Решение от 3 октября 2017 г. по делу № А42-2819/2017

Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183049

http://www.murmansk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 27.09.2017.

Решение в полном объеме изготовлено 04.10.2017.


город Мурманск                                                                           Дело № А42-2819/2017

04.10.2017

Судья Арбитражного суда Мурманской области Киличенкова Мария Александровна, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рагозиной Светланой Михайловной,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета имущественных отношений администрации города Мончегорска (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 184511, <...>, каб. 202, 203) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304510707700041, ИНН <***>, адрес: Мурманская обл., г. Мончегорск) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2014, обязании ответчика передать нежилое помещение по акту приема-передачи истцу, взыскании с ответчика штрафа в сумме 1 150 086 руб. 00 коп.,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Комитету имущественных отношений администрации города Мончегорска об обязании обратить взыскание на объект недвижимости, заложенный по договору об ипотеке (договор купли-продажи от 29.12.2014) и  обращении взыскания на данный объект недвижимости путем реализации имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной цены данного имущества,

при участии в судебном заседании:

от КИО г. Мончегорска: председатель ФИО2, представители            ФИО3 (доверенность от 17.01.2017), ФИО4 (доверенность от 13.09.2017);

от предпринимателя ФИО1: представитель ФИО5 (доверенность от 30.06.2017),

установил:

Комитет имущественных отношений администрации города Мончегорска (далее - КИО г. Мончегорска) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1  о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2014, обязании ответчика передать нежилое помещение на 1 и 2 этаже, общей площадью 985 кв. м (номер на поэтажном плане I (1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21) и III (1-10), расположенное по адресу: <...> (далее – Нежилое помещение), по акту приема-передачи истцу, взыскании с ответчика штрафа в сумме 1 150 086 руб. 00 коп.

Предприниматель ФИО1 обратилась со встречным иском к КИО г. Мончегорска об обязании КИО г. Мончегорска обратить взыскание на Нежилое помещение, заложенное по договору об ипотеке (договор купли-продажи от 29.12.2014) и обращении взыскания на Нежилое помещение путем реализации имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной цены данного имущества в размере 10 110 000 (с учетом уточнений).

Определением от 14.09.2017 рассмотрение дела отложено на 27.09.2017.

В судебное заседание явились представители истца и ответчика.

Представители КИО г. Мончегорска поддержали заявленные требования, просили отказать в удовлетворении встречных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.  

Представитель предпринимателя ФИО1 возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве, поддержал встречный иск, заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости предмета залога - Нежилого помещения.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

КИО г. Мончегорска (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) заключен договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства при оплате в рассрочку от 29.12.2014 (далее – Договор от 29.12.2014), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя Нежилое помещение, а покупатель уплатить цену за Нежилое помещение.

Стороны Договора от 29.12.2014 согласовали, что стоимость указанного Нежилого помещения составляет 23 077 000 руб. Стоимость определена в соответствии с отчетом об оценочной рыночной стоимости объекта недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, оформленного оценщиками ФИО6, ФИО7 общества с ограниченной ответственностью «Оценка недвижимости и бизнеса» (пункт 2.1 Договора от 29.12.2014).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 Договора от 29.12.2014 в течение 10 календарных дней с даты подписания договора покупатель перечисляет часть стоимости недвижимого имущества в размере 37 000 руб. на расчетный счет продавца. Оплату оставшейся части указанного недвижимого имущества в размере 23 040 000 руб. покупатель обязуется производить ежемесячно на расчетный счет продавца в рассрочку в течение 60 месяцев и в установленные сроки согласно графику платежей, являющемуся приложением к договору. Согласно графику платежей к Договору от 29.12.2014 срок оплаты установлен до 09 числа следующего месяца за отчетным.

Приложением к Договору от 29.12.2014 является график платежей, подписанный сторонами Договора.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, что составляет 8,25 % годовых. Уплата процентов производится покупателем одновременно с уплатой части стоимости недвижимого имущества согласно графику платежей, являющемуся приложением к Договору (пункты 3.3, 3.5 Договора от 29.12.2014). 

Пунктом 7.3 Договора от 29.12.2014 установлено, в случае нарушения покупателем срока оплаты платежа, продавец имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть договор.

Договор от 29.12.2014 прошел государственную регистрацию в установленном порядке в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (свидетельство о государственной регистрации от 22.01.2015 серия 51-АВ № 468795, номер государственной регистрации 51-51/004-51/004/002/2015-37/2). 

Нежилое помещение принято предпринимателем ФИО1 по акту сдачи-приемки муниципального имущества от 31.12.2014 .

В связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем ФИО1 обязательств по уплате стоимости приобретенного нежилого помещения вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области от 09.01.2017 по делу № А42-7341/2016 с предпринимателя ФИО1 в пользу КИО г. Мончегорска взыскана задолженность по Договору от 29.12.2014 за период с 09.05.2015 по 09.09.2016 в сумме 6 088 191 руб. 35 коп., из которых: 5 465 563 руб. 55 коп. – основной долг, 622 627 руб. 80 коп. – пени.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 09.01.2017 по делу № А42-7341/2016 предпринимателем ФИО1 в полном объеме фактически не исполнено.

За последующие периоды, предусмотренные графиком платежей по Договору от 29.12.2014, оплата предпринимателем ФИО1 также не произведена.

В связи с невыполнением предпринимателем ФИО1 обязательств по оплате по Договору от 29.12.2014 согласно подписанному сторонами графику, КИО г. Мончегорска направил ответчику претензию от 30.03.2017, в которой указал на необходимость информирования продавца по Договору от 29.12.2014 о согласии расторгнуть Договор от 29.12.2014, а также потребовал оплатить штраф в размере 11 110 000 руб.

Поскольку претензия осталась без ответа, КИО г. Мончегорска обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора, обязании ответчика передать нежилые помещения истцу и взыскании с ответчика штрафа.

Предприниматель ФИО1 предъявила КИО г. Мончегорска встречный иск об обязании КИО г. Мончегорска обратить взыскание на Нежилое помещение, заложенное по договору об ипотеке (Договор от 29.12.2014), об обращении взыскания на Нежилое помещение путем реализации имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной цены данного имущества в размере 1 150 086 руб. 00 коп.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно сведениям, представленным ответчиком, по состоянию на 01.06.2017 предпринимателем ФИО1 было выплачено по Договору от 29.12.2014 3 059021 руб., платежи в рамках исполнительного производства на основании исполнительного листа, выданного на принудительное исполнение решения Арбитражного суда Мурманской области от 09.01.2017 по делу № А42-7341/2016 произведены в сумме 55 075 руб. 19 коп.

Как пояснили в судебном заседании представители истца, на дату судебного заседания сумма невыплаченных ответчиком платежей, срок уплаты которых согласно графику платежей (приложение к Договору от 29.12.2014) наступил, составляет более 11 млн. руб.

Данное нарушение Договора от 29.12.2014 является существенным. При этом суд учитывает согласованное в Договоре от 29.12.2014 условие о том, что в случае нарушения покупателем срока оплаты платежа продавец имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть договор (пункт 7.3).

Ответчик в ходе рассмотрения дела наличие задолженности не отрицал, указал, что невозможность исполнять обязанности по оплате цены Договора от 29.12.2014 обусловлена экономическим кризисом. 

Предприниматель ФИО1 в отзыве указывает, что КИО г. Мончегорска не вправе требовать расторжения Договора от 29.12.2014, поскольку, обратившись ранее в суд с иском о взыскании задолженности (по делу № А42-7341/2016), КИО г. Мончегорска фактически избрал иной способ защиты прав.

Между тем, Договор от 29.12.2014, как указано выше, содержит условие о том, что Нежилые помещения продаются в рассрочку.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, из буквального содержания положений статьи 489 ГК следует, что в случае неоплаты покупателем очередного платежа, даже при условии частичной оплаты покупателем приобретенного товара, но менее половины его стоимости, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

В данном случае из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что сумма фактически уплаченных предпринимателем ФИО1 по Договору от 29.12.2014 платежей составляет менее 15 % от согласованной сторонами цены Нежилого помещения по Договору от 29.12.2014.

При этом из отзыва предпринимателя ФИО1 и ее встречных исковых требований, в которых она указывает на необходимость обращения взыскания на Нежилое помещение и реализацию его с торгов,  не следует, что она располагает реальной возможностью в разумные сроки погасить образовавшуюся по Договору от 29.12.2014 задолженность и сохранить за собой право собственности на Нежилые помещения.

Доводы предпринимателя ФИО1, изложенные в отзыве, а также во встречном исковом заявлении, о необходимости обращения взыскания на Нежилые помещения не могут быть приняты судом во внимание в связи со следующим.

Предприниматель ФИО1 полагает, что к спорным правоотношениям следовало применить положения раздела III параграфа 3 части первой ГК РФ, регулирующие положения о залоге, ссылаясь на требования Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», а также на условия Договора от 29.12.2014.

Пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно части 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 3.10 Договора от 29.12.2014 предусмотрено, что Нежилое помещение находится в залоге у продавца до полной оплаты его покупателем.

Согласно пункту 8.2 Договора от 29.12.2014 в случае неисполнения покупателем платежных обязательств по оплате Нежилого помещения в установленные договором сроки обращается взыскание на заложенное имущество в судебном порядке или с письменного согласия покупателя.

Вместе с тем, как указано выше, Договор от 29.12.2014 также предусматривает право продавца на расторжение Договора от 29.12.2014 в случае нарушения покупателем предусмотренных Договором от 29.12.2014 сроков оплаты приобретенного нежилого помещения (пункт 7.3).

В данном случае КИО г. Мончегорска является кредитором в спорных правоотношениях. Выбор способа защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ) принадлежит лицу, право которого нарушено - КИО г. Мончегорска. Таким образом, выбор такого способа защиты нарушенного права как требование о расторжении Договора от 29.12.2014 является правом КИО г. Мончегорска.

Предприниматель ФИО1 как лицо, допустившее нарушение условий Договора от 29.12.2014 об оплате приобретенного Нежилого помещения, не вправе требовать обязания КИО г. Мончегорска обратить взыскание на Нежилое помещение и соответственно - обращения такого взыскания.

При таких обстоятельствах, в связи с отсутствием оснований для обращения взыскания на Нежилое помещение, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства предпринимателя ФИО1 о назначении судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости Нежилого помещения на текущую дату для определения начальной продажной стоимости предмета залога.

С учетом изложенного, встречные исковые требования предпринимателя  ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Исковые требования КИО г. Мончегорска о расторжении Договора от 29.12.2014 обоснованы и подлежат удовлетворению.

В связи с расторжением Договора от 29.12.2014 предприниматель ФИО1 обязана передать Нежилое помещение КИО г. Мончегорску по акту приема-передачи.

Как разъяснено в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Как указано выше, истец также просит суд взыскать с ответчика штраф за неисполнение условий Договора от 29.12.2014 в размере 1 150 086 руб., начисленный в соответствии с пунктом 8.3 Договора от 29.12.2014.

В силу пункта 8.3 Договора от 29.12.2014 в случае неисполнения покупателем договора продавец взыскивает с покупателя штраф в размере годовой арендной платы, определяемой в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом в течение срока действия договора.

Истцом в материалы дела представлен расчет годовой арендной платы, составляющей 1 150 086 руб.,  произведенный в соответствии с Решением Совета депутатов муниципального образования г. Мончегорск от 27.05.2010 № 25 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности».

Неисполнение предпринимателем ФИО1 Договора от 29.12.2014 в части оплаты приобретенного Нежилого помещения в 2015 и 2016 годах установлено решением суда по делу № А42-7341/2016, доводы КИО                                  г. Мончегорска о неисполнении ответчиком таких обязательств в 2017 году предпринимателем ФИО1 не опровергнуты.

Неустойка (штраф) начислен истцом однократно, до расторжения Договора от 29.12.2014.

Представитель ответчика в отзыве от 23.08.2017 указал на несоразмерность размера заявленного к взысканию штрафа последствиям нарушения обязательства на основании ст. 333 ГК РФ.

В силу пунктов 69,  71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является индивидуальный предприниматель снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки (штрафа) последствиям нарушения денежного обязательства, суд определяет величину, достаточную для компенсации потерь кредитора.

С учетом положений статьи 333 ГК РФ, наличия заявления ответчика о снижении размера неустойки, конкретных обстоятельств дела, в том числе учитывая, что ответчик фактически выплатил более 3 млн. руб. выкупной стоимости за Нежилое помещение (которое в связи со значительной задолженностью и расторжением Договора от 29.12.2014 он обязан вернуть истцу), и с ответчика в пользу истца решением по делу № А42-7341/2016 взыскано более          5 млн. руб. задолженности, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для снижения размера штрафа до 250 000 руб.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с предпринимателя ФИО1  в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску КИО г. Мончегорска в сумме 20 000 руб.

В связи с отказом во встречном иске судебные расходы по государственной пошлине по встречному иску остаются на предпринимателе ФИО1  

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

р  е  ш  и  л:

Иск Комитета имущественных отношений администрации города Мончегорска (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 184511, <...>, каб. 202, 203) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304510707700041, ИНН <***>, адрес: Мурманская обл., г. Мончегорск) удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный Комитетом имущественных отношений администрации города Мончегорска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор от  29.12.2014  купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, этаж: 1, 2, номера на поэтажном плане I (1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21), III (1-10), расположенного по адресу:                     <...>, общей площадью 985,0 кв.м.

Обязать предпринимателя ФИО1 передать нежилое помещение, этаж: 1, 2, номера на поэтажном плане I (1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21), III (1-10), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 985,0 кв.м, по акту приема-передачи Комитету имущественных отношений администрации города Мончегорска.

Взыскать с предпринимателя ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений администрации города Мончегорска штраф за неисполнение условий договора от  29.12.2014  в сумме 250 000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска Комитета имущественных отношений администрации города Мончегорска отказать.

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к Комитету имущественных отношений администрации города Мончегорска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме       20 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                                    М.А. Киличенкова