Решение от 28 апреля 2021 г. по делу № А53-2546/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-2546/21
28 апреля 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восход» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Администрации Милютинского района Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными решения от 11.12.2020 №84.бэп-1727, уведомления от 13.11.2020 №84.бэп/1615, об обязании направить договор

при участии:

от заявления: представитель ФИО2 по доверенности от 16.12.2020;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Восход» (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации Милютинского района Ростовской области (далее - Администрация) о признании незаконными решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, выраженного в письме от 11.12.2020 №84.бэп-1727 и уведомления о прекращении договорных отношений от 13.11.2020 №84.бэп/1615, об обязании направить договор купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании заявитель поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд отзыв, согласного которому возражает против удовлетворения требований, в связи с истечением срока действия договора аренды.

В судебном заседании 26.04.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14 час. 20 мин. 28.04.2021. Информация об объявленном перерыве, времени и месте судебного заседания размещена на сайте суда в разделе «Картотека арбитражных дел».

После перерыва судебное заседание продолжено при участии пердставителя заявителя.

Суд рассматривает дело в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенного представителя заинтересованного лица.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией Милютинского района Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Восход» заключен договор аренды земельного участка № 208 от 21 октября 2013 года. Предмет договора – земельный участок площадью 390000 кв.м., с кадастровым номером 61:23:0600017:460, расположенный по адресу: Ростовская область, Милютинский район, с/з «Светоч», пашня б/н, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: производство сельскохозяйственной продукции. Земельный участок предоставляется в границах, указанных в кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью договора (л.д. 15-20).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 28.03.2014.

Срок действия договора с 21.10.2013 по 20.10.2018 (п. 1.1 договора).

Согласно пункту 4.3.2 договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

02.12.2020 общество обратилось в Администрацию Милютинского района Ростовской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка земельного участка площадью 390000 кв.м., с кадастровым номером 61:23:0600017:460, расположенного по адресу: Ростовская область, Милютинский район, с/з «Светоч», пашня б/н на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов.

Письмом от 11.12.2020 № 84.бэп-1727 заявителю отказано в продаже земельного участка без проведения торгов в связи с тем, что срок договора аренды истек, арендатор не обратился за предоставлением земельного участка до истечения срока договора вопреки требованиям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Одновременно с указанным письмом арендодатель направил арендатору письмо №84.бэп/1615 от 13.11.2020 о прекращении договорных отношений, потребовав возвратить спорный земельный участок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Как усматривается из оспариваемого решения Администрации, основанием для отказа в продаже земельного участка обществу без проведения торгов послужило то обстоятельство, что вопреки требованиям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, общество не обратилось за три месяца до истечения срока договора аренды земельного участка с КН 61:23:0600017:460.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению, в силу следующего.

Оборот земельных участков в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды (пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2020 г.).

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 по делу N А64-6041/2018, а также в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2020 по делу N А53-42299/2019.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ; в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 21 октября 2013 г.) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор аренды спорного земельного участка заключен с обществом на основании Постановления Администрации Милютинского района от 21.10.2013 № 810 «О предоставлении в аренду земельного участка ООО «Восход» как с единственным лицом, подавшим заявку на участие в торгах.

Из преамбулы постановления Администрации следует, что в газете "Луч" от 20.09.2013 N 38 (10702) публиковалась информация о проведении торгов на заключение договора аренды земельного участка 61:23:0600017:460. Копия печатного издания газеты с объявлением о проведении торгов представлена в материалы дела (л.д.101-102).

В связи с тем, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные, кроме ООО «Восход, заявления, органом местного самоуправления правомерно принято решение о передаче спорного земельного участков в аренду ООО «Восход» без торгов. Договор заключен до 01.03.2015.

С учетом приведенных норм и разъяснений, а также учитывая, что в данном случае заявитель продолжал использовать земельный участок после 20.10.2018, при отсутствии возражений Администрации, договор аренды от 21.10.2013 N 208 считается возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы Администрации о том, что договором предусмотрен срок аренды - до 20.10.2018, по истечении которого действие договора прекращается, общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о приобретении в собственность спорного земельного участка по истечении срока действия договора аренды, не принимаются судом.

Само по себе условие договора аренды об установлении срока его действия и прекращении действия такого соглашения по истечении этого срока не свидетельствуют об отсутствии у сторон сделки возможности его преодолеть, поскольку не исключает применения правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора на неопределенный срок при фактическом продолжении использования имущества арендатором после истечения срока договора и отсутствии на то явно выраженных возражений со стороны арендодателя.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В рассматриваемом споре арендатор пользовался спорным земельным участком на основании договора аренды №208 от 21 октября 2013 г. после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя.

Администрация указывает, что отказалась от договора аренды. Данный отказ также является предметом обжалования со стороны заявителя.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, Администрация направила заявителю уведомление о прекращении договорных отношений от 13.11.2020 №84.бэп/1615 одновременно с письмом об отказе в предоставлении земельного участка от 11.12.2020 №84.бэп-1727. Заявителем письмо и уведомление получены 16.12.2020, зарегистрированы этой же датой (л.д. 11-12). Данные факты Администрацией не оспорены, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, арендные отношения подлежали прекращению по истечении трех месяцев с момента получения обществом уведомления 16.12.2020 (то есть не ранее 16.03.2021).

При этом, с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка общество обратилось в Администрацию 03.12.2020, то есть до прекращения договора аренды от 21.10.2013, возобновленного на неопределенный срок.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно пунктам 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается использование обществом земельного участка на основании договора аренды от 21.10.2013 более трех лет, сведений о нарушении сроков оплаты арендных платежей Администрация также не представила, общество обратилось с соответствующим заявлением на основании договора возобновленного на неопределенный срок, следовательно, общество является лицом, имеющим право в соответствии с земельным законодательством на приобретение земельного участка без проведения торгов. Судом не установлены иные препятствия для предоставления спорного земельного участка в собственность на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов.

Следовательно, основания отказа, приведенные муниципальным органом, закону не соответствуют.

Из описанного выше следует, что оспариваемый отказ противоречит приведенным нормам земельного законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что создает основания для признания отказа незаконным.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Таким образом, суд должен указать способ восстановления нарушенного права. В данном случае способом исправления нарушения явится направление обществу с ограниченной ответственностью «Восход» проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600017:460, расположенного по адресу: Ростовская область, Милютинский район, с/з «Светоч», пашня б/н. Суд полагает необходимым установить для этого срок – 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

При этом суд считает, что требования в части признания уведомления о прекращении договорных отношений от 13.11.2020 №84.бэп/1615 незаконным не подлежат удовлетворению.

Как указано выше в силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон возобновленного на неопределенных срок договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Таким образом, Администрация реализовала свое, предоставленное законом, право на односторонний отказ от договора.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины (3000 рублей) надлежит отнести на заинтересованное лицо, взыскав их в пользу заявителя.

Руководствуясь главой 24, статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации решение Администрации Милютинского района, выраженное в письме от 11.12.2020 №84.бэп-1727.

Обязать Администрацию Милютинского района в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить обществу с ограниченной ответственностью «Восход» (ИНН <***> ОГРН <***>) проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600017:460.

В остальной части заявления отказать.

Взыскать с Администрации Милютинского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восход» (ИНН <***> ОГРН <***>) судебных расходов 3000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяФаргиева А.И.