Постановление от 23 марта 2026 г. АС Рязанской области

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тула

Дело № А54-5666/2015

24.03.2026

20АП-5822/2025


Резолютивная часть постановления объявлена 10.03.2026

Постановление в полном объеме изготовлено 24.03.2026


Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Макосеева И.Н., судей Волошиной Н.А. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Четокиной П.С., рассмотрев в открытом судебном заседании проведенном путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СВИФТ» (Рязанская область, г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ООО «СВИФТ») на определение Арбитражного суда Рязанской области от 17.11.2025 по делу № А54-5666/2015, вынесенное по жалобам ООО «СВИФТ» на действия (бездействие) конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Паустовский» (Рязанская область, г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ООО «Паустовский») ФИО1 и заявлению о его отстранении от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Ассоциация «Межрегиональная Северо-Кавказская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих «Содружество», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Администрация города Рязани,

в рамках дела о банкротстве ООО «Паустовский»,

при участии в судебном заседании:

от ООО «СВИФТ»: ФИО2 (паспорт, доверенность от 10.09.2024),

от конкурсного управляющего ООО «Паустовский» ФИО1: ФИО3 (паспорт, доверенность от 11.11.2025),

от ФИО4: ФИО5 (удостоверение адвоката, доверенность № 62АБ1968682 от 24.10.2023),

в отсутствие других участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сател» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к ООО «Паустовский» о признании несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 07.10.2015 заявление принято к производству.

Определением суда от 01.12.2015 (резолютивная часть объявлена 26.11.2025) требования ООО «Сател» признаны обоснованными, в отношении ООО «Паустовский» введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО6 В третью очередь реестра требований кредиторов должника включены требования ООО «Сател» в сумме 38 500 000 руб. – основной долг.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано 19.12.2015 в газете «Коммерсантъ».

Решением суда от 26.05.2016 ООО «Паустовский» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

Определением суда от 10.07.2020 ФИО6 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником. Назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса об утверждении конкурсного управляющего.

Определением суда от 20.07.2020 конкурсным управляющим утвержден ФИО7, член НПС СОПАУ «Альянс управляющих».

Определением суда от 29.07.2021 (резолютивная часть объявлена 22.07.2021) ФИО7 освобожден от исполнения полномочий конкурсного управляющего должником. Назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса об утверждении конкурсного управляющего.

Определением суда от 06.12.2021 (резолютивная часть объявлена 29.11.2021) конкурсным управляющим должником утвержден ФИО1 (ИНН <***>, адрес для направления корреспонденции: 390023, г. Рязань, а/я 89), являющийся членом Ассоциации «Межрегиональная Северо-Кавказская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих «Содружество».

ООО «СВИФТ» 10.04.2025 обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с жалобой, в которой просит суд:

1. Признать незаконными действия конкурсного управляющего ООО «Паустовский» ФИО1 по прекращению права собственности ООО «Паустовский» на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0151004:179, 62:29:0151004:180, 62:29:0151004:192.

2. Отстранить ФИО1 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Паустовский».

Определением суда от 26.05.2025 жалоба принята к производству.

Определением суда от 28.07.2025 и от 28.08.2025 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены: Ассоциация «Межрегиональная Северо-Кавказская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих «Содружество», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Администрация города Рязани.

ООО «СВИФТ» 16.07.2025 обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с жалобой, в которой просит суд:

1. Признать незаконным бездействие конкурсного управляющего ООО «Паустовский» ФИО1, выразившееся:

- в необращении в суд с требованием о расторжении договора аренды от 03.09.2013, заключенного между ООО «Паустовский» и ООО «В бору»;

- в необращении в суд с требованием о взыскании арендной платы с ООО «В бору» по ставке аренды, установленной Администрацией г. Рязани»;

- в необращении в суд с требованием к собственникам помещений, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами №№ 62:29:0151004:180 и 62:29:0151004:192, о взыскании платы за фактическое пользование земельными участками с момента регистрации прав собственности на принадлежащие им нежилые помещения в размере, установленном Администрацией г. Рязани.

2. Отстранить ФИО1 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Паустовский».

Определением суда от 26.08.2025 жалоба принята к производству.

Определением суда от 29.09.2025 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены: Администрация города Рязани, Ассоциация «Межрегиональная Северо-Кавказская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих «Содружество», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Определением суда от 29.09.2025 жалобы ООО «СВИФТ» с заявлениями об отстранении ФИО1 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Паустовский», поступившие в суд 10.04.2025 и 16.07.2025, в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

Определением суда от 17.11.2025 жалобы ООО «СВИФТ» с требованиями об отстранении ФИО1 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Паустовский» оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным определением, ООО «СВИФТ» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении жалоб в полном объеме.

В обоснование своей позиции ссылается на то, что конкурсным управляющим не взыскивалась с ООО «В бору» задолженность по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0151004:179 от 29.08.2013 (зарегистрирован 03.09.2013). Указывает на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРН) на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0151004:179, правообладатель земельного участка не установлен, и, по мнению апеллянта, в настоящее время собственности на этот земельный участок не зарегистрировано за собственниками помещения в зданиях, расположенных на спорном участке. Полагает, что собственники помещений в здании с кадастровым номером 62:29:0151004:213, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0151004:179, являются арендаторами данного земельного участка и обязаны были уплачивать арендные платежи за владение и пользование данным земельным участком, поскольку после регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании с кадастровым номером 62:29:0151004:213 в договоре аренды на стороне арендатора возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. Считает несостоятельными выводы суда первой инстанции о том, что ООО «СВИФТ» не представило в материалы дела ссылаемый договора аренды от 29.08.2013, на истечение исковой давности по взысканию арендных платежей, а равно и ссылка конкурсного управляющего ФИО1 на незнание о факте заключения данного договора, поскольку копия договора аренды представлена в материалы дела ППК «Роскадастр» 09.09.2025 и имелась в материалах обособленного спора по заявлению ФИО8 об исключении земельного участка с кадастровым номером 62:29:0151004:179 из конкурсной массы должника (т. 86, л.д. 37). Ссылается на то, что, действуя разумно и добросовестно и на основании абзаца пятого пункта 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), конкурсный управляющий обязан был запросить сведения о данном договоре в Управлении Росреестра по Рязанской области, включая сам текст, проследить правовую судьбу правоотношения, установив, кто является правопреемником арендатора ООО «В бору», и осуществить взыскание арендных платежей с собственников помещений в здании с кадастровым номером 62:29:0151004:213, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0151004:179. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что прекращение права собственности ООО «Паустовский» на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0151004:179, 62:29:0151004:180, 62:29:0151004:192 преследовало цель сохранения конкурсной массы через снижение налоговой нагрузки, поскольку не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Указывает на то, что, действуя добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества, с учетом того, что земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0151004:180, 62:29:0151004:192192 не были сформированы для размещения нежилых зданий, расположенных на них, конкурсный управляющий обязан был сформировать соответствующие земельные участки из имеющихся для размещения таких зданий, при этом оставшаяся часть земельных участков должна была оставаться в собственности ООО «Паустовский». Полагает, что к спорным земельным участкам не подлежат применения нормы жилищного законодательства, поскольку на спорных земельных участках расположены нежилые здания с нежилыми помещениями (апартаментами), а не многоквартирные жилые дома. В отношении земельного участка с кадастровым номером 62:29:0151004:179, по мнению апеллянта, также не применимы нормы жилищного законодательства.

От конкурсного управляющего в суд 03.03.2026 поступили возражения на апелляционную жалобу, просит оставить обжалуемое определение суда без изменения.

Представители конкурсного кредитора – ФИО4 и ООО «СВИФТ» в судебном заседании апелляционную жалобу поддержали, настаивали на ее удовлетворении.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Паустовский» ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, их представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 и 272 АПК РФ в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого определения суда по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из жалобы, поданной в суд 10.04.2025, кредитор просит признать незаконными действия конкурсного управляющего ООО «Паустовский» ФИО1 по прекращению права собственности ООО «Паустовский» на земельные участки с кадастровыми номерами №№ 62:29:0151004:179, 62:29:0151004:180, 62:29:0151004:192 и отстранить ФИО1 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником.

Отказывая в удовлетворении жалобы конкурного кредитора ООО «СВИФТ», суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Статьей 60 Закона о банкротстве предусмотрена возможность защиты прав и законных интересов кредиторов путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего.

Основанием удовлетворения жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом факта несоответствия этих действий требованиям Закона о банкротстве (неисполнение или ненадлежащее исполнение арбитражным управляющим обязанностей, установленных Законом о банкротстве) и нарушения ими прав и законных интересов заявителя жалобы.

Основной круг обязанностей (полномочий) конкурсного управляющего определен в статьях 20.3, 129 Закона о банкротстве, невыполнение которых является основанием для признания действий конкурсного управляющего незаконными.

В пункте 1 статьи 129 Закона о банкротстве установлено, что с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены названным Федеральным законом.

В силу абзацев второго, третьего и пятого пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества в срок не позднее трех месяцев с даты введения конкурсного производства, если более длительный срок не определен судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании ходатайства конкурсного управляющего в связи со значительным объемом имущества должника; включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания; принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.

В соответствии с пунктом 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Интересы должника, кредиторов и общества могут быть соблюдены при условии соответствия действий арбитражного управляющего требованиям Закона о банкротстве и иных нормативных правовых актов, которые регламентируют его деятельность по осуществлению процедур банкротства.

При этом реализация прав и исполнение обязанностей конкурсным управляющим обусловлены целями конкурсного производства, которое применяется к должнику с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов (статья 2 Закона о банкротстве).

Рассматривая соответствующий вопрос и оценивая все представленные доказательства, суд решает, является ли исполнение обязанностей конкурсным управляющим надлежащим или нет. В случае если суд придет к выводу об отсутствии нарушений со стороны управляющего, в удовлетворении ходатайства должно быть отказано. Если же с учетом имеющихся доказательств судом будут установлены соответствующие нарушения и при этом будут отсутствовать основания к отказу в удовлетворении ходатайства об отстранении (например, несущественность допущенных нарушений), суд отстраняет управляющего.

По смыслу Закона о банкротстве с учетом положений статьи 65 АПК РФ, при обжаловании действий арбитражного управляющего бремя доказывания распределено следующим образом: податель жалобы должен указать нормы права, которым не соответствуют оспариваемые действия (бездействие), и доказать факт нарушения указанными действиями (бездействием) своих прав и законных интересов; в свою очередь арбитражный управляющий обязан доказать соответствие оспариваемых действий (бездействия) закону, законность совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельства, послужившие основанием для их совершения (несовершения).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в рамках настоящего дела ФИО8 23.06.2021 обратилась в арбитражный суд с ходатайством, в котором просила суд исключить из конкурсной массы должника земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:179, расположенный по адресу: г. Рязань, п. Солотча, д. 34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования многоэтажных домов временного пребывания (апартаменты) 4784+/-1,7 кв.м.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 21.11.2022, оставленными без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 06.09.2023, из конкурсной массы ООО «Паустовский» исключен земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:179.

Судебные акты мотивированы тем, что участки изначально находились в собственности застройщика, и, следовательно, на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Собственник – застройщик, конкурсный управляющий его имуществом не вправе были распоряжаться землей в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.

В дальнейшем, ФИО9 30.05.2022 обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с ходатайством, в котором просила суд исключить из конкурсной массы должника земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:192, расположенный по адресу: г.Рязань, п.Солотча, д.34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания базы отдыха, общей площадью 557 кв.м.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 16.12.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023, из конкурсной массы ООО «Паустовский» исключен земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:192, расположенный по адресу: г.Рязань, п.Солотча, д.34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания базы отдыха, общая площадь 557 кв.м.

Удовлетворяя ходатайство, суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:192, будучи включенным в конкурсную массу должника ООО «Паустовский», фактически является внутридомовой (дворовой) территорией дома, на которой расположено (находится) общее имущество собственников дома (тротуары, элементы озеленения, детская площадка, проезд, парковка, люки для доступа к коммуникациям).

В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, в пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ закреплено правило о принадлежности земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, собственникам помещений в многоквартирном доме.

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) в редакции, действовавшей до 01.01.2017, предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.

Также в рамках настоящего дела о банкротстве ООО «Паустовский», ФИО10 30.05.2022 обратился в арбитражный суд с ходатайством, в котором просил суд исключить из конкурсной массы должника земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:180, расположенный по адресу: г. Рязань, п. Солотча, д. 34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования многоэтажных домов временного пребывания (апартаменты) 11 260 кв.м.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 25.11.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023, из конкурсной массы ООО «Паустовский» исключен земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:180, расположенный по адресу: г. Рязань, п. Солотча, д.34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования многоэтажных домов временного пребывания (апартаменты) 11 260 кв.м.

Удовлетворяя ходатайство, суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:180, будучи включенным в конкурсную массу должника ООО «Паустовский», фактически является внутридомовой (дворовой) территорией многоквартирных домов, на которой расположено (находится) общее имущество собственников многоквартирных домов (тротуары, элементы озеленения, детская площадка, проезд, парковка, люки для доступа к коммуникациям).

Как верно отмечено судом области, пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определены основные принципы земельного законодательства, в том числе единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все судьбы земельных участков и прочно связанные с ними объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором находится оно, к приобретателю здания переходит право собственности на земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования.

Пункт 1 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что по договору продажи здания, или иной недвижимости на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью.

Таким образом, статьей 273 ГК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

В силу статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственников здания возникают права на земельный участок.

В соответствии с пунктом 13 статьи 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 16.4 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» земельные участки единого института развития, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах в соответствии с жилищным законодательством.

В силу части 3 статьи 16.4 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» указано, что граждане, юридические лица, имеющие в собственности объекты индивидуального жилищного строительства, иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках единого института развития, земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают права на эти земельные участки в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статье 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Совокупный анализ вышеуказанных норм права свидетельствует о том, что права граждан на приобретение земельного участка под объектом недвижимого имущества, в собственности которых находятся нежилые помещения (апартаменты) в многоэтажном жилом доме являются аналогичными правам граждан - собственников квартир в многоквартирном доме.

Механизм приобретения собственниками нежилых помещений в многоэтажном жилом доме земельного участка под объектом недвижимого имущества законодательством РФ прямо не урегулирован, однако, учитывая вышеуказанные положения статьи 16.4 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», определяющие равнозначные права собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоэтажных домах на приобретение в общедолевую собственность земельного участка на котором данный объект недвижимого имущества располагается, соответственно, является идентичным процедуре приобретения права общей долевой собственности на земельный участок собственниками помещений (в том числе и нежилых) под многоквартирным домом.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу частей 4, 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из положений частей 2 – 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ с учетом разъяснений, данных в пункта 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, вопреки доводам заявителя жалобы переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В случае, если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование и предоставление такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (статья 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, вопреки доводам заявителя жалобы, с момента регистрации перехода права собственности на первый объект недвижимости (2013 год) земельный участок в любом случае уже не мог находиться в собственности ООО «Паустовский».

Земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:180, расположенный по адресу: г. Рязань, п. Солотча, д.34, был сформирован в 2012 году на основании решения о разделе земельного участка от 16.01.2012. Дата присвоения кадастрового номера: 01.03.2012.

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельные участки должно было быть зарегистрировано за собственниками объектов недвижимости с момента регистрации перехода права собственности на первый объект недвижимости с одновременным прекращением права собственности на земельный участок за ООО «Паустовский».

Таким образом, вопреки позиции апеллянта, конкурсным управляющим были исполнены вступившие в законную силу судебные акты и 12.05.2023 в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области подано заявление о прекращении права собственности на спорные земельные участки. Указанное заявление было принято и рассмотрено, в отношении ООО «Паустовский» право собственности прекращено. Действия Росреестра по прекращению права собственности на земельные участки никем из кредиторов не оспаривались.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действия конкурсного управляющего по прекращению права собственности ООО «Паустовский» на земельные участки с кадастровыми номерами №№ 62:29:0151004:179, 62:29:0151004:180, 62:29:0151004:192, с учетом принятых вышеназванных судебных актов об исключении земельных участков из конкурсной массы и безусловного и неотчуждаемого права собственниками помещений на пользование общим имуществом многоквартирного дома, преследовали цель снижения налоговой нагрузки на конкурсную массу для наиболее полного удовлетворения требований кредиторов.

Кроме того, судом области справедливо учтено, что воля кредиторов о судьбе земельных участков была выражена на собрании кредиторов ООО «Паустовский» 23.09.2016.

На указанном собрании было принято решение о передаче земельных участков с кадастровыми номерами № 62:29:0151004:180, площадью 11 260 кв.м и № 62:29:0151004:192, площадью 557 кв.м в общую долевую собственность домовладельцев ТСН «Паустовский» в соответствии со статьей 16 Закона № 189-ФЗ.

Как указывалось ранее, заявитель жалобы должен указать нормы права, которым не соответствуют оспариваемые действия (бездействие), и доказать факт нарушения указанными действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

При этом удовлетворение такого заявления возможно только в том случае, если оно ведет к восстановлению или защите нарушенного права.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в пределах заявленных кредитором требований, суд первой инстанции правомерно не установил нарушений ФИО1 норм Закона о банкротстве при исполнении обязанностей конкурсного управляющего ООО «Паустовский», а также нарушения обжалуемыми действиями (бездействием) прав и законных интересов должника и кредиторов.

В абзаце третьем пункта 1 статьи 145 Закона о банкротстве установлено, что конкурсный управляющий может быть отстранен арбитражным судом от исполнения обязанностей конкурсного управляющего в связи с удовлетворением арбитражным судом жалобы лица, участвующего в деле о банкротстве, на неисполнение или ненадлежащее исполнение конкурсным управляющим возложенных на него обязанностей при условии, что такое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей нарушило права или законные интересы заявителя жалобы, а также повлекло или могло повлечь за собой убытки должника либо его кредиторов.

В связи с отказом в удовлетворении жалобы на действия конкурсного управляющего ООО «Паустовский» ФИО1 по указанному эпизоду суд области правомерно отказал в отстранении ФИО1 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Паустовский».

В жалобе, поступившей в суд 16.07.2025, ООО «СВИФТ» просит суд признать незаконным бездействие конкурсного управляющего ООО «Паустовский» ФИО1, выразившееся в необращении в суд с требованием о расторжении договора аренды от 03.09.2013, заключенного между ООО «Паустовский» и ООО «В бору»; в необращении в суд с требованием о взыскании арендной платы с ООО «В бору» по ставке аренды, установленной Администрацией г. Рязани»; в необращении в суд с требованием к собственникам помещений, расположенных на земельных участках №№ 62:29:0151004:180 и 62:29:0151004:192, о взыскании платы за фактическое пользование земельными участками с момента регистрации прав собственности на принадлежащие им нежилые помещения в размере, установленном Администрацией г. Рязани.

Отказывая в удовлетворении жалобы в этой части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Судом области учтено, что заявителем не представлен договор аренды, по которому нужно осуществлять какие-либо действия.

Согласно пояснениям конкурсного управляющего в его распоряжении отсутствуют какие-либо сведения о не расторгнутых договорах. В адрес конкурсного управляющего кредитор и предыдущие конкурсные управляющие такие сведения не направляли. По результатам инвентаризации, проводимой предыдущими конкурсными управляющими, задолженность по договорам аренды не выявлена.

Как верно отмечено судом области, ФИО1 является третьим конкурсным управляющим в настоящей процедуре (с декабря 2021 года), в связи с чем взыскание денежных средств по договорам 2013 года заранее является бесперспективным, ввиду истечения общего срока исковой давности.

Вопреки доводам заявителя жалобы, доказательств того, что договор аренды от 29.08.2013 в настоящее время является действующим в материалы дела не представлено.

При этом, как указывалось ранее право собственности ООО «Паустовский» на земельный участок прекратилось в 2013 году, в момент регистрации права собственности первого собственника на нежилое помещение.

Арбитражный управляющий должен с одной стороны предпринять меры, направленные на увеличение конкурсной массы должника, в том числе и на взыскание дебиторской задолженности (пункты 2, 3 статьи 129 Закона о банкротстве). С другой стороны деятельность арбитражного управляющего по наполнению конкурсной массы должна носить рациональный характер, не допускающий бессмысленных формальных действий, влекущих неоправданное увеличение расходов на проведение процедур, применяемых в деле о банкротстве, и прочих текущих платежей, в ущерб конкурсной массе и интересам кредиторов.

Довод кредитора о необращении в суд с требованием к собственникам помещений, расположенных на земельных участках №№ 62:29:0151004:180 и 62:29:0151004:192, о взыскании платы за фактическое пользование земельными участками с момента регистрации прав собственности на принадлежащие им нежилые помещения в размере, установленном Администрацией г. Рязани, судом области правомерно признан несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1); со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть5).

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Таким образом, вопреки позиции апеллянта, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 ЖК РФ).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума № 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Совокупный анализ вышеуказанных норм права свидетельствует о том, что права граждан на приобретение земельного участка под объектом недвижимого имущества, в собственности которых находятся нежилые помещения (апартаменты) в многоэтажном жилом доме являются аналогичными правам граждан - собственников квартир в многоквартирном доме.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

С учетом данных подходов право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении него государственного кадастрового учета.

Как указано ранее, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Рязанской области от 16.12.2022 по настоящему делу из конкурсной массы ООО «Паустовский» исключен земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:192, расположенный по адресу: г.Рязань, п.Солотча, д.34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания базы отдыха, общая площадь 557 кв.м.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Рязанской области от 25.11.2022 по настоящему делу из конкурсной массы ООО «Паустовский» исключен земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:180, расположенный по адресу: г. Рязань, п. Солотча, д.34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования многоэтажных домов временного пребывания (апартаменты) 11 260 кв.м.

Правовое обоснование, по которому земельные участки с кадастровыми номерами № 62:29:0151004:192 и № 62:29:0151004:180 исключены из конкурсной массы должника, приведено ранее.

Признавая несостоятельным довод ООО «СВИФТ» о том, что жильцы не могут являться собственниками земельного участка, со ссылкой на уведомление об отказе в государственной регистрации прав от 26.04.2024, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в качестве основания для отказа в государственной регистрации прав от 26.04.2024 Росреестром было указано на невозможность расположения на одном земельном участке одновременно двух зданий. Вместе с тем, действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома.

В силу частей 4 и 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как указано ранее, право собственности ООО «Паустовский» на земельный участок (в т.ч. право пользования и распоряжения) прекратилось в момент регистрации права собственности первого собственника на нежилое помещение, т.е. в 2013 году, несмотря на формальную регистрацию за ним в ЕГРН.

Соответственно, взыскание ООО «Паустовский» арендной платы с жильцов, безусловно, являлось бы незаконным, поскольку государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (апартаментах) прекращает право аренды и право собственности на земельный участок застройщика (предыдущего собственника) вне зависимости от того, что участок ранее находился в частной собственности.

Ранее конкурсным управляющим были поданы иски о взыскании неосновательного обогащения с жильцов (взыскание налогов, начисленных на ООО «Паустовский»). Определением Советского районного суда г. Рязани от 23.08.2023 возвращено заявление с указанием на необходимость предъявления индивидуальных исков к каждому жильцу.

Конкурсным управляющим был проведен анализ рентабельности взыскания неосновательного обогащения с собственников недвижимого имущества, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами № 62:29:0151004:180 и № 62:29:0151004:192, по результатам которого сделан вывод о том, что взыскание неосновательного обогащения является затруднительным и нерентабельным (величина неосновательного обогащения возможная к взысканию составляет 24,0 % от величины расходов конкурсного управляющего).

Указанный вопрос о взыскании неосновательного обогащения был вынесен конкурсным управляющим на собрание кредиторов.

На собрании кредиторов ООО «Паустовский», назначенном на 29.07.2024, было в том числе принято решение: по третьему вопросу повестки дня:

- Признать задолженность по неосновательному обогащению собственников недвижимого имущества, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами № № 62:29:0151004:180, 62:29:0151004:192 нерентабельной ко взысканию;

- Не обращаться в суд с заявлениями о взыскании неосновательного обогащения с собственников недвижимого имущества, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами №№ 62:29:0151004:180, 62:29:0151004:192.

Указанное решение собрания кредиторов никем, в том числе заявителем жалобы, оспорено не было.

Вопреки позиции апеллянта, текущие взаимоотношения жильцов и публично-правового образования не являются предметом рассмотрения настоящего спора и не имеют никакого отношения к действиям/бездействию конкурсного управляющего.

От Администрации города Рязани в суд поступили письменные пояснения, в которых указано, что земельные участки с кадастровыми номерами № № 62:29:0151004:192, 62:29:0151004:180 находятся в собственности муниципального образования – городской округ город Рязань. На земельных участках находятся нежилые здания с расположенными в них помещениями. В адрес собственников помещений направлены претензионные требования об оплате сумм по обязательствам за фактическое пользование вышеуказанными участками.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в пределах заявленных кредитором требований, суд первой инстанции правомерно не установил нарушений ФИО1 норм Закона о банкротстве при исполнении обязанностей конкурсного управляющего ООО «Паустовский», а также нарушения обжалуемыми действиями (бездействием) прав и законных интересов должника и кредиторов.

В связи с отказом в удовлетворении жалобы на действия конкурсного управляющего ООО «Паустовский» ФИО1 по указанному эпизоду суд области правомерно отказал в отстранении ФИО1 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Паустовский».

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения жалоб ООО «СВИФТ».

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия отклоняет как основанный на неверном толковании норм права довод апеллянта о том, что к спорным правоотношениям, касающихся прав на названные земельные участки, не подлежат применению нормы жилищного законодательства.

Как указывалось ранее, владельцы нежилых помещений (апартаментов) в многоэтажном жилом доме наделены теми же правами на приобретение земельного участка под объектом, что и собственники жилых помещений в многоквартирном доме. В данном случае правовой статус собственников апартаментов и собственников квартир в вопросе землепользования является аналогичным.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку фактически повторяют изложенную при рассмотрении спора в суде первой инстанции позицию, направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанций. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Несогласие с выводами суда, сделанными с учетом установленных фактических обстоятельств, не является основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованный судебный акт, соответствующий требованиям норм материального и процессуального права. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения суда.

На основании статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение в сумме 30 000 руб. относятся на ООО «СВИФТ» и подлежат взысканию с последнего в доход федерального бюджета, поскольку определением суда от 30.01.2026 ООО «СВИФТ» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Рязанской области от 17.11.2025 по делу № А54-5666/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СВИФТ» (Рязанская область, г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 30 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.


Председательствующий судья

Судьи

И.Н. Макосеев

Н.А. Волошина

Ю.А. Волкова