Постановление от 20 августа 2025 г. по делу № А32-52789/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-52789/2024
город Ростов-на-Дону
21 августа 2025 года
15АП-6082/2025


Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.В. Украинцевой,

судей Е.В. Запорожко, В.Л. Новик,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Петренко,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 07.06.2023, представитель ФИО3 по доверенности от 02.10.2024, истец лично ФИО1, слушатель ФИО4;

от общества с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос: представитель ФИО5 по доверенности от 22.11.2024;

от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: не явился, извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью «СК МАГНА»: не явился, извещен надлежащим образом;

От Администрации Муниципального образования городской округ Город-Курорт Сочи: не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2025 по делу № А32-52789/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при участии третьих лиц - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общества с ограниченной ответственностью «СК МАГНА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и Администрации Муниципального образования городской округ Город-Курорт Сочи Краснодарского Края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделении специального назначения «Альбатрос» о признании права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены - Управление Росреестра по Краснодарскому краю (ИНН <***>), ООО «СК Магна» (ИНН <***>), Администрация города Сочи (ИНН <***>).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП ФИО1 обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что доводы суда первой инстанции о том, что справки от 21.11.2017 года, выданные ООО «Альбатрос» о произведенной оплате ФИО1 не являются подтверждением оплаты по договорам долевого участия в строительстве за приобретенные объекты. Несостоятельны и не соответствуют фактическим обстоятельствам и противоречат материалам дела, по следующим основаниям.

Как указывает предприниматель, приговором Хостинского районного суда города Сочи от 19 апреля 2022 года по уголовному делу №1-21/2022 ФИО1 признана потерпевшей. Судом установлен и подтвержден факт внесения денежных средств гр. ФИО6 в отношении спорных объектов.

Приговором Хостинского районного суда города Сочи от 19 апреля 2022 года по уголовному делу №1-21/2022 ФИО7 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации, мошенничество, в том числе по эпизоду строительства дома по улице Просвещения, 24 в городе Сочи. В рамках указанного уголовного дела установлено, что ФИО7, ФИО8 совершили мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана, совершенного группой лиц по предварительному сговору между собой, лицом с использованием своего служебного положения, совершенное в особо крупном размере, в отношении участников долевого строительства /дольщиков/ при строительстве дома по улице Просвещения, 24 в городе Сочи АК «Горизонт». ФИО1 признана потерпевшей в рамках рассмотрения данного уголовного дела.

Из показаний потерпевших следует, что все они, как участники долевого строительства, добросовестно выполнили свои обязательства и полностью оплатили за приобретаемую недвижимость, однако подсудимые ввели их в заблуждение, обещали ввести дом и апартотели в эксплуатацию в установленные законом порядке, что свидетельствует о причинении им подсудимым ущерба.

Хостинским районным судом факт полной оплаты за приобретаемые объекты, в том числе гр. ФИО1 был рассмотрен в рамках уголовного дела и подтвержден материалами и доказательствами по уголовному делу. Иных доказательств не требуется.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

Также от Администрации города Сочи и общества с ограниченной ответственностью «СК МАГНА» поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены судом к материалам дела.

От Администрации города Сочи поступили письменные дополнения к отзыву, которые приобщены судом к материалам дела.

От Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие лица, участвующего в деле, которое удовлетворено судом.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв в судебном заседании до 07.08.2025 до 12 час. 55 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда 07 августа 2025 года в 16 час. 07 мин. при участии прежних представителей и нового представителя от общества с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» ФИО9 по доверенности от  31.08.2024.

От истца поступили письменные пояснения к апелляционной жалобе, которые приобщены судом к материалам дела.

Также от ответчика поступили письменные пояснения, которые приобщены судом к материалам дела.

Представители истца и ответчика поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО1 (участник долевого строительства) заключены с ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения Альбатрос» (застройщик) следующие договоры:

1. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0766-0402-Н2 от 03.11.2017 года, который? строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной? регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-619. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 20,2 кв.м., блок 04- ый, этаж 2-ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н 2. Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 606 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1091.

2. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0767-0403-Н2 от 03.11.2017 года, который? строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной? регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-618. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 20,2 кв.м., блок 04- ый, этаж 3-ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н 2. Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 606 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1092.

3. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0768-0404-Н2 от 03.11.2017 года, который? строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной? регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-621. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 20,2 кв.м., блок 04- ый, этаж 4-ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н 2.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 606 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1093.

4. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0769-0405-Н2 от 03.11.2017 года, который? строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной?регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-622. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 20,2 кв.м., блок 04- ый, этаж 5 й надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н 2.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 606 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1094.

5. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0770-0406-Н2 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 9230 кв.м, кадастровый номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной? регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-623. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 20,2 кв.м., блок 04- ый, этаж 6 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н 2.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 606 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1095.

6. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0771-0407-Н2 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв.м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной? регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-624. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 20,2 кв.м., блок 04- ый, этаж 7 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н 2. Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 606 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1096.

7.Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0772-0602-Н3 от 03.11.2017, который строится на земельном участке площадью 9230кв.м, кадастровые номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной? регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-620. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 06- ой, этаж 2 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3. Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1097.

8. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0773-0603-Н3 от 03.11.2017 года, который? строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной? регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-631. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 06- ой, этаж 3 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей. Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1098.

9. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0774-0604-Н3 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной? регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-630. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 06- ой, этаж 4 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3. Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1099.

10. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0775-0605-Н3 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-634. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 06- ой, этаж 5 ый надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3. Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1100.

11. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0776-0606-Н3 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-633. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 06- ой, этаж 6 ый надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1101.

12. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0777-0607-Н3 от 03.11.2017, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-632. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 06- ой, этаж 7 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1102.

13. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0778-0902-Н3 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв.м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-629. Объект - нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 09- ой, этаж 2 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1103.

14. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0779-0903-Н3 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв.м, кадастровые номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-628. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 09- ой, этаж 3-ий надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1104.

15.Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0780-0904-Н3 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-635. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 09- ой, этаж 4 ый надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1105.

16. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0781-0905-Н3 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 9230 кв.м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-627. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 09- ой, этаж 5 ый надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1106.

17. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0782-0906-Н3 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв.м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-626. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 09- ой, этаж 6ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3. Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей. Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1107. 18.Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0783-0907-Н3 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв.м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-625. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 22,4 кв.м., блок 09- ой, этаж 7ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1108.

19. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0784-1202-Н1 от 03.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв.м,  кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-672. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 19,1 кв.м., блок 12- ый, этаж 2-ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1109.

20. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0785-1203-Н1 от 07.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-641. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 19,1 кв.м., блок 12- ый, этаж 3й надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1110.

21. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0786-1204-Н1 от 07.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-641. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 19,1 кв.м., блок 12- ый, этаж 4й надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1111.

22. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0787-1205-Н1 от 07.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-636. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 19,1 кв.м., блок 12- ый, этаж 5й надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3. Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1112.

23. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0788-1206-Н1 от 07.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-642. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 19,1 кв.м., блок 12- ый, этаж 6 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1113. 24. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0789-1207-Н1 от 07.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-640. Объект - нежилое помещение, ориентировочная площадь 19,1 кв.м., блок 12- ый, этаж 7 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н3.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 672 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1114.

 25. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0790-0202-Н1-Н2 от 07.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-632. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 26,4 кв.м., блок 02- ый, этаж 2 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н1 Н2.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 792 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1087.

26. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0791-0203-Н1-Н2 от 07.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-638. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 26,4 кв.м., блок 02- ой, этаж 3 ой надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н1 Н2.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 792 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1088.

27. Договор долевого участия в строительстве апартотеля № 0792-0204-Н1-Н2 от 07.11.2017 года, который строится на земельном участке площадью 29230 кв. м, кадастровые? номер земельного участка 23:49:0402027:470, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский? район, ул. Просвещения, 24. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной? службы государственной регистрации кадастра и картографии 10.11.2017 года, номер регистрации 23:49:0402027:470-23/050/2017-639. Объект -нежилое помещение, ориентировочная площадь 26,4 кв.м., блок 02- ой, этаж 4ый надземный, номер помещения на поэтажном плане № Н1 Н2.

Согласно пункта 3.2. цена договора составляет 792 000,00 рублей.

Во исполнение указанного пункта заявитель произвела оплату по Договору в указанном размере, что подтверждается справкой от 21.11.2017 года № 1090.

В силу пункта 2.2 указанных договоров срок окончания строительства 28.03.2018, срок передачи застройщиком апартаментов участнику долевого строительства IV квартал 2018 года.

В соответствии с пунктом 4.1.3 указанных договоров застройщик обязался передать участнику долевого строительства апартаменты не позднее срока, предусмотренного договором, с характеристиками, оговоренными в договоре, по передаточному акту.

В случае если строительство комплекса не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за месяц до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи апартаментов. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объектов оформляется дополнительным соглашением (пункт 4.1.4 договора).

Истец указывает, что ООО «Альбатрос» не исполнило обязанности по передаче объектов долевого строительства предпринимателю.

26.07.2021 между Администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, ООО «СК Магна» и ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» заключено соглашение о взаимодействии, согласно которого стороны выражают готовность к сотрудничеству по вопросу удовлетворения прав граждан – участников строительства объекта «Апартотель «Горизонт», расположенного по адресу: город Сочи. Адлерский район, ул. Просвещения, на земельной участке площадью 29 189 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402027:470, застройщик ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» и завершения строительства Объекта.

Фактически строительство объекта «Апартотель «Горизонт» завершено, что подтверждается материалами дела № А32-2501/2023 от 02.08.2023.

Однако, застройщик обязательства по заключённым договорам долевого участия в строительстве не исполнил до настоящего времени. Объекты долевого строительства участнику долевого строительства не переданы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-2501/2023 от 02.08.2023 признано право собственности ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» на нежилое здание – объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402027:470 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения со следующими характеристиками: строительный объем здания – всего 480 594,2 куб. м, в том числе надземной части – 423 108,4 куб. м, в том числе подземной части – 57 485,8 куб. м; площадь застройки – 16318,3 кв. м. Общая площадь – 162400 кв. м; количество зданий – 1; количество этажей – 15, в том числе подземных 1; количество нежилых помещений, в том числе апартаментов – 2271; количество апартаментов – 2075; площадь апартаментов – 99662,4 кв. м; количество нежилых помещений – 196; площадь нежилых помещений – 4652,2 кв. м; количество машино-мест – 651; нежилых помещений, являющихся вспомогательными – 8.

На основании Решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32- 2501/2023 от 02.08.2023, заявления ООО «Альбатрос» от 07.09.2023 и технического плана здания от 14.07.2023 Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи принято решение о присвоении объекту адресации от 11.09.2023 № ПО-081813 и присвоен адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, д.32.

Таким образом, ООО «Альбатрос» зарегистрировало право собственности на апартотель, с кадастровым номером 23:49:0402027:4294, общей площадью 162400 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, д.32.

Объектам, в отношении которых истцом заявлены настоящие исковые требования, присвоены следующие кадастровые номера:

1. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0766-0402- Н2 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 182, кадастровый номер 23:49:0402027:5597, фактическая площадь 23,4 кв.м.

2. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0767-0403- Н2 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 238, кадастровый номер 23:49:0402027:5599, фактическая площадь 23,4 кв.м.

3. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0768-0404- Н2 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 294, кадастровый номер 23:49:0402027:5601, фактическая площадь 23,4 кв.м.

4. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0769-0405- Н2 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 350, кадастровый номер 23:49:0402027:5603, фактическая площадь 23,4 кв.м.

5. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0770-0406- Н2 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 406, кадастровый номер 23:49:0402027:5605, фактическая площадь 23,4 кв.м.

6. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0771-0407- Н2 от 03.11.2017 года, присвоен фактический номер 462, кадастровый номер 23:49:0402027:5608, фактическая площадь 23,4 кв.м.

7. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0772-0602- Н3 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 192, кадастровый номер 23:49:0402027:5631, фактическая площадь 23,4 кв.м.

8. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0773-0603- Н3 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 248, кадастровый номер 23:49:0402027:5633, фактическая площадь 23,4 кв.м.

9. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0774-0604- Н3 от 03.11.2017 года, присвоен фактический номер 304, кадастровый номер 23:49:0402027:5635, фактическая площадь 23,4 кв.м.

10. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0775- 0605-Н3 от 03.11.2017 года, присвоен фактический номер 360, кадастровый номер 23:49:0402027:5637, фактическая площадь 23,4 кв.м.

11. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0776- 0606-Н3 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 416, кадастровый номер 23:49:0402027:5639, фактическая площадь 23,4 кв.м.

12. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0777- 0607-Н3 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 472, кадастровый номер 23:49:0402027:5642, фактическая площадь 23,4 кв.м.

13. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0778- 0902-Н3 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 204, кадастровый номер 23:49:0402027:5664, фактическая площадь 23,4 кв.м.

14. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0779- 0903-Н3 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 260, кадастровый номер 23:49:0402027:5666, фактическая площадь 23,4 кв.м.

15. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0780- 0904-Н3 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 316, кадастровый номер 23:49:0402027:5668, фактическая площадь 23,4 кв.м.

16. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0781- 0905-Н3 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 372, кадастровый номер 23:49:0402027:5670, фактическая площадь 23,4 кв.м.

17. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0782- 0906-Н3 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 428, кадастровый номер 23:49:0402027:5672, фактическая площадь 23,4 кв.м.

18. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0783- 0907-Н3 от 03.11.2017 года, присвоен фактический номер 484, кадастровый номер 23:49:0402027:5675, фактическая площадь 23,4 кв.м.

19. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0784- 1202-Н1 от 03.11.2017 года присвоен фактический номер 216, 217 кадастровый номер 23:49:0402027:5697, фактическая площадь 22,9 кв.м.

20. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0785- 1203-Н1 от 07.11.2017 года присвоен фактический номер 272, 273 кадастровый номер 23:49:0402027:5698, фактическая площадь 22,9 кв.м.

21. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0786- 1204-Н1 от 07.11.2017 года присвоен фактический номер 328,329 кадастровый номер 23:49:0402027:5699, фактическая площадь 22,9 кв.м.

22. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0787- 1205-Н1 от 07.11.2017 года присвоен фактический номер 384,383 кадастровый номер 23:49:0402027:5700, фактическая площадь 22,9 кв.м.

23. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0788- 1206-Н1 от 07.11.2017 года присвоен фактический номер 440,441 кадастровый номер 23:49:0402027:5701, фактическая площадь 22,9 кв.м.

24. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0789- 1207-Н1 от 07.11.2017 года присвоен фактический номер 496,497 кадастровый номер 23:49:0402027:5702, фактическая площадь 22,9 кв.м.

25. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0790- 0202-Н1-Н2 от 07.11.2017 года присвоен фактический номер 173,174, кадастровый номер 23:49:0402027:5563, фактическая площадь 28,3 кв.м.

26. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0791- 0203-Н1-Н2 от 07.11.2017 года присвоен фактический номер 229,230 кадастровый номер 23:49:0402027:5568, фактическая площадь 28,3 кв.м.

27. Объекту по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № 0792- 0204-Н1-Н2 от 07.11.2017 года присвоен фактический номер285,286 кадастровый номер 23:49:0402027:5567, фактическая площадь 28,3 кв.м.

Истец указывает, что предприниматель исполнил обязательства в полном объёме. Денежные средства внесены в полном объёме и в установленные договором сроки, что подтверждается справками, имеющимися в материалах дела.

Кроме того, ФИО1 признана потерпевшей в рамках уголовного дела в отношении ФИО7.

Приговором Хостинского районного суда города Сочи от 19 апреля 2022 года по уголовному делу №1-21/2022 ФИО7 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации мошенничество, в том числе по эпизоду строительства дома по улице Просвещения, 24 в городе Сочи.

В рамках указанного уголовного дела установлено, что ФИО7, ФИО8 совершили мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана, совершенное группой лиц по предварительному сговору между собой, лицом с использованием своего служебного положения, совершенное в особо крупном размере, в отношении участников долевого строительства /дольщиков/ при строительстве дома по улице Просвещения, 24 в городе Сочи АК «Горизонт». ФИО1 признана потерпевшей в рамках рассмотрения данного уголовного дела.

Отсутствие у истца возможности в административном порядке зарегистрировать право собственности послужило индивидуальному предпринимателю ФИО1 основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истцов, как участников долевого строительства, на нежилые помещения в апартотеле связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Принимая решение, суд первой инстанции указывает, что возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик указывает, что разрешение на строительство от 28.09.2015 является недействительной (ничтожной) сделкой, вследствие чего возводимое после 28.03.2018 – даты окончания разрешения на строительство от 28.09.2015 здание апартотеля являлось самовольной постройкой по основаниям статьи 222 ГК РФ.

Указанный довод общества правомерно признан судом первой инстанции является несостоятельным, поскольку при рассмотрении дел №А32- 13935/2019, № №А32 – 2501/2023 судом дана надлежащая оценка как разрешению на строительство от 28.09.2015, так и квалификации спорного объекта в качестве самовольной постройки.

Суд указал, что при рассмотрении настоящего спора надлежит установить наличие правовых отношений между сторонами, возникших из договоров участия в долевом строительстве.

По своей правовой природе, заключенные 27 договоров являются договорами долевого участия в строительстве и регулируются нормами Закона № 214-ФЗ.

Как указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае в соответствии с частью 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, ч. 1, 3 статьи 9 Закона № 402-ФЗ первичными документами, подтверждающими оплату цены спорных договоров, являются платёжное поручение и/или приходный кассовый ордер, содержащий необходимые реквизиты, в частности: плательщика (отправителя платежа), получателя платежа, дату платежа, сумму платежа, назначение платежа с указанием основания для совершения оплаты.

В пункте 3.3. спорных договоров указано, что уплата цены договора производится единовременно в течение 365-ти банковских дней с момента регистрации договора в Едином государственном реестре прав.

10.11.2017 спорные договоры прошли процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной? службы государственной? регистрации кадастра и картографии.

К исковому заявлению ИП ФИО1 приложены выданные ООО «Альбатрос» справки от 21.11.2017 о произведённой ФИО1 оплате стоимости каждого из 27 договоров.

Суд указал, что поскольку в представленных документах отсутствуют сведения о дате платежей, форме расчётов (по безналичному расчёту и/или наличными деньгами в кассу ООО «Альбатрос»), платёжных документах, справки не подтверждены приложенными к ним документами первичной бухгалтерской отчетности (платёжные поручения, приходные кассовые чеки), они не отвечают признакам достаточности и достоверности, являются ненадлежащим доказательством оплаты цены спорных договоров.

В бухгалтерской справке от 04.03.2025 ООО «Альбатрос» указало, что денежные средства от ИП ФИО1 по 27 договорам ООО «Альбатрос» не принимало.

Поскольку ИП ФИО1 не предоставила в материалы дела платёжные поручения и/или квитанции к приходным кассовым ордерам, подтверждающие оплату в пользу ООО «Альбатрос» цены каждого из 27 договоров, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оплата стоимости спорных договоров на расчётный счёт и/или в кассу ООО «Альбатрос» участником долевого строительства (ФИО1) не производилась.

С учетом совокупности изложенных выводов судом первой инстанции в удовлетворении требований отказано.

Между тем, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Фактом подтверждения оплаты по договорам долевого участия в строительстве являются, в том числе и справки о полной оплате по договору, подписанные директором застройщика, что неоднократно было предметом рассмотрения Верховного суда Российской Федерации: « Как предусмотрено частью 10 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи. (Определение Верховного суда Российской Федерации по делу № 14-КГ19-1; Определение Верховного суда Российской Федерации по делу № 16-КГ22-17-К4; Определение Верховного суда Российской Федерации по делу № 77-КГ110-К4; Определение Верховного суда Российской Федерации по делу №77-КГ21-5-К1; Определение Верховного суда Российской Федерации по делу №77-КГ22-4-К1.)

Согласно представленным справкам ООО «Альбатрос» дает согласия на передачу (уступку) гр. ФИО1 прав и обязанностей по Договорам долевого участия в строительстве апартотеля (абз. 2 Справки). По смыслу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уступка прав допускается только с момента полной оплаты договора долевого участия, таким образом ООО «Альбатрос», как застройщик, выданной справкой подтвердил, что полная оплата произведена. Иных документов, подтверждающих полную оплату законодателем не установлено.

Министерством Финансов РФ письмом от 03.05.2024 № 30-01-15/41102 дано разъяснение по факту применения иных первичных документов, согласно которого в рамках договора участия в долевом строительстве происходит привлечение денежных средств граждан и организаций для возмещения затрат на строительство недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию (п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Поскольку уплата цены, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, является компенсацией (возмещением затрат застройщика), это не расчет для целей ККТ (ст. 1.1, п. 1 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ). Следовательно, оформлять кассовый чек застройщику при получении денежных средств от участника долевого строительства не нужно.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что выданные ООО «Альбатрос» справки от 21.11.2017 о произведённой ФИО1 оплате стоимости каждого из 27 договоров не отвечают признакам достаточности и достоверности, являются ненадлежащим доказательством оплаты цены спорных договоров является ошибочным.

Кроме того, Приговором Хостинского районного суда города Сочи от 19 апреля 2022 года по уголовному делу №1-21/2022 ФИО7 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации, мошенничество, в том числе по эпизоду строительства дома по улице Просвещения, 24 в городе Сочи. В рамках указанного уголовного дела установлено, что ФИО7, ФИО8 совершили мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана, совершенное группой лиц по предварительному сговору между собой, лицом с использованием своего служебного положения, совершенное в особо крупном размере, в отношении участников долевого строительства /дольщиков/ при строительстве дома по улице Просвещения, 24 в городе Сочи АК «Горизонт». ФИО1 признана потерпевшей в рамках рассмотрения данного уголовного дела.

Между ФИО1 и ООО «Альбатрос» возникли правоотношения на основании заключенного договора долевого участия. Правовая оценка действий ФИО7 дана в решении Автозаводского районного суда города Нижний Новгород от 10 ноября 2023 года по делу №2-5451/2023, согласно которому «ФИО7, действуя в соответствии с отведенной ему преступной ролью, должен был организовать через привлеченных ими лиц, не осведомленных о преступных намерениях, поиск граждан, желающих приобрести апартаменты (нежилые помещения) в г. Сочи, введение их в заблуждение относительно истинных намерений выполнить обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию апартотеля, организовать при помощи работников офиса продаж, не осведомленных о преступных намерениях, вывод активов ООО «Альбатрос» путем подготовки и заключения договоров участия в долевом строительстве от имени организации –«застройщика» с ФИО7 либо аффилированных с ним лиц, без их фактической оплаты, их регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а также последующую реализацию указанных прав требования на апартаменты (нежилые помещения) лицам, желающим приобрести недвижимость в г. Сочи, получение в качестве оплаты за уступки прав требования денежных средств участников долевого строительства, и их хищение, создать видимость строительных работ на земельном участке».

При этом уголовное дело в отношении физических лиц никак не трансформирует (не меняет) обязательства, которые зафиксированы в регистрирующем органе путем регистрации договоров долевого участия. Назначенное физическим лицам уголовное наказание не может подменять собой гражданско-правовую ответственность. Кроме того, самостоятельное распоряжение союзом денежными средствами, по договорам долевого участия, не зависит от воли участников долевого строительства, в связи с чем фактически совершено без участия истца. Таким образом, указанные обстоятельства не могут служить доказательством неисполнения взятых на себя обязательств в качестве участника долевого строительства.

Довод ответчика, что поскольку по уголовному делу № 1180103010139000231 ФИО7 признан виновном, а ФИО10 потерпевшей, по истец по настоящему делу в рассматриваемом случае имеет право на предъявление к ФИО7 гражданского иска о возмещении причиненного ущерба, указывает на то обстоятельство, что ООО «Альбатрос» подтверждает факт получения денежных средств от гр. ФИО1 и подтверждает, что полученные денежные средства были использованы руководителем застройщика не по целевому назначению. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ФИО7 до настоящего времени обладает долей в уставном капитале ООО «Альбатрос» в размере 100% долей.

При этом, нецелевое использование денежных средств, полученных застройщиком от участника долевого строительства, не может возлагать на менее защищенную сторону гражданина (участника долевого строительства) ответственность за нарушение кассовой дисциплины, допущенной застройщиком.

Разъяснения о недопустимости возложения негативных последствий нецелевого расходования застройщиком денежных средств, добросовестно уплаченных участниками строительства, содержаться в Определении Верховного Суда РФ от 02.07.2019 года № 18- КГ19-6, а так же в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.01.2022 № 77-КГ21-5-К1, в Определении Верховного Суда РФ от 17.12.2020 по делу № 301-ЭС20-11581.

О недопустимости уклонения от исполнения гражданско-правовой обязанности застройщика по передаче дольщику помещений по договорам долевого участия в строительстве по основаниям установления уголовным судом факта совершения руководителем застройщика мошеннических действий в отношении дольщиков Верховный Суд РФ разъяснил в Определении от 25.03.2021 № 27-ПЭК21 по делу А79-14184/2017

В соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факты оплаты цены договоров, отсутствия встречного исполнения со стороны ответчика подтверждены материалами дела.

При таких обстоятельствах избранный способ защиты права отвечает как принципу правовой определенности, так и материально-правовому интересу истца в отношении спорного имущества, в связи с чем исковые требования о признании права собственности законно, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика сводятся к иной оценке доказательств, представленных в материалы дела.

В связи с чем, решение суда подлежит отмене.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Настоящее постановления является основанием для внесения Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на спорные нежилые помещения.

Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика со взыскание в пользу истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2025 по делу № А32-52789/2024 отменить. Принять новый судебный акт.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 на следующие нежилые помещения:

1. Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5597, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 2, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 182;

2.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5599, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 3, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 238;

3.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5601, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 4, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 294;

4.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5603, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 5, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 350;

5.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5605, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 6, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 406;

6.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5608, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 7, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, д.32, помещение 462;

7.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5631, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 2, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 192;

8.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5633, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 3, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 248;

9.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5635, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 4, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 304;

10.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5637, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 5, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 360;

11.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5639, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 6, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 416;

12.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5642, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 7, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 472;

13.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5664, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 2, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 204;

14.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5666, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 3, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 260;

15.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5668, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 4, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 316;

16.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5670, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 5, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 372;

17.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5672, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 6, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 428;

18.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5675, общей площадью 23,4 кв.м., этаж № 7, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 484;

19.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5697, общей площадью 22,9 кв.м., этаж № 2 , расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 216, 217.

 20.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5698, общей площадью 22,9 кв.м., этаж № 3, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 272, 273;

21.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5699, общей площадью 22,9 кв.м., этаж № 4, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 328, 329;

22.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5700, общей площадью 22,9 кв.м., этаж № 5, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 384,385;

23.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5701, общей площадью 22,9 кв.м., этаж № 6, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 440, 441;

24.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5702, общей площадью 22,9 кв.м., этаж № 7, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 496, 497;

25.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5563, общей площадью 28,3 кв.м., этаж № 2, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 173,174;

26.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5568, общей площадью 28,3 кв.м., этаж № 3, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 229,230;

27.Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:5567, общей площадью 28,3 кв.м., этаж № 4, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, д.32, помещение 285,286.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в размере 162 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 10 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.


Председательствующий                                                           Ю.В. Украинцева


Судьи                                                                                             Е.В. Запорожко


                                                                                                        В.Л. Новик