Решение от 28 января 2021 г. по делу № А63-9332/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-9332/2019
г. Ставрополь
28 января 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2021 года

Мотивированное решение изготовлено 28 января 2021 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Батурина В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Теслицкой Е.В., рассмотрев в заседании суда исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***> к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Стройвест», г. Михайловск, ОГРН <***> об изъятии объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030410:186, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, при участи в судебном заседании представителя ответчика ФИО1 по доверенности от 26.01.2021, в отсутствие истца (извещен),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь обратился в Арбитражный суд Ставропольского края (далее – комитет, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Стройвест», г. Михайловск (далее – общество, ответчик) об изъятии объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030410:186, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования комитета по настоящему делу со ссылкой на положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы отсутствием у общества прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, в связи с прекращением действия договора аренды №5453 от 16.11.2015.

В рамках настоящего дела ответчик с учетом положений пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта «з» пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», указал на необходимость проведения судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 26:12:030410:186, расположенного по адресу: <...>.

На основании ходатайства ответчика такая оценочная экспертиза определением от 06.08.2019 была назначена, проведение экспертизы поручено ООО «ЭкспертГрупп» в составе эксперта ФИО2, перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 26:12:030410:186, расположенного по адресу: <...>. В соответствии с заключением судебной экспертизы №017-Э/2019 итоговая рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 26:12:030410:186, расположенного по адресу: <...>, составила 1 368 190 рублей.

В рамках рассмотрения настоящего иска производство по делу приостанавливалось до рассмотрения по существу и вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А63-17694/2019 по заявлению общества к комитету, администрации города Ставрополя о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 07.06.2019 № 08/14-5061. Определением от 10.08.2020 заявление общества к комитету, администрации города Ставрополя о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 07.06.2019 № 08/14-5061 оставлено без рассмотрения, в связи с чем производство по настоящему делу было возобновлено.

К судебном заседанию 26.01.2021 от комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в этом ходатайстве истец требования поддерживает и просит их удовлетворить. Также от комитета подступил актуальный акт обследования земельного участка от 21.01.2021.

В судебном заседании представитель ответчика требования комитета не оспаривал, против их удовлетворения не возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации г. Ставрополя от 06.02.2009 №274 обществу предоставлен на новый срок в аренду земельный участок площадью 614,5 кв.м. для продолжения строительства производственной базы по пер. Каховскому, 33в, в квартале 458 из земель населенных пунктов.

Комитет и общество заключили договор от 30.06.2009 №7207 аренды земельного участка на срок с 06.02.2009 по 05.02.2012. Договор зарегистрирован управлением 12.11.2010 под номером 26-26-01/119/2010-948.

Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя выдал обществу разрешение от 03.08.2011 №RU 26309000-«00546-с» на строительство производственной базы, поз. 1 по ГП (общая площадь –329 кв. м, площадь земельного участка – 614, 5 кв. м, количество этажей – 2, строительный объем – 1570 куб. м) сроком действия до 26.06.2014.

Постановлением администрации г. Ставрополя от 27.06.2012 №1880 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 615 кв.м для продолжения строительства производственной базы по пер. Каховскому, 33в, в квартале 458 из земель населенных пунктов.

Комитет и общество заключили договор от 02.11.2012 №1308 аренды земельного участка на срок с 27.06.2012 по 26.06.2015.

Общество в соответствии с договорами на выполнение строительно-монтажных работ, заключенными с ООО «Уют», начало строительство здания производственной базы, однако объект строительством не окончен, в эксплуатацию не введен, строительство не завершенного.

Объект незавершенного строительства обследован ФГУП «Крайтехинвентаризация – Федеральное БТИ», по результатам обследования выдан технический паспорт; по состоянию на 12.02.2013 объект имеет следующее описание: производственная база, процент готовности – 9%.

На основании указанных документов и решения Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2015 по делу №А63-2897/2015 за обществом 22.10.2015 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 207 кв.м., степень готовности 9%, кадастровый номер 26:12:030410:186, расположенный по адресу: <...>.

16.11.2015 между комитетом и обществом для продолжения строительства производственной базы был заключен договор №5453 аренды земельного участка сроком действия до 15.11.2018.

В соответствии с пунктом 8.5. договора аренды №5453 от 16.11.2015 право на предоставление участка для завершения строительства предоставляется однократно. По истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора. Продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается (пункт 6.3.) При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

В соответствии с актами комитета об обследовании земельного участка от 28.02.2019, от 21.01.2021 и фотоматериалами, приложенными к этим актам, на земельном участке по адресу: <...>, расположен капитальный объект незавершенного строительства (объект незавершенного строительства, площадь застройки 207 кв.м., степень готовности 9%, кадастровый номер 26:12:030410:186), территория огорожена, строительство не ведется и не завершено.

Комитет, ссылаясь на положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализацию обществом права на однократное продление действия договора аренды для завершения строительства и отсутствие у общества прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, в связи с прекращением действия договора аренды №5453 от 16.11.2015, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно пункту 1 статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного Закона. Согласно статье 35 Закона №171-ФЗ названный Закон вступает в силу с 01.03.2015.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка №5453 для продолжения строительства производственной базы с обществом заключен 16.11.2015, т.е. положения статьи 239.1 Гражданского кодекса применяются к спорным правоотношениям.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и переходными положениями, установленными Законом №137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Ввиду пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пункт 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

В рассматриваемом случае общество, заключив договор аренды земельного участка №5453 от 16.11.2015 для продолжения строительства производственной базы, реализовало право на однократное предоставление спорного земельного участка для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок действия договора истек (15.11.2018), строительство объекта недвижимости не закончено (степень готовности 9%).

В соответствии с актами комитета об обследовании земельного участка от 28.02.2019, от 21.01.2021 и фотоматериалами, приложенными к этим актам, на земельном участке по адресу: <...>, расположен капитальный объект незавершенного строительства (объект незавершенного строительства, площадь застройки 207 кв.м., степень готовности 9%, кадастровый номер 26:12:030410:186), территория огорожена, строительство не ведется и не завершено. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Совокупное толкование приведенных выше норм права и установленных в рамках спора обстоятельств, позволяет сделать вывод о том, что поскольку объект незавершенного строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока спорного договора (15.11.2018), уполномоченный орган (комитет) правомерно обратился в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Таким образом, требования комитета об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, основанные на положения статьи 239.1 Гражданского кодекса, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В рамках настоящего дела ответчик (общество) с учетом положений пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта «з» пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», указал на необходимость проведения судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 26:12:030410:186, расположенного по адресу: <...>.

На основании ходатайства ответчика такая оценочная экспертиза определением от 06.08.2019 назначена, проведение экспертизы поручено ООО «ЭкспертГрупп» в составе эксперта ФИО2, перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 26:12:030410:186, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с заключением судебной экспертизы №017-Э/2019 итоговая рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 26:12:030410:186, расположенного по адресу: <...>, составила 1 368 190 рублей.

Указанная судебная экспертиза лицами, участвующими в деле не оспорена, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Таким образом, и учитывая, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, а договор аренды земельного участка заключен 16.11.2015 и на момент обращения комитета с иском по настоящему делу срок его действия истек (15.11.2018), принимая во внимание заключение судебного эксперта №017-Э/2019, выполненное ООО «ЭкспертГрупп» в составе эксперта ФИО2, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 1 368 190 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина и расходы по проведению судебной экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***> удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью фирма «Стройвест», г. Михайловск, ОГРН <***> объект незавершенного строительства, площадь застройки 207 кв.м., степень готовности 9%, кадастровый номер 26:12:030410:186, расположенный по адресу: <...>, путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 1 368 190 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «Стройвест», г. Михайловск, ОГРН <***> в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Батурин