.2013, суд находит несостоятельными.

Так, ответчик не представил доказательств того, что неподписание договора до 01.07.2012, с учетом принятого 22.08.2011 администрацией постановления о переоформлении права, произошло по вине общества или по причине его недобросовестного поведения (злоупотребления правом).

Заинтересованность общества в уклонении от заключения договора аренды могла бы заключаться в экономии платы за землю ввиду превышения стоимости аренды над размером земельного налога, уплачиваемого обществом ввиду наличия у него права постоянного (бессрочного) пользования.

Вместе с тем пунктом 2.1 договора аренды от 27.06.2013 стороны установили, что действие договора распространяется на отношения, возникшие с 22.08.2011, что исключает экономическую выгоду общества по вышеуказанным основаниям.

Более того, арендная платы по договору была определена в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует положениям пункта 4.1 постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» (в редакции, действующей на момент заключения договора), регламентирующим порядок определения размера арендной платы при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды

С учетом приведенных норм и установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что истец является лицом, имеющим право приобрести спорный земельный участок по цене в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Руководствуясь статьями 65, 75, 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и департаментом муниципального имущества администрации г. Волгограда в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 34:26:070102:40, площадью 5381 м.кв., расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ 61а.

Пункты 2.1-2.2 договора купли-продажи № 693К изложить в следующей редакции:

«2.1. Выкупная цена земельного участка устанавливается равной 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

2.2. Цена участка на день заключения договора составляет 77 595 руб. 36 коп. и перечисляется на следующие реквизиты:

ИНН» - <***> «КПП» - 344401001 «БИК» - 011806101

«Банк получателя» - ОТДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАД БАНКА РОССИИ//УФК по Волгоградской области г. Волгоград

«Счет банка» - 40102810445370000021

«Счет получателя» - 03100643000000012900

«КБК» - 76811406012040100430 - заполняется в поле «код доходов»

«ОКТМО» -18701000

Назначение платежа: доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, по договору купли-продажи №, дата договора».

Взыскать с департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 15 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А. А. Невретдинов