Постановление от 5 ноября 2025 г. по делу № А60-25240/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7066/2025-ГК
г. Пермь
06 ноября 2025 года
Дело № А60-25240/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Муталлиевой И.О., судей Бояршиновой О.А., Журавлевой У.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного

заседания Лебедевой Е.В. (до и после перерыва), при участии:

от истца посредством веб-конференции: ФИО1, паспорт,

доверенность от 12.02.2025, диплом (до перерыва);

от ответчика посредством веб-конференции: ФИО2, паспорт,

доверенность 16.05.2024, диплом (до и после перерыва),

третьи лица: не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены

надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения

информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте

Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной

ответственностью «Специализированный застройщик «Столица»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июня 2025 года

по делу № А60-25240/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «ТПП

Промоборудование» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный

застройщик «Столица» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным одностороннего акта, о взыскании

неустойки по договору долевого участия, упущенной выгоды,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Меркурий»

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТПП Промоборудование» (далее – ООО «ТПП Промоборудование», истец, участник долевого строительства) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Столица» (далее – ООО «СЗ «Столица», ответчик, застройщик) с требованиями о взыскании: неустойки за период с 16.07.2023 по 17.03.2024 в сумме 720 011 руб. 25 коп. за нарушение застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства нежилого помещения; убытков в общей сумме 1 334 403 руб. 23 коп., из которых: 1 178 303 руб. 23 коп. – упущенная выгода в виде неполученных арендных платежей за период с 01.08.2023 по 17.03.2024, 156 100 руб. 00 коп. – неустойка по договору аренды от 27.03.2023 за период с 01.08.2023 по 26.02.2024 (с учетом отказа истца от части исковых требований от 26.08.2024, принятого судом первой инстанции на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ (т. 1 л.д. 87)).

Определением суда от 30.04.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самострельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Меркурий» (ИНН <***>).

Решением арбитражного Свердловской области от 23.07.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, просит отменить обжалуемое решение суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции положений ст. 71 АПК РФ, полагает, что судом не дана оценка представленным в материалы дела доказательствам в совокупности, что повлекло за собой неправомерный вывод о том, что при проведении приемки помещения ООО «ТПП «Промоборудование» 26.02.2024 были обнаружены существенные недостатки в передаваемом помещении, которые не позволяют эксплуатировать нежилое помещение. Полагает, что указанный вывод сделан судом первой инстанции на основании выводов экспертного заключения от 28.11.2024 № 2811/24, выполненного с существенными нарушениями положений ст. 8, ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ (ред. от 22.07.2024) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ). В частности, указывает на то, что эксперт при проведении судебной экспертизы обязан был руководствоваться не только нормами действующего законодательства, но и положениями договора участия в долевом строительстве, в котором отражены индивидуальные технические характеристики спорного объекта, а также рабочей (проектной) документацией, тогда как эксперт не обращался в суд с ходатайством о предоставлении указанных документов, не сопоставлял рабочую (проектную) документацию с


характеристиками объекта и условиями договора участия в долевом строительстве, тогда как договором долевого участия в строительстве не предусмотрено выполнение застройщиком отделочных работ, стяжки пола, п. 3.3. договора долевого участия в строительстве установлено, что характеристики объекта долевого строительства являются проектными. Также указывает на то, что экспертом не исследовано разрешение на ввод в эксплуатацию от 16.08.2023 № 66-41-148-2023, выданное Администрацией г. Екатеринбурга, заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства, им не производился натурный осмотр спорного объекта. С учетом изложенных обстоятельств, считает неправомерным вывод эксперта о наличии существенных недостатков объекта долевого строительства, ходатайствует о назначении повторной судебной экспертизы, на разрешение перед экспертом просит поставить следующий вопрос: являются ли недостатки, указанные в акте осмотра нежилого помещения от 05.02.2024, существенными?

Апеллянт считает неправомерным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика убытков в виде упущенной выгоды (неполученных арендных платежей по договору аренды от 27.03.2023, заключенному с ООО «Меркурий», а также неустойки, начисленной за период с 01.08.2023 по 26.02.2024 за неисполнение ООО «ТПП Промоборудование» обязанности по передаче ООО «Меркурий» объекта долевого строительства в установленный договором срок). Ссылается на то, что договор аренды от 27.03.2023 не отвечает критериям реальной хозяйственной сделки. Так, п. 1.2. договора аренды от 27.03.2023 установлено, что имущество передается арендатору без чистовой отделки, при этом, договор аренды не содержит каких-либо условий о выполнении чистовой отделки и ремонтных работ в спорном помещении, для обеспечения возможности его использования в целях, предусмотренных договором аренды (в коммерческих целях). Также считает завышенным размер установленной договором аренды неустойки (0,5 %) за неисполнение обязанности по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, при том, что из сложившейся деловой практики средний размер подобных санкций составляет в среднем 0,1 %, то есть в 5 раз меньше. Апеллянт полагает, что у сторон договора аренды отсутствовали реальные намерения по аренде помещения. Кроме того, заявитель жалобы обращает внимание на отсутствие у ООО «Меркурий» признаков ведения хозяйственной деятельности. Согласно Информационно-правовой системе «Спарк-Интерфакс», ООО «Меркурий» является микропредприятием с численностью - 1 человек. В отношении указанного общества есть сведения, о начале процедуры ликвидации компании. У компании отсутствует телефон, адрес электронной почты и сайт.

10.10.2025 посредством системы «Мой арбитр» истцом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, а


также письменные возражения относительно удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании 13.10.2025 представитель ответчика поддерживал изложенные в апелляционной жалобе доводы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, также настаивал на удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель истца возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, также против удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной судебной экспертизы.

Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 13.10.2025 в судебном заседании был объявлен перерыв до 27.10.2025 на основании ст. 163 АПК РФ.

23.10.2025 посредством системы «Мой арбитр» ответчиком представлены письменные объяснения.

24.10.2025 посредством системы «Мой арбитр» истцом представлены письменные дополнительные возражения на апелляционную жалобу с дополнительными документами, согласно приложению.

В день судебного заседания истцом посредством системы «Мой арбитр» представлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (резолютивной части решения Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2025 по делу № А40-216973/25).

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2025 на основании ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Григорьевой Н.П. на судью Бояршинову О.А.

При открытии судебного заседания 27.10.2025 после перерыва установлено, что представитель истца ФИО1 не подключился к судебному заседанию. При проведении судебного заседания судом апелляционной инстанции установлено, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, участвующим в деле лицам обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована по причинам, находящимся в сфере их контроля (отсутствует соединение собственными средствами связи). Секретарем судебного заседания был произведен телефонный звонок представителю истца ФИО1, в ответ даны пояснения о наличии технических неполадок, а также о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя истца.

Заявленное ходатайство представителя истца судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 159 АПК РФ.

В судебном заседании 27.10.2025 представитель ответчика поддержал ранее изложенную позицию, настаивал на удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы, просил приобщить к материалам дела письменные объяснения.


Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 27.10.2025 письменные объяснения ответчика, а также письменные возражения истца приобщены к материалам дела; в приобщении доказательств, приложенных к дополнительным возражениям на апелляционную жалобу от 24.10.2025, судом отказано, поскольку поименованные документы имеются в материалах дела; в удовлетворении ходатайства истца о приобщении дополнительных доказательств, приложенных ходатайству от 27.10.2025, судом отказано ввиду того, что судебные акты арбитражных судов являются общедоступными.

Рассмотрев ходатайство апеллянта о назначении по делу повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к его удовлетворению с учетом следующего.

Вопрос о необходимости проведения повторной судебной экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Арбитражный апелляционный суд установил, что в заключении судебной экспертизы от 28.11.2024 № 2811/24, эксперт пришел к выводам о том, что недостатки, указанные в акте осмотра нежилого помещения от 05.02.2024, являются существенными, а именно: «При входе в полу не доделана заливка пола. Пол в разных уровнях. Яма порядка 30 см глубиной»; «На 2-х окнах отсутствуют стеклопакеты, установлены только решетки (и над дверью входной) что не обеспечивает сохранение тепла в помещении»; «Не укомплектованы пожарные щиты пожарными шлангами».

Арбитражный апелляционный суд в судебном заседании установил, что 10.06.2024 на спорный объект зарегистрировано право собственности ООО «ТПП «Промоборудование», с 01.07.2024 правообладателем спорного объекта являлся ФИО3, в последующем объект отчужден на основании договора купли-продажи от 29.11.2024 ФИО4

Таким образом, на момент проведения судебной экспертизы судом первой инстанции объект долевого строительства уже принадлежал на праве собственности иному лицу (судебная экспертиза назначена определением суда от 16.10.2024), сохранность спорного объекта долевого строительства в неизменном по состоянию на 05.02.2024 виде не была обеспечена, в связи с чем, произвести натурный осмотр объекта в неизменном виде на предмет существенности недостатков, указанных в акте от 05.02.2024, не представлялось возможным.

Поскольку для проведения экспертизы необходим не только анализ представленных в материалы дела документов (договора долевого участия в строительстве, проектной технической документации) в совокупности с нормами действующего законодательства, но и натурный осмотр спорного


объекта (по состоянию на 05.02.2024), учитывая, что объект исследования к настоящему времени поменял трех собственников и очевидно претерпел изменения, суд апелляционной инстанции отказал ответчику в удовлетворении его ходатайства о назначении повторной судебной строительной экспертизы по настоящему делу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО «ТПП Промоборудование» (участник долевого строительства) и ООО «Специализированный застройщик «Столица» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве от 07.09.2022 № °ЕКБ-ИсетьПарк-2(нж)-1/1/2(0) (АК) (далее – договор), в соответствии с п. 3.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Согласно п. 4.1 договора на момент подписания настоящего договора цена договора составляет 11 707 500 руб.

В силу п. 5.1 договора передача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости, начиная в период с 15.05.2023, не позднее 15.07.2023 (п. 5.1.1, п. 5.1.2).

Из материалов дела следует, что 16.08.2023 Администрацией г. Екатеринбурга выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 66-41-148-2023.

В соответствии с п. 5.4. договора срок для принятия объекта долевого строительства составляет 10 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства уведомления о завершении строительства объекта долевого строительства.

Пунктом 5.5 договора стороны предусмотрели право отказаться от принятия объекта долевого строительства и подписания передаточного акта участником долевого строительства в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту долевого строительства, связанные с существенными недостатками, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим договором использования по назначению. Под существенными недостатками стороны понимают отступления от условий договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных


регламентов, от иных обязательных требований.

При этом стороны учитывают тот факт, что получение застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию подтверждает завершение строительства в полном объеме как объекта недвижимости, так и объекта долевого строительства и их соответствие условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, а также подтверждает отсутствие каких-либо существенных недостатков при создании объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 5.6 договора отказ участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства и подписания передаточного акта в соответствии с условиями настоящего договора, в связи с выявленными участником долевого строительства несущественными недостатками при условии наличия у застройщика разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и получения участником долевого строительства уведомления от застройщика о завершении строительства объекта недвижимости согласно п. 5.4 настоящего договора, признается сторонами как уклонение участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства и подписания передаточного акта.

Пунктом 5.8 договора установлено, что при уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта или при отказе участника долевого строительства от eго подписания (за исключением случая, указанного в п. 5.5 настоящего договора), при условии полного и надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, застройщик в порядке и в сроки, установленные законом, вправе составить односторонний акт о передаче- объекта долевого строительства.

05.02.2024 застройщиком направлено в адрес участника долевого строительства уведомление о проведении предварительного осмотра спорного объекта, в тот же день составлен акт осмотра с указанием замечаний к состоянию объекта долевого строительства, подписанный сторонами договора долевого участия в строительстве. А именно, при входе в полу не доделана заливка пола. Пол в разных уровнях. Яма порядка 30 см глубиной. На 2-х окнах отсутствуют стеклопакеты, установлены только решетки (и над дверью входной) что не обеспечивает сохранение тепла в помещении. Не установлен теплосчетчик на входную трубу отопления в подвале. Не укомплектованы пожарные щиты пожарными шлангами. Не убран строительный мусор. Кожух на 1 батарее отсутствует.

Пунктом 4 акта осмотра от 05.02.2024 установлено, что подписание указанного акта представителем застройщика не означает согласие застройщика с перечисленными участником долевого строительства недостатками, застройщик принимает к устранению недостатки, являющиеся дефектами согласно строительным нормам и правилам, проекту строительства жилого дома.


15.02.2024 застройщиком по электронной почте направлено в адрес участника долевого строительства уведомление о завершении строительства.

Стороны договора согласовали дату приемки объекта долевого строительства – 26.02.2024. В указанную дату при проведении приемки помещения участник долевого строительства пришел к выводу о том, что в передаваемом помещении имеются существенные недостатки, которые не позволяют эксплуатировать нежилое помещение.

Учитывая возникшие разногласия относительно недостатков объекта долевого строительства, в соответствии с подпунктами в), к) и л) пункта 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 ООО «ТПП Промоборудование» 26.02.2024 направило в адрес застройщика письмо (от 26.02.2024 № 247) через личный кабинет, через чат на сайте Компании ПИК (рik.ru), а также вручило под расписку сотрудника, представляющего Компанию застройщика ФИО5, с подробным описанием недостатков в передаваемом помещении, выявленных при осмотре, а также с требованием согласовать дату и время для составления акта осмотра помещения с участием специалиста, обладающего специальными познаниями.

Также 26.02.2024 в адрес застройщика через личный кабинет, через чат на сайте Компании ПИК (рik.ru) было направлено письмо от 26.02.2024 № 247 с приложением ФИО и сканов необходимых документов на конкретного специалиста, обладающего специальными познаниями для проведения указанного осмотра (ФИО6), в соответствии с подпунктами е), в) и л) пункта 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 года № 2380.

01.03.2024 через личный кабинет, через чат на сайте Компании ПИК (рik.ru) поступил ответ о том, что специалист согласован, в связи с чем ООО «ТПП Промоборудование» обратилось к застройщику (по телефону) для согласования времени и даты осмотра со специалистом (обращение № OBR-1249996).

04.03.2024 от застройщика поступил ответ следующего содержания: На ваше обращение № OBR-1249996: Добрый день! По сделке ДДУ-ЕКБ-ИсетьПарк-2(нж)-1/1/2(0) (АК)-359630 вам был выставлен Односторонний акт приёма-передачи. Вам необходимо с документом обратиться в управляющую компанию для получения ключей. Памятка как это сделать, направлена на вашу почту ke № 11@mail.ru. Документ направлен почтой России. Направлена задача ЗДЧ-2026638 для уточнения трек-номера отправления. Предоставим ответ в течение 2 рабочих дней. Позвоните нам или напишите в чат, и мы проверим решение по вашему вопросу. С уважением, ПИК».

02.03.2024 застройщиком составлен односторонний акт передачи объекта, который направлен в адрес участника долевого строительства (истца) письмом 06.03.2024.

Как указал истец, застройщик обязательства по обеспечению составления акта, согласованию даты проведения осмотра с участием специалиста не


исполнил. По мнению истца, до исполнения застройщиком своих обязательств по обеспечению составления акта, согласованию даты осмотра проведения осмотра с участием специалиста, участник долевого строительства не считается просрочившим обязательство по приемке помещения и не считается уклонившимся от его приемки.

Ссылаясь на нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, ООО «ТПП Промоборудование» обратилось с требованием о взыскании неустойки (пени) за период с 16.07.2023 по 17.03.2024 включительно на основании ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление от 18.03.2024 № 326) в соответствии со следующим расчетом: 11 707 500 руб. /300 * 246 дней (16.07.2023 - 17.03.2024) *7,5 % = 720 011 руб. 25 коп.

Также истец указал на наличие убытков в виде упущенной выгоды, возникших по причине несвоевременной передачи участником долевого строительства (арендодателем) объекта ООО «Меркурий» (арендатору) по условиям договора аренды от 27.03.2023, в подтверждение чего ссылался на следующие обстоятельства.

Между ООО «ТПП Промоборудование» и ООО «Меркурий» заключен договор аренды будущей вещи от 27.03.2023, по условиям которого ООО «ТПП Промоборудование» приняло на себя обязательство передать в аренду ООО «Меркурий» нежилое помещение, являющееся предметом спорного договора участия в долевом строительстве с 01.08.2023, тогда как ООО «Меркурий» приняло на себя обязательства по внесению арендных платежей в размере 1 000 руб. за 1 кв. м в месяц (п. 1.1, 1.4 договора аренды).

Пунктом 1.6 договора стороны определили, что договор заключен на неопределенный срок. Течение срока аренды начинается с момента подписания сторонами акта приема - передачи имущества и прекращается одновременно с момента прекращения настоящего договора подписанием сторонами акта приема-передачи спорного имущества.

Стороны договора аренды в п. 4.2 договора согласовали условие о наличии ответственности арендодателя за нарушение срока передачи арендодателем имущества арендатору в виде выплаты неустойки в размере 0,5% от месячной арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с нарушением застройщиком своих обязательств по передаче арендатору имущества в установленный пунктом 1.4 договора аренды срок в связи с просрочкой ООО «Специализированный застройщик «Столица» исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве перед ООО «ТПП Промоборудование», стороны пришли к соглашению о


расторжении договора аренды от 27.03.2023 путем подписания соглашения от 26.02.2024 (далее – соглашение).

Пунктом 2 соглашения стороны договора аренды согласовали окончательную сумму неустойки за нарушение сроков передачи имущества арендодателем арендатору за период с 01.08.2023 по 26.02.2024 в общей сумме 156 100 руб., которая оплачена по платежному поручению от 28.02.2024 № 62.

В связи с нарушением предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства ООО «ТПП Промоборудование» обратилось с требованием о возмещении убытков сверх неустойки на основании ст. 10 Закона № 214-ФЗ, ст. 15 ГК РФ с учетом установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 особенностей, к которым относит:

- упущенную выгоду в виде неполученных арендных платежей в размере 156 100 руб. за каждый месяц за период с 01.08.2023 по 17.03.2024 в общей сумме 1 092 700 руб. (неполученные арендные платежи по договору аренды будущей вещи от 27.03.2023, заключенного между ООО «ТПП Промоборудование» и ООО «Меркурий»);

- неустойку по договору аренды от 27.03.2023, за нарушение сроков передачи арендодателем арендатору арендованного имущества за период с 01.08.2023 по 26.02.2024 в сумме 156 100 руб.;

- упущенную выгоду в виде неполученных арендных платежей в размере 156 100 руб. в месяц с 01.03.2024 по 17.03.2024 в сумме 85 603 руб. 23 коп.

28.03.2024 участником долевого строительства в адрес застройщика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

Неисполнение претензионных требований явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик возражал относительно удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в отзыве от 19.08.2024. В частности, со ссылкой на п. 5.5 договора, указывал на то, что участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства и подписания передаточного акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту долевого строительства, связанные с существенными недостатками, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим договором использования по назначению, а именно, отступления от условий договора, от обязательных требований технических регламентов, от иных обязательных требований. Отмечал, что согласно п. 6 договора, если выявленные участником несоответствия объекта долевого строительства не относятся к существенным недостаткам (п. 5.5 договора), они рассматриваются сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия для принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства и подписания передаточного акта в соответствии с условиями настоящего договора, и подлежат устранению застройщиком в рамках


гарантийного срока, указанного в п. 6.2. настоящего договора, после передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Учитывая наличие у застройщика разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию полагал, что указанные в акте осмотра объекта долевого строительства недостатки не являются существенными, в противном случае разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не было выдано. По мнению ответчика, наличие несущественных недостатков объекта долевого строительства не является основанием для неисполнения участником долевого строительства обязанности по приемке объекта долевого строительства, отказ истца от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства является необоснованным; ссылался на отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности использования объекта по его прямому назначению. Отмечал, что в связи с уклонением участника долевого строительства от приемки объекта, застройщиком в его адрес направлен односторонний акт приемки объекта. Полагал чрезмерным размер начисленной неустойки по п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ со ссылкой на незначительность просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Возражая против удовлетворения требований о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, а также неустойки за просрочку передачи участником долевого строительства объекта по договору аренды от 27.03.2023, ответчик указывал на то, что основным видом экономической деятельности истца является торговля оптовая, неспециализированная (ОКВЭД 46.90), истец до оформления права собственности не мог сдавать спорное помещение в аренду, расторжение договора аренды не может вменяться в вину ответчику, поскольку объект был подготовлен к передаче застройщиком 02.03.2024. По мнению ответчика, договор аренды объекта от 27.03.2023, со сроком передачи объекта долевого участия в строительстве 01.08.2023, заключенный между истцом и третьим лицом не отвечал критериям реальной хозяйственной сделки, а также содержал завышенные и чрезмерные меры ответственности истца за непередачу арендатору объекта долевого строительства в установленный договором аренды срок в размере 0,5 %.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки за нарушение застройщиком срока сдачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ) и исходил из доказанности нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, в связи с чем требование о начислении неустойки по п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ признано судом обоснованным, расчет истца признан арифметически верным.


Удовлетворяя требования о взыскании убытков, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 15 ГК РФ, разъяснениями, данными в п. 12, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), в п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), и исходил из наличия в материалах дела доказательств реальности получения истцом арендной платы от сдачи в аренду спорного нежилого помещения.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Исходя из предмета и условий договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его правовой квалификации как договора долевого участия в строительстве, подпадающего в сферу правового регулирования Закона № 214-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

В силу п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 10.1 договора долевого участия в строительстве стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,


действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За несвоевременное исполнение ответчиком обязательства по передаче застройщиком участнику долевого строительства объекта истцом предъявлено требование о взыскании неустойки по п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ за период с 16.07.2023 (первый день просрочки исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства) по 17.03.2024 включительно (по пояснениям истца до даты моратория, введенного Постановлением Правительства от 18.03.2024 № 326).

Факт несвоевременного исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, 10.06.2024 право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за ООО «ТПП Промоборудование», в дальнейшем объект отчужден ФИО3 (01.07.2024 – дата государственной регистрации права собственности), затем – ФИО4 (29.11.2024 – дата государственной регистрации права собственности).

Таким образом, факт регистрации права собственности на объект долевого строительства 10.06.2024 свидетельствует о его принятии истцом. Поскольку в период до 10.06.2024 Постановлением от 18.03.2024 № 326 введен мораторий на начисление неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, в период с 22.03.2024 до 31.12.2025 включительно, постольку истцом произведен расчет пени до даты введения моратория (до 17.03.2024 включительно).

С учетом наличия в материалах дела доказательств нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором долевого участия в строительстве, суд первой инстанции правомерно признал обоснованными и подлежащими удовлетворению


требования истца о взыскании неустойки по п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ за период с 16.07.2023 по 17.03.2024.

Проверив расчет неустойки, апелляционная коллегия, признает его арифметически и методологически верным, соответствующим особенностям ключевой ставки, требованиям ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Довод апеллянта о чрезмерности неустойки подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. Суду предоставлено право снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств.

Таким образом, основанием для применения ст. 333 ГК РФ при определении размера подлежащей взысканию неустойки может служить только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательств.

Оценив фактические обстоятельства дела, размер неустойки, учитывая, что ответчик не представил суду доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а также длительность неисполнения обязательства по передаче объекта строительства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения предъявленной ко взысканию суммы неустойки.

Вместе с тем, доводы апеллянта об отсутствии оснований к удовлетворению требований о взыскании убытков суд апелляционной инстанции находит заслуживающими внимания.

В силу ст. 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.


Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 393 ГК РФ применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве субъективного представления данного лица.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7, упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды закреплен в пункте 14 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.

Исходя из разъяснений, приведенных в п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода в заявленном размере не была бы получена кредитором. При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода.

В пункте 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 указано, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов


существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2016 № 18-КГ15-237, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

В обоснование требования о взыскании упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей, неустойки по договору аренды истец ссылался на несвоевременную передачу объекта недвижимости, что повлекло невозможность сдачи указанного объекта в аренду и, соответственно, неполучение дохода от сдачи имущества в аренду, а также несение расходов по оплате неустойки за неисполнение обязательства по сдаче спорного объекта недвижимости в аренду.

Однако, из материалов дела не следует, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием для заключения истцом договора аренды с ООО «Меркурий», не позволившим ему получить упущенную выгоду. Убедительных доказательств тому, что истец мог и должен был получить определенные доходы от сдачи в аренду ООО «Меркурий» спорного объекта в дело не представлено.

Напротив, из анализа представленных в материалы дела документов следует вывод об отсутствии доказательств наличия возможности получения истцом доходов от сдачи в аренду обществу «Меркурий» спорного объекта долевого строительства, на основании следующего.

Согласно п. 1.1 договора аренды с ООО «Меркурий», установлено, что целью передачи объекта в аренду является его коммерческое использование.

Имущество передается арендатору без чистовой отделки (п. 1.2 договора аренды).

Пунктом 2.1 договора аренды стороны согласовали обязанность арендатора не производить ремонтных работ без письменного согласия арендодателя, а также обязанность по производству неотделимых улучшений спорного имущества производить только с письменного разрешения арендодателя.

Отсюда следует, что объект долевого строительства должен был быть передан в состоянии, согласованном сторонами в приложении № 2 к договору долевого участия в строительстве, а именно: застройщиком выполняется монтаж вводов трубопроводов холодного и горячего водоснабжения в помещения без разводки для подключения сантехоборудования. Вводы


оканчиваются запорной арматурой; сантехоборудование (умывальники, унитазы, мойки и т.п.) не устанавливается; стояки канализации выполняются без разводки для подключения сантехприборов (унитазов, моек и т.п.); застройщиком выполняется система отопления по проекту; выполняется установка оконных блоков по контуру наружных стен; встроенная мебель не устанавливается; стяжка пола не выполняется; в помещении устанавливается электрический щит, кабельная разводка не выполняется застройщиком; внутренние перегородки, входные тамбуры выполняются собственником; также в спорном помещении предусмотрено возможное наличие транзитных коммуникаций жилой части здания (стояков отопления, ХВС, ГВС, канализации).

Таким образом, фактически застройщиком подлежал передаче участнику долевого строительства объект долевого строительства без какой-либо отделки, в том числе без стяжки пола, в том числе «черновой отделки».

При этом п. 3.1 договора аренды установлено, что арендная плата за предоставленное во временное пользование имущество составляет 1 000 руб. за 1 кв. м, арендуемой площади помещения в месяц.

Согласно представленным в материалы дела ООО «Меркурий» пояснениям от 02.06.2025, целью заключения договора аренды являлось размещение в спорном объекте выставочного салона торгового оборудования с офисом, не требующего специализированной декоративной отделки.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, тогда как использование нежилого помещения в коммерческих целях предполагает его отделку. Спорный же договор аренды не содержит условия о том, что арендатор обязан выполнять ремонт переданного по договору аренды объекта. Использование помещения, в состоянии, согласованном сторонами договора долевого участия в строительстве в целях, указанных ООО «Меркурий», не представляется возможным. Сам по себе факт подписания сторонами указанного договора аренды с учетом состояния спорного объекта не свидетельствует о том, что возможность получения истцом доходов от сдачи в аренду спорного помещения существовала реально.

ООО «Меркурий» также указывало на то, что преимуществом заключения договора аренды являлась цена объекта (ниже рыночной стоимости), а также удобное расположение объекта для его использования в целях размещения в нем выставочного офиса с оборудованием.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что предложенная цена 1 000 руб. за кв. м без отделки ниже рыночной стоимости.

С учетом изложенных обстоятельств, а также имеющихся в материалах дела сведений информационно-правовой системы «Спарк-Интерфакс» (т. 1 л.д. 199) по состоянию на 21.04.2025, о том, что ООО «Меркурий» является микропредприятием с численностью - 1 человек, в отношении указанного


общества имеются сведения о начале процедуры ликвидации компании, также обстоятельств ликвидации указанного общества согласно сведениям из ЕГРЮЛ 15.08.2025, следует вывод об отсутствии у ООО «Меркурий» намерений по осуществлению деятельности в спорном помещении и, соответственно, его аренде, что, в свою очередь, исключает возможность получения истцом дохода от сдачи спорного объекта в аренду ООО «Меркурий».

В подтверждение обстоятельства того, что деятельность по сдаче недвижимого имущества ООО «ТПП Промоборудование» в аренду иным лицам является его обычной хозяйственной деятельностью, ООО «ТПП Промоборудование» 21.08.2024 (т. 1 л.д. 80-81) в материалы дела представлены договоры аренды недвижимого имущества:

- от 11.09.2020, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг»);

- от 01.12.2021, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и обществом с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – ООО «Элемент-Трейд»);

- от 24.04.2024, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «24 Квартал-Екатеринбург» (далее – ООО «СЗ «24 Квартал- Екатеринбург»);

- от 22.05.2024, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и обществом с ограниченной ответственностью «ЕК-Регион» (далее – ООО «ЕК- Регион»);

- от 15.06.2022, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО7 (далее – ИП ФИО7).

Также 15.04.2025 истцом в подтверждение указанных обстоятельств в материалы дела представлены договоры аренды недвижимого имущества:

- от 10.10.2024, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО8;

- от 15.04.2024, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО9;

- от 09.08.2024, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и обществом с ограниченной ответственностью «Яндекс.Лавка»;

- от 27.08.2024, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и обществом с ограниченной ответственностью «Метры»;

- от 29.09.2023, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО10;

- от 30.10.2023, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и обществом с ограниченной ответственностью «АВМ-Строй»;


- от 16.09.2023, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО11;

- от 18.07.2023, заключенный между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО12 (т. 1 л.д. 201 – 241).

Однако, проанализировав указанные договоры аренды объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции установил, что условия передачи переданных по указанным договорам аренды помещений, а также состояние объектов недвижимости абсолютно не идентично состоянию спорного объекта недвижимости, а также условиям его передачи в аренду ООО «Меркурий».

В частности, согласно условиям договора аренды от 11.09.2020, заключенного истцом с ООО «Агроторг» (арендатор), его предметом является передача в аренду нежилого помещения общей площадью 381,7 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерации, Свердловская область, муниципальное образование «город Екатеринбург», <...>, а также нежилое помещение общей площадью 93,5 кв. м, расположенное но адресу: Российская Федерация, Свердловская область, муниципальное образование «город Екатеринбург», <...> (п. 1.1 договора аренды). Целевое назначение помещения по договору: торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь, алкогольной продукцией. Помещение может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, размещения вендинговых аппаратов, платежных терминалов и банкоматов, осуществления иной деятельности. Пунктом 2.11 договора аренды стороны согласовали условие о компенсации арендатором затрат арендодателя по централизованному обеспечению помещения электроэнергией, теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией, потребленных арендатором в помещении. Согласно акту приема-передачи от 22.09.2020, помещение на момент передачи в аренду оснащено электроснабжением, ХВС, ГВС, отоплением, канализацией.

Сопоставив условия передачи в аренду указанного помещения с условиями передачи в аренду спорного объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в аренду передано помещение с иными характеристиками, отличными от спорного объекта, а именно, оснащенное коммуникациями, тогда как спорный объект согласно условиям договора аренды передается в состояний без отделки, без стяжки пола, в отсутствие каких-либо коммуникаций, сантехнического оборудования.

Согласно условиям договора аренды, заключенного истцом с ООО «Элемент-Трейд» (арендатор), арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: часть пятисекционного жилого дома переменной этажности здания


ориентировочной площадью 292,83 кв. м, (выставочный салон № 6) на первом этаже в строящемся здание, которое будет создано в границах земельного участка общей площадью 10298+/-36 кв. м. Объект передается арендодателем арендатору для размещения в нем магазина «Монетка», в котором будут находиться торговые, производственные, складские и административные помещения, подлежащие эксплуатации под товарным знаком «Монетка» в целях осуществления оказания услуги и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, алкогольной, спиртосодержащей и табачной продукцией, оказания услуг и/или организации оказания услуг по приему платежей, услуг, связанных с размещением и использованием торговых автоматов, а равно любых иных услуг и деятельности предприятий торговли (пункт 2.1 договора) .Сторонами договора согласовано условие об обеспечении арендодателем объекта на весь период действия договора коммунальными услугами в предусмотренных объемах: теплоснабжение, водоснабжение (ХВС, ГВС, водоотведение, электроснабжение, п. 3.1.2 – п. 3.1.4.4. договора). В свою очередь, арендатор обязался оплачивать арендодателю арендную плату в размере не менее 330 000 руб. в мес. без НДС (п. 5.2.1 договора), а также стоимость компенсации коммунальных услуг (п. 3.3.2 договора). Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 29.04.2022, арендатору передано помещение общей площадью 293 кв. м со следующими техническими характеристиками: свайный фундамент, стены – монолитные, окна пластиковые, внутренняя отделка стяжка, монолит. Также в помещении имеются коммуникации: отопление, водоснабжение, канализация, электроосвещение, вентиляция. При этом, п. 3.4.13 договора установлено право арендатора произвести в объекте строительные, отделочные и иные работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологиями, используемыми в торговой деятельности арендатора (далее - подготовительные работы). Подготовительные работы по договору могут включать любые строительные, отделочные и иные работы в объекте и/или здании, которые необходимы для эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, целей использования объекта, применяемых технологией торговой и иной деятельности арендатора.

Сопоставив условия передачи в аренду указанного помещения с условиями передачи в аренду спорного объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в аренду передано помещение с иными характеристиками, отличными от спорного объекта, а именно, в аренду передано помещение «с черновой отделкой», оснащенное коммуникациями, тогда как спорный объект согласно условиям договора аренды передается в состояний без какой-либо отделки (в том числе, «черновой»), без стяжки пола, в отсутствии каких-либо коммуникаций, сантехнического оборудования. Также указанным договором предусмотрено право арендатора произвести в объекте строительные, отделочные и иные работы для подготовки объекта к использованию, тогда как


договор аренды с ООО «Меркурий» не содержит подобных условий. Наличие в указанном договоре аренды условия о наличии у арендатора права произвести в объекте строительные, отделочные и иные работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологиями, используемыми в торговой деятельности, свидетельствует о наличии у арендатора возможности приведения объекта аренды в состояние, пригодное для его использования в целях предусмотренных договором аренды (в данном случае, для размещения магазина «Монетка»), что в свою очередь, указывает на возможность извлечения дохода от сдачи в аренду указанного помещения.

Как следует из договора аренды от 24.04.2024, заключенного истцом с ООО «СЗ «24 Квартал-Екатеринбург», арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 107,8 кв. м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: <...> (п. 1.1 договора аренды). Цель использования помещения - офис. Арендная плата по настоящему договору подразделяется на постоянную н переменную. Постоянная часть арендной платы составляет 190 000 руб. в месяц. Переменная часть арендной платы включает в себя стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения» слив сточных вод, охрана общего имущества, содержание и техническое обслуживание здания, вывоз ТБО, уборка прилегающей территории и прочее), рассчитываемых ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендодателю соответствующими организациями, и показаний приборов учета арендатора, установленных для помещения, и эксплуатационных услуг, рассчитываемых ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендодателю соответствующей эксплуатирующей компанией (ТСН). Согласно акту приема-передачи к договору аренды от 24.04.2024 помещение передано арендатору со следующими характеристиками (выполнена следующая отделка): стены под покраску, пол - керамогранит, потолки - армстронг, в санузле установлен унитаз и раковина, входная труппа и окна- алюминий, стальные радиаторы. Вместе с тем, п. 3.2.6 договора установлено право арендатора производить текущий, капитальный ремонт, а также перепланировку и прочие изменения и улучшения арендованного помещения и находящегося в нем оборудования по своему усмотрению и без предварительного согласования с арендодателем и за свой счет. Указанное свидетельствует о наличии у арендатора возможности приведения объекта аренды в состояние, пригодное для его использования в целях предусмотренных договором аренды (в данном случае, для размещения в объекте аренды офиса), что в свою очередь, указывает на возможность извлечения дохода от сдачи в аренду указанного помещения.

Сопоставив условия передачи в аренду указанного помещения с условиями передачи в аренду спорного объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в аренду передано помещение с иными характеристиками,


отличными от спорного объекта, а именно, в аренду передано помещение с отделкой «под чистовую», оснащенное коммуникациями, тогда как спорный объект согласно условиям договора аренды передается в состояний без какой-либо отделки (в том числе, «черновой»), сантехнического оборудования, в отсутствии каких-либо коммуникаций, без стяжки пола.

По договору аренды, заключенному ООО «ТПП Промоборудование» с ИП ФИО7, арендатору передана часть помещения, назначение: нежилое, общей и лошадью 221,9 кв. м, расположенного на 1 этаже пристроя в здании по адресу: г, Екатеринбург, уд. ФИО13, д. 35, помещение 7п-1. Также в совместное пользование передан входной тамбур 1 этажа площадью 9,2 кв. м. Пунктом 2.1 договора установлено, что целью использования помещения является спортивный клуб для занятий воздушной гимнастикой и акробатикой. Арендатор вправе производить текущий, капитальный ремонт, а также перепланировку и прочие изменения и улучшения арендованного помещения и находящегося в нем оборудования без согласия арендодателя, за свой счет. Арендная плата по настоящему договору подразделяется на постоянную и переменную. Переменная часть арендной платы включает в себя стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, слив сточных вод, содержание и охрана общего имущества, содержание и техническое обслуживание здания, вывоз ТБО, уборка прилегающей территории и прочее). Постоянная часть арендной платы составляет 200 000 руб. в мес. Как следует из акта приема-передачи объекта от 15.06.2022, арендатору передано помещение площадью 221,9 кв. м, в совместное пользование передан входной тамбур 1 этажа площадью 9,2 кв. м, со следующими характеристиками: пол – бетонная стяжка, потолок – бетонные плиты перекрытий, стены – под чистовую отделку, в санузле установлены унитаз и раковина, входная группа – витражное остекление (алюминиевые стеклопакеты), под окнами установлены радиаторы.

Сопоставив условия передачи в аренду указанного помещения с условиями передачи в аренду спорного объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в аренду передано помещение с иными характеристиками, отличными от спорного объекта, а именно, в аренду передано помещение «с черновой отделкой», оснащенное коммуникациями, сантехническим оборудованием, тогда как спорный объект согласно условиям договора аренды передается в состояний без какой-либо отделки (в том числе, «черновой»), в отсутствии каких-либо коммуникаций. Указанным договором аренды предусмотрено право арендатора производить текущий, капитальный ремонт, а также перепланировку и прочие изменения и улучшения арендованного помещения и находящегося в нем оборудования без согласия арендодателя, за свой счет, что свидетельствует о наличии у арендатора возможности приведения объекта аренды в состояние, пригодное для его использования в целях предусмотренных договором аренды (в данном случае, для размещения спортивного клуба для занятий воздушной гимнастикой), что в свою очередь,


указывает на возможность извлечения дохода от сдачи в аренду указанного помещения.

Согласно условиям договора аренды, заключенного истцом с ООО «ЕК-Регион» 22.05.2024, арендодатель передает в аренду часть нежилого помещения площадью 124 кв. м, расположенного по адресу: <...> для использования под магазин непродовольственных товаров. Переменная часть арендной платы включает в себя стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, слив сточных вод, содержание и техническое обслуживание здания, уборка прилегающей территории и прочее, п. 3.3 договора). Постоянная часть арендной платы составляет 86 000 руб. в первые три месяца с даты передачи арендатору помещения, в последующем начиная с четвертого месяца арендная плата составляет 130 000 руб. в мес. Стороны договорились о внесении платежа в размере 130 000 руб. в качестве обеспечительного платежа. Указанный депозит является гарантией сохранности отделки передаваемого в аренду имущества и в случае расторжения договора ранее, чем через 11 месяцев, покрывающий расходы арендодателя на текущий ремонт возвращаемого помещения. Согласно акту приема-передачи помещения от 03.06.2024, помещение передано арендатору со следующими характеристикам: стены выровнены под покраску, пол - керамогранит, потолки – армстронг со встроенными светодиодными светильниками, стальные радиаторы отопления. Стороны согласовали, что не позднее двух календарных недель после подписания акта в санузле будет установлено сантехническое оборудование.

Сопоставив условия передачи в аренду указанного помещения с условиями передачи в аренду спорного объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в аренду передано помещение с иными характеристиками, отличными от спорного объекта, а именно, в аренду передано помещение «с черновой отделкой», оснащенное коммуникациями, тогда как спорный объект согласно условиям договора аренды передается в состояний без какой-либо отделки (в том числе, «черновой»), в отсутствии каких-либо коммуникаций.

Таким образом, проанализировав условия указанных договоров аренды, представленных истцом в подтверждение довода об осуществлении им предпринимательской деятельности по сдаче в аренду помещений с аналогичными характеристиками, получения дохода от указанной деятельности, сопоставив с условиями передачи в аренду спорного объекта, его характеристиками согласно договору долевого участия в строительстве, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что состояние спорного объекта абсолютно не идентично состоянию переданных по указанным договорам аренды помещений. Помещения по договорам аренды были переданы в ином состоянии: с «черновой отделкой» либо «под чистовую», со стяжкой полов, либо их отделкой (керамогранит), тогда как спорное помещение подлежало передаче арендатору в состоянии, согласованном договором


долевого участия в строительстве, то есть без какой либо отделки, стяжки пола, в отсутствие коммуникаций (за исключением системы отопления).

Более того, договором аренды спорного объекта не было предусмотрено условие о приведении объекта арендатором (либо арендодателем) в пригодное для его использования в соответствии с целью договора аренды состояние, тогда как представленные истцом договоры, напротив, содержат данное условие (о проведении текущего, а также капитального ремонта без согласия арендодателя, либо право арендатора произвести в объекте строительные, отделочные и иные работы для подготовки объекта к использованию). С учетом отсутствия в договоре аренды с ООО «Меркурий» условия о приведении объекта арендатором (либо арендодателем) в пригодное для его использования в соответствии с целью договора аренды состояние, суд апелляционной инстанции полагает, что предполагается использование арендатором спорного объекта в целях размещения в нем выставочного салона с офисом в переданном по договору долевого участия в строительстве состоянии (без какой-либо отделки, в том числе «черновой»). Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о невозможности использования спорного объекта арендатором в целях, установленных договором аренды, а, следовательно, об отсутствии в материалах дела доказательств того, что истец мог и должен был получить доход от сдачи в аренду ООО «Меркурий» спорного объекта.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что условие о стоимости объекта аренды по договору аренды с ООО «Меркурий» в размере 1 000 руб. за 1 кв. м арендуемой площади помещения в месяц (с учетом площади спорного объекта аренды, его состояния) является сопоставимым с условием о стоимости объектов аренды по договорам, представленным истцом (в среднем, стоимость аренды по представленным договорам составляет 1 000 руб. за 1 кв. м арендуемой площади), при том, что состояние объектов аренды абсолютно не идентично (по договорам аренды передаются помещения «под чистовую отделку», с коммуникациями, тогда как спорный объект обладает иными характеристиками (без какой-либо отделки, без коммуникаций).

Проанализировав условия сдачи в аренду недвижимого имущества по договорам аренды: от 10.10.2024, заключенного между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО8, от 15.04.2024, заключенного между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО9, от 09.08.2024, заключенного между ООО «ТПП Промоборудование» и обществом с ограниченной ответственностью «Яндекс.Лавка», от 27.08.2024, заключенного между ООО «ТПП Промоборудование» и обществом с ограниченной ответственностью «Метры», от 29.09.2023, заключенного между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО10, от 30.10.2023, заключенного между ООО «ТПП Промоборудование» и обществом с ограниченной ответственностью «АВМ-Строй», от 16.09.2023, заключенного


между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО11, от 18.07.2023, заключенного между ООО «ТПП Промоборудование» и индивидуальным предпринимателем ФИО12 (т. 1 л.д. 201 – 241) суд апелляционной инстанции приходит к аналогичным выводам о том, что состояние спорного объекта не идентично состоянию переданных по указанным договорам аренды помещений (в помещениях имеется «чистовая отделка», либо «под чистовую отделку», имеются коммуникации), также указанными договорами предусмотрено право арендатора право арендатора производить текущий, капитальный ремонт объектов, в связи с чем представленные истцом договоры аренды не являются доказательствами возможности получения им прибыли от сдачи в аренду спорного объекта.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что условия договора аренды спорного объекта, а также его характеристики не являются идентичными условиям сдачи в аренду помещений, переданных по представленным истцом договорам аренды, их характеристикам, следовательно, представленные истцом договоры аренды не являются доказательством того, что возможность получения истцом доходов от сдачи в аренду спорного помещения существовала реально, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Ссылки истца на судебную практику (резолютивную часть решения Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2025 по делу № А40-216973/25), а также на объявления о сдаче в аренду помещений, размещенных на Интернет- сервисе «ekaterinburg.n1.ru», не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание с учетом отсутствия в материалах дела доказательств идентичности обстоятельств сдачи в аренду указанных объектов (в том числе, по условиям договоров аренды).

С учетом совокупности представленных в материалы дела доказательств, апелляционная коллегия исходит из того, что представленный истцом договор аренды с обществом «Меркурий» не подтверждает несение истцом убытков в виде упущенной выгоды. Само по себе намерение истца при наличии вышеизложенной критической оценки приведенных доказательств, а также учитывая технические характеристики спорного объекта недвижимости (описание – Приложение № 2 к договору долевого участия в строительстве – т. 1 л.д. 47 оборотная сторона), в отсутствие иных доказательств того, что нежилое помещение предлагалось в аренду неопределенному кругу лиц с возможностью фактической передачи объекта по заявленной цене, в отсутствие договоров на осуществление ремонта по подготовке к сдаче нежилого помещения, не доказывает предусмотренный ст. ст. 15, 393 ГК РФ состав убытков и их размер, в связи с чем, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Доказательств того, что в случае передачи ответчиком своевременно объекта долевого участия договор аренды мог быть заключен незамедлительно


(с августа 2023 года), истцом так же не представлено, как не представлено и доказательств того, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить данную выгоду, а также причинной связи между действиями ответчика и невозможностью получения истцом дохода.

Предположения истца о невозможности реализации любых волеизъявлений в отношении спорного имущества на фоне отсутствия действительных конкретных действий, направленных на достижение данной цели, направлены на создание искусственных условий для взыскания любыми способами максимально возможной суммы с ответчика, что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо.

С учетом изложенного, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ с изложением пункта 1 резолютивной части в новой редакции о частичном удовлетворении требований истца.

В силу ст. 112 АПК РФ, при вынесении решения подлежат распределению судебные расходы.

Истцом в суде первой инстанции 26.08.2024 (т. 1 л.д. 87) заявлено ходатайство об отказе от части исковых требований (в части признания недействительным одностороннего акта приемки объекта от 02.03.2024).

Ходатайство судом первой инстанции удовлетворено, отказ истца от части исковых требований принят судом первой инстанции на основании ст. 49 АПК РФ, производство по делу в указанной части прекращено.

В соответствии с абз. 2 подп. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов (подпункт 1 пункта 3 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

При подаче иска истец оплатил государственную пошлину в размере 39 272 руб. 00 коп. платежными поручениями от 13.05.2024 № 160, от 13.05.2024 № 163.

В связи принятием судом первой инстанции отказа истца от иска в части неимущественных требований, государственная пошлина в размере 4 200 руб. 00 коп. (70% государственной пошлины от 6 000 руб. 00 коп. (размер государственной пошлины за рассмотрение неимущественного требования на дату подачи иска)) подлежит возврату истцу из федерального бюджета.


Понесенные истцом судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ с учетом принятого судом первой инстанции отказа от исковых требований в части.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 11 661 руб. 84 коп. подлежат отнесению на ответчика, судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 30 000 руб. подлежат взысканию с истца.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июня 2025 года по делу № А60-25240/2024 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«1. Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «ТПП Промоборудование» от иска в части требования о признании недействительным одностороннего акта общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Столица» от 02.03.2024 передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № ЕКБ-ИсетьПарк-2(нж)-1/1/2(0) (АК) от 07.09.2022.

Производство в указанной части прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ТПП Промоборудование» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 4 200 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску.

2. Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Столица» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТПП Промоборудование» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 720 011 руб. 25 коп. неустойки за период с 16.07.2023 по 17.03.2024, а также 11 661 руб. 84 коп. государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части требований отказать».

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТПП Промоборудование» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Столица» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 30 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий


двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий И.О. Муталлиева

Судьи О.А. Бояршинова

У.В. Журавлева

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 14.01.2025 7:38:00

Кому выдана Бояршинова Оксана Александровна