Решение от 13 ноября 2017 г. по делу № А32-15125/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-15125/2017

13.11.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.09.2017

Мотивированное решение изготовлено 13.11.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

предпринимателя ФИО2, г. Сочи,

к администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о признании договора аренды № 4900009119 от 10.07.2013 недействительной (ничтожный) сделкой

при участии в судебном заседании до перерыва в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – паспорт,

от ответчика: ФИО3 на основании доверенности от 20.12.2016 г.,

Предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края и просила признать договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900009119 от 10.07.2013, заключенный муниципальным образованием город-курорт Сочи (Администрацией города Сочи) и ФИО2, недействительным (ничтожным) с самого начала.

Истец изменил предмет требований и просит признать договор аренды земельного участка № 4900009119 от 10.07.2013 администрацией города Сочи и ФИО2 незаключенным.

Поскольку изменение предмета требований является правом истца, у суда полномочия по отказу в удовлетворении этого заявления отсутствуют, суд рассматривает дело по требованию о признании договора незаключенным.

Иск мотивирован следующим.

После заключения договора, ФИО2 выехала на земельный участок, где обнаружила, что он не соответствует земельному участку, который она просила предоставить ей в аренду, а именно: ранее свободный от построек земельный участок, оказался обремененным строениями третьих лиц, подъезд к земельному участку отсутствует. Использование земельного участка арендатором было невозможно.

06.04.2015 Лазаревский районный суд г. Сочи удовлетворил иск администрации г. Сочи к ФИО2, взыскал денежные средства в размере 738 427,07 рублей задолженности и 75 504, 85 рублей пени, расторг договор аренды был расторгнут (дело № 2-3951/2015).

В основание решения судом положено следующее.

При рассмотрении гражданского дела по иску ФИО4, ФИО2, ФИО5 к ОАО «Российский Железные Дороги», ОАО «Мегафон» об устранении препятствий в пользовании земельным участком мировым судьей судебного участка №94 Лазаревского района гор. Сочи Краснодарского края от 19.06.2014 была назначена землеустроительная экспертиза. Согласно тексту решения, при совмещение данного проектного решения с результатами полевых геодезических измерений границ фактически существующего радиотехнического объекта РТО стало очевидным, что используемый объект расположен на территории земельных участков, планируемых под застройку истцами ФИО4. ФИО5, ФИО2 В связи с чем вышеназванный РТО создает препятствие в освоении земельных участков.

В ходе рассмотрения этого дела было установлено, что проектная документация «Строительство двухпутной вставки на перегоне Дагомыс-Сочи Северо-Кавказской железной дороги в составе инвестиционного проекта «Усиление инфраструктуры железнодорожной линии Туапсе-Адлер» была выполнена без учета наложения на смежные земельные участки истцов ФИО4, ФИО5, ФИО2

Решением от 19.06.2014 требования удовлетворены, суд обязал ОАО «РЖД» устранить препятствия в пользовании принадлежащими ФИО4, ФИО6., ФИО2 земельными участками площадью 1 000 кв.м каждый, выражающиеся в размещении на указанных земельных участках радиотехнического объекта (РТО), путем переноса радиотехнического объекта (РТО), принадлежащего ОАО «РЖД» за пределы земельных участков.

Впоследствии, это решение было отменено, однако, судебная землеустроительная экспертиза, проведенная на основании решения Лазаревского районного суда гор. Сочи Краснодарского края от 19.06.2014, и её результаты оспорены и не отменены не были.

22.05.2015 предприниматель ФИО2 подала заявление в арбитражный суд Краснодарского края к администрации г. Сочи с просьбой признать недействительным договор аренды от 10.07.2013 № 4900009119, заключенный муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО2. в части п.3.2 «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 №9С/69/ОЗ-2013 и составляет 499 122 руб. (дело № А32-17838/2015 ).

Решением 16.02.2016 договор аренды от 10.07.2013 № 4900009119 был признан недействительным у казанной части.

При этом в мотивировочной части суд указал, что п.3.2 договора ничтожен с самого начала.

Заявитель указывает, что администрация г. Сочи, заключив с ФИО2 договор аренды, ввела последнюю в заблуждение, поскольку участок обременен правами третьих лиц, освобождение земельного участка от имущества других лиц невозможно, подъезд к участку отсутствует, ФИО2 не могла пользоваться участком по назначению.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле в судебном заседании, суд установил следующее.

10.07.2013 администрацией города Сочи и ФИО2 подписан договор №4900009119 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125003:185 площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, <...> для использования под пансион семейного типа сроком действия до 18.07.2054. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.08.2013.

Суд считает, что заявленное требование не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 433 Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для договора аренды объекта недвижимости существенными также являются условия о сроке договора, порядке передачи объекта аренды.

В оспариваемом договоре предмет сделки определен путем указания на кадастровый номер земельного участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный земельный участок существует как единый объект зарегистрированного права.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поскольку размер арендной платы за пользование публичными землями определяется нормативно и от воли сторон сделки не зависит, нормативные правовые акты, устанавливающие подход к определению арендной платы публичной собственности являются общедоступными, указание в договоре размера арендной платы является не обязательным. Ее размер, как арендодатель, так и арендатор могут рассчитать самостоятельно.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Указание в договоре размера арендной платы, отличного от нормативно установленного, повлекшее ничтожность условия договора о цене пользования, не является основанием для признания договора незаключенным

В пункте 1.2. договора указано, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

То есть участок передан арендатору при подписании сделки – до ее регистрации.

Пунктом 21. договора сторонами согласован срок его действия.

Доводы истца о невозможности использования участка могут свидетельствовать о неисполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору предмета договора в надлежащем состоянии, а не о незаключенности сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ (в подлежащей применению редакции) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Спорный договор был зарегистрирован 21.08.2013. При его подписании предприниматель как сторона сделки не мог не знать содержание заключаемого им договора.

При таких обстоятельствах течение срока исковой давности по требованию о признании договора незаключенным началось не позднее 21.08.2013.

Соответственно, установленный пунктом 1 статьи 196 ГК РФ трехлетний срок исковой давности истек 22.08.2016.

Исковое заявление поступило в суд 24.04.2017, то есть с пропуском срока исковой давности.

Заявленное истцом требование следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Взыскать с предпринимателя ФИО2, г. Сочи 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько