Решение от 26 февраля 2024 г. по делу № А32-57921/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-57921/2021

г. Краснодар «26» февраля 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2023 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 26 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-57921/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Перспектива С» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>),

департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о заключении договора аренды земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - муниципального унитарного предприятия культуры «Парки отдыха "Ривьера-Сочи"» (ИНН <***> ОГРН <***>), ООО «Риони» (ИНН <***>), ООО «Ренессанс-ЛЦ» (ИНН <***>), ООО «Гурман-Сочи» (ИНН <***>), ООО «Экзопарк» (ИНН <***>), ООО «Парк Сервис» (ИНН <***>),


при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 07 по 14 декабря 2023 года, представителей ООО «Перспектива С» - ФИО1 (по доверенности от 15.11.2023, до перерыва) и ФИО2 (по доверенности от 11.01.2023, до перерыва), представителя администрации и департамента – ФИО3 (по доверенности от 20.03.2023, до перерыва),



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Перспектива С» (далее – общество, ООО «Перспектива С») обратилось с иском к администрации города Сочи (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) об обязании заключить договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 18.10.2021 на земельный участок площадью 840 кв. м, ранее образованного с кадастровым номером 23:49:0203027:0003 (014), из состава земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Сочи, р-н Центральный, ул. Егорова, 1, с видом разрешенного использования для объектов общественно-делового назначения, по документу: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на территории муниципального парка «Ривьера», категория земель – земли населенных пунктов, изложив условия договора в предложенной истцом редакции.

Как следует из искового заявления, общество является собственником здания океанариума общей площадью 876,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, дом 1, здание расположено на части площадью 840 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, которое ранее было предоставлено обществу администрацией в аренду по договору от 06.04.2011 № 4900006484. Срок договора аренды истёк 28.12.2015. Данный договор аренды сторонами не продлевался. Общество в период 2015 – 2018 годов неоднократно обращалось в администрацию за заключением нового договора аренды, однако получало отказы. Общество направило в администрацию 20.10.2021 проект договора аренды земельного участка для заключения, ответ администрацией дан не был. Между сторонами имеется неурегулированный спор о заключении договора аренды земельного участка площадью 840 кв. м под зданием океанариума.

Определением от 31.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено муниципальное унитарное предприятие культуры «Парки отдыха «Ривьера-Сочи».

Общество обратилось с ходатайством от 16.09.2022 о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, ООО «Риони», ООО «Ренессанс-ЛЦ», ООО «Гурман-Сочи», ООО «Экзопарк», ООО «Парк Сервис». Ходатайство было мотивировано тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:3 площадью 142 700 кв. м находится в аренде указанных лиц на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 27.10.2008 №4900004803, в котором в качестве арендаторов наряду с ранее привлечённым третьим лицом МУП «Парки Отдыха «Ривьера-Сочи» также участвуют указанные в ходатайстве организации.

Определением от 20.09.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ООО «Риони», ООО «Ренессанс-ЛЦ», ООО «Гурман-Сочи», ООО «Экзопарк», ООО «Парк Сервис».

Общество обратилось с ходатайством от 02.12.2022 о назначении судебной землеустроительной экспертизы, в котором просило установить, в границах какого земельного участка, с каким кадастровым номером, расположено здание океанариума с кадастровым номером 23:49:0203026:1295, принадлежащее на праве собственности обществу, с составлением схемы расположения объекта с указанием поворотных точек.

Определением от 03.02.2023 по делу назначено проведение судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: установить, в границах какого земельного участка, с каким кадастровым номером, расположено здание океанариума с кадастровым номером 23:49:0203026:1295, принадлежащее на праве собственности ООО «Перспектива С», с составлением схемы расположения объекта с указанием поворотных точек. Выполнение судебной экспертизы поручено эксперту ФИО4 (ООО «Фемида», г. Краснодар).

Тем же определением от 03.02.2023 производство по настоящему делу было приостановлено.

В материалы дела поступило заключение от 16.04.2023 №21/16.1 эксперта ФИО4 по настоящему делу.

Администрация с данным экспертным заключением ознакомлена, что подтверждается распиской об ознакомлении представителя администрации с материалами дела от 07.09.2023.

Определением председателя восьмого судебного состава Арбитражного суда Краснодарского края от 02.05.2023 настоящее дело в связи с болезнью судьи Вороновой И.Н. передано в порядке статьи 18 АПК РФ судье Назыкову А.Л.

В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела было начато сначала.

Общество обратилось с ходатайством об уточнении исковых требований от 25.09.2023, в котором просило заявленными по делу считать следующие требования:

- обязать администрацию города Сочи заключить с ООО «Перспектива С» с 18 октября 2021 года дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) № 4900004803 от 27 октября 2008 года, где обязать арендодателя в лице администрации города Сочи предоставить во временное владение и пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, а арендатору в лице ООО «Перспектива С» принять на условиях договора от 27 октября 2008 года № 4900004803 часть земельного участка площадью 632 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, расположенного в зоне «особо охраняемых территорий местного значения», имеющий особо ценное муниципальное значение, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в границах земель, занятых памятниками истории и культуры регионального значения и их временными охранными зонами, в экономико-планировочной зоне С-1-а, категория земель земли населенных пунктов;

- исчисление арендной платы установить с 11 октября 2021 года.

Определением от 28.09.2023 производство по настоящему делу возобновлено. Ходатайство от 27.09.2023 об уточнении требований оставлено открытым.

В судебном заседании, состоявшемся 07 декабря 2023 года, представители истца заявленные требования, с учётом уточнения от 25.09.2023, поддержали, представитель администрации и департамента против исковых требований конкретных возражений не привёл, отзыв не представил, заключение судебной экспертизы по настоящему делу не оспорил.

Ходатайство об уточнении исковых требований от 25.09.2023 судом было рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чём сторонам было объявлено в настоящем судебном заседании.

В судебном заседании 07 декабря 2023 года был объявлен перерыв до 14 декабря 2023 года, 15 часов 40 минут.

После указанного перерыва представители сторон в судебное заседание не явились, судебное заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.

Привлечённые к участию в настоящем деле третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, в судебные заседания не явились, отзывы или письменные возражения не направили, об их привлечении к участию в настоящем деле уведомлены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон в судебном заседании, суд пришёл к выводу об обоснованности требований общества по следующим основаниям.

Изначально земельный участок общей площадью 14,72 га был предоставлен для размещения и дальнейшей эксплуатации парка по ул. Егорова, 1 в Центральном районе города Сочи на праве бессрочного (постоянного) пользования землей на основании государственного акта серии А-I № 537250, выданного Курортному парку культуры и отдыха «Ривьера», с последующей заменой на государственный акт, выданный муниципальному учреждению культуры «Парк культуры и отдыха «Ривьера», в связи с перерегистрацией Курортного парка культуры и отдыха «Ривьера» в муниципальное учреждение культуры «Парк культуры и отдыха «Ривьера» (постановление администрации города Сочи от 15.05.1995 №408/2 – том 4, л.д. 47).

Впоследствии, в связи с регистрацией права собственности на объекты недвижимости, расположенные в границах данного земельного участка, администрацией заключались отдельные договоры аренды с собственниками указанных объектов в отношении частей указанного земельного участка (постановление от 19.09.2005 №2820, договор аренды земельного участка от 15.12.2005 № 4900003636 – том 4, л.д. 68 – 72; постановление от 22.04.2004 №716, договор аренды земельного участка от 22.04.2004 № 4900003114 – том 4, л.д. 79 – 81).

Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:49:02 03 027:0003, площадью 142 700 кв. м, разрешенное использование «размещение и эксплуатация парка», как принадлежащий МУК «Парк культуры и отдыха «Ривьера» на праве постоянного бессрочного пользования, состоящий из учетных частей с соответствующими учетными кадастровыми номерами, в отношении которых были зарегистрированы обременения в виде аренды в пользу собственников расположенных на соответствующих частях объектов недвижимости (кадастровый план земельного участка от 17.11.2005 №49/05-03-5345 – том 4, л.д. 75 – 76; кадастровый план земельного участка от 15.12.2004 №49/04-03-8703 – том 4, л.д. 89 – 95).

В дальнейшем администрацией было принято постановление от 06.08.2008 № 862 «Об упорядочении землепользования на территории муниципального парка культуры и отдыха «Ривьера», которым установлено следующее (том 3, л.д. 161 – 162):

- земельный участок площадью 142700 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 03 027:0003, на котором расположен градостроительный ансамбль «Парк «Ривьера», внесенный в «Перечень объектов археологии, архитектуры и монументального искусства, расположенных на территории Краснодарского края (памятники архитектуры)», является неделимым земельно-имущественным комплексом, выделение из которого частей, образующих самостоятельные участки, невозможно (пункт 2);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель населенных пунктов площадью 142700 кв. м по улице Егорова, 1 в Центральном районе города Сочи с кадастровым номером 23:49:02 03 027:0003 подлежит переоформлению на аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет муниципальному унитарному предприятию «Парк культуры и отдыха «Ривьера» города Сочи», обществу с ограниченной ответственностью «Гран-При», обществу с ограниченной ответственностью «ТрансЛайт», обществу с ограниченной ответственностью «Камея 21», обществу с ограниченной ответственностью «Риони», обществу с ограниченной ответственностью «КМИГС», обществу с ограниченной ответственностью «Ренессанс-ЛЦ», обществу с ограниченной ответственностью «Гурман-Сочи», обществу с ограниченной ответственностью «Палладиум-Сочи», обществу с ограниченной ответственностью «Экзопарк», обществу с ограниченной ответственностью «Парк Сервис» для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на территории муниципального парка «Ривьера» (пункт 3);

- установлено право вступления хозяйствующих субъектов в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключаемый в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, при условии возникновения у них права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории парка (пункт 4);

- установлено, что собственники недвижимого имущества, находящегося на территории парка «Ривьера», под которыми сформированы индивидуально определенные неотделимые части земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 027:0003, сведения о которых учтены в государственном земельном кадастре, могут отказаться от заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и заключить индивидуальный договор аренды на часть земельного участка при условии, что площадные характеристики части земельного участка не превышают расчетной минимальной площади, необходимой для эксплуатации недвижимого имущества, находящегося в собственности (пункт 4.2);

- при обращении собственника недвижимого имущества о заключении договора аренды на часть земельного участка в соответствии с пунктом 4.2 департамент имущественных отношений администрации города Сочи исключает испрашиваемую часть земельного участка из договорных правоотношений по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключаемого в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, и заключает договор аренды на часть земельного участка на срок, установленный в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 4.2.1);

- муниципальному унитарному предприятию «Парк культуры и отдыха «Ривьера» города Сочи», ООО «Гран-При», ООО «ТрансЛайт», ООО «Камея 21», ООО «Риони», ООО «КМИГС», ООО «Ренессанс-ЛЦ», ООО «Гурман-Сочи», ООО «Палладиум-Сочи», ООО «Экзопарк», ООО «Ювинекс», ООО «Дар Рус», ООО «Парк Сервис» поручено обратиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для расторжения ранее заключенных договоров аренды земельных участков и для заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с муниципальным образованием город-курорт Сочи на новый срок (пункт 5).

На основании указанного постановления главы города Сочи от 06.08.2008 № 862 муниципальное образование город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи и МУП «Парк культуры и отдыха «Ривьера» города Сочи», общества с ограниченной ответственностью «Риони», «Ренессанс-Л», «Гурман-Сочи», «Экзопарк», «Парк-Сервис» заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) № 4900004803 от 27 октября 2008 года, по которому арендаторам были переданы во временное владение и пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора части земельного участка с учетными кадастровыми номерами части, соответственно, 23:49:0203027:3 (6) площадью 82 кв. м, 23:49:0203027:3 (7) площадью 507 кв. м, 23:49:0203027:3 (8) площадью 2702 кв. м, 23:49:0203027:3 (9) площадью 3782 кв. м, 23:49:0203027:3 (10) площадью 589 кв. м, 23:49:0203027:3 (13) площадью 110 кв. м, 23:49:0203027:3 (14) площадью 840 кв. м, 23:49:0203027:3 (15) площадью 300 кв. м, 23:49:0203027:3 (21) площадью 123516 кв. м, с целевым назначением земельного участка: эксплуатация зданий и сооружений, расположенных на территории муниципального парка «Ривьера» (пункты 1.1 – 1.2). Договор заключен на срок до 06.08.2057 (пункт 2.1). Исчисление арендной платы устанавливается с 6 августа 2008 года по 5 августа 2057 года (пункт 3.1) (том 3, л.д. 153 – 154).

Пунктом 9.2 договора № 4900004803 от 27 октября 2008 года аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора установлено право вступления хозяйствующих субъектов в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, при условии возникновения у них права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории парка (том 3, л.д. 155).

В пункте 9.4 договора № 4900004803 от 27 октября 2008 года аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора предусмотрено согласие арендаторов на вступление в этот договор иных правообладателей в случаях, предусмотренных пунктом 9.2 договора, без дополнительных процедур согласования, при условии их уведомления арендодателем (том 3, л.д. 155).

В соответствии с пунктом 8.2 № 4900004803 от 27 октября 2008 года аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, вступление (выход) в (из) договора (а) аренды оформляется соглашением о вступлении (выходе), которое подписывается арендодателем и хозяйствующим субъектом, вступающим (выходящим) в (из) договор (а) аренды в соответствии с пунктом 9.2 договора, при этом в соответствии с пунктом 9.4 договора подписи на соглашении других арендаторов не требуется, при условии их уведомления арендодателем. Соглашение о вступлении (выходе) в (из) договор (а) аренды подлежит государственной регистрации (том 3, л.д. 155).

После принятия постановления от 06.08.2008 № 862 «Об упорядочении землепользования на территории муниципального парка культуры и отдыха «Ривьера» наряду с указанным договором № 4900004803 от 27 октября 2008 года аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора администрацией и иными собственниками объектов недвижимости, расположенных на территории парка «Ривьера», на основании упомянутого постановления от 06.08.2008 № 862 «Об упорядочении землепользования на территории муниципального парка культуры и отдыха «Ривьера» были заключены также отдельные договоры аренды земельных участков с учетными кадастровыми номерами, являющихся частями земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв.м.

Так, муниципальным образованием город-курорт Сочи и ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» был заключен договор аренды № 4900005055 от 12.02.2009 земельного участка площадью 2 130 кв. м с учетным кадастровым номером части 19, являющейся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв. м, для размещения архитектурного памятника «Дача Хлудова» и зоны отдыха и культурных развлечений, сроком по 06.08.2057 (том 3, л.д. 187 – 194).

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Камея 21» на основании упомянутого постановления администрации от 06.08.2008 №862 был заключен договор аренды №4900005003 от 22.01.2009 земельного участка площадью 200 кв. м с учетным кадастровым номером части 11, являющейся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв. м, для эксплуатации здания кафе «Ривьера», на срок по 06.08.2057 (том 3, л.д. 224 – 233).

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «КМИГС» на основании упомянутого постановления администрации от 06.08.2008 №862 был заключен договор аренды №4900005038 от 04.02.2009 земельного участка площадью 491 кв. м с учетным кадастровым номером части 18, являющейся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв. м, для эксплуатации кафе-закусочной «Феникс», сроком по 06.08.2057 (том 3, л.д. 240 – 244).

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «ТрансЛайт» на основании упомянутого постановления администрации от 06.08.2008 №862 был заключен договор № 4900004896 от 26.11.2008 аренды земельного участка площадью 1600 кв. м с учетным кадастровым номером части 3, являющейся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв. м, для эксплуатации кафе на 30 посадочных мест с залом для бильярда, сроком по 06.08.2057 (том 4, л.д. 6 – 12).

Актуальный состав арендаторов земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, как по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, так и по отдельным договорам аренды частей земельного участка, отражён в выписке из ЕГРН от 12.05.2022 № КУВИ-001/2022-70895695 (том 1, л.д. 82 – 91).

Заключение указанных отдельных договоров аренды частей земельного участка с учетными кадастровыми номерами повлекло изложение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 4900004803 от 27 октября 2008 года в новой редакции, в соответствии с которой в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора подлежит предоставлению земельный участок (как единое землепользование, не подлежащее разделу в натуре) общей площадью 135 007 кв. м, являющийся частью земельного участка (единого землепользования) общей площадью 142 700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (единый земельный участок), границы которого определяются посредством исключения из приведенной площади единого земельного участка совокупной площади частей данного земельного участка в общей сумме 7 692 кв. м, в границах, установленных кадастровым паспортом для следующих учетных кадастровых номеров: с учетным кадастровым номером части 2 площадью 1 771 кв. м, с учетным кадастровым номером части 3 площадью 1600 кв. м, с учетным кадастровым номером части 4 площадью 3 178 кв. м, с учетным кадастровым номером части 11 площадью 200 кв. м, с учетным кадастровым номером части 12 площадью 453 кв. м, с учетным кадастровым номером части 18 площадью 491 кв. м. В остальной части условия договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора остались без изменений (том 4, л.д. 27 – 32).

Первоначально ООО «Перспектива-С» пошло по пути заключения договора аренды учетной части площадью 840 кв. метров земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3.

Так, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2010 по делу №А32-20365/2009 администрация города Сочи была обязана принять решение о предоставлении ООО «Перспектива-С» части земельного участка площадью 840 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (014) (том 1, л.д. 75 – 77).

Как следует из данного решения суда, общество просило обязать администрацию предоставить часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 027:0003 (14) в долгосрочную аренду, путём заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 27.10.2008 № 4900004803. Постановлением главы города Сочи от 30.08.2006 № 1614 «Об утверждении обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива С» проекта границ земельного участок для строительства океанариума по ул. Егорова, 1, Центрального района города Сочи» ООО «Перспектива С» был утверждён проект границ земельного участка площадью 840 кв. м, расположенного в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 027:0003. На момент обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка правом распоряжения данным объектом земельных отношений были наделены органы местного самоуправления города Сочи. Администрацией города Сочи осуществлены работы по выбору земельного участка для строительства, что подтверждается копией акта выбора земельного участка, составленного 25.06.2007. Испрашиваемый земельный участок является частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 027:0003. В отношении части данного земельного участка сформировано землеустроительное дело, границы с указанием координат характерных точек внесены в кадастр объектов недвижимости, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 24.08.2007. Данному объекту земельных отношений присвоен кадастровый номер 23:49:02 03 027:0003 (14). С учетом данных обстоятельств, суд счел возможным удовлетворить требование общества о понуждении администрации предоставить ООО «Перспектива С» часть земельного участка площадью 840 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 03 027:0003 (14). Судом также было установлено заключение департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и ООО «Риони», ООО «Ренессанс-ЛЦ», ООО «Гурман-Сочи», ООО «Экзопарк», ООО «Парк Сервис» договора аренды от 27.10.2008 № 4900004803 соответствующих частей земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 027:3. Однако, поскольку обществом не были представлены доказательства направления в адрес администрации оферты (проекта договора), суд пришёл к выводу о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем, требование о понуждении администрации заключить дополнительное соглашение к указанному договору аренды было оставлено без рассмотрения.

На основании указанного решения Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2010 по делу №А32-20365/2009 муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи и ООО «Перспектива С» был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900006484 от 06.04.2011, по которому в аренду обществу была предоставлена часть земельного участка площадью 840 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 03 027:0003 (014), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1. Договор аренды установлен до 28.12.2015 (пункт 2.1). Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 28.12.2010 (пункт 2.3). Исчисление арендной платы установлено с 28.12.2010 до 28.12.2015 (пункт 3.1). Срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем, арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок (пункт 8.4) (том 3, л.д. 63 – 69).

С истечением срока указанного договора его продление (заключение договора на новый срок) не состоялось.

В период 2015 – 2019 годов общество неоднократно обращалось к администрации и к департаменту с заявлениями о заключении нового договора аренды земельного участка площадью 840 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 03 027:0003 (14) для размещения нежилого здания океанариума, однако департаментом были даны отказы от 12.11.2015, 21.06.2016, 26.06.2017, мотивированные тем, что испрашиваемый участок площадью 840 кв. м является учетной частью № 14 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:0003, в связи с чем, по мнению департамента, такой участок не может быть предметом договора аренды (том 5, л.д. 69 – 93).

Общество направило 20.10.2021 в адрес департамента проект договора аренды от 18.10.2021, в котором испрашивало предоставление в аренду земельного участка площадью 840 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:0003 (14) из состава земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, сроком на 49 лет (том 1, л.д. 13 – 19).

Отсутствие ответа на указанную оферту послужило основанием для обращения общества с настоящим иском в арбитражный суд, в котором общество просило обязать администрацию заключить договор аренды от 18.10.2021 на условиях, изложенных обществом в подготовленном им проекте договора аренды.

В процессе рассмотрения настоящего дела общество обратилось в департамент с заявлением от 28.03.2023 о включении его в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, участок площадью 840 кв. м, для эксплуатации расположенной на данной части здания океанариума, однако в письме от 21.07.2023 департамент сообщил, что вопрос о включении общества в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 возможен к рассмотрению после получения департаментом отчета об определении рыночной стоимости величины (размера) арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (том 5, л.д. 91 – 93).

С учётом данного отказа департамента, общество в ходатайстве от 27.09.2023 уточнило исковые требования и просило обязать администрацию заключить с 18 октября 2021 года дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка № 4900004803 от 27.10.2008 и предоставить на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на условиях договора от 27.10.2008 № 4900004803 часть земельного участка площадью 632 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, с установлением исчисления арендной платы с 11 октября 2021 года.

Судом установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 с учетным номером части 14 площадью 840 кв. м значится в государственном кадастре недвижимости как предназначенная для строительства океанариума (кадастровый паспорт земельного участка от 01.04.2009 № 49М/09-03-9724 – том 3, л.д. 151 – 152; кадастровый паспорт земельного участка от 03.02.2009 №49109-03-2891 – том 3, л.д. 194; кадастровый паспорт земельного участка от 09.06.2017 № 23/ИСХ/17-1073113 – том 2, л.д. 178, 188).

На основании всех вышеизложенных обстоятельств в совокупности, суд приходит к выводу о том, что ООО «Перспектива-С» надлежит признать стороной договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № 4900004803 от 27 октября 2008 года, с включением его в состав арендаторов по данному договору в отношении части единого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, площадью части 840 кв.м, учётный номер части – № 14, для размещения и эксплуатации принадлежащего обществу здания океанариума, расположенного на данной части единого земельного участка.

С учётом положений пунктов 8.2, 9.2, 9.4 указанного договора аренды №490004803 от 27.10.2008, департамент обязан заключить с обществом соглашение о вступлении общества в указанный договор в качестве арендатора части единого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, не подлежащего разделу, с учетным номером части 14, площадью части 840 кв. м, для размещения и эксплуатации здания океанариума.

Принимая во внимание вышеизложенную специфику землепользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, не подлежащего разделу в натуре, формирование и кадастровый учет учетных частей данного земельного участка, предназначенных для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, ООО «Перспектива С», как собственник здания океанариума, вправе, в соответствии с положениями пункта 4 постановления главы города Сочи от 06.08.2008 № 862 «Об упорядочении землепользования на территории муниципального парка культуры и отдыха «Ривьера», пунктов 8.2, 9.2, 9.4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 со множественностью лиц на стороне арендатора № 4900004803 от 27.10.2008, требовать заключения соглашения о вступлении в указанный договор в качестве арендатора в отношении части площадью 840 кв. м с учетным номером № 14 единого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3.

Заявленные обществом требования соответствуют положениям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд считает необходимым отметить, что договор аренды № 4900004803 от 27.10.2008 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 был заключен муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи как собственником указанного земельного участка, право собственности которого на момент заключения указанного договора было зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем, данный договор аренды заключен департаментом в пределах его полномочий, как собственником земельного участка.

Так, в соответствии с выписками из ЕГРН от 12.05.2022 №КУВИ-001/2022-70895695, от 02.09.2020 № 99/2020/345936934, право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:3 зарегистрировано 18.07.2007 (том 1, л.д. 83; том 4, л.д. 106).

Таким образом, на момент заключения договора аренды № 4900004803 от 27.10.2008 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 администрация являлась реестровым собственником указанного земельного участка и вправе была им распоряжаться путём предоставления в аренду.

Общество является собственником здания океанариума общей площадью 876,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, дом №1, право собственности зарегистрировано 19.12.2011 (том 1, л.д. 50).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 21.04.2022 № 99/2022/462965488, здание океанариума имеет площадь 876,5 кв. м, состоит из двух этажей, имеет кадастровый номер 23:49:0203026:1295, право собственности ООО «Перспектива С» на него зарегистрировано 19.12.2011 (том 1, л.д. 79 – 81).

Право собственности общества на здание океанариума общей площадью 876,5 кв. м, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.11.2011 по делу №А32-16386/2011 по иску ООО «Перспектива С» к администрации о признании права собственности (том 2, л.д. 4 – 5).

В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО5, подготовленным в процессе производства по настоящему делу, здание океанариума с кадастровым номером 23:49:0203026:1295, общей площадью 876,5 кв. м, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3. Площадь земельного участка, занимаемого зданием океанариума, определена с учетом прилегающей территории и расположенных на ней хозяйственных построек, необходимых для обеспечения работы океанариума, и составляет 1133 кв. м (том 4, л.д. 98 – 102).

Данным заключением кадастрового инженера установлено, что указание в сведениях ЕГРН на нахождение здания океанариума в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:7 (том 4, л.д. 116) является технической ошибкой.

Как установлено кадастровым инженером, здание океанариума находится на расстоянии более 150 м от границ указанного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:7, сведения о котором внесены в ЕГРН с достаточной точностью. Данное несоответствие фактического местоположения здания океанариума и сведений ЕГРН произошло вследствие технической ошибки при внесении в ЕГРН сведений о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого расположено здание океанариума (том 4, л.д. 102).

По данным ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:7 имеет площадь 1600 кв. м и разрешенное использование – производство строительных работ по реконструкции танцплощадки, принадлежит на праве аренды ООО «Парк Сервис» (выписка из ЕГРН от 30.07.2020 № 99/2020/340591633 – том 4, л.д. 118 – 124).

Таким образом, к размещению океанариума с кадастровым номером 23:49:0203026:1295 данный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:7 отношения не имеет.

В соответствии с заключением № 21/16.1 от 16.04.2023 эксперта ФИО4 по результатам судебной экспертизы по настоящему делу, здание океанариума с кадастровым номером 23:49:0203026:1295 имеет пятно застройки площадью 632 кв. м и полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (том 5, л.д. 15).

Указанное заключение судебной экспертизы сторонами не оспорено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы от сторон не последовало.

Суд, ознакомившись с данным заключением по результатам проведённой по делу судебной экспертизы, считает его выполненным полно и всесторонне, достоверным и подлежащим принятию как одно из доказательств фактического местоположения здания океанариума исключительно в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3.

В уточнённых исковых требованиях от 25.09.2023 общество просит обязать администрацию заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 27.10.2008 № 4900004803 в отношении части земельного участка площадью 632 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (том 5, л.д. 45 – 46).

Между тем, в соответствии с заключением № 21/16.1 от 16.04.2023 эксперта ФИО4 по результатам судебной экспертизы по настоящему делу, площадь 632 кв. метра – это только площадь пятна застройки океанариума, определенная по результатам геодезических измерений в процессе проведения экспертного осмотра по выступающим и нависающим частям объекта (том 5, л.д. 11, 15).

Суд учитывает, что ранее вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2010 по делу №А32-20365/2009 было подтверждено право ООО «Перспектива-С» на предоставление в аренду части земельного участка площадью 840 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (014).

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Перспектива-С», как уже ранее было отмечено, на основании указанного решения арбитражного суда был заключен договор от 06.04.2011 № 4900006484 аренды части земельного участка площадью 840 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (014), сроком до 28.12.2015, прошедший государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости (том 3, л.д. 63 – 69).

В проекте договора аренды от 18.10.2021, направленного обществом в администрацию до обращения с настоящим иском, общество испрашивало заключение нового договора аренды в отношении земельного участка площадью 840 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (14) из состава земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (том 1, л.д. 14).

Таким образом, с учётом решения Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2010 по делу №А32-20365/2009, договора от 06.04.2011 № 4900006484 аренды части земельного участка площадью 840 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (014), заключённого департаментом и обществом, прошедшего государственную регистрацию и действовавшего в течение пяти лет, до 28.12.2015, проекта договора аренды от 18.10.2021, направленного обществом в администрацию в качестве оферты, - суд считает необходимым признать за обществом право аренды именно в отношении указанной части площадью 840 кв. метров с учетным номером 14 в составе единого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3.

Заключение с обществом договора аренды в отношении части земельного участка исключительно под пятном застройки здания океанариума площадью 632 кв. метра существенно ограничит права общества как землепользователя, поскольку общество будет фактически лишено прилегающей к зданию территории, необходимой для доступа к океанариуму и его эксплуатации.

Общество в уточнённых требованиях от 25.09.2023 просит обязать администрацию заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 4900004803 от 27.10.2008 с 18 октября 2021 года.

Суд учитывает, что после неоднократных обращений в период 2015 – 2019 годов в администрацию с заявлениями о заключении нового договора аренды, общество в порядке досудебного урегулирования направило в адрес администрации подготовленный обществом проект договора аренды части площадью 840 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (14) от 18 октября 2021 года (том 1, л.д. 14).

Поскольку, как установлено судом, притязания общество на заключение с ним договора аренды части площадью 840 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (14) обоснованы и правомерны, у департамента отсутствовали законные основания для не заключения с обществом предложенного последним проекта договора аренды от 18.10.2021, соответственно, если бы требования общества были добровольно удовлетворены, договор аренды был бы датирован 18.10.2021.

Принимая во внимание процедуру досудебного урегулирования спора (оферту в виде проекта договора от 18.10.2021, направленную в адрес ответчиков 20.10.2021), суд считает необходимым обязать департамент заключить с обществом дополнительное соглашение о вступлении общества в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора №4900004803 от 27.10.2008 в части с учётным кадастровым номером 14 площадью 840 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 с указанием даты данного соглашения – 18.10.2021.

Общество в уточнённых требованиях от 25.09.2023 также просило исчисление арендной платы установить с 11 октября 2021 года.

Аналогичное условие было изложено обществом в пункте 3.1 проекта договора аренды от 18.10.2021 (том 1, л.д. 14).

Принимая во внимание, что общество вправе было рассчитывать на заключение с ним указанного договора аренды от 18.10.2021, что ни администрацией, ни департаментом сделано не было, в связи с чем, общество было вынуждено обратиться с настоящим иском в арбитражный суд, то при правомерном удовлетворении обращения общества и заключения с ним договора аренды от 18.10.2021 арендная плата подлежала бы начислению обществу в соответствии с данным договором аренды с октября 2021 года (то есть начиная с четвёртого квартала 2021 года, с учётом поквартального начисления арендной платы).

В уточнённых требованиях от 25.09.2023 общество просит обязать заключить дополнительное соглашение к договору аренды администрацию города Сочи.

При формулировании в резолютивной части решения органа муниципального образования, на который следует возложить обязанность по заключению соглашения, суд исходит из того, что арендодателем в договоре аренды от 06.04.2011 № 4900006484 части земельного участка площадью 840 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:3 (14) указано муниципальное образование город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи.

В проекте договора аренды от 18.10.2021 обществом в качестве арендодателя указано муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице директора департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

В договоре аренды № 4900004803 от 27.10.2008 со множественностью лиц на стороне арендатора, участником которого общество просит его признать, арендодателем выступает муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (том 4, л.д. 27).

Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, администрация города Сочи (ОГРН <***>) и департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>) являются самостоятельными юридическими лицами.

В соответствии с Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.12.2020 №97 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края является функциональным органом администрации города Сочи.

Основными задачами Департамента согласно указанному Положению являются, в том числе, управление имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (пункт 2.1), осуществление функций по оказанию муниципальных услуг в сфере имущественных и земельных отношений (пункт 2.5), обеспечение поступления в бюджет муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края арендной платы по заключенным договорам аренды муниципальных земельных участков (пункт 3.32), заключение в установленном законом порядке договоров аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (пункт 3.54).

В соответствии с административным регламентом от имени муниципального образования г. Сочи подписывает договоры и дополнительные соглашения департамент имущественных отношений администрации г. Сочи.

Таким образом, у Департамента имущественных отношений администрации города Сочи имеются соответствующие полномочия на заключение (подписание), изменение, расторжение договор аренды земельных участков от имени муниципального образования.

Аналогичный правовой подход к определению надлежащего процессуального положения администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи изложен в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по делу №А32- 4398/2020, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2022, во вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 по делу №А32-19154/2022 и от 21.11.2022 по делу №А32-19004/2022, решении Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2022 по делу А32-36906/2021, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2023.

Таким образом, требования общества к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи следует удовлетворить как к надлежащему органу, действующему от имени муниципального образования город-курорт Сочи в качестве арендодателя, в требованиях к администрации города Сочи надлежит отказать.

С учётом изложенного, суд считает необходимым обязать муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города-курорта Сочи заключить с ООО «Перспектива С» соглашение от 18.10.2021 о вступлении ООО «Перспектива С» в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № 4900004803 от 27.10.2008, признав ООО «Перспектива С» арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 в части с учётным номером № 14 площадью части 840 кв. м, для размещения и эксплуатации здания океанариума с кадастровым номером 23:49:0203026:1295, с установлением исчисления арендной платы в отношении общества с ограниченной ответственностью «Перспектива С» по условиям договора аренды № 4900004803 от 27 октября 2008 года начиная с 11 октября 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 110, 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Перспектива С» (ОГРН <***> ИНН <***>) от 25 сентября 2023 года об уточнении исковых требований удовлетворить.

Обязать муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Перспектива С» (ОГРН <***> ИНН <***>) соглашение от 18 октября 2021 года о вступлении общества с ограниченной ответственностью «Перспектива С» (ОГРН <***> ИНН <***>) в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) № 4900004803 от 27 октября 2008 года в качестве арендатора части с учётным кадастровым номером № 14 площадью 840 (восемьсот сорок) квадратных метров в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142 700 квадратных метров, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Егорова, 1, категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на территории муниципального парка “Ривьера”», в целях размещения и эксплуатации принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива С» (ОГРН <***> ИНН <***>) на праве собственности здания океанариума с кадастровым номером 23:49:0203026:1295 площадью 876,5 кв. м, расположенного на указанной части с учётным кадастровым номером № 14 площадью 840 (восемьсот сорок) квадратных метров в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, с установлением исчисления арендной платы в отношении общества с ограниченной ответственностью «Перспектива С» (ОГРН <***> ИНН <***>) по условиям договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) № 4900004803 от 27 октября 2008 года начиная с 11 октября 2021 года.

В требованиях к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>) – отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Перспектива С» (ОГРН <***> ИНН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков