Решение от 16 ноября 2017 г. по делу № А65-21172/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-21172/2017

Дата принятия решения – 17 ноября 2017 года

Дата объявления резолютивной части – 10 ноября 2017 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Исхаковой М.А.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Маннаповой Г.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны», г.Москва, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>), о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.01.2014 года № 358/а,

по иску Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Ак барс Челны», г.Москва, (ОГРН <***>, ИНН <***>), о расторжении договора аренды земельного участка № 358/а от 17.01.2014 года,

с участием представителей:

от ООО «Ак барс Челны» - ФИО1 по доверенности от 27.06.2017 года, ФИО2 по доверенности от 15.08.2017г.;

от МКУ «ИКМО г.Набережные Челны РТ» – ФИО3 по доверенности №2 от 11.01.2017г.;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны», обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.01.2014 года № 358/а, заключенный между ООО «Ак Барс Челны» и муниципальным казенным учреждением «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан», дополнив его пунктом 4.4.18.1 в следующей редакции: « 4.4.18.1. Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков- 10 лет». В обоснование заявленных исковых требований указывая, что между ним и ответчиком 17.01.2014г. был заключен договор аренды земельного участка №358/а для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки. Договор заключен по итогам проведенного аукциона на право заключения договора аренды, извещение о котором было опубликовано в газете «Челнинские Известия». Условия пункта 5 дополнительной информации указанной в извещении не нашли отражения в условиях договора. На письмо от 14.04.2017г. и направленное с ним дополнительное соглашение, содержащее предлагаемый ко внесению пункт 4.4.18.1. исполнительный комитет сообщил о прохождении процедуры согласования письмом от 04.05.2017г., к моменту обращения в суд дополнительное соглашение ответчик не подписал.

Определением от 20.07.2017г. Арбитражный суд Республики Татарстан принял к производству исковое заявление ООО «Ак Барс Челны».

Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан», обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ак барс Челны», о расторжении договора аренды земельного участка № 358/а от 17.01.2014 года. Мотивируя исковые требования тем, что арендатор земельных участков ООО «Ак барс Челны» нарушил условие договора аренды, не приступил к освоению земельного участка, не получил разрешение на строительство в течение установленных договором 3-х лет.

Определением от 20.07.2017г. Арбитражным судом Республики Татарстан принято к производству исковое заявление МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан».

Определением от 13.09.2017г. судом объединены в одно производство дела по иску ООО «Ак Барс Челны» и по иску МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан». Объединенному делу присовен номер А65-21172/2017.

Представители ООО «Ак Барс Челны» исковые требования поддержали в полном объеме, требования о расторжении договора полагают необоснованными.

Представитель МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» исковые требования поддержал. В иске ООО «Ак Барс Челны» просит отказать.

Из материалов дела следует, что между МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (арендодатель по договору) и ООО «Ак Барс Челны» (арендатор по договору) 17.01.2014г. был заключен договор аренды земельного участка №358/а (том 1 л.д. 7-9), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору на основании протокола аукционной комиссии о результатах аукциона от 31.12.2013г. №2-РА (том 1 л.д.11), договора купли-продажи права заключения договора аренды земельных участков от 09.01.2014г. №1-ДК/а (том 1 л.д.65-66) земельные участки: площадью 76467 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118), площадью 6400 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:28), площадью 3071 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:22), находящиеся по адресу РТ, г.Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города. Участки предоставляются для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

Договор заключен сроком на 10 лет (п.3.1).

Согласно п.4.1.4 договора, в соответствии с п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными. К существенным условиям подпунктом «з» стороны сделки отнесли отсутствие по истечении трех лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Актом приема-передачи от 17.01.2014г. подтверждается передача арендодателем земельных участков арендатору (том 1 оборот л.д. 9). Договор аренды прошел государственную регистрацию 26.02.2014г.

Согласно кадастровой выписке о земельных участках, земельные участки предназначены для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки (том 2 л.д.17-28).

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков была размещена информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков площадью 76467 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118), площадью 6400 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:28), площадью 3071 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:22), находящихся по адресу РТ, г.Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города. В п.5 данного извещения указано, что максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков - 10 лет (том 1 л.д. 12-14).

ООО «Ак Барс Челны» в адрес МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» было направлено письмо от 14.04.2017г. исх.№9 с приложением дополнительного соглашения о включении в договор аренды земельного участка №358/а от 17.01.2014г. п.4.4.18.1 в следующей редакции «максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков - 10 лет» (том 1 л.д. 15-16).

Дополнительное соглашение МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» не подписано, 04.05.2017г. направлено письмо с указанием, что вопрос о подписании дополнительного соглашения будет рассмотрен по завершению судебных разбирательств, в том числе по иску о расторжении договора аренды №358/а. (том 1 л.д. 18).

Как следует из акта обследования земельного участка №437 от 24.05.2017г. составленного отделом контроля за использованием земли и сохранности зеленых насаждений МКУ «Управление административно-технической инспекции при исполнительном комитете муниципального образования город Набережные Челны» было проведено обследование земельных участков расположенных по адресу РТ, г.Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города, кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118; кадастровый номер 16:52:05 03 05:28; кадастровый номер 16:52:05 03 05:22. В результате обследования установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:1118 частично огорожен. На огороженной территории ведутся земельные работы (ордер на право производства земляных работ №110-17 от 21.04.2017г. По части земельного участка проложена теплотрасса и воздушная линия ЛЭП. На части земельного участка растут зеленые насаждения, проложены подъездные пути к многоквартирному жилому дому 19/01, пешеходные дорожки от улицы Команды КАМАЗ-Мастер до пр.Сюмбике; земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:28 огорожен. На земельном участке расположена автостоянка (используется индивидуальным предпринимателем ФИО4; земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:22 огорожен. На земельном участке расположена автостоянка (используется индивидуальным предпринимателем ФИО4 (том 1 л.д.123). Изложенные в акте факты подкрепляются фототаблицей (том 2 л.д.34-55).

Письмом №02/2100 от 14.06.2017г. МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» предложил ООО «Ак Барс Челны» расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.01.2014г. №358/а и в течении 30 дней с момента получения настоящего уведомления освободить арендуемые земельные участки и передать по акту приема-передачи Исполнительному комитету (том 2 л.д.56-57).

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В статье 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Таким образом, из общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Абзацем 2 пункта 4.1.4. договора аренды заключенного сторонами установлено, что при отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований указанному в п.4.1.4. договора, договор считается расторгнутым по истечении тридцати дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя о таком отказе.

В письме №02/2100 МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» ссылаясь на п.п. «з» пункта 4.1.4. сообщил о расторжении договора №358/а.

Отклоняется судом довод ООО «Ак Барс Челны» о том, что исковое заявление МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» подлежит оставлению без рассмотрения, в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора. Уведомление №02/2100 арендатором получено по месту регистрации 04.07.2017г. Кроме того, по смыслу п.8 ч.2 ст.125, ч.4 ст.126, п.2 ч.1 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав. Исходя из всех обстоятельств дела, а также учитывая тот факт, что арендатором ранее уже было получено уведомление 02/467 от 13.02.2017г. арендодателя, оставления 06.06.2017г. Арбитражным судом РТ иска без рассмотрения, принимая во внимание поведение арендатора, не имеющего намерения добровольно урегулировать возникший спор, оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется.

Таким образом, спорный договор прекратил действие 04.08.2017 (по истечении 30 дней с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора) в связи с волеизъявлением МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан», выраженном в уведомлении от 14.06.2017., следовательно, в иске о расторжении договора аренды, следует отказать.

При этом не нашел своего подтверждения довод ООО «Ак Барс Челны» о том, что самим арендатором в результате злоупотребления правом созданы условия при которых по истечении трех лет арендуемый земельный участок не используется, разрешение на строительство не получено.

Приводя указанный довод арендатор ссылается на неисполнение Постановления Исполнительного комитета г.Набережные Челны от 21.11.2013г. №7027 «О подготовке документации по корректировке проекта планировки общегородского центра (19 микрорайон)» (том.1.л.д.62). Что привело к невозможности получения необходимой разрешительной документации и препятствовало освоению земельного участка.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Установив несоблюдение указанных требований суд, может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуется разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во зло другому лицу.

ООО «Ак Барс Челны» не доказал что МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» сознательно, с прямым умыслом действовал с намерением причинить ущерб ему как стороне договора аренды. При этом, как установлено в ходе судебного разбирательства с момента заключения договора в январе 2014 года ООО «Ак Барс Челны» не обращалось за получением разрешения на строительство вплоть до сентября 2017 года. В ходе судебного разбирательства не установлено причинно-следственной связи между корректировкой проекта планировки 19 микрорайона города и неполучением разрешения на строительство в установленный договором срок. Представление Прокурора города Набережные Челны №12-08-02 также не может служить доказательством злоупотребления правом исполнительным комитетом. Изложенные в нем нарушения законодательства свидетельствуют о неисполнении МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» публично-правовых обязанностей, а не о злоупотреблении гражданскими правами.

Довод представителя ООО «Ак Барс Челны» о ничтожности пункта 4.1.4. договора аренды не принимается судом. При этом суд руководствуется положениями пункта 5 статьи 166 ГК РФ и пунктом 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и учитывает, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Являясь стороной сделки общество совершало действия по его исполнению - приняло земельные участки в аренду по акту приема-передачи, вносило арендную плату. Таким образом, заявляя о недействительности той части сделки, которая наделяет арендодателя правом одностороннего отказа от договора, арендатор действует недобросовестно.

Поскольку договор аренды №358/а прекратил свое действие, внесение изменений в договор после его прекращения невозможно.

Кроме того, следует отметить, что внесение в договор №358/а от 17.01.2014г. заключенный по результатам открытого аукциона изменений, соответствующих условиям конкурсной документации в части указанного в пункте 5 максимального срока осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков -10 лет, не соотносится с изъятием, указанным в подпункте «з» пункта 4.1.4. при котором расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке исключается. Поскольку таким условием является наличие срока окончания строительства, реконструкции объекта, а не максимального срока осуществления жилищного строительства и иного строительства.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на стороны в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В иске Общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны», г.Москва, (ОГРН <***>, ИНН <***>), отказать.

В иске Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>), отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Республики Татарстан.

СудьяМ.А. Исхакова