Решение от 19 августа 2019 г. по делу № А42-5847/2019

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А42-5847/2019
город Мурманск
19 августа 2019 года
Дело рассмотрено, резолютивная часть решения вынесена 15.08.2019

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Тарасова А.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Возисовой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ДНП «Серебряная Кица» к МТУ Росимущества в Мурманской области и республике Карелия о признании незаконным прекращения действия (расторжения) договора аренды земельного участка,

3- лицо: Управление Росреестра по Мурманской области

при участии в заседании представителей

от истца: ФИО1, доверенность от 20.07.2019,

ФИО2, доверенность от 20.07.2019,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 28.12.2018 № 463,

от 3-го лица: не явился, извещен надлежащим образом

установил:

ДНП «Серебряная Кица» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к МТУ Росимущества в Мурманской области и республике Карелия (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ответчик) о:

- признании действующим договора аренды земельного участка от 28.09.2010 № 0614-2010-07, находящегося в собственности РФ, из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 51:01:1702001:98 (РНФИ-П11520005348), площадью 145 000 кв. метров, расположенный по адресу: Мурманская область, МО Кольский район, Мурманское лесничество, Тайбольское участковое лесничество, квартал 85 (выдел 42, 45), 105 (выдел 5, 6) с видом разрешенного использования: ведение дачного хозяйства, сроком действия по 27.09.2059 года,

- признании незаконным прекращение действия (расторжения) указанного договора,

- восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) указанного земельного участка в виде аренды.

В обоснование иска истец указал, что у ответчика отсутствовали правовые основания для расторжения спорного договора аренды земли. Расторжение договора аренды земельного участка заключенного на срок более 5 лет возможно лишь по решению суда.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором с ним не согласился, указав, что передача прав и обязанностей по договору аренды произошло в нарушение действующего законодательства. По арендным платежам у истца имелась задолженность, что послужило основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Управление Росреестра по Мурманской области (далее – Росреестр), привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, представило отзыв на иск в котором указало, что требование истца о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении спорного земельного участка в виде аренды удовлетворению не подлежит, как как в случае положительное разрешение спора для истца будет являться основанием для внесения новой записи об ограничении, а не основанием для восстановления старой записи.

Росреестр, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения спора в судебное заседание не явился, в отзыве ходатайствовал о рассмотрении спора в свое отсутствие.

С учетом обстоятельств дела, руководствуясь статьями 156 и 159 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – ГК РФ), суд определил рассмотреть спор в отсутствие представителей третьего лица.

К судебному заседанию от истца в порядке статьи 49 АПК РФ поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором он просил признать незаконным прекращение действия (расторжение) договора аренды земельного участка от 28.09.2010 № 0614-2010-07, находящегося в собственности РФ, из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 51:01:1702001:98 (РНФИ-П11520005348), площадью 145 000 кв. метров, расположенный по адресу: Мурманская область, МО Кольский район, Мурманское лесничество, Тайбольское участковое лесничество, квартал 85 (выдел 42, 45), 105 (выдел 5, 6) с видом разрешенного использования: ведение дачного хозяйства, сроком действия по 27.09.2059 года. Остальные ранее заявленные требования не поддержаны.

В судебном заседании представители истца уточнение иска поддержали, на удовлетворении иска настаивали по изложенным в иске и его дополнениях основаниям.

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва на иск.

Уточнение иска в порядке статей 49 и 159 АПК РФ судом принято.

Из материалов дела следует, что 28.09.2010 между Комитетом по лесному хозяйству Мурманской области (далее – Комитет) и Мурманской региональной общественной организацией «Охотники Кольского Севера» был заключен договор аренды лесного участка № 0614-2010-07 (далее – Договор) со сроком действия по 27.09.2059 года.

По договору арендатору (МРОО «Охотники Кольского Севера»), по акту от 11.10.2010, передан лесной участок площадью 14,5 Га, местоположение: Мурманская область, МО Кольский район, Мурманское лесничество, квартал 85, выдела 42, 45, квартал 105 выдела 5, 6 Тайбольского участкового лесничества. Вид использования участка: осуществление рекреационной деятельности.

Размер арендной платы согласован в разделе 2 Договора в размере 320 000 ₽ в год.

Дополнительным соглашением от 08.04.2011 № 1 стороны договора уточнили идентификационные признаки лесного участка, в том числе кадастровый № 51:00:0000000:10/12.

В связи с изданием и на основании Распоряжения Комитета «О переуступке прав и обязанностей по договору» от 14.06.2011 № 82, дополнительным соглашением от 21.06.2011 № 2 к Договору арендатор (МРОО «Охотники Кольского Севера») с согласия арендодателя (Комитета) передал все права и обязанности по Договору ДНП «Серебряная Кица» (истцу). За исключением перемены лица на стороне арендатора все остальные пункты Договора оставлены без изменений.

Решением Совета депутатов Кольского района Мурманской области от 27.07.2017 № 10/9 спорный, указанный выше лесной участок (с указанными выше идентификационными признаками) переведен в категорию земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: ведение дачного хозяйства. Участку присвоен кадастровый № 51:01:1702001:98 (далее в целом – Участок). Перевод Участка из одной категории в другую произошел с 21.12.2017.

В связи с переводом Участка из категории земель лесного фонда в категорию земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: ведение дачного хозяйства, все права и обязанности арендодателя приняты МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия (ответчиком).

В связи с указанным, дополнительным соглашением от 14.02.2018 № 3 к Договору, Договор аренды земельного участка согласован сторонами в новой редакции, а именно:

Ответчик (Арендодатель) предоставляет, а истец (Арендатор) принимает в аренду земельный Участок, находящийся в собственности Российской Федерации, из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 51:01:1702001:98 (РНФИ-П11520005348), площадью 145 000 кв. метров, расположенный по адресу: Мурманская область, МО Кольский район, Мурманское лесничество, Тайбольское участковое лесничество, квартал 85 (выдел 42, 45), 105 (выдел 5, 6) с видом разрешенного использования: ведение дачного хозяйства, в границах, указанных в выписке из ЕГРН. Срок действия договора до 27.09.2059 (пункты 1.1. и 2.1. Договора в новой редакции).

Пунктами 3.1. и 3.2. Договора в новой редакции согласовано, что арендатор обязан внести арендную плату за пользование Участка с 21.12.2017 по 31.12.2017 в размере указанном в разделе 2 Договора в старой редакции. Арендная плата вносится два раза в год равными частями не позднее 01 июня и 01 декабря.

Пунктами 3.4. и 3.5. Договора в новой редакции согласовано, что арендная плата подлежит пересмотру в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.076.2009 № 528 с 01.01.2018 на основании рыночной стоимости права аренды Участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя на размер инфляции. Арендная плата может быть пересмотрена в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит пересмотру по состоянию на 1 января года, следующего за годом в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Согласно пунктов 6.1. и 6.2. Договора в новой редакции все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме. Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основаниях и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. Договора, согласно которому Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, и нарушения иных условий договора.

В тоже время, в ходе исполнения Договора, письмом от 29.12.2018 № М6345 (далее – Письмо), ответчик уведомил истца о том, что дополнительное соглашение к Договору от 21.06.2011 № 2, которым права и обязанности арендатора перешли к истцу, заключено с нарушением действующего законодательства, поскольку цель аренды лесного участка для осуществления рекреационной деятельности не соответствует целям деятельности самого истца – ведение дачного хозяйства, в силу Федерального закона РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ. С письмом ответчик направил истцу для согласования три экземпляра соглашения от 26.12.2018 о расторжении Договора.

Помимо прочего, указанным письмом ответчик уведомил истца о проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного Участка, о чем составлен отчет от 16.10.2018, в соответствии с которым, по мнению ответчика, размер арендной платы превышает размер оплаченный истцом (382 088,87 ₽), в связи с чем, за период с 21.12.2017 по 31.12.2018, за истцом имеется неосновательное обогащение в размере не оплаченных арендных платежей в сумме 1 678 185,10 ₽, которые ответчик предложил истцу оплатить добровольно в срок не позднее 20.01.2018.

Соглашение приложенное к Письму о расторжении Договора истец не подписал, однако указанный в Письме размер неосновательного обогащения оплатил в добровольном порядке.

В тоже время, Письмо с приложенным к нему соглашением о расторжении Договора ответчик направил в Росреестр с заявлением о производстве регистрационных действий, что послужило основанием для аннулирования 08.05.2019 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об ограничении прав и обременениях на Участок, ввиду расторжения Договора аренды.

Между тем, не согласившись с односторонним отказом ответчика от Договора, истец обратился в суд с настоящим уточненным иском о признании незаконным (недействительным) прекращение действия (расторжение) Договора.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Факт нахождения Участка в аренде у истца, подтвержден материалами дела, судом установлен, сторонами не оспаривается и признается в порядке пункта 31 статьи 70 АПК РФ.

Арендная плата подлежит оплате истцом в силу его обязательств по Договору, а также в соответствии с совокупностью статьей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), 3, 22 и 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Так, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В тоже время, арендная плата определяется в соответствии со статьей 39.7. ЗК РФ и пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Компонентом методики расчета арендной платы является прямое произведение кадастровой стоимости земельного участка.

Между тем, абзацем 3 статьи 24.20. Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из спорного Письма ответчика, размер фактически подлежащих оплате истцом арендных платежей за период пользования Участка с 21.12.2017 по 31.12.2018, ответчик определил на основании отчета об оценке от 16.10.2018, что противоречит указанной выше норме. Новую кадастровую стоимость Участка для определения арендных платежей ответчик мог применять не ранее 16.10.2018.

Более того, в силу условий Договора в новой редакции – новый размер арендных платежей, после производства их кадастровой оценки 16.10.2018, мог применяться только с 01.01.2019.

Помимо прочего, все изменения в Договор (пункт 6.1. Договора) заключаются сторонами в письменной форме. Доказательств обоюдного пересмотра сторонами условий Договора о его цене и ее изменения в материалах дела нет. Какое-либо уведомление ответчика об изменении цены Договора, в нарушение статей 8, 9, 65, 68 и 71 АПК РФ, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, на момент составления Письма, указание ответчика на наличие у истца задолженности по Договору, по меньшей мере, не соответствует действующему нормативно правовому регулированию, обстоятельствам дела и противоречит условиям Договора.

С учетом изложенного, у ответчика отсутствовали правовые основания, для одностороннего расторжения Договора по мотивам наличия задолженности по оплате арендных платежей, так как задолженность у истца фактически отсутствовала.

Кроме того, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

ВАС РФ в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 разъяснил, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пунктах 50 и 51 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Таким образом, в силу всей совокупности изложенных норм права в их системном толковании, расторжение Договора аренды земельного участка заключенного сроком более чем на пять лет возможно исключительно по решению суда, в связи с чем одностороннее расторжение ответчиком Договора аренды Участка без обращения в суд в принципе невозможно. Задолженности по арендным платежам у истца не было.

Каких-либо нарушений со стороны истца вида использования Участка, предусмотренного Договором в данном случае не было, доказательств обратного в нарушение статей 8, 9, 65, 68 и 71 АПК РФ, ответчиком суду не представлено, в связи с чем ссылка ответчика на нарушение вида использования Участка в рамках настоящего спора также не состоятельна.

Более того, расторжение спорого Договора, в настоящем случае, помимо прочего нарушает права участников дачного некоммерческого партнерства (истца) у которых на спорном Участке уже возведено около 35 объектов капитального строительства – частных жилых домов, что не отрицалось и признавалось представителем ответчика в судебном заседании 01.08.2019 (аудиозапись процесса).

С учетом совокупности изложенного оснований для расторжения Договора у ответчика не имелось. Уточненные исковые требования заявлены обосновано и подлежат удовлетворению.

В тоже время, резолютивную часть решения, по аналогии со статьей 103 АПК РФ (пункт 3), суд излагает в своей редакции, достаточной для восстановления нарушенных прав истца.

Истец при подаче иска чек-ордером от 14.06.2019 операция № 149 оплатил государственную пошлину в общей сумме 21 000 рублей.

С учетом того, что истцу определением от 18.06.2019 отказано в удовлетворении ходатайства о принятии по настоящему делу обеспечительных мер, то в соответствии со статьями 110 АПК РФ, 33321 и 33340 НК РФ, судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 ₽ подлежат отнесению на ответчика, в сумме 3 000 ₽ остаются за истцом, а государственная пошлина в сумме 12 000 ₽ является излишне уплаченной и подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

иск удовлетворить.

Признать незаконным расторжение МТУ Росимущества в Мурманской области и республика Карелия в одностороннем порядке договора аренды лесного участка от 28.09.2010 № 0614-2010-07 заключенного с ДНП «Серебряная Кица», выраженного в письме от 29.12.2018 № М6345.

Взыскать с МТУ Росимущества в Мурманской области и республика Карелия в пользу ДНП «Серебряная Кица» судебные расходы в сумме 6 000 рублей.

Возвратить ДНП «Серебряная Кица» из средств федерального бюджета уплаченную по чек-ордеру от 14.06.2019 операция № 149 государственную пошлину в сумме 12 000 рублей, выдав справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня принятия.

СудьяА.ФИО4