Решение от 14 ноября 2022 г. по делу № А40-179022/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-179022/22-33-1410
г. Москва
14 ноября 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2022года

Полный текст решения изготовлен 14 ноября 2022 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе:

Судьи Ласкиной С.О.

При ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ПАО «МТС»

к ответчику: Управление Росреестра по Москве

третье лицо: ФГБУ науки математический институт им. В.А. Стеклова РАН

об оспаривании решений, оформленных уведомлениями от 04.07.2022 года № КУВД-001/2022-25778378/1 и от 28.09.2022 года № КУВД-001/2022-25778378/4, об обязании,

при участии в судебном заседании:

согласно протокола

УСТАНОВИЛ:

ПАО «МТС» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными решений, оформленных Уведомлением № КУВД-001/2022-25778378/1 от 04 июля 2022 и Уведомлением от 28.09.2022 года № КУВД-001/2022-25778378/4, об обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию договора аренды № ДИ-04/22 от 09.06.2022 на основании заявления № MFC-0558/2022-977804-1 от 21.06.2022 и представленных ПАО «МТС» документов в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Заявитель поддержал заявленные требования, указав, в том числе, что его позиция полностью соответствует сложившейся по рассматриваемой категории дел судебной практике: Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 22.11.2018 по делу № А40-202694/18-122-2290; Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 19.07.2018 по делу № А40-114595/18-119-1038; Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 15.08.2018 по делу № А40-114588/18-93-1433; Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 11.03.2022 по делу № А40-248508/21-148-1374; Решение Арбитражного суда гор. Москвы по делу № А40-75206/21-144-524 от 06.08.2021.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо поддержало позицию заявителя.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как усматривается из материалов дела, между ПАО «МТС» (далее – МТС, Заявитель) и ФГБУ науки Математический институт им. В.А. Стеклова Российской академии наук (ФГБУ им. В.А. Стеклова, далее - Арендодатель) заключен Договор аренды № ДИ-04/22 от 09.06.2022 (далее – Договор аренды).

Согласно п. 1.1. Договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор (МТС) принимает во временное владение и пользование нежилое помещение с реестровым номером федерального имущества П12880002194, расположенное по адресу: <...>, включающее в себя:

- 10 этаж, помещение II, комната 2 площадью 16,3 кв.м.

- 10 этаж, помещение II, комната 2а, площадью 11,9 кв.м.

– Площадью 28,2 кв.м. для использования в целях размещения элементов сетей связи (оборудование базовой станции) с правом пользования частью кровли здания площадью 3,5 кв.м. для размещения антенно-фидерных устройств. Общая площадь передаваемого в аренду имущества составляет 31,7 кв.м.

В п. 1.2. Договора стороны согласовали, что описание передаваемого в аренду имущества и технические характеристики размещаемого на нем оборудования подтверждаются:

- копией выписки из ЕГРН на здание (Приложение 1 к Договору аренды), являющейся неотъемлемой частью Договора;

- схемой размещения на поэтажном плане (Приложение 2), являющейся неотъемлемой частью Договора;

- планом расположения антенно-фидерных устройств ПАО «МТС» на кровле здания по адресу: <...> (Приложение № 3).

Сведения о передаваемом в аренду Имуществе, изложенные в Договоре, являются достаточными для их надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. Договора.

Договор заключен на срок 3 года, а именно до 08 июня 2025 г. включительно. (п. 2.1. Договора аренды).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в ЕГРН. Расходы, связанные с государственной регистрации несет Арендатор.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

ПАО «МТС» обратилось в Управление Росреестра по г. Москве через МФЦ города Москвы (филиал ГБУ МФЦ гор. Москвы МФЦ района Чертаново Северное) с заявлением от 21.06.2022 № MFC-0558/2022-977804-1 о проведении государственной регистрации указанного Договора аренды.

По результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации Договора аренды (Уведомление № КУВД-001/2022-25778378/1 от 04 июля 2022) в связи с тем, что представленный на регистрацию договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства (согласно Уведомлению, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющее определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; передаваемое в аренду имущество должно быть изолировано и обособлено; часть кровли не может быть объектом аренды).

В дальнейшем Управлением Росреестра по Москве было принято решение об отказе в государственной регистрации Договора аренды (Уведомление от 28.09.2022 года № КУВД-001/2022-25778378/4).

Полагая, что указанные решения не законны, нарушют права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и4 законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

По соглашению сторон допускается передача отдельных частей здания в пользование (ст. ст. 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, ст. ст. 8, 14, 26, 44, 51 Закона N 218-ФЗ; Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 304-ЭС18-25461).

Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"; Определение ВС РФ от 2 августа 2017 г. № 305-ЭС17-6213).

Положения ст. ст. 607, 606 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

ПАО «МТС» подавало заявление только на государственную регистрацию договора аренды исключительно с целью фиксации обременения всего здания договором аренды конкретной частью (в данном случае частей кровли и частей помещений) такого здания.

С заявлением о постановке арендуемой части здания на кадастровый учет с целью фиксации таких частей как нового отдельного (самостоятельного) объекта недвижимости, ПАО «МТС» в Управление Росреестра не обращалось.

Стороны не производили никаких технических изменений в занимаемом ПАО «МТС» на основе договора аренды помещении, не выделяли и не создавали нового самостоятельного объекта недвижимости – текстуальное и графическое описание объекта аренды в Договоре полностью соответствует сведениям соответствующих разделов ЕГРН.

Нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ о гос. регистрации недвижимости (в том числе п. 34 ч. 1 ст. 26 и п. 5 ст. 44) не содержат запрета в отношении государственной регистрации договора аренды необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

В силу разъяснений пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

При этом, в силу разъяснений пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Описание соответствующей части объекта недвижимости (здания), является лишь дополнительной характеристикой здания, часть которого арендует ПАО «МТС».

Поэтому в рассматриваемом деле для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания не требуется, чтобы такая часть обладала свойствами обособленности и изолированности (поскольку, как указано выше, осуществление кадастрового учета части не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав).

Согласно п. 5 ст. 44 ФЗ 218 о регистрации, если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения.

В настоящем деле, с учетом разъяснений ВС РФ в вышеназванном Обзоре судебной практики от 30.11.2016, а также п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным п. 5 ст. 44 ФЗ о регистрации, с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения, иными словами фиксация обременения всего здания договором аренды части конкретного помещения такого здания).

Стороны вправе заключить договор аренды неизолированной (необособленной) части объекта недвижимости при условии, что они указали в своем договоре достаточные данные, позволяющие определенным образом идентифицировать имущество в качестве объекта аренды.

В п. 1.1. Договора аренды указаны все данные, позволяющие определенно установить состав и расположение арендуемого МТС имущества.

Объект аренды согласован сторонами текстуально (п. 1.1. Договора) и такое описание полностью соответствует сведениям ЕГРН (Лист 13 Лист № 3 раздела 6.1. Общие сведения о части объекта недвижимости выписки ЕГРН); и графически на схеме помещений, передаваемых в аренду (Приложение 2 к Договору). Указанная схема также полностью соответствует сведениям ЕГРН (Лист 41 Лист 26 раздела 8 поэтажный план, план 10 этажа Выписки ЕГРН).

Спор между сторонами Договора аренды относительно имущества, являющегося объектом аренды, отсутствует.

Более того, стороны прямо в Договоре аренды согласовали, что сведения об объекте аренды, приведенные в п. 1.1. Договора и Приложениях к нему являются достаточными и позволяют определенно установить объект аренды (абз. 2 п. 1.2. Договора аренды).

Таким образом, переданное в аренду имущество индивидуализировано и согласовано сторонами.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, здание по адресу: Москва, ул. Губкина, дом 8 (часть которого арендует ПАО «МТС») поставлено на кадастровый учет 26.05.2012 за кадастровым номером 77:06:0002003:1023.

Указанное здание принадлежит Российской Федерации на праве собственности и закреплено за Арендодателем на праве оперативного управления.

Такие сведения ЕГРН, с учетом ч. 6 ст. 72 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», не требуют дополнительного подтверждения.

Таким образом, в ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части здания, поскольку право на здание, часть которого арендует МТС, было ранее зарегистрировано в ЕГРН и поставлено на кадастровый учет.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ, часть здания может быть передана в аренду.

С учетом вышеуказанных разъяснений п. 9 Обзора от 30.11.2016, государственная регистрация ограничений (обременений) вещных прав в отношении части здания, не обособленной и не изолированной от других помещений – допускается.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу подп. 2 п. 2 ст. 14 ФЗ о регистрации, основанием для гос. регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По смыслу разъяснений, содержащихся в абз. 5 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если право на здание, часть которого арендуется, ранее было зарегистрировано за арендодателем, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами договор, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Позднее, в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2018) было разъяснено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться, и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Как уже было указано выше, если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, то государственный кадастровый учет такой части и государственная регистрация ее аренды осуществляется одновременно (п. 5 ст. 44 ФЗ о регистрации), при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (то есть в данном случае на все здание) (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью объекта недвижимости, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (вышеназванный п. 9 Постановления ВАС № 73).

Поскольку по договору между ПАО «МТС» и ФГБУ им. Стеклова в аренду на срок более года переданы объекты, не являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав, условие о предмете аренды в договоре согласовано (пункт 3 статьи 607 ГК РФ), объект аренды индивидуализирован сторонами надлежащим образом, обременение в связи с государственной регистрацией договора аренды устанавливается на все здание.

С учетом всего изложенного, Договор аренды между МТС и ФГУБ Математическим институтом им. Стеклова является надлежащим и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Таким образом, оспариваемые уведомления противоречат ч. 5 ст. 44, ст. 21, ч. 5 ст. 18 ФЗ о гос. Регистрации и нарушают права и законные интересы заявителя, поскольку, с учетом п. 3 ст. 433 ГК РФ, права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (сохранение договора аренды в силе при изменении сторон). Соответствующие разъяснения были даны в абз. 5 п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Учитывая изложенное, оценив в совокупности представленные в дело доказательства, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о недоказанности ответчиком законности принятых решений и о наличии совокупности условий, необходимой для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов, входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Судом рассмотрены все доводы ответчика и отклонены как необоснованные.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ПАО «МТС», осуществив государственную регистрацию договора аренды № ДИ-04/22 от 09.06.2022 г., заключенного между ПАО «МТС» и Федеральным государственным бюджетным учреждением науки Математический институт им. В.А. Стеклова РАН, на основании заявления от 21.06.2022 г. № MFC-0558/2022-977804-1 в 10-ти дневный срок с момента вступления в силу настоящего решения.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие требованиям действующего законодательства, признать недействительными решения Управления Росреестра по Москве, оформленные уведомлениями от 04.07.2022 года № КУВД-001/2022-25778378/1 и от 28.09.2022 года № КУВД-001/2022-25778378/4.

Обязать Управление Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ПАО «МТС», осуществив государственную регистрацию договора аренды № ДИ-04/22 от 09.06.2022 г., заключенного между ПАО «МТС» и Федеральным государственным бюджетным учреждением науки Математический институт им. В.А. Стеклова РАН, на основании заявления от 21.06.2022 г. № MFC-0558/2022-977804-1 в 10-ти дневный срок с момента вступления в силу настоящего решения.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ПАО «МТС» госпошлину в сумме 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

С.О. Ласкина