Решение от 26 сентября 2019 г. по делу № А35-8640/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-8640/2018
26 сентября 2019 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Масютиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании 12.09.2019 с перерывом до 19.09.2019 дело по исковому заявлению

Администрации города Железногорска

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоМир Железногорск»

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Железногорска, зарегистрированная в качестве юридического лица 08.07.1998, ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Железногорск Курской области, обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоМир Железногорск» (далее – ООО «ЭкоМир Железногрск»), зарегистрированному в качестве юридического лица 15.06.2011, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Курск, об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000024:1719, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 47%, с местоположением: <...> путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В судебном заседании 12.09.2019 присутствовали представители истца – ФИО2 по доверенности №30 от 09.01.2019 и ответчика – ФИО3 по доверенности от 22.04.2019.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании объявлен перерыв.

19.09.2019 судебное заседание с участием представителя ответчика после перерыва продолжено.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, одновременно сообщив, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

Заявленное ходатайство удовлетворено судом.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в представленном ранее отзыве на иск и дополнениях к нему.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17 час. 20 мин. 19.09.2019.

В судебное заседание, продолженное после объявленного перерыва, стороны не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Согласно заявленным возражениям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, ответчик полагает, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае не применимы, поскольку арендные правоотношения, возникшие у сторон, фактически имели место на 01.03.2015 и не прекратились на указанную дату. Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, по имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и заявленные сторонами доводы, арбитражный суд установил следующее.

ООО «ЭкоМир Железногорск» с 21.11.2011 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 46:30:000024:1719, общей площадью застройки 504,9 м2, степенью готовности 47 %, этажность: 2, расположенный по адресу: <...> выписка из ЕГРП имеется в деле).

Объект расположен на земельном участке из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:30:000024:2179, площадью 606 м2, с местоположением: <...> участок 56.

Указанный земельный участок был предоставлен ООО «ЭкоМир Железногорск» администрацией города Железногорска по договору №129 аренды земельного участка от 18.08.2015.

Согласно пункту 2.1. договора №129 от 18.08.2015 срок аренды вышеуказанного земельного участка установлен с 28.07.2015 по 09.02.2018.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 15.09.2015 за №46-46/007-46/007/034/2015-101/2.

Как следует из искового заявления, земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:2179 был предоставлен ответчику для завершения строительства объекта с кадастровым номером 46:30:000024:1719, расположенном на указанном земельном участке.

Истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:2179 поставлен на кадастровый учет 23.07.2015 и образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 46:30:000024:1993, 46:30:000024:2013 и 46:30:000030:20.

Согласно представленным в материалы дела документам и пояснениям сторон, правоотношения по аренде земельных участков, расположенных под объектом незавершенного строительства, принадлежащим ООО «ЭкоМир Железногорск», сложились с 21.12.2011 (письменные пояснения истца от 12.12.2018).

Так, первоначально ответчику был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:135 по договору №3 от 11.01.2012 на срок с 21.12.2011 по 20.12.2012.

По окончании срока действия указанного договора между истцом и ответчиком заключен договор №166 от 26.11.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:30:000024:135 на срок с 21.12.2012 по 20.12.2013.

09.01.2013 между сторонами заключен договор №10 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:30:000024:135 на срок с 21.12.2013 по 20.12.2062.

В 2014 году земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:135 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 46:30:000024:1992 и 46:30:000024:1993.

Постановлением администрации города Железногорска №1626 от 02.07.2014 указанные земельные участки были предоставлены ООО «ЭкоМир Железногорск» в аренду на срок с 18.06.2014 по 20.12.2062.

Позднее путем переуступки прав и обязанностей по договору №151 аренды земельного участка от 17.10.2014 ООО «ЭкоМир Железногорск» в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:2013.

Земельный участок с кадастровым номером 46:30:000030:20 был предоставлен ответчику истцом во исполнение решения Арбитражного суда Курской области по делу №А357791/2014 от 25.11.2014 по договору №45 от 04.03.2015 на срок с 10.02.2015 по 09.02.2018.

В связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами 46:30:000024:1993, 46:30:000024:2013 и 46:30:000030:20 между сторонами 12.08.2015 подписаны соглашения №52-54 о расторжении договоров аренды №106 от 03.07.2014, №151 от 17.10.2014 и №45 от 04.03.2015.

В результате образованный путем объединения вышеуказанных земельных участков земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:2179 был передан ответчику в пользование на основании спорного договора аренды №129 от 18.08.2015.

Ссылаясь на то, что обществом реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, срок действия договора аренды земельного участка истек, объект, для строительства которого он предоставлялся, не возведен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования Администрации города Железногорска не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3.1 части 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В настоящем случае участок предоставлен ответчику без проведения торгов и, согласно пояснениям истца, для завершения строительства объекта с кадастровым номером 46:30:000024:1719, расположенном на земельном участке.

Договор аренды заключен 18.08.2015, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных норм. Договор аренды земельного участка действовал до 09.02.2018 (пункт 2.1. договора).

Таким образом, формально имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Как следует из материалов дела, арендные правоотношения между истцом и ответчиком возникли с 2011 года, то есть с момента возникновения права собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000024:1719.

Первоначально ООО «ЭкоМир Железногорск» в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:135 (в последствии разделенный на два земельных участка). Указанный земельный участок предоставлялся ответчику на основании постановлений Администрации города Железногорска №2816 от 30.12.2011, №2686 от 26.10.2012, №4331 от 30.12.2013 для использования в целях проектирования и строительства двухэтажного здания автомойки (л.д. 84-86, том №1).

Постановлением Администрации города Железногорска №1357 от 30.05.2014 принято решение о разделении земельного участка с кадастровым номером 46:30:000024:135 для использования в целях проектирования и строительства двухэтажного здания автомойки (л.д. 90, том №1).

Выделенный из земельного участка с кадастровым номером 46:30:000024:135 земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:1993 также был предоставлен ответчику в аренду для использования в целях проектирования и строительства двухэтажного здания автомойки (п. 1.1. договора №106 аренды земельного участка от 03.07.2014).

Земельные участки с кадастровыми номерами 46:30:000024:2013 и 46:30:000030:20 предоставлены ООО «ЭкоМир Железногорск» в целях размещения гаражей и автостоянки, а также для эксплуатации и обслуживания земель общего пользования (автодороги).

Впоследствии земельные участки с кадастровыми номерами 46:30:000024:1993, 46:30:000024:2013 и 46:30:000030:20 были объединены и на кадастровый учет 23.07.2015 был поставлен земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:2179.

Земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:2179 с разрешенным видом использования – магазины, был предоставлен ответчику в аренду на основании спорного договора №129 аренды земельного участка от 18.08.2015.

В рассматриваемом случае представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что заключение спорного договора аренды по сути вызвано объединением вышеназванных земельных участков.

Таким образом, земельный участок по спорному договору аренды передавался ответчику в рамках длящихся арендных отношений, которые фактически имели место на дату 01.03.2015.

Как указывалось выше, статья 239.1 ГК РФ введена в Кодекс Законом №171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

При таких обстоятельствах, поскольку фактически из владения и пользования арендатора земельный участок не выбывал, действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие у сторон арендные правоотношения, вне зависимости от даты подписания договора, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных требований.

При рассмотрении указанного спора суд также принимает во внимание следующее.

Так, пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 АПК РФ, пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Исходя из названных норм права, подача иска является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов и результатом такого обращения, должно являться восстановление нарушенных прав и законных интересов истца. То есть, подача иска и его рассмотрение по существу должны быть обусловлены целью восстановления нарушенных прав и законных интересов истца.

В таком случае восстановление нарушенного права осуществляется путем принятия соответствующего судебного акта, принимаемого арбитражным судом соответствующей инстанции в пределах своей компетенции по результатам рассмотрения иска (жалобы).

Вместе с тем в материалах дела не содержится пояснений истца в чем именно заключается его нарушенное право и законный интерес в удовлетворении иска.

В рассматриваемом случае преобразованный земельный участок длительное время (8 лет) занят объектом незавершенного строительства в состоянии готовности 47%, что очевидно не отвечает публичным интересам. При этом представляется, что рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (пролонгацию) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта при наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (дополнение к отзыву на иск от 06.05.2019).

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

По мнению ответчика, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлен срок для подачи требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов - в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Поскольку спорный договор аренды прекратил свое действие 10.02.2018, требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов должно было быть заявлено комитетом не позднее 10.08.2018.

Исковое заявление Администрации города Железногорска поступило в суд 17.10.2018, то есть по истечении срока исковой давности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).

Оспаривая доводы ответчика, истец полагал, что установленный законодательством шестимесячный срок является лишь условием предоставления земельного участка без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства. При этом вторым обязательным условием такого предоставления является условие о том, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта ни одному из его предыдущих собственников. По мнению истца, ответчиком право на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта уже реализовано путем заключения спорного договора аренды, оснований для дальнейшего предоставления ответчику, рано как и иному лицу, земельного участка в порядке, установленном статьей 39.6 ЗК РФ Администрация города Железногорска не имеет (пояснения по иску от 12.12.2018, от 22.01.2019).

Суд не может согласится с доводами истца ввиду следующего.

Согласно пункту 1.1. договора №129 аренды земельного участка от 18.08.2015, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:30:000024:2179 – магазины.

Истец указывает, что спорный договор аренды предоставлен ответчику в целях завершения строительства объекта, принадлежащего обществу, вместе с тем из анализа условий спорного договора не усматривается указанной цели.

Договор №129 аренды земельного участка от 18.08.2015 заключен на основании постановления Администрации города Железногорска от 07.08.2015 №2145, однако из текста указанного постановления также не следует, что спорный договор аренды предоставлен ответчику в целях завершения строительства объекта, принадлежащего ООО «ЭкоМир Железногорск».

Заявление ООО «ЭкоМир Железногорск» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:30:000024:2179 в целях завершения строительства принадлежащего ему объекта направлено в адрес истца и получено им 30.10.2018 (том №1, л.д. 53).

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела документы и заявленные сторонами доводы, суд приходит к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих как реализацию ответчиком права на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства принадлежащего ему объекта, так и своевременное (в пределах шестимесячного срока) обращение истца в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

При изложенных обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца. Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 9, 17, 27, 28, 65, 70, 71, 102, 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Администрации города Железногорска отказать.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже.

Судья Н.С. Масютина